物業(yè)管理工作崗位

1、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1、 全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO 9000 質(zhì)量管理體系及ISO14000 環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2、制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5、負(fù)責(zé)所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。6、協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項工作。7、認(rèn)真完成管理處其他工作職

2、責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)1、協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項工作。2、認(rèn)真完成所分管的各項工作。3、當(dāng)經(jīng)理不在時，代理經(jīng)理進(jìn)行工作。4、有權(quán)向經(jīng)理提出對下屬人員進(jìn)行獎懲的建議。5、遵照勞動部門人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對部門的私招濫雇行為進(jìn)行處理。6、有權(quán)處理顧客對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。7、有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。8、有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項工作。三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)1、以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項工作。2、檢查和監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。3、熱情接待業(yè)

3、戶，及時處理顧客對服務(wù)的投訴，并做好記錄。4、定期對本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。5、協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。6、負(fù)責(zé)清潔用品采購計劃的編制和進(jìn)貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用管理。7、負(fù)責(zé)業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的催收工作。8、上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時任務(wù)。四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé)1、向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主持辦公室全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)理各項指令，有權(quán)詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。2、負(fù)責(zé)安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲

4、制度。3、加強(qiáng)與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作云做和人際關(guān)系。4、加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高能力，促使各部門工作實施標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。5、恪守保密原則，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強(qiáng)文件管理，嚴(yán)格會議制度，增強(qiáng)保密觀念。凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導(dǎo)等，無權(quán)傳播。6、從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。五、物業(yè)管理員崗位職責(zé)1、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。2、負(fù)責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。3、全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用工程。4、協(xié)調(diào)經(jīng)理

5、送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。5、參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月計劃。6、負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進(jìn)行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。7、收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。8、完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。2、負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。3、按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預(yù)約的來訪要及時通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門，對突然來訪者，要報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門后，再約時間接待。4、負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。5、負(fù)責(zé)為大廈業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收

6、發(fā)等項服務(wù)工作。6、完成辦公室臨時交辦的工作。七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。2、負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。3、負(fù)責(zé)大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。4、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)1、在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程的全面管理工作。2、負(fù)責(zé)大廈設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實。3、履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達(dá)的各項管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。4、貫徹執(zhí)行公司制定的機(jī)電設(shè)備管理工作手冊， 確保機(jī)電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。5、執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級安全制

7、度，防止發(fā)生安全事故。6、對設(shè)施、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。7、負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。8、負(fù)責(zé)組織對公司接管的機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的驗收及其配套設(shè)施的完善工作。9、負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。10、 負(fù)責(zé)業(yè)戶對機(jī)電工作的投訴處理，負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施、跟蹤、檢查。11、定期向經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務(wù)。九、工程技術(shù)員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)對大廈機(jī)電設(shè)備的運行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時想上級領(lǐng)導(dǎo)或管理

8、處匯報。2、值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、只能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。禁止與本部門無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。3、定時巡視設(shè)施、設(shè)備的運行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。4、配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時處理。5、保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。6、負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。7、遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。8、家防范意識，做好配電房、水泵房的防

9、火、防水、防小動物的安全管理工作。9、協(xié)助供電局抄表確認(rèn)用電量，并進(jìn)行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。10、完成上級交辦的其他臨時任務(wù)。十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé)1、協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項指標(biāo)。2、制定供電系統(tǒng)的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設(shè)備24h 正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應(yīng)能隨時啟動柴油發(fā)電機(jī)，在5min 內(nèi)將發(fā)電機(jī)電源送至用電設(shè)備。3、負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設(shè)備的大、中、小修計劃。4、根據(jù)系統(tǒng)運行情況進(jìn)行必要的技術(shù)改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。5、負(fù)責(zé)大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管

10、工作。6、完成上級交代的其他工作。十一、弱電技工崗位職責(zé)1、協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項指標(biāo)。2、負(fù)責(zé)消防自動報警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行，維護(hù)管理工作。3、根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。4、完成上級交辦的其他工作。十二、暖通技工崗位職責(zé)1、協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項指示。2、負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重的滴漏現(xiàn)象，各類管道、法門無嚴(yán)重的跑、冒、 滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢，3、負(fù)責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系

11、統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)及制定設(shè)備的大、中、小修計劃。4、根據(jù)運行實際情況，提出設(shè)備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。5、完成上級交辦的工作任務(wù)。十三、維修工崗位職責(zé)1、執(zhí)行管理部制定的機(jī)電設(shè)備管理手冊和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。2、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。3、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。4、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。5、定期對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6、積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。十四、工程文

12、員、資料員、倉管員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)本部門文件、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。2、負(fù)責(zé)收發(fā)各種通知、文件以及設(shè)備運行記錄的管理。3、負(fù)責(zé)部門考勤統(tǒng)計工作。4、負(fù)責(zé)維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。5、負(fù)責(zé)本門部文件打印、校對，及傳真工作。6、負(fù)責(zé)管理處工程、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。7、完成上級交辦的其他工作。十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé)1、接受經(jīng)理助理的工作安排，認(rèn)真完成各項工作。2、對治安、車輛管理員日常工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務(wù)。3、協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。4、檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視

13、記錄。5、負(fù)責(zé)處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報。6、定時、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于1 次）對各崗位值勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。7、對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。8、做好安全管理員的培訓(xùn)、考核工作。9、熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。10、熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。十六、安全管理員崗位職責(zé)1、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)車輛進(jìn)出、停放管理，遇事要向上級報告。3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員的進(jìn)出管理。4、模范遵守國家法令、法規(guī)，

14、做到依法辦事。5、熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個角落，圓滿完成工作任務(wù)。6、熟悉有關(guān)消防器械的使用。7、負(fù)責(zé)大廈安全、防火防盜、防破壞的防范工作。8、負(fù)責(zé)大廈應(yīng)急處理的搶救工作。9、負(fù)責(zé)大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項服務(wù)工作。10 完成上級交辦的各項任務(wù)。十七、財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)1、根據(jù)國家財務(wù)制度和財經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實際情況，制定適用的財務(wù)管理辦法。2、按照國家統(tǒng)一的會計制度設(shè)置和使用會計科目，除會計制度允許變動的以外，不得任意 增減或者合并會計科目。3、圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負(fù)責(zé)編制公司財務(wù)計劃和費用預(yù)算，有效地籌劃和運用公司資金。4、做好公司各項資金的收取與支出

15、管理。5、定期匯總管理處的經(jīng)濟(jì)運作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。6、做好財務(wù)統(tǒng)計和會計帳目、報表及年總終結(jié)算工作，并妥善保管會計憑證，帳簿、報表 和其他檔案資料。7、定期檢查財務(wù)計劃、費用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務(wù)活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。8、統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和帳目，杜絕管理處資金流失。9、負(fù)責(zé)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核監(jiān)督工作。10、保守公司管理處機(jī)密，維護(hù)公司利益。11、負(fù)責(zé)向公司領(lǐng)導(dǎo)及政府部門作出財務(wù)報表。十八、財務(wù)會計崗位職責(zé)1、對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內(nèi)容和對應(yīng)關(guān)系、不得任意改變。2、對發(fā)生的每一項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)須取得或填制原始憑證，并根

16、據(jù)審核無誤的原始憑證填制記帳憑證。3、要嚴(yán)格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時報告領(lǐng)導(dǎo)處理。4、按照規(guī)定設(shè)置總帳，明細(xì)帳。啟用會計帳簿時、應(yīng)在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，帳簿扉頁上應(yīng)附“啟用表”。5、根據(jù)審核無誤的會計憑證登記帳簿。帳簿記錄發(fā)生錯誤時，不準(zhǔn)涂改，刮檫，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辯），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記帳人員蓋章（簽字）。6、按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對帳目、結(jié)帳、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說明清楚。7、按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編

17、制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。十九、財務(wù)出納崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結(jié)。2、負(fù)責(zé)保管現(xiàn)金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。3、負(fù)責(zé)管理銀行帳戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時對帳，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。4、負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。5、加強(qiáng)貨幣資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行帳戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司帳戶。二十、財務(wù)收費員崗位職責(zé)1、協(xié)助會計、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，帳表相符，錢據(jù)相符

18、，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達(dá)到98% 。2、根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費服務(wù)，在預(yù)約時間內(nèi)準(zhǔn)時到達(dá)。3、對拖欠費用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。4、完成管理處經(jīng)理交辦的其他業(yè)務(wù)。物業(yè)管理費預(yù)算第七章、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表序 號支出項目名稱月支出年支出備 注一寫字樓支出1員工薪金2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費3綠化租用、管理費4物業(yè)管理清潔費5物業(yè)管理辦公費6公共區(qū)域保險費7固定資產(chǎn)折舊費8公共水電費9管理公司合理利潤10法定稅金11每月管理費支出合計元/ m2二商場支出1員工薪金2中央空調(diào)費3商場專用貨梯費4商場專用手扶梯費5商場公共用水費6員工制服費7

19、設(shè)施維修、保養(yǎng)費8綠化設(shè)施管理費9節(jié)假日活動宣傳費10管理公司合理利潤11法定稅金12每月管理費支出合計元/ m2三車場費用1員工薪金2照明電費3公共用水費4每月管理費支出合計元/ m2四商務(wù)會所費用1員工薪金2會所用電費3會所用水費4每月管理費支出合計元/ m2五員工餐廳費用1餐廳用水費2餐廳用電費3餐廳用煤氣費4每月管理費支出合計元/ m2、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細(xì)表序 號支出項目名稱算式支出金額（人民幣元）月支出年支出一管理部員工薪金經(jīng)理辦公室1物業(yè)總經(jīng)理2總經(jīng)理助理綜合管理部3管理部經(jīng)理4文員兼?zhèn)}管5資料管理員6業(yè)戶接待員工程管理部7工程經(jīng)理8工程主管9強(qiáng)電技工10弱電技工11空調(diào)水電工

20、12萬能工13文員兼?zhèn)}管物業(yè)管理部14物業(yè)經(jīng)理15商務(wù)咨詢管理16信報收發(fā)員17會所管理員18物業(yè)清潔員19物業(yè)管理文員安全管理部20安全經(jīng)理21安全主管22安全管理員23車場管理員24監(jiān)控管理員財務(wù)管理部25財務(wù)經(jīng)理/會計26財務(wù)出納員27車場收費員二物業(yè)管理辦公費1辦公低耗品2辦公交通費3節(jié)日布置費4辦公電話費5辦公水電費三公共設(shè)備維護(hù)費1消防設(shè)備維護(hù)費2扶梯設(shè)備維護(hù)費3貨梯設(shè)備維護(hù)費4消防梯設(shè)備維護(hù)費5客梯設(shè)備維護(hù)費6空調(diào)設(shè)備維護(hù)費7吊船設(shè)備維護(hù)費8電器設(shè)備維護(hù)費9技防設(shè)備維護(hù)費10通訊廣播設(shè)備維護(hù)費11給排水設(shè)備維護(hù)費12設(shè)備維修備用金四物業(yè)管理清潔費1寫字樓廁所衛(wèi)生紙2清潔劑類費用3

21、清潔毛巾、工具類4垃圾清運袋5垃圾桶用干沙6垃圾清運費7水池清潔費8 “四害”消殺費9清潔工具維修費10清潔管理備用金五綠化租用、管理費1外圍綠化租用費2物業(yè)綠化水電費3室內(nèi)綠化布置費六固定資產(chǎn)折舊費1電腦2復(fù)印機(jī)3打印機(jī)4傳真機(jī)七物業(yè)公用電費1 寫字樓客梯2 寫字樓消防梯3 生活水泵、排污泵4 1 / F 19 / F 公共照明5 泛光、霓虹照明6 車庫照明空調(diào)費八 物業(yè)公共用水費用7 寫字樓用水費用8 商場用水費用9 會所用水費用4 餐廳用水費用九 物業(yè)管理開支費第八章物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管

22、理目的，我公司已成功導(dǎo)入ISO 9000 質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。在接管物業(yè)以后，將嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體12系的標(biāo)準(zhǔn)，實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計74 條，其中公眾制度條，內(nèi)部崗位職責(zé)20 條，運作管理制度32 條，員工培訓(xùn)考核制度10 條。1、公眾制度（1 ）業(yè)戶手冊2） 2）業(yè)主公約3） 3）精神文明公約4） 4）樓宇使用維護(hù)管理規(guī)定5） 5）二次裝修管理規(guī)定6） 6）二次裝修管理協(xié)議7） 7）裝修人員管理規(guī)定8） 8）出入物品管理規(guī)定9） 9）安全管理規(guī)定10） 10 ） 消防管理規(guī)定11） 1 ）清潔衛(wèi)生管理規(guī)定12） 2）園林綠化管理規(guī)定13） 位職責(zé)14） 1 ）物業(yè)經(jīng)理

23、崗位職責(zé)15） 2）經(jīng)理助理崗位職責(zé)16） 3）物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)17） 物業(yè)管理文員崗位職責(zé)18） 物業(yè)管理員崗位職責(zé)19） 物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)20） 物業(yè)清潔員崗位職責(zé)21） 工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)22） 工程技術(shù)員崗位職責(zé)23） )強(qiáng)電技工崗位職責(zé)24） 弱電技工崗位職責(zé)25） )暖通工崗位職責(zé)26） )維修工崗位職責(zé)27） )工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)28） )安全經(jīng)理崗位職責(zé)29） )安全管理員崗位職責(zé)30） )財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)31） )財務(wù)會計崗位職責(zé)32） )財務(wù)出納崗位職責(zé)33） 財務(wù)收費員崗位職責(zé)3、運作管理制度1)2)3)1)2)3)4)5)6)7)8)9)1

24、0)11)12)13)14)15)16)17)18)19)20)21) )22)23)員工手冊管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則員工辦公制度各部門月工作計劃及總結(jié)制度物業(yè)管理工作廉潔制度員工培訓(xùn)制度內(nèi)部財務(wù)管理制度檔案資料管理制度值班管理制度公共用品申請、購買、領(lǐng)用制度員工宿舍管理評比制度接待投訴處理及回訪制度維修回訪制度機(jī)電設(shè)備管理手冊機(jī)電設(shè)備的編號方法機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計制度配電房管理制度物業(yè)防火安全檢查制度大廈應(yīng)急滅火搶救方案物業(yè)管理運作流程業(yè)戶投訴處理程序業(yè)戶入住工作程序業(yè)戶入住裝修管理工作程序物業(yè)管理檔案建立工作程序物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序物業(yè)資料控制工作程序24)25)26)27)28)29)30)公

25、共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)工作程序機(jī)電設(shè)備維修工作程序安全管理工作程序消防應(yīng)急處理工作程序 園林綠化管理工作程序 清潔管理工作程序社區(qū)文化開展工作程序4、員工培訓(xùn)考核制度（1 ）新員工入職培訓(xùn)制度（2） 在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度（3） 員工工作考核及獎罰制度（4） 員工崗位責(zé)任月考核成績匯總表（5） 經(jīng)理助理崗位月考核成績表（6） 部門經(jīng)理崗位月考核成績表（7） 部門員工崗位月考核成績表（8） 業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計表（9） 員工違章違紀(jì)處理意見申報表（ 1 ） 物業(yè)管理工作情況一覽表二、物業(yè)檔案建立與管理1、資料的收集資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要和服務(wù)的角度出

26、發(fā)，擴(kuò)大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。2、資料分類整理（1 ）分辨真?zhèn)危?）分類排序（3）組編檔號（4）裝訂精美3、檔案資料管理（1 ）采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。（2）采用多種形式的文檔儲存方法，便于原始檔案的管理（如：采用錄象、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法）。（3）建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。（4）建立健全檔案的外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細(xì)致，如有破損，應(yīng)及時修補(bǔ)。

27、（5）檔案管理室不惜達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。第九章各項管理工作方案、公共設(shè)施設(shè)備管理1、管理目標(biāo)保證設(shè)備運行正常，無重大管理責(zé)任事故。2、管理措施（ 1 ） 制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。（ 2）配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。（ 3）設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。（ 4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24 小時值班。（ 5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。（ 6）

28、消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。（ 7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。（ 8）制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。（ 9）給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、 水池、 水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、 水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無大面積跑水、

29、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。（ 10 ） 公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。二、安全管理1、管理目標(biāo)（ 1 ）確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。（ 2）維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進(jìn)入。（ 3）有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。2、建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)（ 1 ） 在大廈設(shè)立流動崗哨，實行24h 值班巡邏制。做到 2h 巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。（ 2）遇到有緊急情況或

30、其他治安需要，管理部通過對講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在1min 3min 內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。（ 3）與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理部安全管理指導(dǎo)員，定期與管理部安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。3、緊急情況下的應(yīng)急措施（ 1 ）發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時，管理部迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。（ 2）迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。（ 3）發(fā)生案件時，立即報警并維護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助共安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。（ 4）管理部主任應(yīng)在突發(fā)時間發(fā)生的第一時間到達(dá)現(xiàn)場，沉著、機(jī)智實施處理，并向上級 進(jìn)行報告。三、裝修管

31、理1、日常裝修管理（ 1 ）管理部安排人員辦理裝修隊伍的培訓(xùn)、嚴(yán)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。（ 2）跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。（ 3）安全管理員24h 值班，控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。（ 4）裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法，袋袋清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。2、裝修安全管理（ 1 ）安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。（ 2）與業(yè)戶和施工隊負(fù)責(zé)人簽定安全責(zé)任書。（ 3）裝修材料按指定時間進(jìn)入，安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。

32、（ 4）需要進(jìn)行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向管理部提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。（ 5）安全管理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。（ 6）發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進(jìn)行。四、消防管理1、消防組織機(jī)構(gòu)的建立（ 1 ）管理部負(fù)責(zé)建立消防安全小組。（ 2）管理部主任為消防安全負(fù)責(zé)人。（ 3）管理部其他人員為義務(wù)消防員。（ 4）安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。（ 5）日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。（ 6）管理部負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。2、建立各項消防制度（ 1 ）消防檢查制度。（ 2）專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防

33、設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在安全檢查記錄中，該記錄每周由管理部主任審核。（ 3）兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每2h 巡視一遍，并填寫消防安全檢查登記表。（ 4）在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時采取整改措施，做到隱患不過夜。（10） 發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成餓消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放整改通知， 限期整改，并跟蹤驗證。（ 6）管理部制定動火審批制度，內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。3、防火措施（ 1 ）貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理部每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。（ 2）嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時

34、用點線路，電器線路需維修時請及時找管理部安排施工。（ 3）嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。（ 4）不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。（ 5）不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。（ 6）嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。（ 7）公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。（ 8）配備火警時刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。4、消防知識培訓(xùn)（ 1 ）對業(yè)戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過業(yè)戶須知、 管理公約傳達(dá)到各業(yè)戶， 并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。（ 2）管理部內(nèi)部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時間，學(xué)