房地產(chǎn)市場調(diào)研基本內(nèi)容和方法

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研基本內(nèi)容和方法房地產(chǎn)市場調(diào)研基本內(nèi)容和方法提要：以上都是調(diào)查客 戶是否需要房子，那么我們還要知道客戶需要什么房子。在 市場調(diào)研過程中我們區(qū)對方的售樓部，偽裝成客戶 物業(yè)下載房地產(chǎn)市場調(diào)研基本內(nèi)容和方法市場調(diào)研進(jìn)行的就是發(fā)現(xiàn)客戶需求的一個過程，這種調(diào) 研有狹義和廣義之分，廣義的市場調(diào)研范圍非常的廣泛，包 括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)研，房地產(chǎn)市場的調(diào)研，廣義的調(diào)研更多的 是理論上的，比如我們調(diào)查各種市場交易數(shù)據(jù)，看各種經(jīng)濟(jì) 數(shù)據(jù)。狹義的市場調(diào)研基本不包括經(jīng)濟(jì)調(diào)研，我們逐一而談。市場調(diào)研最根本的要看客戶需要不需要房子，第二我們 要看看客戶需要什么房子。當(dāng)然由于房地產(chǎn)市場的長時間 性，我們不僅需要看

2、看現(xiàn)在客戶是不是需要房子，還要看看 將來是不是需要房子，現(xiàn)在供給是不是足夠，將來的供給呢, 是不是客戶還需要別的什么房子，客戶對現(xiàn)在的房子滿意， 但是如果還有更好的產(chǎn)品，客戶是不是會選擇？還有客戶能 夠承受什么樣的價格。首先客戶是不是需要房子，其實(shí)這本身是個相對概念， 這就好像問人是不是需要錢一樣，即便再有錢的人也會說自 己需要錢，自己的錢不夠，但是也有一種人確實(shí)是沒有足夠的房子住，這些人也缺房子，對于后一種人來說就是剛性住 房需求，對于前一種人來說就是改善性住房需求，甚至是投 資性住房需求，而這種需要是彈性比較大的，隨著市場、輿 論、價格的變化而變化，剛性的住房需求彈性則比較小。當(dāng) 然這只是

3、一種相對的平均，只要人和人之間的居住面積和條 件不完全一樣，人們就存在想要購買更多房子和更好房子的 心里需要。第一我們可以通過人均居住面積來確定看看市場 上是不是需要房子，目前所有城市的人均住房面積大約再20-30平方米之間，當(dāng)然越大的城市這個數(shù)字會更小，在農(nóng)村這個數(shù)字相對比較大，達(dá)到30多，數(shù)字一般是靜態(tài)的，關(guān)鍵就是在于變動，比如那么很多城市由于國家政策、市政規(guī) 劃的發(fā)展會導(dǎo)致人口的突然增加那么就會有很多的剛性住房需求，也可能很多城市的人口流動并沒有那么多，但是原 有建筑的年代比較老，建筑條件比較差，這些城市對于改善 性住房需求就比較大，但是對于這樣的城市需求總量沒有那 么多，因?yàn)槿丝诘目倲?shù)

4、基本固定的。這是從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看一 個宏觀的量。還有一種需求是局部的，比如新的城市建設(shè)導(dǎo)致了原有 棚戶區(qū)的拆遷，那么這些人就不得不購買房子。那么在實(shí)際 的調(diào)查過程中我們可以通過問卷調(diào)查的方式看看客戶是不 是需要房子，或者說短期內(nèi)有沒有購房的需要，這樣可以判 斷一下微觀的客戶需求情況，那在整體相對沒有太大變動的情況下，由于城市的局部調(diào)整，對于局部的產(chǎn)品可能由現(xiàn)需 求，比如在莫個區(qū)域建了新型的商業(yè)、醫(yī)院、教育機(jī)構(gòu)，那 么可能就有一些客戶希望購買這個區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品。針對 客戶的市場調(diào)研局限性比較大，主要是面對面的交流，問卷 調(diào)查。還有一種調(diào)查方式，也是現(xiàn)在市場調(diào)研比較多的，就是 調(diào)查市場交易情況和供

5、應(yīng)方的情況。也就是我們常常說的踩 盤。這也是我們詳細(xì)說的，簡單來說我們樓書上有的信息， 都是我們需要調(diào)查的東西。比如還是剛才的問題，客戶是否 需要房子，一個簡單的邏輯就是如果市場上房子賣的好那么 我們就認(rèn)為客戶需要房子，無論這種需要是由于具體什么原 因，如果市場上房子銷售不好，那么我們就認(rèn)為房子賣的不 是很理想。一般城市的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)都會有每月的房地產(chǎn) 銷售數(shù)據(jù)，在網(wǎng)上進(jìn)行公布，一些中介和媒體也會做這樣的 工作，都可以用作我們的參考，我們也可以直接到對方的營 銷現(xiàn)場區(qū)觀察，看看來訪的客戶量，詢問售樓人員余下的房 子都是哪些，可以在開盤的當(dāng)天看看客戶有多少，這些都可 以幫助我們判斷客戶是否需要

6、這些房子。以上都是調(diào)查客戶是否需要房子，那么我們還要知道客 戶需要什么房子。在市場調(diào)研過程中我們區(qū)對方的售樓部， 偽裝成客戶，看看現(xiàn)在還有什么房子，如果現(xiàn)在還有的房子, 正常情況下就是客戶不太喜歡，或者說相對不喜歡，不適應(yīng)市場的產(chǎn)品，我們也可以看看哪些房子已經(jīng)銷售了，這些產(chǎn) 品可能就是客戶喜歡的，他們真正需要的。當(dāng)然調(diào)研過程中 需要對每種產(chǎn)品都有個仔細(xì)的了解，從項(xiàng)目整體，到莫棟樓,到莫個單元，莫個朝向，要具體分析下為什么這種產(chǎn)品受歡 迎，為什么這種產(chǎn)品不受歡迎。這種對于競爭對手的調(diào)研僅 僅是一個參考，我們可以通過問卷調(diào)查對客戶進(jìn)行深入的了 解。但是需要注意一點(diǎn)，房地產(chǎn)市場上的客戶都是被動的， 就是說市場上有什么產(chǎn)品他們職能選擇什么產(chǎn)品，只能在市 場的這個范圍內(nèi)進(jìn)行選擇，在問卷調(diào)查的時候，客戶一定是 選擇最好的房子，但實(shí)際的需求并非如此?？蛻舫藛渭儗Ψ孔佑行枨筮€要看看客戶能在什么樣 的價格上承受。這種調(diào)查方式從市場調(diào)研的角度看主要是判 斷其他競爭對手的房屋銷售價格，去看看對方的優(yōu)惠措施。 在市場價格上還有一個很重要的參考依據(jù)，二手房價格和租 金，在稍微小一點(diǎn)的城市，二手房的交易不是那么頻繁，統(tǒng) 計(jì)數(shù)據(jù)比較少，這就需要市場調(diào)研人員去挨個地點(diǎn)了解。狹義的市場調(diào)研更多的是對競爭對手的了解，需要大量