客戶購房流程

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上客戶購房流程 繳納認(rèn)購定金簽署商品房認(rèn)購書交納首期款簽署商品購銷合同合同公證合同鑒證簽署按揭合同抵押房屋保險(xiǎn)金、抵押登記費(fèi)抵押登記交納各期付款簽署物業(yè)管理公約交納入伙費(fèi)房產(chǎn)移交戶口申辦產(chǎn)權(quán)測量互補(bǔ)面積差價(jià)申辦產(chǎn)權(quán)證交納契稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、印花稅領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證 A簽訂認(rèn)購書 你在選好房源，談妥價(jià)格后，便是該去簽訂認(rèn)購書了，這個時候還得交付一定額度的定金，發(fā)展商此時會把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給你，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。 認(rèn)購書主要內(nèi)容包括：1.認(rèn)購物業(yè)；2.房價(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)等；3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4.認(rèn)購條件，包括認(rèn)購書應(yīng)注

2、意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。 在簽訂完認(rèn)購書后，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放簽約須知，以便使購房者明白下一個細(xì)節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽訂購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。 B簽訂合同 簽訂購房合同時一定要慎重對待，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和“五證”(即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證)；如果是現(xiàn)

3、房，根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。您一定要看清楚發(fā)展商的房屋產(chǎn)權(quán)證是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。 在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實(shí)下來，通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實(shí)際交付的時候，很可能就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實(shí)在合同里。 您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)

4、表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。 (注意：還有可能會出現(xiàn)的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購買者可以終止協(xié)議，拿回定金。) C驗(yàn)收房屋 購房者接收房產(chǎn)時必須要求賣方再次陪同實(shí)地察驗(yàn)，看是否有所變動，是否按合同要求進(jìn)行過維修改造，維修改造質(zhì)量和水平是否滿意，有關(guān)文件是否符合、齊全等，都應(yīng)仔細(xì)察驗(yàn)。只有購房人對房屋進(jìn)行驗(yàn)收并簽署房屋交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙，開發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。 即使您掌握不了上述專業(yè)的驗(yàn)房方法，沒關(guān)系，因?yàn)樵谀胱⌒^(qū)前，您

5、所在小區(qū)的物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂委托物業(yè)管理協(xié)議前，為了減少將來自身的麻煩或糾紛，他們已代您對小區(qū)所有房子進(jìn)行了質(zhì)量驗(yàn)收，在此您不妨了解一下物業(yè)管理公司有關(guān)驗(yàn)收與接管物業(yè)的事項(xiàng)另外，我還要提醒您別忘了國家對房屋交易的新規(guī)定，即：商品房交付使用時，預(yù)售人必須向預(yù)購人提供商品房住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，其與合同具有同等法律效力。 D產(chǎn)權(quán)過戶 買房后應(yīng)及時到房屋主管部門申請產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記。買進(jìn)的房產(chǎn)，只有在進(jìn)行了合法的產(chǎn)權(quán)登記，并取得房屋所有權(quán)證(即房屋產(chǎn)權(quán)證明文件)后，你對房屋的所有權(quán)及其他權(quán)利才會得到法律的保護(hù)，通過產(chǎn)權(quán)登記，可以使你驗(yàn)證所購買房產(chǎn)是否存在產(chǎn)權(quán)問題。若發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問題，可及

6、時通過法律索賠。 若您買的是商品房，則按有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在交房時應(yīng)向房管局做好商品房竣工產(chǎn)權(quán)總登記，并在領(lǐng)取竣工驗(yàn)收證書后的5個月內(nèi)為購房者申辦房產(chǎn)證。 還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百

7、分之幾，這些比例數(shù)字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。在買賣的時候一個是簽訂認(rèn)購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補(bǔ)充協(xié)議，這個補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在

8、補(bǔ)充條款里約定。第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實(shí)際上有的時候是公用的面積。第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，

9、那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。第六，明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。最后，購房者在購買商品房的時候是否需要聘請律師。在商品房的買賣中確實(shí)涉及到很多專業(yè)方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關(guān)的事情請律師辦，雖然要支

10、付一些費(fèi)用，但會降低風(fēng)險(xiǎn)1 簽訂認(rèn)購合同購房者在選好房源，談妥價(jià)格后，要與開發(fā)商簽訂商品房認(rèn)購合同書。開發(fā)商要將有關(guān)資料、文件交給購房者，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。認(rèn)購合同書一式兩份，主要內(nèi)容包括：認(rèn)購物業(yè)、房價(jià)、戶型、面積等；付款方式，分為一次付款、分期付款、按揭付款；認(rèn)購條件，包括認(rèn)購注意事項(xiàng)、定金、正式簽約時間、賬戶、簽約地點(diǎn)等。簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人發(fā)放簽約須知，以便購房者明白下一細(xì)節(jié)。其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)說明等。 繳納定金在簽訂認(rèn)購合同書后，開發(fā)商一般會要求購房者繳納一定額度的定金。如果在交付

11、定金后，隨著對項(xiàng)目了解而感覺放棄購買，或因其它原因不想購買時，開發(fā)商能否退還定金？這需要買賣雙方在協(xié)議中明確何種情況下，可以終止協(xié)議，拿回定金。如沒有具體條文，建議購房者要求賣方單獨(dú)列出，以避免出現(xiàn)糾紛時，正當(dāng)權(quán)益無法維護(hù)。3 簽訂商品房買賣合同在商品房認(rèn)購合同書約定的時間內(nèi)，如雙方?jīng)]有異議，便可簽署正式的商品房買賣合同。購房者在簽訂買賣合同時，一定要堅(jiān)持使用政府認(rèn)定的規(guī)范文本，不要使用房地產(chǎn)商單方制定的合同文本，以防出現(xiàn)欺詐行為。購房者簽訂合同中的各項(xiàng)條款一定要準(zhǔn)確、清晰，特別是有關(guān)面積、付款金額、付款方式、交房期限等關(guān)鍵條款。 選擇付款方式雙方簽訂商品房買賣合同后，購房者要交首付款。目前，

12、除少數(shù)群體外，新房首付款一般最低支付房價(jià)總額的三成。如購房者選擇一次性支付房款，要在簽署買賣合同后，一次性付清。購房者可根據(jù)自己的情況選擇一次性付款或是貸款供房。住房貸款有三種：銀行商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款。選擇銀行貸款要將戶口本、身份證、收入證明、首付款發(fā)票等資料準(zhǔn)備好。公積金貸款辦理比商業(yè)性貸款長5至7個工作日。 辦理登記買房后應(yīng)及時到房屋主管部門申請產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記。申辦房產(chǎn)證，需要確定開發(fā)商相關(guān)手續(xù)是否齊全，包括規(guī)劃許可證、用地許可證、開工證、土地出讓合同或用地批準(zhǔn)書、國有土地使用證、竣工核驗(yàn)證、竣工圖紙等；向開發(fā)商領(lǐng)取房屋測繪報(bào)告和買賣契約；到房產(chǎn)機(jī)關(guān)申請辦理，繳納稅費(fèi)。把房屋權(quán)屬登記申請書、完稅發(fā)票、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的房屋測繪成果、買賣契約的乙方正本、當(dāng)事人身份證明交付審核。 交房入住新房要經(jīng)過驗(yàn)收才能入住。購房者接收房產(chǎn)要根據(jù)買賣合同檢查是否有所變動，有關(guān)文件是否符合、齊全等，都應(yīng)仔細(xì)察驗(yàn)。如不合標(biāo)準(zhǔn)，購房者有權(quán)向開發(fā)商拒收 - 濱河小區(qū) - 老萬堤路北，盛園大橋北3室2廳, 128, 朝向:南, 毛坯, 房齡:2年, 單價(jià):1953元 25 萬11-12 - 徐水縣醫(yī)院對過 - 位于縣醫(yī)院對面，中國銀行北面2室2廳, 101, 朝向:南, 毛坯, 房齡:0年, 單價(jià):415