國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)公司盈利模式及適用條件研究

1、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)公司盈利模式及適用條件研究【摘要】盈利模式是指房地產(chǎn)企業(yè)從思考收入來(lái)源問(wèn)題開(kāi)始，圍繞價(jià)值創(chuàng)造、傳遞和實(shí)現(xiàn)而形成的一種邏輯。筆者試圖分析國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)公司的土地升值、產(chǎn)品建設(shè)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)銷、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等盈利模式，從而探討出其有利的適用條件。.房地產(chǎn)公司盈利模式定義盈利模式從歷史來(lái)看，盈利模式問(wèn)題是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)缺乏收入來(lái)源而引發(fā)的，而不是經(jīng)營(yíng)不善缺乏效率導(dǎo)致沒(méi)有利潤(rùn)引發(fā)的。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，盈利模式是指房地產(chǎn)企業(yè)從思考收入來(lái)源問(wèn)題開(kāi)始，圍繞價(jià)值創(chuàng)造、傳遞和實(shí)現(xiàn)而形成的一種邏輯。這種邏輯體現(xiàn)為企業(yè)選擇自身價(jià)值網(wǎng)絡(luò)中的地位就是選擇價(jià)值傳遞和實(shí)現(xiàn)的方式；這種邏輯最終體現(xiàn)在企業(yè)對(duì)自身戰(zhàn)略、結(jié)構(gòu)和能

2、力的選擇上，并因此之故企業(yè)獲得利潤(rùn)。所以，在以下對(duì)房地產(chǎn)公司盈利模式的歸納、分析依據(jù)就是根據(jù)行業(yè)的價(jià)值鏈。祖到侵計(jì)除曼國(guó)北工齡段:士/決家第Mm圖1-1房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈.國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)公司的盈利模式分析土地升值模式過(guò)去，開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)議的方式，往往能夠以比較低的價(jià)格取得土地的使用權(quán)，而在這種方式下，“關(guān)系”這種非市場(chǎng)化因素就成為取得土地的重要因素，在開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)不必太操心，即便是粗放型的開(kāi)發(fā)和管理，在項(xiàng)目建成之后，也能依靠土地升值而獲取超額利潤(rùn)。支出I土土砧成本.A支出n圖2-1土地升值模式模型在這種盈利模式下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)利用“關(guān)系”資源以及當(dāng)時(shí)的政策缺陷，在收入和其他支出一定的情況下，通過(guò)降

3、低土地獲得成本，實(shí)現(xiàn)粗放式的盈利。先，開(kāi)地產(chǎn)商模式地產(chǎn)商模式的特點(diǎn)是其經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品不是房屋，而是土地本身。產(chǎn)第二步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)得到的土發(fā)商通過(guò)土地招、拍、掛等方式取得土地的開(kāi)發(fā)使用權(quán);地進(jìn)行拆遷、平整、做好“三通一個(gè)平”為基礎(chǔ)工作，持有土地一段時(shí)間或?qū)ι系刂苓呥M(jìn)行開(kāi)發(fā)使土地增值；第三步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把地塊再轉(zhuǎn)讓給別的開(kāi)發(fā)商，實(shí)現(xiàn)土地增值。土地增值）支出1>土地成本支出n利圖2-2地產(chǎn)商模式模型產(chǎn)品建設(shè)模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事房屋的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的真實(shí)增值。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是專業(yè)以房屋建設(shè)為主要業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除了充實(shí)房屋的建設(shè)，還從事一定的城市基礎(chǔ)設(shè)計(jì)建設(shè)，體

4、現(xiàn)企業(yè)更多的盈利點(diǎn)。收入1速設(shè)”，支出I支出n2.4產(chǎn)品開(kāi)發(fā)銷售模式圖2-3產(chǎn)品震設(shè)模式模型這是一會(huì)兒房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，即通過(guò)對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)，通過(guò)銷售出讓產(chǎn)權(quán)，快速收回資金，最終實(shí)現(xiàn)盈利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事商品房的銷售,是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)專門(mén)從事商品房的銷售活動(dòng)，包括二手房的銷售，以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈禾%開(kāi)發(fā)銷售收人.支出1“支出2圖2M產(chǎn)品開(kāi)發(fā)銷售模式模型物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式縱觀國(guó)內(nèi)外，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式主要有以后下三種；一、是專業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。典型的代表是萬(wàn)達(dá)，其商業(yè)地產(chǎn)已和世界500強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪、家樂(lè)福、普樂(lè)斯馬特、大洋大貨、歐倍德、百勝餐飲、百腦匯電腦等簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，每個(gè)項(xiàng)目均有5-8家

5、不同業(yè)態(tài)的主力店進(jìn)駐。這樣一種專業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中比較創(chuàng)新的一種方式，一般特點(diǎn)是客戶穩(wěn)定，但是資金回報(bào)并不是很大。二、是混合物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。比如香港置地，他們擁有香港中環(huán)42%的物業(yè)，每年收取的租金5億美元，所以香港置地幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)在香港，主要是出租經(jīng)營(yíng)，每年保持穩(wěn)定的租金收益。作為一種“穩(wěn)健型”的地產(chǎn)投資模式，地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)既是保持企業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)健發(fā)展的手段，也是對(duì)房地產(chǎn)商能否合理分配資源的考驗(yàn)。三、是開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)混合。典型的代表如長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與新鴻基的收益三分之一來(lái)處租金收益，其余是開(kāi)發(fā)性收益；長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)每年大概有兩億元左右租金收益，它占比例較小，其余是，支出1f支出2支出D開(kāi)發(fā)性收益。收入1-物史鯨

6、聚收入一收入fl圖2-5物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式模型隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)類上市公司的實(shí)力增強(qiáng)和跨越區(qū)域屏障達(dá)到效益穩(wěn)定的需要，萬(wàn)達(dá)的第一種模式將是很多房地產(chǎn)企業(yè)的一種過(guò)渡型選擇，預(yù)測(cè)將來(lái)第二、第三種模式將是很多大型專業(yè)化房地產(chǎn)企業(yè)的一種發(fā)展趨勢(shì)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式其基本贏利模式是不租不售，開(kāi)發(fā)商自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，以物業(yè)為股商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入n本，成為專業(yè)商業(yè)公司，與知名商家合作或合伙經(jīng)營(yíng)，賺取商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。A支出1支出2支出n圖2-6商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式模型運(yùn)營(yíng)管理模式這類模式的典型公司包括日本大和公司和美國(guó)科爾公司，前者以房屋的定制收取服務(wù)費(fèi)，后者通過(guò)項(xiàng)目管理、工程管理獲取大量的服務(wù)性收入。目前較為注目的還有九里得堤開(kāi)創(chuàng)的新運(yùn)營(yíng)模

7、式，其扮演投資商或地產(chǎn)商管家的角色。顧名思義，運(yùn)營(yíng)管理商就是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體動(dòng)作和管理者應(yīng)用一流發(fā)展商成熟的管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念、豐富的專業(yè)知識(shí)、綜合的資源整合能力以及項(xiàng)目執(zhí)行能力等條件，使被服務(wù)對(duì)象迅速接近與發(fā)達(dá)地區(qū)一流發(fā)展商的距離，彌補(bǔ)其經(jīng)驗(yàn)及人才的不足，保證其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)。圖2-7運(yùn)營(yíng)管理模式模型物業(yè)管理模式我們現(xiàn)在理解的物業(yè)管理多數(shù)為狹義概念，美國(guó)市場(chǎng)服務(wù)公司實(shí)際是把它作為一種資源的支持系統(tǒng)來(lái)服務(wù)，把物業(yè)管理拓展成一個(gè)很大的產(chǎn)業(yè)，包括軍營(yíng)管理、工廠的后勤系統(tǒng)管理、醫(yī)院的病房管理以及像開(kāi)發(fā)區(qū)的行政大樓管理，這就是把物業(yè)管理作為廣義的一個(gè)拓展。中介鼠多代人n2-8物業(yè)管理模式模型中

8、介服務(wù)模式最主要的中介服務(wù)包括中介經(jīng)紀(jì)、評(píng)估、營(yíng)銷策劃、調(diào)研等業(yè)務(wù)，這在美國(guó)等成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)非常活躍，并且已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范。支出1f支出2支出仆圖2-9中介服務(wù)模式模型REITs模式房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs)是一種以發(fā)行住手基金的方式募集資金，專業(yè)投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，并為投資收益按比例分配給基金持有者的一種基金信托產(chǎn)品，REITs的收益主要來(lái)處房地產(chǎn)的租賃與銷售，而且至少90%的凈收入必須以紅利的方式分配給基金持有者圖2-10REITs模式模型.國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)公司的盈利模式的適用條件研究土地升值模式的適用條件土地升值模式是一定歷史時(shí)

9、期和條件下的產(chǎn)物：第一，土地政策及法規(guī)存在缺陷所謂的缺陷主要是指開(kāi)發(fā)商土地的獲取不是通過(guò)招、拍、掛等公開(kāi)的途徑取得，而是存在協(xié)議轉(zhuǎn)讓甚至劃撥等獲取途徑。第二，“關(guān)系”資源“關(guān)系”在這種情況下比企業(yè)自身的實(shí)力更重要?；谕恋卣呒胺ㄒ?guī)的缺陷，有關(guān)系背景的企業(yè)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價(jià)的價(jià)格取得土地，進(jìn)而為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，即便產(chǎn)品質(zhì)量不過(guò)關(guān)。第三，不成熟的消費(fèi)市場(chǎng)這時(shí)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品本身的挑剔程度較低，這種情況也給開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中采取粗放式管理以補(bǔ)償。也就是說(shuō)，就算開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本費(fèi)用控制不好，但由于消費(fèi)市場(chǎng)的不成熟，以及拿地成本低，開(kāi)發(fā)商仍然可以盈利。以及消費(fèi)市場(chǎng)的逐步成熟，這種模式基本上退出由于地產(chǎn)商

10、拿地之后并不是用于開(kāi)發(fā)，最多是將因此，地產(chǎn)商一定要具有一定的規(guī)模和充裕的資目前，隨著國(guó)家一系列調(diào)控政的出臺(tái)，了歷史舞臺(tái)。地產(chǎn)商模式的適用條件第一，具有一定的規(guī)模和充裕的資金毛地整理成凈地，并在手上持有一段時(shí)間,金做支撐，否則很有可能因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)過(guò)大而被迫破產(chǎn)。第二，具有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)地產(chǎn)商最終交易的不是建筑物而是土地，如何取得土地，如何取得升值潛力的土地，這需要地產(chǎn)商有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，包括取得土地的流程，如何進(jìn)行完美的商業(yè)策劃，促使土地升值等。產(chǎn)品建設(shè)模式的適用條件產(chǎn)品建設(shè)屬于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的低附加值活動(dòng)，這種模式的主體一般為建筑公司或建工公司，其適用條件包括：第一，資質(zhì)要求通過(guò)建設(shè)取得盈利的企業(yè)必

11、須有一定的資質(zhì)要求，這樣才能有更大的討價(jià)還價(jià)能力以及接單能力。比如南通四建集團(tuán)有限公司具有相當(dāng)多的行業(yè)資質(zhì)。第二，合理的人力資源結(jié)構(gòu)這類公司不僅需要普通的勞動(dòng)力，還需要各類的技術(shù)和管理人員，包括建造師、項(xiàng)目經(jīng)理等。第三，項(xiàng)目管理能力項(xiàng)目管理能力的強(qiáng)弱將很大程度上影響產(chǎn)品建設(shè)模式的成功與否。優(yōu)秀的項(xiàng)目管理能力不僅可以按時(shí)完成進(jìn)度，節(jié)省成本，而且可以打造和提升公司品牌，為公司帶來(lái)巨大的無(wú)形的價(jià)值。產(chǎn)品開(kāi)發(fā)銷售模式的適用條件第一，擁有充足的土地儲(chǔ)備或較強(qiáng)的拿地能力土地是房地產(chǎn)公司最基本卻最關(guān)鍵的要素，是房地產(chǎn)公司產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)。許多公司最終倒下去就是因?yàn)槠渫恋貎?chǔ)備不足或拿地能力較強(qiáng)。第二，資源整合能

12、力采用這類模式的公司一般會(huì)將計(jì)設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)外包，這需要房地產(chǎn)公司有較穩(wěn)定的戰(zhàn)略聯(lián)盟以及有較強(qiáng)的資源整合能力。物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的適用條件這種模式是只租不售，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求高，但能為公司帶來(lái)穩(wěn)定的資金流，而且經(jīng)營(yíng)良好的物業(yè)如果再出售，價(jià)格會(huì)更理想。同時(shí)產(chǎn)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手里，可抵押到貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可將商業(yè)物業(yè)投入資本運(yùn)作。第一，品牌品牌是在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程形成的，品牌意味著較強(qiáng)的管理運(yùn)營(yíng)能力，而這對(duì)商戶是最大的吸引力。比如大連萬(wàn)達(dá)。第二，良好的商業(yè)關(guān)系物業(yè)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)是出租，出租就要有商戶。因此良好的商業(yè)關(guān)系對(duì)該模式來(lái)講非常重要。比如萬(wàn)達(dá)的成功與其商業(yè)地產(chǎn)已和世界500強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪

13、、家樂(lè)福、普爾斯馬特、大洋百貨、歐倍德、百勝餐飲、百腦匯電腦城等簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議有重要關(guān)系。第三，強(qiáng)大的資金實(shí)力和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)類公司與一般的房地產(chǎn)公司的區(qū)別是，前者是通過(guò)收取租金來(lái)收回投資，而后者是通過(guò)一次性買(mǎi)賣(mài)收回投資，也就是說(shuō)，前者的的投資收回慢，而后者收回快。這就意味著，物業(yè)經(jīng)營(yíng)類公司必須有強(qiáng)大的資金實(shí)力作為支撐。另外，物業(yè)能否吸引到商戶，物業(yè)能否增值，與前期地點(diǎn)的選擇之間存在著強(qiáng)烈的關(guān)系，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)在其中將起到非常關(guān)鍵的作用。商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的適用條件第一，中小型房地產(chǎn)公司一般中小型的房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力不足，市場(chǎng)會(huì)迫使其轉(zhuǎn)型。第二，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型的公司由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行

14、業(yè)，又加上今年國(guó)家宏觀調(diào)控政策的密集出臺(tái)，一些房地產(chǎn)公司在實(shí)力上不具備，進(jìn)而準(zhǔn)備通過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。第三，進(jìn)行多元經(jīng)營(yíng)的公司房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，而多元化經(jīng)營(yíng)可以降低風(fēng)險(xiǎn)，因此有些房地產(chǎn)公司會(huì)進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)，這類的公司可以采用商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。運(yùn)營(yíng)管理模式的適用條件運(yùn)營(yíng)管理模式屬于高附加值價(jià)值活動(dòng)，是從常規(guī)的中介或顧問(wèn)層面向運(yùn)營(yíng)和管理層面的延伸，是從策劃和理念向操作和成果的延伸，采用運(yùn)營(yíng)管理模式的企業(yè)必須具備豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)秀的人力資源、成熟的工作流程、模式創(chuàng)新能力、管理能力、品牌及服務(wù)能力等。物業(yè)管理模式的適用條件物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的后端，包括房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、綜合管理、物業(yè)管理及咨詢

15、、各類物業(yè)維修、設(shè)備保養(yǎng)和配套綜合服務(wù)等。管理類型包括機(jī)關(guān)物業(yè)（政府辦公/企事業(yè)單位等）、商務(wù)樓宇、公眾物業(yè)（會(huì)展/商業(yè)/社會(huì)文化/交易場(chǎng)所）、院校物業(yè)、居住物業(yè)、（公寓/別墅）等。物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，要求企業(yè)具有相應(yīng)的資質(zhì)要求、品牌、優(yōu)良的服務(wù)等，此外，也適用于大型的房地產(chǎn)企業(yè)的前向一體發(fā)展或中小型企業(yè)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。中介服務(wù)模式的適用條件房地產(chǎn)中介服務(wù)包括物業(yè)代理、發(fā)展顧問(wèn)、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、租賃經(jīng)紀(jì)及按揭代理、銷售代理等內(nèi)容，貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程。房地產(chǎn)中介服務(wù)是一項(xiàng)智力型的服務(wù)業(yè)，因此，這種模式適用條件包括：品牌人才信譽(yù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的全面認(rèn)知成熟的工作流程REITs模式的適用條件目前階段，REITs可能對(duì)不起以上兩類不動(dòng)產(chǎn)持有者具有實(shí)際意義：一類是對(duì)所持有不動(dòng)產(chǎn)具有變現(xiàn)要求、以滿足其資金需求的房