生物科技產業(yè)園物業(yè)管理方案

1、For personal use only in study and research; not forcommercial use中國中部生物科技產業(yè)園物業(yè)管理方案目錄第一章*物業(yè)管理有限公司簡介第二章產業(yè)園區(qū)概況及管理特點分析第三章產業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務思路第四章物業(yè)管理服務承諾第五章前期物資裝備一覽表第六章物業(yè)管理服務費用測算第七章工程設備管理第八章公共秩序維護第九章交通管理第十章消防管理第十一章園林綠化維護第十二章保潔服務方案第十三章客戶需求及特約服務管理第十四章 文化活動的組織實施方案第十五章幾點說明結束語第一章* 物業(yè)管理有限公司簡介1.1我們的實力1.2我們的理念1.3我們的目標1

2、.4我們的項目1.5oooooooooooooooooo第二章產業(yè)園概況及管理特點分析2.1中國中部生物科技產業(yè)園概況中國中部生物科技產業(yè)園是鄭州國家生物高技術產業(yè)基地的重要產業(yè)聚集區(qū)，是鄭州市2010 年重點工程項目。中國中部生物科技產業(yè)園坐落于鄭州滎陽，是依據(jù)生產、貿易、孵化、物流四大產業(yè)功能，集中建設標準生產區(qū)、行業(yè)總部區(qū)、研發(fā)孵化區(qū)、展示博覽區(qū)四大功能板塊的產業(yè)化、集約化、生態(tài)化的大型產業(yè)園區(qū)。中國中部生物科技產業(yè)園實際占地面積 350畝，總建筑面積約25 萬平方米，其廠房面積*平方米，辦公面積*平方米，青年公寓面積*平方米，園區(qū)道路面積*平方米， 綠化面積*平方米，公共衛(wèi)生面積*平方

3、米（不含建筑物內樓道走廊面積），園區(qū)配套有 * 2.2中國中部生物科技產業(yè)園物業(yè)特點需要品牌物業(yè)管理為之裝扮好的物業(yè)需要好的物業(yè)管理呵護，需要好的物業(yè)管理品牌為之裝扮，只有這樣才能充分展示物業(yè)的特點，才能使物業(yè)物有所值。*物業(yè)管理有限公司是國家一級資質物業(yè)管理企業(yè)。公司以發(fā)展求生存，通過先進的管理策劃，規(guī)范的操作實施，國科學與系統(tǒng)的培訓，有效的監(jiān)督、評估和調整等步驟，廣泛借鑒其他知名企業(yè)的先進經驗，并結合自身的資源優(yōu)勢，實施以 關懷員工、關注顧客的需求，關注環(huán)境的溫馨和諧，關注物業(yè)整體氛圍為特征的物業(yè)管理，形成具有鮮明特色的物業(yè)文化及其雄心勃勃的主體發(fā)展規(guī)劃。如今，公司已順利通過了ISO900

4、1 和 ISO14001 國際質量體系雙認證，并發(fā)展成為融住宅、商業(yè)、寫字樓和復合型物業(yè)為一體的多元化全程物業(yè)管理服務公司，先后有多個項目獲得國家、省、市級優(yōu)秀住宅園區(qū)（園區(qū)），園林式單位的榮譽稱號。*物業(yè)人有實力、有決心、有信心，在中國中部生物科技產業(yè)園的物業(yè)管理上再創(chuàng)佳績。安全管理是重中之重中國中部生物科技產業(yè)園地理位置的特殊性和使用功能的綜合性決定了其人流的復雜性，因此安全管理是物業(yè)服務的重中之重。*物業(yè)以 ISO9001 和 ISO14001 質量環(huán)境管理體系中制定的秩序工作程序文件及其作業(yè)指導書為標準，嚴格按照作業(yè)程序文件進行管理， 對秩序人員采用“培訓考試抽查考核”的 PDCA 循

5、環(huán)控制體系，確保環(huán)境安全有序，并根據(jù)各項記錄及時調整人員和管理范圍，做到防范區(qū)域無盲點。公司還針對產業(yè)園區(qū)的特點，在秩序員定崗方面，按照內外相分離的基本原則，因地設崗，因區(qū)設崗，嚴格控制人流走向，重點加強生產、居住區(qū)域安全力量，使領導放心。塑造良好的外在形象中國中部生物科技產業(yè)園被列為鄭州市新三年跨越式發(fā)展自主創(chuàng)新工程項目、鄭州市科技一把手工程項目、鄭州沿黃河現(xiàn)代畜牧業(yè)規(guī)劃獸藥生產示范園區(qū)，在某種程度上承擔著有效維護鄭州市生物科技產業(yè)園區(qū)形象的義務，而社會各界所首先接觸到的，很大程度上是作為服務者的物業(yè)管理企業(yè)，這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備強烈的形象服務意識。作為服務者的物業(yè)管理企業(yè)，必須嚴格

6、貫徹落實各項服務要求，尤其是服務意識的培養(yǎng)，規(guī)范各種操作程序，并通過持續(xù)性培訓學習樹立良好的外在公務形象，無論是言行舉止，還是作業(yè)服務，都必須緊密配合中國中部生物科技產業(yè)園形象需求，進而將中國中部生物 科技產業(yè)園打造成為鄭州市一流科技產業(yè)園區(qū)。*物業(yè)將禮儀化服務系統(tǒng)融入到ISO9001 和 ISO14001 質量環(huán)境管理體系中去，并制訂了諸多禮儀服務程序，各項目客戶滿意率始終在95%以上，必將有效滿足中國中部生物科技產業(yè)園形象性這一需求。第三章中國中部生物科技產業(yè)園物業(yè)管理服務思路經過詳細的現(xiàn)場勘察和交流溝通，秉著 “強力保障 優(yōu)化形象” 的指導思想，針對鄭州市滎陽的規(guī)劃特點和中國中部生物科技

7、產業(yè)園物業(yè)需求特點，我們的物業(yè)管理服務整體思路是： “一個中心、兩個基本點” 。“一個中心”是指我們的一切工作全部圍繞“服務于中國中部生物科技產業(yè)園”這個工作中心；“兩個基本點”是指以強力保障為基本點，以優(yōu)化形象為基本點。根據(jù)中國中部生物科技產業(yè)園的物業(yè)特點和項目需要，我們將提供 “專業(yè)化系統(tǒng)物業(yè)服務產業(yè)園區(qū)特色服務”的一體化模式，在做好日常物業(yè)管理服務工作的基礎上，時刻做好應急服務的準備，有效樹立中國中部生物科技產業(yè)園的對外窗口形象，并強力保障中國中部生物科技產業(yè)園的正常生產、辦公秩序。節(jié)能降耗清潔與養(yǎng)護互補清潔服務作為物業(yè)管理服務的一部分，其核心價值同樣在于有效促進物業(yè)保值升值，不僅僅包括

8、要延長裝飾裝修材料使用壽命，還要通過精心養(yǎng)護保障各種材質的光潔如新，且在此基礎上盡量節(jié)能降耗，針對中國中部生物科技產業(yè)園各項建筑指標，結合*物業(yè)成熟的質量運行控制體系，我們提出了“節(jié)能降耗 清潔與養(yǎng)護互補”的清潔 服務思路?！肮?jié)能降耗”是中國中部生物科技產業(yè)園清潔服務的基礎目的，而“清潔與養(yǎng)護互補”則是達到這一目的的核心工作模式?！肮?jié)能降耗清潔與養(yǎng)護互補”是針對中國中部生物科技產業(yè)園特點所提出的服務思路，有效解決了由此產生的清潔程序繁瑣不易控制的問題，更將清潔突破至新的層面，不僅僅要做到整潔如新，還要有效延長材質的使用壽命，而*物業(yè)完善的ISO9001 和 ISO14001質量環(huán)境管理體系必將

9、為這一指導思想的實施提供良好的核心保障。細化服務考核與培訓并重物業(yè)管理服務的核心在于強化細節(jié)管理，對于中國中部生物科技產業(yè)園這樣的重點物業(yè)更應如此，針對該園區(qū)的特點，我們提出了“細化服務 考核與培訓并重”的物業(yè)管理服務思路?！凹毣铡笔侵讣毣飿I(yè)管理服務的各項工作程序， 尤其是公共秩序維護和保潔服務，不僅僅要量化工作程序，還要從服務禮儀上逐步細化。一方面，嚴格按照*物業(yè) ISO9001 和 ISO14001 質量環(huán)境管理體系各項管理程序和作業(yè)指導書進行操作，另一方面，還要結合產業(yè)園區(qū)工作特點，積極與相關領導溝通，細化各項客戶服務程序?！翱己伺c培訓并重”是細化服務的重要保障，一方面，要針對各

10、項考核標準對各區(qū)域、各從業(yè)人員進行考核，另一方面，還要加強培訓工作，采用集中培訓、觀摩學習、互動交流等方式逐步提升服務意識，進而細化服務，全面提升設施設備服務品質。“細化服務 考核與培訓并重”是中國中部生物科技產業(yè)園服務 的重要內容，也是全面提升公共秩序維護品質的核心部分， 這必將促 進其服務工作不斷優(yōu)化，形成良好的服務循環(huán)體系。第四章物業(yè)管理服務承諾*物業(yè)力爭接管中國中部生物科技產業(yè)園一年內使其成為鄭州 市工業(yè)物業(yè)管理的典范：一年內客戶滿意率達到95 %以上。質量環(huán)境管理體系運行規(guī)范有效。一年內達到市級的物業(yè)管理示范單位標準。4.1管理承諾暨要求達到的最終效果序號指標名稱國家標準管理目標管理

11、目標實施措施1房屋完好率98%100%落實責任人，實行巡視制度，建 檔記錄，確保房屋完好，無違章 搭建及損壞公共設施2零修、急修及時率98%100%接到維修通知15分鐘內到達現(xiàn)場，及時完成并建立回訪制度，小修24小時內，中修3天內，大修7天內3維修工程質量合格率100%100%分項檢查，f 到位，并進行回 訪制度，以確保維修工程合格， 滿足客戶需求。4管理費收繳率98%100%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費， 使管理費取之于民，用之于民。5綠化完好率95%99%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查 制度，建檔記錄，并由綠化主管 監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)公共綠化 地無破壞、無踐踏，無黃土裸露 現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立

12、即修復。及時 修剪，使草坪高度維持在5-8厘 米；每年補栽2次；每年施肥2 次；每年定期除蟲害。6清潔、保潔舉99%99%落實責任人進行保潔工作，實行 巡查制度，建檔記錄，并由劃、衛(wèi) 主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)內垃 圾日產日清，空氣清新，設施完 好7道路完好90%99%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查率及使用率制度，建檔記錄，由工程部土建 主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、 暢通8化糞池、雨水井、污水井完好率無95%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查 制度，建檔記錄，由工程部土建 主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、 井完好，并定期疏通、清理9排水管、明暗溝完好率無99%落實責任人進行養(yǎng)護，實行每月 巡查制度，建檔記

13、錄，由工程部 土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保水管 暢通無阻、無塌陷10路燈完好率85%99%落實責任人進行養(yǎng)護，實行每日 巡查制度，建檔記錄，由工程部 設備主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保路燈 無損、正常使用并進行定期清潔、 養(yǎng)護11停車場、單車棚完好率無99%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查 制度，建檔記錄，保安隊長監(jiān)督 執(zhí)行，以確保設施完好，方便使 用12公共休閑設施及園區(qū)雕塑完無99%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查 制度，建檔記錄，保安隊長監(jiān)督 執(zhí)行，以確保設施完好，美觀清好率潔13園區(qū)內治安案件發(fā)生率0.1%無保安員經培訓考核后上崗，并每 周訓練三次，每次兩小時，以保 障保安隊伍的素質和狀態(tài)；落實 保安崗位職

14、責，明確責任，實行 24小時巡視制度，以確保園區(qū)的 安全14消防設施設備完好率100%100%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查 制度，建檔記錄，項目部經理監(jiān) 督執(zhí)行，并定期維護和檢修以確 保消防設施完好無損、正常使用15火災發(fā)生率0.1%0項目部全員義務消防員制，并定 期進行培訓和演習，加強宣傳， 設置專人負責日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱 患，及時處理并通知項目部，以 確保園區(qū)消防安全16違章處理率無90%建立巡視制度，跟蹤管理，及時 發(fā)現(xiàn)、及時處理，陽口強宣傳工 作，取得住戶的理解，杜絕違章 事情發(fā)生，并進行回訪檔案記錄17住戶有效投訴處理率無100%按照政策規(guī)定，做好各項工作，同時加強與住戶的溝通，定期舉

15、行相關方懇談會，了解相關方的愿望和要求，滿足相關方的需要， 發(fā)生投訴及時處理，同時建立檔 案跟蹤處理結果。18管理人員持證上崗率無80%員工分別進行入職培訓、在職培 訓、定期培訓等常規(guī)培訓，并予 以考核，不合格者予以淘汰；對 于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工 要通過有關部門培訓、考核，公 司將就有關技術、技能進行定期 培訓，并予以考核，確保培訓合 格率達100%,以保障員工的素 質19維修服務回訪率無60%對于進行維修的項目實行回訪制 度，建檔記錄，以確保維修服務 滿足客戶的需要。20住戶對物業(yè)管理滿意率95%98%在日常工作中及時收集客戶的需 求信息，盡可能地滿足客戶的需 要，加強雙方的溝通，以

16、確保相 關方對物業(yè)管理工作的滿意。4.2 其他承諾*物業(yè)管理公司完全同意和接受中國中部生物科技產業(yè)園的招標要求，并承諾如下：公司中標后，將立即派人進駐中國中部生物科技產業(yè)園，開展前期準備工作。在合同有效期內本公司違約，給企業(yè)造成損失，*物業(yè)管理有限公司將對此予以責任補償。合同期內，本公司決不會向第三方轉讓中標項目，對部分可能分包或非關鍵的分包項目，管理處一定事前告知中國中部生物科技產業(yè)園相關部門。4.2.2 物業(yè)管理公司管理服務合同履行承諾如果*物業(yè)管理公司中標后，有關委托管理合同規(guī)定的內容全部由中國中部生物科技產業(yè)園管理處負責實施，管理處將嚴格履行合同中規(guī)定的有關乙方應承擔的責任和義務，具體

17、承諾如下：根據(jù)有關法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。對園區(qū)公用設施如需整改、擴建或完善配套項目，必須與中國中部生物科技產業(yè)園協(xié)商，并經過相關部門同意，報請有關部門批準后方可執(zhí)行。本合同終止時，管理處將向中國中部生物科技產業(yè)園移交全部管理用房、物業(yè)管理物資裝備及物業(yè)管理全部檔案資料。第五章前期物資裝備一覽表5.1辦公物資裝備項目數(shù)量備注辦公桌椅0套文件柜0其中一組內含保險柜1個電腦0打印機0有復印功能為佳傳真機0電話機05.2秩序裝備項目數(shù)量備注對講機0警棍、機套等0防毒面具0灶具及廚具05.3保潔物資裝備項目數(shù)量備注玻璃水刮0噴霧器0更衣儲物柜0手推垃圾車0室內清潔車0垃圾運輸車0塵推

18、0垃圾箱5.4綠化物資裝備項目數(shù)量備注剪草機綠崗機人工噴霧器綠化工具（套）5.5工程物資裝備項目數(shù)量備注疏通機電焊機沖擊鉆切割機電工工具水工工具木工工具泥工工具高空作業(yè)用工具鋁合金梯常用材料備件第六章物業(yè)管理服務費用測算6.1物業(yè)管理服務費用測算費 項目、用、人員數(shù) 量（人）工資標 準（元/月）社會統(tǒng)籌（元/月,工資標準的24.4%）醫(yī)療保險（元/月，工資 標準的8%）工裝（元 /月）合計（元 /月）管理處主任1管理員工程主管維修人員秩序主管秩仔班長0秩序員0清潔綠化主管綠化班長綠化工保潔班長00保潔員00不口預見費按照以上項目費用總和的2%計算管理費按照以上項目總和的5%計算管理利潤按照以上

19、項目總和的5%計算稅金按照以上項目總和的5.5%計算合計元/月6.1.2其他費用序號項目測算依據(jù)月支出（元）一辦公費1通訊費管理處主任200元/月工程主管100元/月秩序主管100元/月清潔綠化主管100元/月管理處固定電話300元/月2低值易耗品綜合測算3辦公水電未計04業(yè)務費綜合測算二保潔、消殺費1物料費按人均50元/月計算2垃圾清運14.5元/車X1車/天X25天/月3消殺費綜合測算三住宿費用1房租300元/間X3間=900元2水電氣費綜合測算四不口預見費按以上項目費用總數(shù)的2%計算五集團管理費按以上項目費用總數(shù)的5%計算六利潤按以上項目費用總數(shù)的5%計算七稅金按5.5%繳交合計。元/月

20、因此中國中部生物科技產業(yè)園物業(yè)管理成本為:0元/月+ 0元/月=0元/月年費用為：。元/月X12月=0元/年測算說明：1. 按照國家相關法律法規(guī)規(guī)定，社會保險中包含社會統(tǒng)籌和醫(yī)療保險，其中社會統(tǒng)籌占工資總額的24.4%（養(yǎng)老保險23%， 工傷保險0.4%， 失業(yè)保險1%） ，醫(yī)療保險占公司總額的8%，此項費用僅用于管理人員、各專業(yè)主管，不含普通作業(yè)人員；2. 該測算中辦公水電費用未計，待中標后雙方根據(jù)實際情況另行協(xié)商；3. 工裝按兩年折舊，其中管理人員每人冬裝兩套，標準為600 元 /套，夏裝2套，標準為200 元 /套；保潔人員冬裝兩套，標準為160 元 /套，夏裝兩套，標準為 80 元 /

21、套；秩序人員冬裝2 套，標準為200 元 /套，夏裝2 套，標準為 100 元 /套。4. 按照國家相關法律法規(guī)規(guī)定，稅金組成：營業(yè)稅所有費用總和的5%；城建稅營業(yè)稅的7%；教育附加費營業(yè)稅的3%；則稅金共計所有費用總和的5.5%。6. 依據(jù)行業(yè)標準，管理利潤一般按照5%計算。第七章工程設備管理在現(xiàn)代物業(yè)管理中，設備管理水平是物業(yè)管理綜合水平評判的專業(yè)依據(jù)之一?？萍籍a業(yè)園是一個集工業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)等多功能綜合園區(qū)，系統(tǒng)設備配置齊全，設備科技技術含量高，系統(tǒng)設備停運對園區(qū)業(yè)主、單位影響巨大。針對園區(qū)的設備情況，我們認為，從以下方面入手，是設備管理的基本保障：一、完善工程部架構，確保工程部技術力量

22、，在工程部架構設置中，應保證有機電工程師、電子電氣工程師、暖通工程師等高級專業(yè)技術人才，在人才、技術資源的有力保證下，熟悉設備性能、有可靠的運行維護和檢修能力，保證設備的正常運行，有能力及時發(fā)現(xiàn)和處理設備運行過程中的隱患和故障，保證將設備故障排除在萌芽狀態(tài)。二、建立完善的設備檔案，健全設備卡片和運行維修記錄，隨時掌握設備運行維護狀況，搞好設備“病史”管理。三、健全設備管理崗位職責，制定設備運行、維護、保養(yǎng)、檢修制度，制定設備周檢、月檢、季檢、年檢工作計劃；嚴格填報運行、維護、檢修、更新記錄。四、建立設備緊急事故預案，保證設備緊急情況時的管理流程。1 、由工程部設備主管起草演習預案，經工程部經理

23、審核，報項目部經理審批后，提前通知與演習相關的單位、住戶和相關部門；2、工程部經理組織設備運行管理和設備檢修技術人員提前到場，學習該次演習的目的、目標、演習預案、實施辦法；3、實施演習方案，監(jiān)控演習程序，在演習過程中鍛煉運行管理人員在緊急情況下的運行管理操作能力和檢修技術人員在緊急設備故障時的應急檢修能力；4、組織過程技術人員對演習過程分析、討論、總結演習的成敗得失，積累緊急設備故障的管理經驗;5、工程部經理組織講評，形成演習報告和測評報告，向項目部經理和管委 會匯報。五、建立重要設備停運審批管理程序，避免因重要設備停運給園區(qū)業(yè)主和 相關單位帶來損失。六、共用設施設備管理標準及實施辦法：序號項

24、目實施方案督導計劃服務標準1電梯1、安排電梯維修人員每天進行巡視檢查，包括機房、轎頂及轎廂安全回路；2、定期維保加油；3、每周、每月、每季度由外委維保單位檢查維保；4、每年報技監(jiān)局年檢。1、主管每天巡視 檢查電梯運行狀 況，并檢查維保狀 況和相關記錄；2、電梯工每天巡 視檢查機房不少于3次，并做好記錄； 1、審查月度、季度 及年檢維保情況， 并提出意見和建議。1、電梯按照甲 方要求時間開啟， 保證運行良好，維 保達到國家規(guī)定 要求，無電梯事 故；2、設備得到規(guī) 范要求的專業(yè)維 保，杜絕因維保不 及時造成設備損 壞和報廢。2監(jiān)控1、每周維護檢查紅外線報警裝置，進行障隘測試；2、每周進行鏡頭1、工

25、程主管、保安隊長定期檢查監(jiān)控 中心圖像及運行記 錄，并每周安排保1、紅外線報警 裝置靈敏，無誤 報、漏報發(fā)生； 2、監(jiān)控設備圖系統(tǒng)維護除塵，確保錄 像清晰；3、每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件；4、每半年由委外 維保單位維護檢查 一次。安員進行紅外線障 隘測試；2、工程主管每月 組織全面檢查系統(tǒng) 線路及設備；3、委外維護結果 需由主管現(xiàn)場檢查 及工程部經理簽署 意見。像清晰，硬盤錄像可保存一個月。3消 防 廣 播1、災時和緊急通 知時開啟，音量適 度；2、每天巡視檢查 末端音箱，確保音 箱輸出正常，無噪 音；3、每月檢查播音 設備和系統(tǒng)線路， 保證設備完好，線 路暢通；4、每半年維保音 什次。3

26、、主管每天巡視 公共區(qū)域時監(jiān)聽音 樂效果；4、每天巡視檢查 機房一次；5、審查月度系統(tǒng) 維保情況，并提出 意見和建議。1、運行效果良 好，無噪音，播放 節(jié)目菜單合理； 2、音控設備擺 放整齊，設備房干 凈整潔，音帶、碟 片使用保管得當； 3、維保及時準 確，相關運行、維 保記錄完整準確。41、每天巡視機房次數(shù)不低于3次，1、主管每天巡視機房一次，每周檢1、電視信號質量投訴1小時內有并適時監(jiān)控信號源驗信號質量一次；解決；線質量；2、弱電工每天監(jiān)2、線路暢通及電2、接業(yè)主報修1測信號質量一次，設備完好率達到視小時內解決問題；并將結果匯報領100%。系3、每周全面檢查班；統(tǒng)一次線路信號放大3、主管每

27、月組織器，發(fā)現(xiàn)問題一小檢查一次系統(tǒng)運行時內通知網絡公司維護情況，并審查解決；運行維護記錄；4、每年信號接入4、接入單位維護單位系統(tǒng)維護保養(yǎng)保養(yǎng)結果需報主管不少于2次。及公司經理簽署意見。1、每天巡視機房1、主管每天巡視1、視信號質量次數(shù)不低于3次，機房一次，每周檢投訴1小時內解網并適時監(jiān)控信號源驗信號質量一次；決；絡質量；2、弱電工每天監(jiān)2、線路暢通及系2、每周全面檢查測信號質量一設備完好率達到5統(tǒng)一次線路信號放大次，并將結果匯報領100%。器，發(fā)現(xiàn)問題一小班；時內通知網絡公司3、主管每月組織解決；檢查一次系統(tǒng)運行3、每年信號接入維護情況，并審查單位系統(tǒng)維護保養(yǎng)運行維護記錄；不少于2次。8鍋爐

28、1、每天開啟前檢 查系統(tǒng)管網及控制 部件，清洗毛發(fā)過 濾器；2、根據(jù)需要進行 系統(tǒng)反沖洗，并配 制水處埋約劑；3、每月進行控制 部件檢修；4、每年進行一次 系統(tǒng)設備維護保養(yǎng) 檢修，報技監(jiān)局年 檢，管道閥門油漆。1、主管每天抽檢 末端熱水效果，每 月審查運行維護記 錄；2、安排督導年度 維護保養(yǎng)工作，并 向公司提交年檢報 告；1、定時間運行， 不隨意調整運行 時間，保證末端供 水時間和熱水效 果；2、設備檢修提 前知會校方，并在 公寓告示欄通知。9變配電系統(tǒng)1、每隔3小時巡 視檢查設備房，并 填寫運行記錄；2、每月檢查緊固 系統(tǒng)接線端子，保 證接觸良好；3、每半月維護保 養(yǎng)發(fā)電機，并試車 15分

29、鐘;4、雷雨季節(jié)來臨1、主管每周巡視 檢查配電室不少于 2次，并抽查系統(tǒng) 維護情況，并審查 運行維護記錄及能 耗統(tǒng)計表；2、領班隨時檢查 配電室值班情況及 運行記錄填寫情 況，并參與發(fā)電機1、系統(tǒng)正常運 行，市電停電后15分鐘內發(fā)電機 供電，保證電梯、 消防、事故照明正 常使用；2、檢修停電提 前24小時以告示 方式通知業(yè)主和 使用單位，商鋪、前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；5、每年度系統(tǒng)安全檢查并維護一次。維護及試車；3、主管每年組織 進行一次緊急停電 事故演習。辦公場所書面通知用戶。10消 防 系 統(tǒng)1、每2個月進行1 次普消末端水壓測 試，每三個月進行 一次自消末端水試 水，檢查水泉聯(lián)動 情況；

30、2、每半年清" 次感煙、感溫探頭濾網，每年抽查10 %探頭感煙感溫 報警情況；3、消防系統(tǒng)委外日常運行維護管理，消防系統(tǒng)聯(lián)動 設備調試檢測由外 委單位承擔，消防 系統(tǒng)安全年檢由委外承接單位負責；1、系統(tǒng)日常運行 由保安隊長負責監(jiān) 督管理；2、系統(tǒng)維護、檢 測、調試由工程主 管負責組織實施并 驗證結果；3、保安隊長每年 組織兩次以上消防 演練培訓；4、委外年度安全 檢查結果需報公司 經理審核并簽署意 見。1、系統(tǒng)完好，報 警點位準確，無誤 報；2、按消防相關法律法規(guī)要求運 行和維護系統(tǒng)；3、普消末端壓力保證不低十0.7Mpa,自消自消末端壓力保證 不低:丁 0.5Mpa ;4、預警時值

31、班 人員5負責內到 達第一現(xiàn)場。1、每天巡視機房1、每半年末端水1、保證水質達11二次供水不少于3次，并填 寫運行記錄；2、系統(tǒng)每半年消 毒次數(shù)不少于1 次，生活水池（水 箱）每年消毒次數(shù) 不少于2次；開啟 消毒處理記錄；3、除操作人員外， 無關人員不得進入 機房；4、機房需人走上 鎖。質取樣到市防疫站 化驗一次；2、主管參與系統(tǒng) 管道消毒過程及水 池水箱清洗消毒過程；3、每出現(xiàn)一次水 質化驗不合格情 況，責任人處罰100-300元，主管 處罰200 500元；4、停水前提前48 小時通知。到國家現(xiàn)行標準 要求。七、園區(qū)業(yè)主和住場單位的設備管理特約服務：針對園區(qū)工業(yè)區(qū)等相關方的專用設備，我們可

32、以根據(jù)相關方的需求，向相 關方提供專業(yè)的設備運行維護管理服務，為住場單位、業(yè)主解除設備運行維護 管理的后顧之憂，并以我們堅實的工程技術力量展示設備管理的得天獨厚的優(yōu) 勢。第八章公共秩序維護中國？中部生物科技產業(yè)園的園區(qū)公共秩序管理方面，我們將針對園區(qū)的不同業(yè)態(tài)情況，建立安全管理機制，成立在保安部領導下的園區(qū)安全管理分隊, 根據(jù)業(yè)主和相關方需求，對不同區(qū)域進行不同的安全管理方針。具體包括：一、針對住宅區(qū)域實施封閉管理，采用先進的周界和主入口監(jiān)控設備和周界紅外線報警裝置，在住宅區(qū)主入口、樓棟單元入口設置IC 卡門禁裝置，在戶內設置安防設備駁接接口，以先進的安全監(jiān)控裝置確保園區(qū)住戶安全。同時，我們在

33、住宅區(qū)入口、大堂安排值班人員，嚴格對進入住宅區(qū)的外來人員進行盤查，并通過可視對講設備與住戶聯(lián)系識別訪客身份，未被識別的訪客將嚴禁進入住宅區(qū)。在園區(qū)內，我們還將安排巡邏人員，24 小時對園區(qū)巡邏，扶老攜幼，以完善的安全保障措施，維護園區(qū)的社區(qū)安寧。二、針對辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)商家需求，對相關區(qū)域實施半封閉管理，在確保辦公、經營環(huán)境的前提下，為訪客、辦事人員、消費者通過安全、舒適、文明的環(huán)境氛圍，保障各種活動的正常開展。三、同時，我們還將考慮園區(qū)不同的業(yè)態(tài)，對相關方提供開放式安全管理，安排便衣安全員，巡邏與相關區(qū)域，在確保公共秩序環(huán)境的基礎上，避免給相關方帶來服務干擾和心理壓力。四、根據(jù)重點部位業(yè)主的服

34、務需求，我們安排人員定點執(zhí)勤或增加巡視頻次，確保重點部位的安全。五、在園區(qū)的安全管理工作中，我們每月組織實施一次安全演習，演習項目包括發(fā)現(xiàn)刑事案件的處理辦法、公共秩序糾紛的處理辦法、盜竊處理程序、火災處理程序、強行越入園區(qū)的處理程序等，并在園區(qū)成立以保安部隊長為隊長的應急安全隊，確保緊急情況下的人員保障。六、相關工作職責標準1 、保安隊長崗位職責（含副隊長、分隊長職責）負責組織全體保安人員認真履行職責，圓滿完成項目部交給的各項保衛(wèi)任務；協(xié)助綜合管理部完成保安人員的招聘、面試，負責安排新隊員的上崗前培訓及保安人員的崗中、技能等各項培訓；負責日常勤務的組織與實施，檢查、指導、講評；負責保安大隊勤務

35、值班，負責突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬訂及方案的演練；負責擬制保安人員職責、基本要求、獎勵與處罰細則，并指導保安人員貫徹執(zhí)行；關心所轄區(qū)域班子建設，做到選好苗、使用好、管理好、培訓好。經常指導他們工作，幫助他們解決實際困難，定期組織他們學習應急處理程序等知識；協(xié)同公安機關搞好社區(qū)綜合治理；隨時掌握員工思想動態(tài)，加強與員工的溝通和交流，熟悉各防區(qū)的公共秩序狀況；在責任區(qū)內發(fā)生公共秩序、刑事案件時，應立即組織人員保護好現(xiàn)場，并控制好事態(tài)；負責隊員的月考評。完成管理公司、管理處交辦的其它工作任務。2、保安班長崗位職責 以身作則帶領保安隊員上崗執(zhí)勤、護衛(wèi)、巡邏。檢查、記載、聽反映隊員生活、工作

36、及紀律情況，協(xié)調處理隊員這幾方面的問題，及時向隊長匯報；檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝情況，落實防范措施；建立衛(wèi)生制度，帶領保安隊員搞好崗位以及宿舍的清潔衛(wèi)生、飲食衛(wèi)生；配合隊長做好隊員的思想工作，根據(jù)上級要求，合理組織、監(jiān)督隊員按時上下班和組織參加各類會議、培訓和總結；對上崗時發(fā)生的突發(fā)事件，要按規(guī)定采取處置措施，并書面報告隊長；員工調到親的崗位時，負責對所管轄范圍內的新員工作崗前培訓。3 保安隊員崗位職責根據(jù)公司工作需要，在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時間、地點、任務完成上級交辦的公共秩序保衛(wèi)任務；根據(jù)有關規(guī)章制度，負責做好防火、防盜、防破壞、防自然災害事故等工作，保障責任區(qū)的安全；對出入大門的人

37、、貨物進行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未經允許的人員、車輛、物資進出責任區(qū)，維護責任區(qū)內的人身財產安全；處理責任區(qū)內發(fā)生的有關問題，并及時報知上級；熟悉、掌握所在業(yè)態(tài)區(qū)域業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）、住戶的基本情況；服從命令，聽從指揮，積極完成上級交辦的臨時性任務。4、大門崗工作職責大門崗負責檢查進出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。此外，大門崗還是公司及其所管理物業(yè)形象的窗口。負責維護大門口的進出秩序和本區(qū)域的社會秩序，禁止小商小販在門前及大門兩側擺攤設點；隨時掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應及時查詢或報告，小商小販、無成人帶領的小孩、精神不

38、正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人，應禮貌地設法加以勸離；遇有上級領導和業(yè)主出入（包括步行及乘車），要敬舉手禮；發(fā)生糾紛和一般性公共秩序問題時，應依法及時處理并報告主管，同時及時疏散圍觀群眾，恢復正常秩序;保證報警電話（對講機）不被無故占用；負責執(zhí)勤區(qū)域內的公共設施安全，及時發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對造成影響、損失的當事者，應及時報管理處查處。5巡邏崗工作職責巡邏崗負責巡邏范圍內各類事故的檢查（含防火、防盜、防公共秩序案件等） ，以及各種設施、設備的檢查、登記。負責對樓區(qū)和周邊公路進行巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)解決或報告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素，以消除隱患，保障安全；勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內的人員，及時控

39、制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視情況報告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預防各類案件的發(fā)生；在上下班高峰期，切實做好對業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）的安全保衛(wèi)，防止竊案發(fā)生，勸離混入業(yè)態(tài)區(qū)域銷售商品的人員，以免影響正常的生活秩序；在業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）需要幫助時，積極主動為其服務；仔細巡查易發(fā)生問題的地方，及時制止和勸阻不符合安全的情況，避免發(fā)生意外事件；按規(guī)定程序處置突發(fā)事件；在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn)可疑人員及物品應立即做安全處理并及時報告；協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件；按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時作好定時巡更踩點工作?？傊?，我們以“外緊內松、預

40、防為主”的安全防范策略、以“人防、技防、物 防”相結合的方針，全員參與安全管理，群防群治，與轄區(qū)派出所和園區(qū)公共秩 序聯(lián)防一道齊抓共管，為園區(qū)營造安定、團結、溫馨、和睦的社區(qū)環(huán)境，杜絕發(fā)生公共秩序事件，是我們共同追求的目標。第九章交通管理對園區(qū)的交通管理方面，我們將根據(jù)園區(qū)交通設施配套的實際情況，在專業(yè)停車場配置經過培訓的交通管理員，負責車輛停放管理和交通指揮，在相應的位置和路口、路段設立限速標志、路牌標志、通向標示、禁停標示等交通標示，保障車輛安全停放和正常行駛。對進而園區(qū)不同區(qū)域的車輛，我們將根據(jù)實際情況制作IC 停車卡或專業(yè)的區(qū)域識別卡片，使園區(qū)業(yè)主、住戶及相關單位的工作車輛與外來車輛有

41、所區(qū)分，避免不必要的車輛盤查影響相關方的辦事效率。屆時， 我們將根據(jù)園區(qū)交通的實際情況，與公安交通管理部門保持密切的聯(lián)系和有效溝通，在交管部門的指導下，合理配置和使用交通設施，優(yōu)化園區(qū)的交通管理方案，保障園區(qū)交通正常。第十章消防管理在消防管理方面，我們的工作指導方針是：以防為主，宣傳先行，防消結合。在園區(qū)， 我們將在重點的路口路段和場所設置消防宣傳欄，張貼消防標語、 普及消防知識，進行廣泛的消防宣傳教育。同時， 我們將根據(jù)實際需求，在園區(qū)的相關部位配置消防設施與消防器材，并定期對消防設施和器材進行檢查、調試、確保其隨時完好。在對商業(yè)、辦公、產業(yè)園區(qū)，在裝修方案審查時，我們將嚴格要求消防主管部門

42、參與方案審查，確保裝修方案符合國家消防要求。在內部管理方面，我們將建立消防管理三級組織， 成立以公司總經理為 組長的消防領導小組和園區(qū)義務消防隊。其組織架構包括：領導小組組長：管理公司總經理領導小組副組長：項目部經理領導小組成員：工程部經理、保安部隊長、工程部設備主管、綜合管理 部主管、保安部副隊長、分隊長等。義務消防隊隊長：項目部經理義務消防對常務副隊長：保安部隊長義務消防隊副隊長：工程部經理、保安部副隊長、分隊長、工程部設備 主管、綜合管理部主管義務消防隊員：項目部全體保安員、工程部全體技術員在針對不同的業(yè)態(tài)園區(qū)，我們將與業(yè)主、住場單位簽署消防管理責任 書，制定安全防火制度，明確相關單位的

43、防火責任人，明確責任人的職責， 把防火責任分解到具體單位和業(yè)主。 并定期組織安排消防安全檢查，查找消 防安全隱患，并根據(jù)隱患情況發(fā)出整改通知書，限期督促整改，消除火災苗 頭。在園區(qū)內，定期組織消防演練，培訓緊急情況下的消防應對方案、緊急 疏散程序。通過演習訓練，掌握火災時的撲滅技能、疏散程序、物品轉移程 序、重要物資的搶救預案。同時，在園區(qū)內，我們還將在不同的業(yè)態(tài)區(qū)域安裝相應的消防疏散標示， 制定滅火方案和重點部位保衛(wèi)方案。以完善的管理構思和預案演練，通過培 訓、宣傳、教育、檢查整改、動員齊抓共管的總體思路，走預防為主、將隱 患消滅在萌芽狀態(tài)的管理方案，有效保障園區(qū)業(yè)主和相關單位的生命財產安全

44、。第十一園林綠化養(yǎng)護在園林綠化管理方面，我們對園區(qū)的園林規(guī)劃經過綜合分析，認為該園區(qū)園林的建設規(guī)劃主要由大面積的常綠草坪、大規(guī)模的灌木植被、適量的常綠喬木和落葉喬木、部分珍惜植物、少量盆景、大面積的租擺盆栽植物組成，因此，我們認為，要搞好園區(qū)的園林養(yǎng)護，必須在園區(qū)組建一支由專業(yè)園藝師帶領技術型園林管理隊伍，負責園區(qū)的園林養(yǎng)護工作。在園藝管理隊伍的組建上，我們認為，可以復制我們在麗都花園的園林管理模式，在大本營抽調園藝師及技術骨干，在逐步接管的同時組建出色的園林維護管理團隊。在園林的維修養(yǎng)護上，我們嚴格按照相關規(guī)范，制定修剪、施肥、 除草、澆水、排澇、殺蟲計劃，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導思

45、想，確保園林的觀賞性。綠化養(yǎng)護制度一，室內養(yǎng)護標準及目標:1 、澆水 : 根據(jù)苗木各類，按規(guī)定進行澆水，保證苗木不缺水;2、花木除雜:及時消除雜草，雜物及枯枝爛葉，時刻保持盆內無明顯雜草，雜物 ;3、 修剪整形 :根據(jù)生長情況不定期修剪，整形， 使苗木保持青綠，美觀大方 ;4、施肥:根據(jù)苗木各類及生長情況進行施肥，每次松土后需施肥一次;5、病蟲防治:春，夏，秋季蟲病多發(fā)期前必須進行綜合防治，不能有大規(guī)模 的病蟲害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲害的清理滅除及防病工作6、長勢不良，觀賞效果不佳的花木，管理處應及時通知更換二，室外養(yǎng)護:1 、基礎性更新改造:土壤改良 :對綠化地帶未經改良的土壤每年進行一次性

46、全面深耕改良，徹底改變花木因土壤貧瘠板結而造成的生長慢，枯黃，老化，部分枯死的狀況，確?；ú莸恼ＩL狀態(tài)，深翻土壤后，施基肥和使用化學除草劑，消除雜草.2、常規(guī)性養(yǎng)護工作:(1)修剪:修剪能使植物經常保持平整美觀并能促進生長茂盛.苗木修剪，每月修剪兩次.生長旺盛期應根據(jù)生長情況不定期及時修剪，草皮修剪春，夏季每兩個月進行一次，秋，冬季根據(jù)實際情況進行修剪.基本保證春，夏季草皮不長于15 厘米，秋，冬季不長于10 厘米 ;(2)澆水:旱季喬，灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次;室外拿刀盆栽隨天氣不同，每天澆水1-2 次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水1-2 次，室內盆栽每周澆水1-2 次

47、 ;草皮澆水時要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤土層 5 厘米以下，澆水以早晚為主;(3)花木除雜 :及時消除雜草，雜物，經常拾除草地，花叢內磚頭，紙屑等雜物，時刻保持綠地，花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學除草劑，每次清完雜草后，應噴施三次葉面肥及控草肥;(4)松土，擴穴，施肥:原則上每年冬季必須深耕擴穴重施肥一次，平時每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時根據(jù)苗木的具體需要施肥一次;(5)病蟲防治:建立病蟲害防治動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春，夏，秋季蟲病多發(fā)期前必須進行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲害發(fā)生;冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲，防病等保護工作;(6)花木補植 :如果發(fā)現(xiàn)

48、有損壞或死亡的苗木，必須在兩天內完成補植;(7)植保 :提倡生物防治，人工防治，使用農藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無公害農藥，使用農藥時必須在晴朗無風的天氣一次性完成，噴藥后4 小時內下雨的，要待天晴后重噴;使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，以免藥液擴散;(8)自然災害的防御:雨季前要檢查綠化區(qū)，提前做好排水工作，臺風，霜凍等多發(fā)季節(jié)應及時做好預防措施，避免不應有的損失;(9)草皮養(yǎng)護 :雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5 棵高度超過8 厘米的雜草.每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結合磷，鉀肥和有機肥，施后澆透水或在雨后施肥;(10)綠籬，花球養(yǎng)護:綠籬修剪做到平

49、整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術含量 .修剪下的枝葉要立刻清除.春，夏季每兩個月施肥一次，秋，冬季每3 個月施肥一次，施用復合肥和共生麩保證長勢旺盛.綠籬，花球死亡缺苗，須在1 周內補種好;(11)喬灌木養(yǎng)護:每月巡查，及時修剪枯枝，病蟲枝，下垂妨礙人們觀瞻和活動的枝條，保持喬木高2.5 米以上.修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀 .第十二保潔服務"干凈、整潔"是我們保潔服務的目標。我們擁有一支專業(yè)的高素質的保潔隊伍，能對不同材質的屋頂、外墻、地面進行專業(yè)清潔，為業(yè)主提供高質量、高水平保潔服務。根據(jù)園區(qū)的情況保潔部將以公司管理目標為依據(jù)，制定保潔部各項管理規(guī) 定及崗位

50、職責，嚴格按ISO質量體系的保潔操作手冊規(guī)范運作與管理，有 計劃的實行員工的崗前、在崗培訓，物料的申購、領用控制。在保證工作標準 的同時，降低物耗，開源節(jié)流。在用人機制上，不斷加強員工的團隊意識的同 時強化競爭，并不斷優(yōu)化崗位設置，以保持工作的高效率。12.1 保潔部提供的服務：公共區(qū)域清潔保持公共設施清潔保持特約家政服務垃圾清運專業(yè)的屋頂、外墻清洗12.2 保潔部架構：保潔部配置一個保潔主管，兩名副主管，下屬數(shù)個領班及若干保潔員。片 區(qū)設置一個保潔機械作業(yè)小組統(tǒng)一進行相關工作。12.3 保潔配備：配備柴油灑水車一臺，可沖洗路面并澆灌綠化帶；多套保潔機具；需要10個工作間，1間保潔庫房；垃圾中轉房、垃圾桶、洗滌池。12.4 服務內容（主要工作）及標準：序服務方案與標準內容1園區(qū)外圍區(qū)間道路（水泥道路）每天集中清掃1次；水管沖洗頻次根據(jù)情況制定，必要時用灑水車沖洗；隨時保潔；路紋清晰；無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；無揚塵；主管每日巡視3次以上；領班隨機檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。2園區(qū)內外 花崗石及 室內大理 石地面每日全面清潔1次；推塵數(shù)次；每月沖洗1次；大理石拋光、打蠟頻次根據(jù)情況制定；隨時