項目合約規(guī)劃編制五部法

1、整理ppt1 劉劉20222022年年3 3月月1414日日本文檔未經(jīng)明源的書面許可，其它任何機構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。本文檔未經(jīng)明源的書面許可，其它任何機構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。 項目合約規(guī)劃編制“五步法”（初稿）（初稿）整理ppt本報告說明本報告說明本報告試圖對作者掌握的合約規(guī)劃編制經(jīng)驗做歸納和總結(jié)，將隱性經(jīng)驗顯性化為方法論，但是因為作者缺乏房地產(chǎn)項目運作業(yè)務(wù)的實戰(zhàn)經(jīng)驗和工程管理的專業(yè)知識，所以這一版報告只是所以這一版報告只是一個開始，需要明源同事不斷總結(jié)來完善，尤其在一個開始，需要明源同事不斷總結(jié)來完善，尤其在“合約規(guī)合約規(guī)劃劃采購計劃采購計劃合同簽定合同簽定”環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)本報告最主

2、要的作用還是作為內(nèi)部培訓(xùn)課件，讓實施和客服顧本報告最主要的作用還是作為內(nèi)部培訓(xùn)課件，讓實施和客服顧問了解編制方法，以滿足和客戶業(yè)務(wù)部門的交流，在項目中適問了解編制方法，以滿足和客戶業(yè)務(wù)部門的交流，在項目中適當(dāng)引導(dǎo)客戶當(dāng)引導(dǎo)客戶本報告內(nèi)容也可以作為對外的成本培訓(xùn)課件一部分，但是對外培訓(xùn)之前，選擇的內(nèi)容和講解應(yīng)經(jīng)過內(nèi)部嚴(yán)格評審整理ppt3項目合約規(guī)劃編制三步法（從無到有）項目合約規(guī)劃編制三步法（從無到有）整理ppt第一步第一步 ：成本科目設(shè)置的原則：成本科目設(shè)置的原則土地費用土地費用前期工程費用前期工程費用主體建安及裝修主體建安及裝修工程費工程費配套設(shè)施費配套設(shè)施費園林景觀費園林景觀費工程相關(guān)費工

3、程相關(guān)費基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費龍湖的房地產(chǎn)成本二級科目龍湖的房地產(chǎn)成本二級科目科目設(shè)置要符合公司習(xí)慣的業(yè)務(wù)實際發(fā)生語科目設(shè)置要符合公司習(xí)慣的業(yè)務(wù)實際發(fā)生語言，使費用大體能夠上按照項目開發(fā)順序進(jìn)言，使費用大體能夠上按照項目開發(fā)順序進(jìn)行歸集，如行歸集，如“拓展階段：土地費用拓展階段：土地費用策劃和策劃和設(shè)計階段：前期費用設(shè)計階段：前期費用建設(shè)階段：龍湖的第建設(shè)階段：龍湖的第3-6項項” 判斷成本控制科目設(shè)置是否合理的重要依據(jù)判斷成本控制科目設(shè)置是否合理的重要依據(jù)是，開發(fā)過程中各種費用都能找到相應(yīng)的科是，開發(fā)過程中各種費用都能找到相應(yīng)的科目做歸集。這樣才能明確目做歸集。這樣才能明確 “每一個控制科目每

4、一個控制科目下要干哪些事和為這些事簽什么樣合同下要干哪些事和為這些事簽什么樣合同” 1 12 23 34 46 67 75 5項目推廣費項目推廣費9 9開發(fā)間接費開發(fā)間接費8 8整理ppt成本科目設(shè)置的原則成本科目設(shè)置的原則設(shè)置控制科目主要是為了能夠控制獨立施工的單位工程建造成本，設(shè)設(shè)置控制科目主要是為了能夠控制獨立施工的單位工程建造成本，設(shè)置核算科目主要是為了目標(biāo)成本測算和結(jié)算后沉淀分項工程的造價數(shù)置核算科目主要是為了目標(biāo)成本測算和結(jié)算后沉淀分項工程的造價數(shù)據(jù)據(jù)“成本控制科目成本控制科目合約規(guī)劃合約規(guī)劃”是成本發(fā)生過程中統(tǒng)一業(yè)務(wù)部門和成本是成本發(fā)生過程中統(tǒng)一業(yè)務(wù)部門和成本 部門的管理語言部門

5、的管理語言3. “成本核算科目成本核算科目”是成本部門內(nèi)部做測算和核算的語言是成本部門內(nèi)部做測算和核算的語言整理ppt成本科目設(shè)置的原則成本科目設(shè)置的原則關(guān)于期間費用：關(guān)于期間費用： “成本成本”是指按產(chǎn)品分?jǐn)偟摹⑴c生產(chǎn)產(chǎn)品直接相是指按產(chǎn)品分?jǐn)偟?、與生產(chǎn)產(chǎn)品直接相關(guān)的費用，包括管理費用、括土地、前期、配套、關(guān)的費用，包括管理費用、括土地、前期、配套、基礎(chǔ)、建安、開發(fā)間接等方面；基礎(chǔ)、建安、開發(fā)間接等方面；“費用費用”是指在是指在一定會計期間內(nèi)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營沒有直接關(guān)系一定會計期間內(nèi)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營沒有直接關(guān)系或關(guān)系不大的各種費用，財務(wù)費用、銷售費用等?；蜿P(guān)系不大的各種費用，財務(wù)費用、銷售費用

6、等。成本是對象化的費用，費用則是針對一定的期間成本是對象化的費用，費用則是針對一定的期間而言而言。 結(jié)算確認(rèn)方式：在財務(wù)上，結(jié)算確認(rèn)方式：在財務(wù)上，“期間費用期間費用” 是根據(jù)是根據(jù)發(fā)生制確認(rèn)，發(fā)生制確認(rèn)，“成本成本”是根據(jù)項目交付與否確認(rèn)是根據(jù)項目交付與否確認(rèn)1.1. 稅務(wù)上的影響：稅務(wù)上的影響：開發(fā)成本是計入營業(yè)稅和土地增開發(fā)成本是計入營業(yè)稅和土地增值稅計算范圍，期間費用（龍湖的開發(fā)間接費和值稅計算范圍，期間費用（龍湖的開發(fā)間接費和項目推廣費）是計入所得稅計算范圍項目推廣費）是計入所得稅計算范圍土地費用土地費用前期工程費用前期工程費用主體建安及裝修主體建安及裝修工程費工程費配套設(shè)施費配套設(shè)

7、施費園林景觀費園林景觀費工程相關(guān)費工程相關(guān)費基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費龍湖的房地產(chǎn)成本二級科目龍湖的房地產(chǎn)成本二級科目1 12 23 34 46 67 75 5項目推廣費項目推廣費9 9開發(fā)間接費開發(fā)間接費8 8整理ppt第二步第二步 ：標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃模板編制：標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃模板編制土地費項、報批報建費、工程間接費項：土地費項、報批報建費、工程間接費項：按照過往做項目的習(xí)慣對費用類別進(jìn)行細(xì)化梳理和設(shè)置相應(yīng)合同或費項，以便于在按照過往做項目的習(xí)慣對費用類別進(jìn)行細(xì)化梳理和設(shè)置相應(yīng)合同或費項，以便于在做項目合約規(guī)劃或者簽合同時盡可能一一對應(yīng)或者合并而不做分拆或重組做項目合約規(guī)劃或者簽合同時盡可能一一對應(yīng)或者合

8、并而不做分拆或重組整理ppt設(shè)計類：按照過往主流項目尋找設(shè)計單位的習(xí)慣，或者設(shè)計類：按照過往主流項目尋找設(shè)計單位的習(xí)慣，或者將設(shè)計類合約按照將設(shè)計類合約按照WBSWBS方式進(jìn)行分解形成可獨立成為合同方式進(jìn)行分解形成可獨立成為合同的基準(zhǔn)單元的基準(zhǔn)單元專項設(shè)計類合約一般遵照主流項目的發(fā)包模式，編制項目合約規(guī)劃或簽合同時盡可能不變化最主要建筑設(shè)計和景觀設(shè)計類合約按照WBS分解為合同基準(zhǔn)單元，便于項目中合并或者不變整理ppt營銷推廣費用類：根據(jù)控制總額和提升費效比來規(guī)劃合營銷推廣費用類：根據(jù)控制總額和提升費效比來規(guī)劃合約約起步階段的粗放型：按照營銷推廣費用的性質(zhì)分大類，形成標(biāo)準(zhǔn)的合約大類（費項大類），

9、便于在項目中規(guī)劃合約或者簽合同時拆分合同大類精細(xì)化階段：需要精細(xì)化管理營銷類費用，達(dá)到例如提升營銷費效比效果之際，可以細(xì)化梳理子類費項合同營銷推廣費用主要是按照預(yù)算計劃來管理，而且費項種類比較清晰，所以根據(jù)預(yù)算管住總額、根據(jù)營銷計劃管住階段投入是主要目的整理ppt工程類工程類三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套工程等政基礎(chǔ)設(shè)施、配套工程等步驟1：對工程類按照WBS方式進(jìn)行分解，形成基準(zhǔn)任務(wù)項和對應(yīng)的可獨立成為合同的基本合同包，即合同基準(zhǔn)單元合同基準(zhǔn)單元。整理ppt步驟2：按照企業(yè)主流工程和材料設(shè)備發(fā)包方式按照企業(yè)主流工程和材料設(shè)備發(fā)包方式

10、對合同基準(zhǔn)單元進(jìn)行重組 ，形成標(biāo)準(zhǔn)的工程類合約清單 某個基準(zhǔn)任務(wù)項在項目中是習(xí)慣單獨簽合同，就把它對應(yīng)的合同基準(zhǔn)單元作為一項標(biāo)準(zhǔn)合約固化下來； 某幾個基準(zhǔn)任務(wù)項在項目中是習(xí)慣形成一個工作包簽合同，就把這幾個合同基準(zhǔn)單元合并為一項合約固化下來；案例：某集團的標(biāo)準(zhǔn)合約架構(gòu)整理ppt對各類承包商和供應(yīng)商的說明對各類承包商和供應(yīng)商的說明總承包商：總承包商：指業(yè)主通過招標(biāo)等方式選定的主體工程總承包施工單位。總承包商負(fù)責(zé)其合同范圍內(nèi)工程的施工及管理協(xié)調(diào)工作，除直接接受業(yè)主的管理外，同時接受本工程監(jiān)理、設(shè)計單位、造價顧問公司的相關(guān)管理及服務(wù)。按時向監(jiān)理、業(yè)主報審自主施工的工程價款估算明細(xì)及結(jié)算資料，審核所照

11、管的指定分包商、指定供應(yīng)商的付款明細(xì)及結(jié)算資料?？偝邪こ痰目偝邪こ痰姆秶话闶侵钢黧w建筑設(shè)計施工圖范圍內(nèi)的全部內(nèi)容，包括建筑（含外墻保溫、外墻飾面等）范圍一般是指主體建筑設(shè)計施工圖范圍內(nèi)的全部內(nèi)容，包括建筑（含外墻保溫、外墻飾面等）及安裝（包括給排水預(yù)埋、電氣預(yù)埋、消防預(yù)埋等及安裝（包括給排水預(yù)埋、電氣預(yù)埋、消防預(yù)埋等 ）工程等。）工程等。選定或選定或指定指定分包商：分包商：指業(yè)主通過招標(biāo)等方式選定的專業(yè)工程分包商，與業(yè)主、總承包商簽訂三方合同（目前比較少了），或由總包選定的專業(yè)工程分包商，但是必須經(jīng)業(yè)主審核同意。分包工程的范圍主要包括分包工程的范圍主要包括主主體建安工程中的門窗、公共部位

12、裝修、電梯安裝、消防工程、弱體建安工程中的門窗、公共部位裝修、電梯安裝、消防工程、弱電工程、百葉及欄桿等工程。電工程、百葉及欄桿等工程。指定供應(yīng)商：指定供應(yīng)商：指業(yè)主通過通過指定品牌指定價格指定品牌指定價格選定的專項材料設(shè)備供應(yīng)商，又稱為又稱為甲定乙甲定乙供類供類。如某企業(yè)指定的材料設(shè)備范圍有：商品砼、砌塊/磚、防水材料（屋面、樓地面、墻面）、內(nèi)墻涂料、煙道、鋼管、扁鋼、接線盒、暗盒、開關(guān)、插座、燈具、電工管、橋架、給水管、排水管、排水涵管、電線、石材。整理ppt對各類承包商和供應(yīng)商的說明（續(xù)）對各類承包商和供應(yīng)商的說明（續(xù)）獨立工程承包商獨立工程承包商: :指業(yè)主選定的獨立于總承包工程之外且

13、由業(yè)主與之簽訂兩方合同的承包商。獨立工程承包商負(fù)責(zé)自主工程范圍內(nèi)施工及管理協(xié)調(diào)工作，除直接接受業(yè)主管理外，同時接受工程監(jiān)理、設(shè)計單位、造價顧問公司的相關(guān)管理及服務(wù)。按時向監(jiān)理、業(yè)主報審自主施工的工程價款估算明細(xì)及結(jié)算資料，審核所照管的指定分包商、指定/獨立供應(yīng)商的付款明細(xì)及結(jié)算資料。獨立工程承包商的工程范圍主要是指獨立工程承包商的工程范圍主要是指主主體之外的與主體工程聯(lián)系較少、專業(yè)特體之外的與主體工程聯(lián)系較少、專業(yè)特點明顯、業(yè)主直接控制進(jìn)度質(zhì)量比較有利，且計價依據(jù)有所不同、有必要加強管理和控制的點明顯、業(yè)主直接控制進(jìn)度質(zhì)量比較有利，且計價依據(jù)有所不同、有必要加強管理和控制的專業(yè)工程，如社區(qū)管網(wǎng)

14、工程、園林景觀工程等。專業(yè)工程，如社區(qū)管網(wǎng)工程、園林景觀工程等。獨立供應(yīng)商獨立供應(yīng)商: :指由業(yè)主通過招標(biāo)等方式確定的，一般屬于專業(yè)壟斷或其他原因致使不適宜納入總承包商或其他承包商管理范疇的材料設(shè)備供應(yīng)商。簽訂兩方合同（業(yè)主、供應(yīng)商），中期付款、結(jié)算資料分合同類型報業(yè)主。如某企業(yè)甲方供應(yīng)的材料設(shè)備范圍：鋼材（僅用于工程實體的鋼筋）、地磚、外墻油漆或涂料、外購?fù)练?、配電箱、電纜、電梯、進(jìn)戶門、防火門、中央空調(diào)。整理ppt明確工程類標(biāo)準(zhǔn)合約的范圍是模板在項目中起約束和指導(dǎo)明確工程類標(biāo)準(zhǔn)合約的范圍是模板在項目中起約束和指導(dǎo)作用的前提作用的前提工程合同名稱工程合同名稱工程合同范圍工程合同范圍(對應(yīng)成本

15、科目對應(yīng)成本科目)合同036【B-02-01】施工類_指定分包_門窗及幕墻工程門窗及幕墻工程(三方合同三方合同)1 科目045【03-03-01】主體建筑工程費_門窗工程_單元門2 科目049【03-03-05】主體建筑工程費_門窗工程_窗、陽臺門3 科目118【07-02-】配套設(shè)施費_會所4 科目119【07-03-】配套設(shè)施費_幼兒園5 科目120【07-04-】配套設(shè)施費_學(xué)校6 科目123【07-07-】配套設(shè)施費_物業(yè)管理用房合同037【B-02-02】施工類_指定分包_戶門工程戶門工程(三方合同三方合同)1 科目046【03-03-02】主體建筑工程費_門窗工程_入戶門合同038

16、【B-02-03】施工類_指定分包_公共部位精裝修工程公共部位精裝修工程(三方合同三方合同)1 科目051【03-04-01】主體建筑工程費_公共部位精裝修_大堂精裝修2 科目052【03-04-02】主體建筑工程費_公共部位精裝修_樓梯間精裝修3 科目055【03-04-05】主體建筑工程費_公共部位精裝修_電梯廳精裝修4 科目056【03-04-06】主體建筑工程費_公共部位精裝修_單元入口精裝修5 科目059【03-04-09】主體建筑工程費_公共部位精裝修_其他6 科目118【07-02-】配套設(shè)施費_會所7 科目119【07-03-】配套設(shè)施費_幼兒園8 科目120【07-04-】配

17、套設(shè)施費_學(xué)校9 科目123【07-07-】配套設(shè)施費_物業(yè)管理用房合同039【B-02-04】施工類_指定分包_室內(nèi)精裝修工程室內(nèi)精裝修工程(三方合同三方合同)1 科目048【03-03-04】主體建筑工程費_門窗工程_戶內(nèi)門2 科目061【03-05-01】主體建筑工程費_室內(nèi)裝修_廚房精裝修3 科目062【03-05-02】主體建筑工程費_室內(nèi)裝修_衛(wèi)生間精裝修4 科目063【03-05-03】主體建筑工程費_室內(nèi)裝修_廳房精裝修5 科目064【03-05-04】主體建筑工程費_室內(nèi)裝修_陽臺、露臺、地面精裝修6 科目137【08-02-03】開發(fā)間接費_營銷費用_售樓處裝修及包裝7 科

18、目138【08-02-04】開發(fā)間接費_營銷費用_樣板間裝修及包裝合同040【B-02-05】施工類_指定分包_鋼結(jié)構(gòu)工程鋼結(jié)構(gòu)工程(三方合同三方合同)1 科目039【03-02-06】主體建筑工程費_結(jié)構(gòu)及粗裝修工程_上部結(jié)構(gòu)及粗裝修案例：兩個合約規(guī)劃模板的合約范圍說明整理ppt案例：綠城通過命名來約定標(biāo)準(zhǔn)合約的范圍案例：綠城通過命名來約定標(biāo)準(zhǔn)合約的范圍綠城的標(biāo)準(zhǔn)土建總包合約涉及的工程有地基處理工程、地上結(jié)構(gòu)工程、砌筑工程、粗裝修工程、以及會所基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)等，跨越了多個科目。因此在進(jìn)行合約規(guī)劃命名時，可以命名為：總承包工程合同（地基處理工程）、總承包工程合同（地上結(jié)構(gòu)工程）等整理ppt附：合約規(guī)

19、劃中的附：合約規(guī)劃中的“二八原則二八原則”哪些類別的合同屬于哪些類別的合同屬于“占占80%80%成本金額的成本金額的20%20%合約合約” （除去土地費、管理費、財務(wù)費） 土方工程 樁基礎(chǔ)工程 主體建安總包（包括鋼材和水泥） 外墻（部品提供、保溫、施工） 門窗欄桿 景觀園林工程費 小區(qū)內(nèi)的水電暖氣工程 電氣或智能化工程 報批報建或行政費用（城市建設(shè)配套費、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金） 營銷費用（代理費、廣告費）在制訂合約規(guī)劃模板和編制項目合約規(guī)劃時，重點關(guān)注這20%的采購事項規(guī)劃影響關(guān)鍵進(jìn)度、成本金額大、影響后續(xù)質(zhì)量的重點合同，抓住成本管理的主要內(nèi)容整理ppt三、編制項目合約規(guī)劃三、編制項目合約規(guī)劃何

20、時編制？何時編制？龍湖龍湖：項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）編制完成后15個工作日內(nèi)中海中海：在項目開工前一個月內(nèi)完成項目合約策劃報告的編制工作金隅金隅：分為兩階段 第一階段編制時間為方案設(shè)計評審?fù)ㄟ^后，由成本管理部負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計及前期工程的合約規(guī)劃； 第二階段編制時間為目標(biāo)成本（執(zhí)行版）審批后，由采購首先編制工程類采購策劃，成本結(jié)合合約規(guī)劃要求組織編制此階段合約規(guī)劃。 這個分期或合約規(guī)劃對應(yīng)的采購事項的目標(biāo)成本確定 這個分期的項目主項計劃確定要干什么事、何時干大致明確 在在“需要細(xì)化明確采需要細(xì)化明確采購事項的預(yù)算、發(fā)包購事項的預(yù)算、發(fā)包方式、采購方式和進(jìn)方式、采購方式和進(jìn)場時間場時間”這個節(jié)點開這

21、個節(jié)點開始編始編整理ppt何人編制？編制什么？何人編制？編制什么？組織職責(zé)組織職責(zé)組織部門組織部門負(fù)責(zé)提供的內(nèi)容負(fù)責(zé)提供的內(nèi)容參與部門參與部門成本或合約各種材料設(shè)備合同的預(yù)算、簽約預(yù)計時間、采購范圍設(shè)計匯總各部門提供的內(nèi)容，編制項目合約規(guī)劃關(guān)注各個控制科目下的合約預(yù)算匯總額是否超本科目的目標(biāo)成本；關(guān)注工程類合約的范圍是否有重疊、遺漏等；如果有以上兩類問題，要組織商議解決方案；各項前期或報批報建費用的預(yù)算、繳納的時間節(jié)點報批報建或前期采購各種設(shè)計合同的預(yù)算、簽約預(yù)計時間、設(shè)計工作完成預(yù)計時間各項工程發(fā)包合同的預(yù)算、簽約預(yù)計時間、工程范圍成本或合約/采購各項施工單位和材料設(shè)備的進(jìn)場預(yù)計時間、工程完成預(yù)計時間；各項合約范圍提出或確認(rèn)工程營銷各種營銷合同的預(yù)算、簽約預(yù)計時間、事項完成預(yù)計時間整理ppt怎么編？怎么編？ 土地費項、報批報建費項、工程間接費項：盡量遵循標(biāo)準(zhǔn)模板，可以根據(jù)本地或本項目差異做調(diào)整 設(shè)計類：根據(jù)項目需要，如主體方案設(shè)計和景觀設(shè)計是同一家設(shè)計單位，將設(shè)計類基準(zhǔn)合同單元做組合 營銷推廣費用類：在每一大類費項（合約大類）下作分拆 工程類三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套工程等：盡