馬鞍山當涂縣農貿批發(fā)市場

1、馬鞍山當涂縣石橋鎮(zhèn)農產品批發(fā)市場可行性分析報告 浙江三農置業(yè)2011-5 前 言民以食為天，農產品流通問題一直以來是中央一號文件重點關注的問題之一。如何讓居民購買到安全放心、價廉物美的農副產品？如何讓農產品生產方式升級換代？如何促進農產品走品牌化發(fā)展之路？如何疏通優(yōu)化農產品供應鏈，讓農產品流通環(huán)節(jié)更少、效率更高、成本更低？ 但目前我們整體農產品生產、流通和消費等環(huán)節(jié)存在非常嚴重的問題。農產質量不高、安全性差，農貿市場臟、亂、雜，等等，嚴重制約農副產品產業(yè)的發(fā)展、農民收入的提高和居民的消費安全。農產品消費環(huán)境的變革源自消費者的實際需求，體現在以農貿市場為主的流通和零售終端的變革上。流通領域變革將

2、直接和間接推動產業(yè)和消費環(huán)境的變革。順應我國產業(yè)整體發(fā)展趨勢，在針對馬鞍上市當涂縣石橋鎮(zhèn)的農貿流通及農業(yè)發(fā)展現狀的調研之后，經多方研究制定了“當涂縣石橋鎮(zhèn)農產品批發(fā)市場的可行性報告”，以期建立先進的符合但那個地實際需求的農副產品物流批發(fā)中心，以逐漸取代目前的落后的臟亂雜式的農貿市場交易模式，樹立行業(yè)標竿。立足三農、促進農民增產增收，繁榮天下、促馬鞍山和諧發(fā)展目 錄37一、項目背景綜合分析1.中央一號文件和相關流通政策2.三農問題的癥結及十二五農產品流通政策3.“長三角一體化”歷史機遇4.全球視野下看馬鞍山農產品流通發(fā)展趨勢二、馬鞍山農貿流通問題的思考1.市場空間小、布局不合理2.交易方式落后3

3、信息化手段不能適應需求，流通不暢4.農產品金融服務缺位5.產業(yè)需求，空白以待6農產品還沒大膽走出去，品牌意識差7農產集成度低、物流成本過高三、馬鞍山農貿流通問題解決之道四、當涂縣項目之定位五、項目功能之規(guī)劃六、項目綜合優(yōu)勢分析1.農產品特色及產業(yè)優(yōu)勢2.項目區(qū)位優(yōu)勢3.需求優(yōu)勢 4集群優(yōu)勢5.政策優(yōu)勢 6發(fā)展優(yōu)勢七、項目總體規(guī)劃八、項目實施計劃九、項目收益分析十、項目實施所須有的政府支持十一、浙江三農置業(yè)的優(yōu)勢一、項 目 背 景 分 析1.中央一號文件和相關流通政策2004年至2010年連續(xù)七年發(fā)布以“三農”（農業(yè)、農村、農民）為主題的中央一號文件，強調了“三農”問題在中國的社會主義現代化時期

4、“重中之重”的地位。在國家計委等六部委聯合發(fā)表的關于進一步加快農產品流通設施建設的若干意見計經貿20022668號中，今后相當時期，我國農產品流通要適應建立暢通高效、安全衛(wèi)生、交易方式先進的農產品流通體系，完善批發(fā)市場的功能，提高批發(fā)市場的檔次，在全國大中城市和主要產區(qū)建設一批布局合理、交易方式先進、功能齊全、信息靈敏、安全衛(wèi)生的骨干批發(fā)市場；逐步形成以全國骨干批發(fā)市場為核心，以連鎖超市等其它流通方式為補充，以現代物流服務體系為依托，以現代交易、結算、信息、檢測、儲藏、物流等技術為支撐，降低流通成本，提高我國農產品的市場競爭力，促進農業(yè)結構調整和農民增收，保證居民的消費質量和安全。2.三農問題

5、的癥結及十二五農產品流通政策中國是農業(yè)大國，農業(yè)人口占社會總人口的極大比重，解決“農業(yè)農民農村”三農問題是中國社會主義現代化建設成功的關鍵。當前，三農問題的突出表現就是農業(yè)市場化產業(yè)化水平不高，缺乏一個完善暢通的農貿流通體系，農產品的供應信息不對稱，從而直接導致了農民收入低增收慢。農產品流通不僅是三農問題的核心問題，也是關系全體居民菜籃子的重大民生問題。進入十二五以來，由商務部牽頭的國內貿易發(fā)展“十二五”規(guī)劃框架和農產品流通標準等相繼對農產品等內貿流通領域的發(fā)展提出了許多規(guī)劃，對農產品流通渠道和標準等提出了更科學嚴格的要求。3.“長三角一體化”歷史機遇2011年3月31日至4月1日，長三角城市

6、經濟協(xié)調會第11次市長聯席會議在江蘇鎮(zhèn)江召開，包括合肥、馬鞍山在內的長三角22個城市簽署合作協(xié)議，擬建立長三角農業(yè)合作機制，并將率先構建蔬菜數字化農產品交易平臺，完善交易價格形成機制，并逐步實現蔬菜交易的品牌化和質量可追溯。加入這一合作機制，對安徽省建設長三角優(yōu)質農副產品供應基地至關重要。近年來，馬鞍山順應區(qū)域經濟一體化加速發(fā)展的新態(tài)勢，充分發(fā)揮緊鄰長三角的地緣優(yōu)勢，堅持以觀念對接為先導、以規(guī)劃對接為引導、以產業(yè)對接為主題、以體制對接為根本、以要素對接為關鍵、以利益共贏為核心的思路，從融入南京都市圈切入，主動對接，積極探索，加快推進與長三角城市的交流和合作，逐步形成了與長三角地區(qū)經濟聯合加強、

7、產業(yè)互動發(fā)展、體制趨于融合、要素流動增多的良好態(tài)勢。4.全球視野下看馬鞍山農產品流通發(fā)展趨勢在中國融入全球一體化的進程中，發(fā)展農產品現代流通方式已是不可逆轉的趨勢。在歐美發(fā)達國家，采用農超對接的市場模式，具有農產品經營主體組織化程度高、物流配送系統(tǒng)和服務體系完善、營銷渠道結構短化、物流效率高的特點。與發(fā)達國家相比，中國農產品在發(fā)展中未形成一個有效、統(tǒng)一的農產品流通市場，農產品物流成本偏高，嚴重制約了農副產業(yè)的發(fā)展、農民收入的提高和居民的消費安全。由于中國農業(yè)現代化水平與發(fā)達國家相比還存在一定程度的差距，在農產品超市化模式已成為未來農產品流通方式發(fā)展必然的前提下，必須結合馬鞍山當地農產品特色及產

8、業(yè)優(yōu)勢，改變農產品落后的、粗放式的營銷方式，建設專業(yè)規(guī)范完善的大型農產品批發(fā)市場、農產品倉儲中心或物流配送中心，發(fā)展現代農產品物流業(yè)。二、馬鞍山農貿流通存在問題 產業(yè)需求 空白以待信息不通暢產品附加值低產生大量污染供應鏈集成度品牌意識差專業(yè)農產品批發(fā)市場交易渠道長交易成本高物流成本高交易方式不先進農民被動收益少布局不合理1.市場空間小、布局不合理從硬件上看項目所在地區(qū)的農貿市場交易面積過小，臟、亂、雜現象嚴重，而從軟件上看，當地的農產品沒有有效打開通往長三角乃至國內的的銷售渠道，市場交易空間封閉。2.交易方式落后 馬鞍山農貿市場長期停留在出租攤位的簡單的物業(yè)管理層次上，農產品的交易多采取對手交

9、易的方式，代理結算還不普遍。這樣的交易模式不利于節(jié)約交易時間，不利于提高流通效率，也不利于提高農產的規(guī)格化、標準化合檔次。3信息化手段不能適應需求，流通不暢馬鞍上農貿交易主要以小商販或個體經營為主，主要實行攤位形式。由于農產品流通有分散的成員各自進行物業(yè)運作，缺乏統(tǒng)一的信息網絡平臺，整個農產品的物流過程信息鏈不暢甚至斷裂，渠道不透明，物流緩慢。4.農產品金融服務缺位金融服務的缺位表現在資金風險難以分散、融資渠道狹窄兩個方面。在風險分散方面，分散風險的措施比較缺乏，保險業(yè)務涉及面非常狹窄；在融資渠道方面，相關企業(yè)和農戶面臨貸款難的問題，尤其是針對農產品供應鏈上鐘小企業(yè)與農戶的金融服務不足。5農產

10、集成度低、物流成本過高物流成本過高是我國農產流通存在的普遍性問題，在馬鞍山市由于物流技術裝備、包裝、存儲方式和農產集成度低等原因，一樣導致物流成本居高不下。6農產品還沒大膽走出去，品牌意識差馬鞍山有許多的特色農產品，但由于各方面的原因導致農產品走出去的還不強，農產品的品牌化意識差。7.產業(yè)需求，空白以待7.1馬鞍山市尚無農產品和水產品的專業(yè)批發(fā)市場項目所在地馬鞍山市，目前缺乏規(guī)范的大型農副產品批發(fā)交易市場同時，另一方面，因產品流通不暢，蔬菜供應環(huán)節(jié)增多，零售商采購成本加大，石橋鎮(zhèn)部分蔬菜價格，尤其外地品種蔬菜一直居高不下，導致菜價較高，且品種不全，影響到當地群眾消費水平以及生活質量。因此，需要

11、通過形成大流通體系，協(xié)助政府建立有效的農副產品價格調控機制，引導周邊地區(qū)農副產品的健康供應。7.2現有的農貿市場規(guī)模小、管理混亂市場規(guī)模小，管理混亂等導致季節(jié)性蔬菜交易失衡嚴重，農民食用的蔬菜農副產品中農殘中毒事件時有發(fā)生。隨著農副產品準入制度工作和食品安全監(jiān)管工作的不斷深入，農產品食用安全性、健康性日益被人們所認可，農副產品交易市場規(guī)范化建設也顯得更加緊迫。三、問 題 解 決 之 道建立適應產業(yè)發(fā)展需要，政府政策引導得力，社會資本渴望進駐，運營專業(yè)科學，種植基地和經營主體引導得力的全方位體系是解決問題的根本之道。而其中最核心的承載是建立專業(yè)的農產品流通批發(fā)市場。該農貿批發(fā)市場建立，將達到以下

12、目標。符合居民對農產品消費特點和趨勢符合國家對農產品生產和流通的相關政策 符合農產品生產企業(yè)和生產基地狀況符合農產品流通鏈現狀、并順應趨勢；（合作社、批發(fā)市場、經紀人、分銷站等）符合農產品經營戶特點和需求（包括批發(fā)商、菜販、魚販、肉販等）符合產業(yè)和消費者對農產品零售環(huán)境的需求 借鑒國外發(fā)達國家農產品交易經驗 真正解決農超對接的歷史性課題農戶等經營主體產業(yè)政府種植基地專業(yè)運營社會資本專業(yè)農貿批發(fā)市場四項 目 定 位本項目將打造成為皖東近“長三角”地區(qū)功能先進、品種齊全、特色明顯、交易量大的現代化農產品批發(fā)市場。市場以當涂縣特色農副產品為主導，開展名特優(yōu)農產品深加工，并依靠長江中下游豐富的水產資源

13、優(yōu)勢，開辟名特優(yōu)水產交易區(qū)。市場業(yè)態(tài)范圍將涵蓋：糧油交易區(qū)、蔬菜交易區(qū)、水果交易區(qū)、畜禽肉類交易區(qū)、水產品交易區(qū)、副食品交易區(qū)、農機、配件交易區(qū)、農資交易區(qū)、綜合服務區(qū)等農產品交易區(qū)，實現年總交易額50億元，推動地方農業(yè)經濟的。五項 目 實 現 功 能會展經紀人金融綠通質量追溯冷鏈物流電子商務生鮮量販運輸配載凈菜加工批發(fā)交易訂單農業(yè)為農產品提供金融服務建立從產地到餐桌的追溯制度視促進培訓培養(yǎng)信箱信息等網絡交易市場直批現代化運輸降低成本物流保鮮，凈菜配送訂單使產供銷一體化先進的系統(tǒng)打造農博會提升單位面積交易額批發(fā)交易生鮮量販金融綠通質量追溯冷鏈物流會展服務經紀服務電子商務 訂單農業(yè)凈菜加工物流倉

14、儲功 能定 位六項 目 綜 合 優(yōu) 勢1.農產品特色及產業(yè)優(yōu)勢本項目所在地石橋鎮(zhèn)位于安徽省馬鞍山市當涂縣東南部區(qū)域，境內良田密布、可養(yǎng)水面廣闊，是全省重要的商品糧油、蔬菜和水產品生產基地，具有豐富的農業(yè)資源和多元化的發(fā)展前景。全鎮(zhèn)耕地4172公頃，可養(yǎng)水面2660公頃，主產優(yōu)質綠色無公害水稻、油菜以及魚、蝦、蟹、鱉等優(yōu)質水產品。2009年之前，該地區(qū)農業(yè)以水稻、油菜和棉花種植為主，養(yǎng)殖業(yè)為輔，現今，石橋鎮(zhèn)現有的水資源已經被當地群眾有效的利用起來，并且隨著養(yǎng)殖業(yè)的飛速發(fā)展，可利用水產養(yǎng)殖面積正在逐步的增加中，水產養(yǎng)殖面積年增加率在6以上，2010年水產產值突破2億元。當涂縣政府十分重視發(fā)展綠色農

15、業(yè)。目前，全縣擁有無公害水產養(yǎng)殖基地29.5萬畝，無公害農副產品26個，3家企業(yè)共10萬畝養(yǎng)殖面積在申報綠色水產品，注冊農產品商標有“石臼湖”牌、“雙潭湖”牌、“綠永康”牌，所注冊的糧油及名優(yōu)水產品在江、浙、滬等地區(qū)具較高的影響力。境內牧牛湖水域2004年被確定為國家無公害水產品養(yǎng)殖基地，水域所產“賢進”牌河蟹獲得安徽省名牌農產品稱號。長期以來，本地產螃蟹多數被“陽澄湖大閘蟹”經銷商所收購貼牌出售，水產養(yǎng)殖產業(yè)已經在江浙滬皖拉開帷幕，本地水產養(yǎng)殖產業(yè)化狀態(tài)已經初步形成。 2.項目區(qū)位優(yōu)勢：項目建設地馬鞍山市是安徽省東大門，南鄰蕪湖、通達南京的寧馬高速將其與長江三角洲高速公路網聯成一體，是皖江地

16、區(qū)乃至皖南地區(qū)通向經濟發(fā)達的長江三角洲的咽喉，交通便捷，可大大縮短農副產品的運輸時間。根據規(guī)劃，馬鞍山市將建成面積100平方公里、人口超百萬的現代化的南京都市圈的核心城市。而擬建的擬建的石橋農副產品批發(fā)交易中心位于當涂縣東南部，離馬鞍山市僅30分鐘車程，可充分發(fā)揮其區(qū)位優(yōu)勢。同時，該區(qū)域屬長三角區(qū)域延伸地帶，周邊200公里內有合肥、南京、銅陵、蕪湖、黃山等中等城市，交通條件進一步改善后3個小時內便達上海、南京、杭州、合肥、蘇州等省會城市，而長江以南地區(qū)又是農產品和水產品的營銷的集中區(qū)域，這些外地人流為本項目特種水產品和高檔農副產品提供了消費市場。3.需求優(yōu)勢石橋新農村建設勢頭發(fā)展良好，經濟基礎

17、較強，本地區(qū)人均收入水平環(huán)比增長迅速。隨著石橋經濟的飛躍發(fā)展，居民人均消費能力隨之攀升，本土農副產品消費能力也隨之上升，“民以食為天”，富裕起來的農民更充滿對于新鮮事物的渴望，衣食住行更將豐富多彩，對于食品的需求將不再滿足于“解決溫飽”，而是追求豐富、營養(yǎng)、健康、多元化潮流，農副產品批發(fā)市場將作為一個良好的平臺提高石橋及其周邊地區(qū)民生質量。4.發(fā)展優(yōu)勢石橋鎮(zhèn)屬馬鞍山“衛(wèi)星中心鎮(zhèn)”，項目建成后，內銷農副產品將覆蓋石橋鎮(zhèn)以及周邊區(qū)域近20萬消費人群，農特產品領域外銷將囊括蕪湖、南京、江浙滬一代，乃至全國各地，電子商務品牌建立后，銷售范圍將邁向全國、走向世界5.政策優(yōu)勢國家惠農扶植力度高，當地政府規(guī)

18、劃力度長遠，引導有措施、發(fā)展有決心。石橋鎮(zhèn)是全國文明城鎮(zhèn)、安徽省中心建制鎮(zhèn)、可持續(xù)發(fā)展試點鎮(zhèn)、當涂縣工業(yè)重點鎮(zhèn)，也是馬鞍山市“1255”城市發(fā)展戰(zhàn)略重點建設的5個中心鎮(zhèn)之一，是馬鞍山為構建城鄉(xiāng)一體化、加快大公圩地區(qū)發(fā)展、實施“擴權強鎮(zhèn)”戰(zhàn)略先行區(qū)，政策扶持優(yōu)惠，發(fā)展?jié)摿薮?6集群優(yōu)勢本案周邊同時上馬的商貿項目多個，業(yè)態(tài)形成互補，尤其本案旁商貿項目的立項，更為本案創(chuàng)造了得天獨厚的優(yōu)勢。今后，各商貿項目星羅密布在本案附近，利于快速形成商業(yè)氛圍，通過各市場集群化包裝宣傳，將擴大本案區(qū)域知名度，穩(wěn)固了石橋鎮(zhèn)在大公圩地區(qū)核心商貿地位.七、項 目 總 體 規(guī) 劃安徽省馬鞍山市石橋農副產品交易中心項目和農

19、資批發(fā)大市場總投資5500萬元，占地150畝，新建農副產品批發(fā)交易大棚20000平方米、交易門面15000平方米，共形成交易攤位1200個，并配套15000平方米倉庫。項目全年總交易量88萬噸，年交易6萬噸水產品、10萬噸蔬菜、2萬噸棉花、40萬噸糧油、8萬噸種子、20萬噸復合肥、2萬噸的農藥。項目建設室外停車場、道路15000平方米，農藥殘留檢測中心、信息電算服務中心及辦公物流服務中心6000平方米，并購置農產品檢測、制冷、運輸及信息發(fā)布等機械設備30套（輛）。 項目總體分為交易區(qū)、加工配送區(qū)、生活服務區(qū)三大部分。其中，交易區(qū)分為蔬菜交易區(qū)、果品交易區(qū)、水產交易區(qū)、畜禽交易區(qū)、棉花交易區(qū)、農

20、資交易區(qū)和干貨交易區(qū)七大交易區(qū)。配送中心分為凈菜配送和農貿產品配送兩大部分。八、項 目 實 施 方 案1. 資金投入項目總投資：項目總投資5500萬元，共分二期完成。其中土建3800萬元，設備560萬元，建設工程其它費用280萬元，基本預備費100萬元，鋪底流動資金400萬元。項目資金來源：項目單位自籌資金4500萬元，申請項目貸款1000萬元。資金使用計劃： 項目資金于2010年-2012年3年到位并全額投入使用，其中2010年投入50%，2011年投入30%，2012年投入30%。項目一期投資2200萬，計劃用地40畝，建設交易用房15000平方米，交易大棚5800平方米，后勤及倉儲用房5

21、000平方米，道路計停車場11000平方米。土建工程投資2434萬元，占總投資的48.6%，設備投資561.35萬元，占總投資的11.2%，建設工程其他費用430萬元，占總投資的7.8%，基本預備費300萬元，占總投資的6%。投資估算表 序號建設內容單位工程量單價(元)金額(萬元)備注一土建24341農產品交易大棚平方米20000380760單層輕鋼結構2交易門面平方米12000650780三層磚混結構3低溫冷庫、制冰間平方米2600700182單層框架結構4綜倉庫平方米8000550440單層磚混結構5檢測、信息綜合服務中心平方米120060072三層框架結構6停車廣場、道路平方米80002

22、50200二設備561.351辦公設備套25550013.752制冷機械設備套245903農產品檢測設備套140404冷藏車輛10101005運輸車輛512606其它車輛輛5840(接上表)序號建設內容單位工程量單價(元)金額(萬元)備注7地磅套210208電子結算系統(tǒng)組124.624.69信息采集發(fā)布系統(tǒng)組1666610電子監(jiān)控系統(tǒng)組1323211檢測檢驗系統(tǒng)組1636312污水處理設施套13030三建設工程其他費用430按固定資產投資的4%計1咨詢調查費402籌建費503勘測設計費604其它280四基本預備費300按固定資產投資的5%計八合計3575.35各子項目資金使用情況表單位：萬元項

23、目投資其 中自有資金貸款資金一、土建24342034400二、設備561.35461.35100三、其它費用2802800四、預備費3003000五、合計3575.3512005002. 土建設備投入項目建設總面積近150畝，新建農副產品批發(fā)交易大棚20000平方米，交易門面共15000平方米，并配套15000平方米倉庫。建設室外停車場、道路15000平方米，農藥殘留檢測中心、信息電算服務中心及辦公物流服務中心6000平方米。詳細建筑內容如下：序號項目名稱項 目 內 容面積平方米備 注一主要建筑1交易大棚水產、家禽、蔬果交易200002交易用房干貨、糧油、農資交易120003門面房各類商業(yè)用房

24、130004配送中心凈菜、糧油、農資配送3005加工用房各類產品加工、包裝、檢驗8006水產品交易房2000二輔助建筑1綜合庫包裝材料庫、農資儲存80002冷藏庫肉類、魚類、水產品類5003高溫冷庫蔬果儲存8004保溫庫果品、凈菜的存儲8005油庫燃料油的存放206車庫車輛的停放1807制冰庫300三公用工程1給排水場區(qū)給排水管網、水井2電氣變配電站、場區(qū)供電網1203供氣、供熱水鍋爐房、供熱管網1004污水處理站污水處理池、管網50處理池5道路、綠化、圍 墻四行政辦公1辦 公 樓辦公室、監(jiān)控中心、信息中心、中心結算、檢測中心等12002綜合服務樓商務中心、酒店、商場43003食 堂5004浴

25、 池10005門 衛(wèi)1004處6廁 所1502處7水 井10眼8地 磅 房502處總 計66480項目建設50噸地磅房2座，制冷機械設備4套，農產品檢疫檢測設備1套，冷藏車5輛，運輸車輛5輛，電子信息設備1套，污水處理設施1套。詳細設備內容如下：序號設備名稱數量1燃油鍋爐32水 泵103電子地中衡24磅 秤505供電系統(tǒng)16空調器107空調器108制冷機組4組9信息系統(tǒng)1組10電子結算1組11信息系統(tǒng)發(fā)布系統(tǒng)1組12電子監(jiān)控1組13檢疫檢測1組14運輸設備2015辦公設備1套16家 具17污水處理1套3. 人員投入本公司運行管理人員共156人，其中綜合部5人，質檢部3人，辦公室6人，財務部4人

26、，其它現場生產管理共36人，全年管理費用支出約260萬元。人員配置如下：九項目經濟效益分析1. 項目經濟效益本項目攤位采取公開競標方式對外招標，一般每個攤位平均市場價在1.5萬元，測算年收入600萬元，房屋租賃收入400萬元，公司運營成本220萬元，上交稅金180萬元，預計6年可收回投資。經濟效益數據與指標如下：總 成 本萬元13130銷 售 收 入萬元15573利 潤 總 額萬元1606投 資 利 潤 率%26.78財務內部收益率%29.3投資回收周期年4.94包括建設期1.5年貸 款 償 還 期年2.77包括建設期1.5年盈 虧 平 衡 點%55.282. 項目社會效益馬鞍山市石橋農副產品交易中心和石橋農貿批發(fā)的市場的建設為當地農副產品的流通提供了很好的交易平臺，將徹底改變馬鞍山市、皖江及皖南地區(qū)農資產品和農副產品流通建設的落后局面。由于銷售成本的降低，通過市場這一窗口的信息優(yōu)勢，該區(qū)域農副產品在長江三角洲的市場的占有率和知名度將得到極大提高，這對加強調整該地區(qū)農業(yè)產業(yè)結構、促進農（漁）民增收、推動該地區(qū)小康社會建設具有重要意義。本項目的實施可共計提供1400多個就業(yè)崗位，其中直接就業(yè)崗位550個，間接就業(yè)崗位800多個，將有效緩解地方的就業(yè)壓