房估案例指錯(cuò)題各類型總結(jié)

1、按房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告各項(xiàng)內(nèi)容總結(jié)指 錯(cuò) 題指錯(cuò)題答題要點(diǎn)：1、先瀏覽通篇，看是否有缺項(xiàng)錯(cuò)誤，包括大項(xiàng)和小項(xiàng)；2、各項(xiàng)內(nèi)容中按下述總結(jié)分析是否有錯(cuò)誤；3、特別分析技術(shù)報(bào)告中按不同方法的各個(gè)表述、計(jì)算內(nèi)容。一份完整的估價(jià)報(bào)告由以下八部分構(gòu)成：1、封面；2、致估價(jià)委托人函；3、目錄；4、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；5、估價(jià)的假設(shè)和限制條件；6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告；7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告；8、附件。各部分內(nèi)容構(gòu)成及常見錯(cuò)誤如下：第一部分、封面一、構(gòu)成（7項(xiàng)）標(biāo)題、估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)報(bào)告出具日期、估價(jià)報(bào)告編號二、常見錯(cuò)誤1、估價(jià)報(bào)告名稱：房地產(chǎn)抵押估價(jià)的估價(jià)報(bào)告必須用“房

2、地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”，否則算錯(cuò)。2、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名及其注冊號。3、估價(jià)報(bào)告出具日期 應(yīng)與致函日期、作業(yè)日期一致，不一致的算錯(cuò)。若還是“估價(jià)報(bào)告作業(yè)日期”，算錯(cuò)。4、封面中的“估價(jià)人員”應(yīng)為“注冊房地產(chǎn)估價(jià)師”5、估價(jià)報(bào)告中缺技術(shù)報(bào)告或封面、目錄不算重要內(nèi)容缺失。第二部分：致估價(jià)委托人函一、構(gòu)成（10項(xiàng)）標(biāo)題、致函對象、估價(jià)目的、估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱和蓋章、致函日期。（有的有估價(jià)結(jié)果和使用報(bào)告有關(guān)的特別提示）二、常見錯(cuò)誤1、缺標(biāo)題“致估價(jià)委托人函”，算錯(cuò)。1、基本事項(xiàng)四個(gè)內(nèi)容：估價(jià)目的、估價(jià)對象、價(jià)值類型、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法。缺少

3、上述某項(xiàng)，算錯(cuò)2、缺總價(jià)、大寫、單價(jià)或者缺不寫單價(jià)的理由，算錯(cuò)；3、落款的估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章，不能由分公司簽發(fā)，如果是其他印章如*公司業(yè)務(wù)章、估價(jià)專用章，則算錯(cuò)。4、房地產(chǎn)抵押報(bào)告中缺少“在估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)定法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價(jià)值、估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值”三種價(jià)值的完整披露的，算錯(cuò)。（該三種價(jià)值應(yīng)在致函、結(jié)果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告中完整披露）；價(jià)值類型應(yīng)一致，如是抵押價(jià)值，被寫成市場價(jià)值等，算錯(cuò)5、致函日期=估價(jià)報(bào)告出具日期=估價(jià)作業(yè)截止日期，否則算錯(cuò)。6.缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，錯(cuò)。（2006、2010）第三部分、目錄一、構(gòu)成（6項(xiàng)）標(biāo)題（目錄）、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制

4、條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。二、常見錯(cuò)誤1、目錄中不應(yīng)有致估價(jià)委托人函！2、目錄內(nèi)容（特別是估價(jià)結(jié)果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告二級目錄內(nèi)容中）不應(yīng)缺項(xiàng)，否則算錯(cuò)。第四部分、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明一、構(gòu)成（7項(xiàng)）二、常見錯(cuò)誤1、估價(jià)師聲明應(yīng)是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明2、應(yīng)注明所有參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、注冊號，并經(jīng)本人簽名，不得以個(gè)人印章代替簽名，否則算錯(cuò)。（非注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和未參加估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師不得簽名。）3、在聲明最后要求必須有兩名或兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名的，否則錯(cuò)誤。4、沒有查勘現(xiàn)場但參與此次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名不必在聲明第6條中列出，在聲明第6條中只需列出參與現(xiàn)場查

5、勘的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名，沒有列出的，算錯(cuò)；5、抵押目的估價(jià)報(bào)告有效期最長不超過1年，對有效期超過1年的抵押估價(jià)報(bào)告可指出錯(cuò)誤；第五部分、估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、構(gòu)成（4項(xiàng)）1一般假設(shè)；2不確定事項(xiàng)假設(shè)； 3背離實(shí)際情況假設(shè)；4估價(jià)報(bào)告使用限制： 二、常見錯(cuò)誤1、 “估價(jià)報(bào)告使用期限”或“估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期”放在估價(jià)假設(shè)和限制條件或結(jié)果報(bào)告中都不算錯(cuò)誤。2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期不一致時(shí)，應(yīng)在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)說明；3、在假設(shè)和限制條件中，強(qiáng)制拍賣目的估價(jià)應(yīng)充分考慮租約對價(jià)格的影響第六部分、估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、構(gòu)成（14項(xiàng)）（1）估價(jià)委托人；（2）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；（3）估價(jià)目的；（4）估價(jià)對

6、象；（5）價(jià)值時(shí)點(diǎn)；（6）價(jià)值類型；（7）估價(jià)原則；（8）估價(jià)依據(jù)；（9）估價(jià)方法；（10）不同估價(jià)方法的測算結(jié)果和最終的估價(jià)結(jié)果；（11）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；（12）協(xié)助估價(jià)的人員；（13）實(shí)地查勘期；（14）估價(jià)作業(yè)期。如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)包括變現(xiàn)能力分析、市場風(fēng)險(xiǎn)提示。二、常見錯(cuò)誤1、估價(jià)委托人：寫明全稱、法定代表人和住所；個(gè)人姓名、住所（不要寫明身份證號碼）2、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)： 缺“法定代表人”“資質(zhì)等級”“資質(zhì)證書編號”，算錯(cuò)。3、估價(jià)目的：抵押：“未確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”征收：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估

7、被征收房屋的價(jià)值”轉(zhuǎn)讓：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象提供市場價(jià)值參考”估價(jià)目的置于估價(jià)對象后，可作為備選錯(cuò)誤。4、估價(jià)對象（要求描述詳細(xì)些）（1）包括估價(jià)對象范圍；土地基本狀況；建筑物基本狀況。缺上述某項(xiàng)，算錯(cuò)。（2）后面計(jì)算的一些數(shù)據(jù)要在此部分內(nèi)容體現(xiàn)，前后數(shù)據(jù)不一致的算錯(cuò)。（3）未說明共有權(quán)情況、所有權(quán)狀況的，算錯(cuò)。（4）估價(jià)對象中權(quán)益狀況描述不全，是否有共有權(quán)、是否設(shè)立抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利（他項(xiàng)權(quán)利日期是否完整）、在抵押估價(jià)中是否有法定優(yōu)先受償款等未描述，算錯(cuò)。土地使用期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用出讓合同約定期滿后是否對收回的建筑物給予補(bǔ)償、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標(biāo)、。（6）

8、估價(jià)對象中區(qū)位狀況描述不全，或景觀、周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、交通、公共配套設(shè)施完備程度、朝向等未描述。（7）估價(jià)對象中實(shí)物狀況描述不全，或土地狀況、建筑物設(shè)施設(shè)備、建成年份、結(jié)構(gòu)、層高、裝修、維護(hù)保養(yǎng)、建成時(shí)間未具體到月、估價(jià)對象分?jǐn)偟耐恋孛娣e等未描述。5、價(jià)值時(shí)點(diǎn) 沒有簡要理由，算錯(cuò)。6、價(jià)值類型價(jià)值類型是指在某個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中根據(jù)估價(jià)對象由估價(jià)目的決定的具體某種價(jià)值。抵押 ：“估價(jià)對象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值（或有限市場價(jià)值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”；征收：“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交

9、易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”。缺，算錯(cuò)。7、估價(jià)原則（1）對獨(dú)立、客觀、公正原則，沒有硬性要求，沒有，不算錯(cuò)。（2）抵押，謹(jǐn)慎原則，沒有，算錯(cuò)。（3）現(xiàn)狀價(jià)值評估不用列最高最佳利用原則，若列出算錯(cuò)。（4）轉(zhuǎn)讓目的估價(jià)的估價(jià)原則不應(yīng)有謹(jǐn)慎原則。8、估價(jià)依據(jù)（1）所有估價(jià)，必須有房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291一1999），沒有算錯(cuò)。（2）抵押，必須有房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見（建住房20068號），沒有算錯(cuò)。（3）征收，應(yīng)有國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例和國有土地上房屋征收評估辦法建住房201177號），沒有算錯(cuò)。9、估價(jià)方法（1

10、）要說明所選用估價(jià)方法理由，沒有算錯(cuò)。（2）結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告都缺估價(jià)方法定義，應(yīng)在結(jié)果報(bào)告中指出，沒有算錯(cuò)；換句話說，在技術(shù)報(bào)告中未說明估價(jià)方法定義不算錯(cuò)。（3）只用一種方法估價(jià)的還要說明不采用其它方法的理由；對采用兩種或兩種以上方法的不要求說明不采用其它方法的理由。（4）有條件選用市場法的，應(yīng)選用市場法，有條件選用而不選用的，應(yīng)說明理由；其他方法同理?？傊痪湓挘簯?yīng)選盡選，不選說明理由。10、估價(jià)結(jié)果（1）要有總價(jià)、單價(jià)、總價(jià)大寫表示和幣種。總價(jià)和單價(jià)中，只有其一且不說明理由的，算錯(cuò)。（2）用外幣表示的，還應(yīng)注明匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格。（3）抵押估價(jià)中未披露估價(jià)師所知悉的法定

11、優(yōu)先受償款的，算錯(cuò)。（4）劃撥地，注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金（5）若是抵押報(bào)告，缺風(fēng)險(xiǎn)提示算錯(cuò)。（6）若是抵押報(bào)告，缺變現(xiàn)能力分析算錯(cuò)。（7）房屋征收評估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。（比如到百，算錯(cuò)）11、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師說明所有參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)的姓名、注冊號，并由本人簽名。12、協(xié)助估價(jià)的人員（1）說明所有協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)的人員的姓名、相關(guān)資格或職稱，并由本人簽名。沒有該項(xiàng)不算錯(cuò)13、實(shí)地查勘期實(shí)地查勘估價(jià)對象的起止日期、沒有實(shí)地查勘期的，算錯(cuò)。14估價(jià)作業(yè)期：估價(jià)作業(yè)期是本次估價(jià)的起止日期，沒有，算錯(cuò)致函日期=估價(jià)報(bào)告出具日期=估價(jià)作業(yè)

12、截止日期，不一致，算錯(cuò)如13項(xiàng)與14項(xiàng)顛倒，算錯(cuò)。15、結(jié)果報(bào)告上述14項(xiàng)內(nèi)容的順序一般不要隨意變動(dòng)，在考試中若出現(xiàn)缺項(xiàng)或者順序不符合要求的，算錯(cuò)。第七部分、估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、構(gòu)成（6項(xiàng)）1、估價(jià)對象描述與分析 2、市場背景描述與分析3、估價(jià)對象最高最佳利用分析4、估價(jià)方法適用性分析5、估價(jià)測算過程6、估價(jià)結(jié)果確定二、常見錯(cuò)誤（一）估價(jià)對象描述與分析1、依據(jù)新教材等，“區(qū)位狀況描述與分析”中不要求對區(qū)位狀況未來變化趨勢進(jìn)行分析，即沒有不算錯(cuò)。2、技術(shù)報(bào)告中估價(jià)對象狀況分析中缺少權(quán)益、實(shí)物、區(qū)位等狀況的說明。（要求粗些，不缺項(xiàng)即可，缺項(xiàng)則算錯(cuò)）（二）市場背景描述與分析1、“市場背景描述與分析中”未

13、進(jìn)行“本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況分析”的，算錯(cuò)。（三）最高最佳利用分析（四）估價(jià)方法適用性分析1、缺選用理由，算錯(cuò)。2、缺對未選用的估價(jià)方法理由的（不管是采用一種方法估價(jià)還是一種以上方法估價(jià)），算錯(cuò)。3、未說明估價(jià)方法定義的，不算錯(cuò)。（五）估價(jià)測算過程綜合性的：1、估價(jià)測算過程中注意數(shù)值、參數(shù)選擇、公式等選擇正確及前后一致。市場法：（總的）：1、市場法定義錯(cuò)誤2、市場法選用缺少理由或計(jì)算公式，算錯(cuò)3、市場法公式中，“估價(jià)對象市場價(jià)格”應(yīng)為“估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格”（可比實(shí)例選?。?從案例考試角度看，可比實(shí)例少于3個(gè)的，可作為一處錯(cuò)誤予以指出2、可比實(shí)例的選取注意是否滿足可比實(shí)例的要求，即與估

14、價(jià)對象是否一致，具有可比性，如：土地等級、用途、是否在同一供求圈，否則算錯(cuò)。（下面是具體的）3、選取的可比實(shí)例與估價(jià)對象相比規(guī)模差異大、結(jié)構(gòu)不同，不宜作為可比實(shí)例4、可比實(shí)例交易方式特殊與估價(jià)對象不一致（如拍賣與正常轉(zhuǎn)讓），其交易情況應(yīng)作修正。5可比實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不宜超過一年，在房地產(chǎn)市場行情變化比較平緩時(shí)，這個(gè)時(shí)間可最多放寬至兩年；可比實(shí)例交易時(shí)間超過一年，未予以說明，錯(cuò)。（可比實(shí)例調(diào)整或修正）：1、未交待可比實(shí)例權(quán)益（土地使用年限）/實(shí)物/區(qū)位狀況，也未予以修正2、比較、修正項(xiàng)目不全：或缺少租賃期的比較和修正；或缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；或缺用途的比較修正；或缺交易日期

15、（市場狀況）的修正或不修正的理由3、*應(yīng)為區(qū)位因素/實(shí)物因素（張冠李戴）4、可比實(shí)例成交價(jià)未說明付款方式5、可比實(shí)例匯率選用錯(cuò)誤6、可比實(shí)例缺少幣種7、可比實(shí)例修正系數(shù)與前面描述不一致8、*修正系數(shù)的確定缺乏理由或某個(gè)取值缺乏理由9、比較因素系數(shù)確定未說明比較基準(zhǔn)。修正系數(shù)的權(quán)重取值未說明理由10、可比實(shí)例修正系數(shù)（區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益等子項(xiàng)）計(jì)算錯(cuò)誤（分子分母顛倒）11、可比實(shí)例單項(xiàng)調(diào)整幅度超過20%，最終的調(diào)整系數(shù)綜合調(diào)整不超過30%。（單項(xiàng)調(diào)整是指市場狀況調(diào)整、交易情況修正或房地產(chǎn)狀況調(diào)整，不特指每一項(xiàng)中的子項(xiàng)）。（測算結(jié)果）：1、可比實(shí)例綜合修正系數(shù)（或比準(zhǔn)價(jià)格）計(jì)算錯(cuò)誤2、市場法測算中未

16、對底下車庫價(jià)值進(jìn)行測算，也未說明理由3、確定比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)應(yīng)說明采用簡單算術(shù)平均值的理由。收益法：（總的）：1、收益法定義不正確2、收益法的公式選用缺少理由或理由不充分或3、收益法選用計(jì)算公式錯(cuò)誤（租金）：1、估價(jià)對象的租金內(nèi)涵沒有明確說明。2、客觀毛租金收益確定依據(jù)不充分或未詳細(xì)說明理由3、租金增長率的確定無依據(jù)4、未說明租金是否有收租損失、空置率情況；或空置率和租金損失率未說明理由5、沒有說明空置率是預(yù)測的客觀空置率。6、有效毛收入計(jì)算錯(cuò)誤，如：全年收益天數(shù)按300天計(jì)算錯(cuò)誤或者說沒有說明理由；7、租約期外的有效毛收入未考慮其他收入，如押金或租賃保證金的利息收入（或租約期外有效毛收入中缺押金或

17、租賃保證金利息收益）8、租約期內(nèi)/外租金內(nèi)涵不清或可比實(shí)例租金內(nèi)涵未說明（是否有押金或租賃保證金的利息收入，可出租面積比率、出租方式、租金繳納方式、租金項(xiàng)目中哪些是應(yīng)當(dāng)扣除的項(xiàng)目，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅金等）9、租約期外應(yīng)采用客觀收益、收益變化在未來使用年限相對穩(wěn)定的假設(shè)缺乏依據(jù)10、收益法評估時(shí)租賃合同到期后應(yīng)該取正常的市場租金而不能按原合同租金11、對于有租約限制的租金，經(jīng)分析為虛假租約或租約租金與市場租金偏離幅度過大，判定為非正常租金水平時(shí)可棄用，在租約期內(nèi)直接用市場租金計(jì)算12、采用收益法評估征收補(bǔ)償價(jià)值時(shí)，月租金不應(yīng)采用租賃合同租金，應(yīng)評估無租約限制的價(jià)值，相

18、應(yīng)的空置率也不能直接取零（年運(yùn)營費(fèi)用）：1、年運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算沒有說明取值依據(jù)或運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入比例沒有說明是預(yù)測的客觀比率。2、營業(yè)稅及附加為租金收入的*%不準(zhǔn)確。3、運(yùn)營費(fèi)用中缺少土地使用稅。4、出租房管理費(fèi)和租賃費(fèi)用，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取值不妥（或管理費(fèi)和租賃費(fèi)用取*%，理由不充分）（凈收益）：1、租約期外凈收益確定有誤，未扣除運(yùn)營費(fèi)用2、沒有對凈收益進(jìn)行預(yù)期或期望調(diào)整（或者未說明凈收益是預(yù)測值）（收益期限）：1、收益價(jià)格的確定錯(cuò)誤的。2、收益年限取值錯(cuò)誤，或缺少依據(jù)或說明。3、土地剩余使用年限的確定有誤，算錯(cuò)4、以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。（報(bào)酬率）：1、計(jì)算確定報(bào)酬率的確定沒有具體的說明；2、報(bào)酬率的確定不能只參照一個(gè)實(shí)例或者說確定過于簡單。（測算結(jié)果）：1、收益法測算中，收益價(jià)格確定時(shí)應(yīng)說明在建設(shè)用地使用權(quán)屆滿時(shí)需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對收回的建筑物不予補(bǔ)償2幾個(gè)公式潛在毛收入潛在毛租金收入押金或租賃保證金利息收入有效毛租金收入潛在毛租金收入收租損失空置損失有效毛收入潛在毛收入收租損失空置損失有效毛收入有效毛租金收入押金或租賃保證金利息收入假設(shè)開發(fā)法：1、假設(shè)開發(fā)法中缺少投資利潤、銷售費(fèi)用、取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅