中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與危機分析報告1041282228剖析

1、中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與危機分析一、目錄. 1二、前言. 2三、 中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀. 2（一）瘋狂的投資熱，引起一股新的投資熱潮. 2（二）商業(yè)地產(chǎn)入嚴控視野. 3（三）二三線城市將迎來房地產(chǎn)的發(fā)展機遇. 3四、商業(yè)地產(chǎn)面臨的困惑與缺陷.4（一）商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的三大瓶頸. 4（二）商業(yè)地產(chǎn)市場存在的問題. 5（三）商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)失衡危機. 6五、簡談商業(yè)地產(chǎn)中常見的地位誤區(qū). 7六、簡析商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展對策. 8七、總結(jié)分析. 9一、 前言近年來，新建落成的大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場

2、空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)的商業(yè)企業(yè)就應運而生。當前的房地產(chǎn)市場，傳統(tǒng)住宅市場遭遇前所未有的調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)也因競爭激烈呈現(xiàn)過熱跡象，地產(chǎn)多元化轉(zhuǎn)型之路迫在眉睫。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟最新發(fā)布的2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告顯示，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)已呈爆發(fā)式增長態(tài)勢，達到歷史新高。去年，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達到5598.9億元、1806.5億元，而今年分別增長34.2%和31.2%；相應的銷售額分別達到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%；去年商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資合計達7405.4億元。而今年上半年，一線城市已經(jīng)顯現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)投資迅速增長

3、的苗頭，下半年商業(yè)類用地轉(zhuǎn)讓行情依然看漲，出讓金額增幅將維持在高位。從這一角度看，今年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅極有可能超過去年，即使僅按照去年的增長幅度計算，預計今年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額也將接近萬億元。二、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀（一）瘋狂的投資熱，引起一股新的開發(fā)熱潮高房價的問題已經(jīng)引起了眾多老百姓的報怨，越來越多的人開始買不起房子，這也逐步上升到民生問題，引起了國家相關(guān)部門的注意。在2008年美國次貸危機背景下，國家開始出臺系列政策，控制房價。但隨著國際金融市場的好轉(zhuǎn)，調(diào)控政策的松動，房價并沒有得到控制，居高的房價仍在上漲，已經(jīng)開始背離人們的生活水平，房子成為平常老百姓可望不可及的奢移品。于是201

4、1年1月6日國家推出國八條，到限購、限貸的落實，2011年可謂房地產(chǎn)市場的寒冬，并且到目前政策也沒有出現(xiàn)退出市場的跡象。然而，一直持有投資房產(chǎn)保值觀念的中國人，并沒有因此改變他們的投資觀念，不限購的商業(yè)地產(chǎn)成為了當前投資者的首選。嚴厲的樓市調(diào)控，以及對住宅的限購政策，使得更多的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，沉寂了多年的商業(yè)地塊開始出現(xiàn)火爆局面。然而，當前火爆局面之下隱情初見端倪，8月26日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司召開2011年中期業(yè)績發(fā)布會，首席財務官歐陽寶豐介紹，2011年上半年，寶龍地產(chǎn)住宅銷售達到14.24億元，同比增長341%，而商業(yè)地產(chǎn)卻同比減少了55%。業(yè)績下滑近一半。像寶龍地產(chǎn)這樣的企業(yè)

5、并非一家。未來3-5年后，大批房企所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目將紛紛上市。一個嚴峻的問題是，這三五年間在供應激增的背景之下，在資金、招商、運營、管理、培訓等方面，只要其中一環(huán)出現(xiàn)問題，都可能導致項目爛尾或死盤，甚至有的企業(yè)破產(chǎn)。如今的商業(yè)地產(chǎn)如此火爆其主要的原因有三點：第一個原因是中國的城市化進程，老百姓在解決住的問題后，隨之就要解決的是配套問題，所以商業(yè)地產(chǎn)應運而生。第二個原因，原有的商業(yè)地產(chǎn)比較好的盈利空間，驅(qū)使一部分地產(chǎn)商和投資者進入。第三個原因，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控，將原有主營住宅地產(chǎn)的開發(fā)商趕到了商業(yè)地產(chǎn)。但是這一部分的開發(fā)商缺少商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營的經(jīng)驗和相關(guān)人才?？偟膩碇v，從商業(yè)地產(chǎn)增加的規(guī)模

6、來看，商業(yè)地產(chǎn)的增長速度不能以百分比來計算，應該是幾倍或者是數(shù)量級的速度來上升。（二）. 商業(yè)地產(chǎn)入嚴控視野近日，銀監(jiān)會下發(fā)通知，進一步明確銀行需加強對商業(yè)用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標準必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。近日，銀監(jiān)會下發(fā)通知，進一步明確銀行需加強對商業(yè)用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標準必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。據(jù)有關(guān)行業(yè)研究專家分析，今年以來，由于投資升溫，商業(yè)地產(chǎn)迅速量價齊升，租金回報率明顯下降，甚至低于貸

7、款利率，價格泡沫隱現(xiàn)。一旦資金退 出，房價下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風險。同時，由于商業(yè)地產(chǎn)估價的技術(shù)要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業(yè)地產(chǎn)交易價格的合理性。不排除借款人聯(lián)合 賣家，通過虛高價格或虛構(gòu)交易套取貸款，形成“假按揭”風險。另有分析人士指出，上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達國家人均1. 2平方米的商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米，當供應量超過市場的消化能力，就會有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，開發(fā)商的資金鏈斷裂，進而引起一連串的連鎖反應。7月20日銀監(jiān)會召開的2011年第三次經(jīng)濟金融形勢通報分析會上，銀監(jiān)會黨委書記、主席劉明康就特別強調(diào)，需加強對商業(yè)物業(yè)抵押貸款、

8、個人消費等非住房類貸款的監(jiān)測，并首次提出“銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標準應大幅高于住房按揭”。（三）. 二三線城市將迎來房地產(chǎn)發(fā)展機遇住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮在第11屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會上表示，2011年將是城市化的重心從沿海少數(shù)特大城市向二三線城市和縣城與中心轉(zhuǎn)移的關(guān)鍵之年。是調(diào)整中國城市結(jié)構(gòu)實現(xiàn)資源合理配置，以及為未來二十到三十年的發(fā)展形成城市化的合理的優(yōu)質(zhì)的物質(zhì)基礎(chǔ)的關(guān)鍵之年，未來中國二三線城市將迎來前所未有的大發(fā)展。然而在二三線城市將迎來房地產(chǎn)發(fā)展機遇同時，國家并沒有因此放棄對二三線城市調(diào)控政策的約束，一些限購、限貸政策也并沒有因此有所松動。據(jù)了解，7月14日消息國務院常

9、務會議召開，研究部署繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控工作，其中房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。緊接著浙江臺州開始出臺首個二三線城市限購令。隨著住宅限購政策的不斷“擴容”，開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情卻是與日俱增。今年以來，京、滬、穗、深4個一線城市及14個熱點城市二季度商業(yè)地價全線上漲，且幅度遠遠大于住宅地塊，而二三線城市也同樣趨熱，從中也可反映出二線城市對商業(yè)地產(chǎn)的需求相對于一線城市經(jīng)濟欠發(fā)達的二三線城市，商業(yè)地產(chǎn)項目中的商業(yè)中心是帶動區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟活力的重要動力。如大型城市綜合體、購物中心、娛樂城等，另外大多二三線城市還沒有較為完善的商業(yè)中心，因此二三線城市在規(guī)劃發(fā)展時，會考慮商業(yè)中心的開發(fā)

10、和建設(shè)，以優(yōu)惠的政策招商引資商業(yè)地產(chǎn)項目入住。這其中很重要的一點就是，商業(yè)中心的建設(shè)是與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展密不可分。在溫州剛剛開盤不久的龍灣萬達廣場，處于龍灣區(qū)府附近，周邊配套設(shè)置還不夠完善，但萬達廣場的入住則意味著，萬達在未來經(jīng)營運作方面要帶動龍灣區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟活力與龍灣共同繁榮。這種商業(yè)地產(chǎn)項目與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟共發(fā)展的模式，對于二三線城市未來經(jīng)濟發(fā)展無疑是重要的支撐力量二、商業(yè)地產(chǎn)面臨的困惑與缺陷 （一）. 商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的三大瓶頸1、資金商業(yè)地產(chǎn)第一障礙現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)要面對的諸多問題，主要都是來源于商業(yè)面積也像住宅面積一樣銷售。而商業(yè)要求可持續(xù)經(jīng)營，住宅開發(fā)卻是售出后即告一段落，兩者大相徑庭。大

11、量資料顯示，人們對商業(yè)面積的銷售普遍是持否定態(tài)度的，其中不乏一些商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，但最終開發(fā)商們還是不得不選擇以賣為主。究其原因，主要是資金壓力。一方面是商業(yè)用地的開發(fā)成本高，另一方面是開發(fā)商追求開發(fā)利潤最大化，即盡可能多的資金回報。由于開發(fā)壓力過大不得不賣，這一點無奈頗值得理解；而那些抱著利潤最大化想法而將商業(yè)面積銷售的開發(fā)商，似乎也不能算錯，畢竟企業(yè)運營，最終目的都是為了贏利。但這違背了商業(yè)只租不售的規(guī)律，所以售后的商業(yè)就鮮有成功的了。所以，近些年內(nèi)，不管是什么形式的基金或是 reits，恐怕對絕大多數(shù)的開發(fā)商來說都沒有太大的意義，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們應避免對此投入過多熱情。即使將來基金出現(xiàn)

12、，也是遠水，解不了近渴。2、售后包租商業(yè)地產(chǎn)第二障礙目前市場較流行的商業(yè)地產(chǎn)營銷方式是售后包租。給投資者 5 年、8 年甚至 10 年以上 8%或 10%的租金回報。表面上，這似乎保證了商業(yè)地產(chǎn)的投資風險，但對投資者卻存在著更大的欺騙性。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要面對房地產(chǎn)和商業(yè)這雙重市場風險?；谶@一點，我們可以把這些開發(fā)商分為三種，其一是根本不考慮商業(yè)后期能否存活，只要把項目賣掉就行的開發(fā)商。早期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大抵都是這種類型。他們靠著這種理念，掘到了首桶金，而套牢了投資者。二是對市場盲目自信樂觀，同時忽略了商業(yè)規(guī)律的開發(fā)商。這部分開發(fā)商所開發(fā)的項目死掉的最多。最后還有一部分開發(fā)商雖然能夠認識到所

13、面對的商業(yè)風險，但面對資金壓力，不得不售，卻小心謹慎了許多。目前的市場，以這部分開發(fā)商居多。他們肯投入精力研究解決租售的矛盾，探索多種形式和比例的售后包租，意圖走出一條具有中國特色的商業(yè)地產(chǎn)之路。但從北京碧溪家居廣場、巨庫及很多城市售后包租但最終死掉 shopping malls 說明，這種探索至今并未獲得成功。盡管目前又出現(xiàn)了第三代、第四代的售后包租形式，但這些仍沒有解決包租后的風險，所以目前所有形式的探索，都只是開發(fā)商的一廂情愿。究其主要原因，就是商業(yè)經(jīng)營具有很大現(xiàn)實性和不確定性。現(xiàn)實性就是商家一般不會賠錢經(jīng)營，能贏利就經(jīng)營，反之不能贏利即使零租金也不能打動商業(yè)經(jīng)營者，因為裝修和后期的經(jīng)營

14、管理都需要很大費用，零租金也不能保證商家就一定贏利，不能保證商家贏利，也就不能使商家駐留。不確定性就是今天開業(yè)大吉，明天關(guān)張走人的事對商家來說極為正常。這兩點是開發(fā)商所忽略或無力直面應對的。而一旦商家人去樓空，就缺少了租金收入來源，開發(fā)商又有多少資金能保證投資者 5 年、8 年甚至 10年以上的租金回報呢？如果售后包租能夠保證商家不走和穩(wěn)定交租，那么投資者才算吃到了真正的定心丸。所以，探索商業(yè)地產(chǎn)售后包租的路漫長仍很漫長。3、后期經(jīng)營管理商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的第三障礙開發(fā)商翻山越嶺，繞過了前兩個障礙，卻有可能在此觸礁沉沒。如果說在售后包租方面開方商還能有所作為，那么面對后期商業(yè)的經(jīng)營管理，開發(fā)商就實在

15、是一籌莫展了。因為商業(yè)經(jīng)營跟地產(chǎn)開發(fā)完全是兩回事。其實，中國的商業(yè)市場要比房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟得多，競爭激烈程度也決不亞于房地產(chǎn)。而商業(yè)拼的就是經(jīng)營管理。再好的地理位置，沒有先進的經(jīng)營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀的人才團隊，也不敢保證能長期發(fā)展。中國零售市場放開后，人們對本土零售商最大的擔心還是我們的經(jīng)營管理理念和模式落后的問題。就商業(yè)而言，如果不能盡早縮小與國際零售巨頭在經(jīng)營管理方面的差距，那么與狼共舞就始終是一句空話。最近一年來，在探討商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式時，提出了后期統(tǒng)一經(jīng)營管理的觀點。這個觀點并沒有錯誤，但對開發(fā)商來說實在是勉為其難了，很多開發(fā)商也非常希望能夠找到一個優(yōu)秀的經(jīng)營管理團隊或公司。

16、但結(jié)果卻令這些人非常失望，因為即使在商業(yè)圈中，這樣的團隊或公司也是寥寥無幾的。即使有這樣的團隊一般也只能滿足自己企業(yè)擴張和發(fā)展的需要，而不愿去幫助別人。這也就是賽特輸出管理最終不了了之的原因之一。市場上大部分從事商業(yè)顧問的公司都是以營銷策劃或者招商為主。在不得已的情況下，很多商業(yè)地產(chǎn)項目最終組建了自己的商業(yè)管理團隊從頭學起，還有的委托物業(yè)管理公司來代替商業(yè)經(jīng)營管理。其商業(yè)發(fā)展前景可想而知。好的商業(yè)管理公司國外是有的，一般都叫資產(chǎn)管理公司，當然，也有的物業(yè)管理公司在商業(yè)管理方面是很出色的，如仲量聯(lián)行等。但目前這些公司卻不敢涉足中國的商業(yè)地產(chǎn)管理，因為中國的商業(yè)地產(chǎn)項目大都是產(chǎn)權(quán)拆散賣掉的沒有統(tǒng)一

17、的產(chǎn)權(quán)，對優(yōu)秀的國外商業(yè)經(jīng)營管理公司來說也是一個難題。能夠成功開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目并再成功做到商業(yè)經(jīng)營管理的開發(fā)商，無疑達到了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最高境界。國內(nèi)能夠在這兩方面結(jié)合較好的項目以大連萬達為代表。然而，國內(nèi)的地產(chǎn)商可以學習大連萬達的經(jīng)驗，總結(jié)它的教訓，卻極難追隨它的腳步。因為大連萬達也是個案，不可以模仿和拷貝。以上三大障礙，決定了我們的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要想擺脫困擾，還有許多彎路要走。 2. 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的問題對于目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所存在的主要問題，可簡單從下面四個方面分析：（一）、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在著偏差，在對商業(yè)規(guī)律的認識上存在著問題。不少商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的

18、，沒有看到商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的根本區(qū)別，盲目套用住宅開發(fā)的模式。商業(yè)地產(chǎn)屬于復合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機結(jié)合起來。在現(xiàn)實中這四方面還是不規(guī)范，并因此帶來巨大的投資風險。（二）、經(jīng)營者在經(jīng)營思路上有偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營思想，這就不可能對商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長期運營。有的商業(yè)城包括商業(yè)街，出現(xiàn)銷售火爆的場面，但是地產(chǎn)商走了以后，商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條。最近我們到東北進行考察，就看到一個商業(yè)步行街沒有人。所以，對商業(yè)街采用這種操作手法是非常危險的，開發(fā)商一旦撤離以后就很難實行統(tǒng)一的經(jīng)營，很難獲得成功。（三）、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款，特別是大型商

19、業(yè)設(shè)施的依賴性更強，它投資大，動作急，動輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營差、利潤下降，達不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風險。一些地方金融部門按照央行的要求，開始控制這方面的風險，不少銀行已經(jīng)將開發(fā)商自有資金比例提高到 30以上。購物中心這樣大型的商業(yè)設(shè)施，自有資本金的比例應該達到 80是比較理想的，至少不能低于 50。（四）、商業(yè)銀行貸款中存在著形象工程?，F(xiàn)在很多城市都在建大型的購物中心和商業(yè)步行街。購物中心、步行街等大型商業(yè)設(shè)施確實具有較強的市政效果，于是，一些地方政府就不顧本地經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，一味地進行建設(shè)，并在建設(shè)中又過于重視城市景觀的要求，為此，項目

20、招商往往陷入兩難的尷尬境地。3、商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)失衡危機在城市化浪潮的推動下，近幾年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如火如荼。相對于其他房地產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更高的利潤空間令眾多開發(fā)企業(yè)趨之若鶩，作為城市的門面，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也在許多城市被決策者們大手筆地放入城市發(fā)展的版圖中。但當越來越多的中心商業(yè)街崛起，越來越多的 shopping mall 以“巨無霸”的規(guī)模超前進入各個城市，各種傳統(tǒng)及新型商業(yè)為市場份額展開激烈競爭時，人們已開始在激情火爆的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中尋求商業(yè)地產(chǎn)的平衡發(fā)展尺度。目前，從全國來看，商業(yè)網(wǎng)點總體布局不足，農(nóng)村的商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)，特別是縣以下的鄉(xiāng)村，正規(guī)的商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)基本上還是空白。中國北方和西部的農(nóng)

21、民，90%以上的消費品購買是在集市完成的?？h以下的購買者大件耐用消費品 90%以上是在縣城買的。而縣城的商業(yè)網(wǎng)點基本上還保持原狀，發(fā)展不是很快。從總量上分析，商業(yè)網(wǎng)點肯定不足。但是，目前應該更加關(guān)注結(jié)構(gòu)問題。商業(yè)地產(chǎn)的問題不是在供給總量上，而是在結(jié)構(gòu)上，集中表現(xiàn)在七個方面。首先，在部分大城市或中型城市出現(xiàn)了幾輪盲目投資，建造大商場的高峰，然后又出現(xiàn)了幾輪破產(chǎn)倒閉的高峰。目前突出的問題是，并沒有找到一條路徑來控制這種盲目的投資和建設(shè)引發(fā)的倒閉、破產(chǎn)。這種盲目的投資建設(shè)在一些地方還在繼續(xù)，破產(chǎn)和倒閉還在繼續(xù)。引發(fā)出商業(yè)設(shè)施、資源浪費等一系列問題。上世紀 80 年代，鄭州 5 家大商場拉開了“中原商

22、戰(zhàn)”的帷幕，最終在 1 平方公里左右的地方發(fā)展出 13 個商場，除了 1 家盈利，其余 12家都是在虧損經(jīng)營。而現(xiàn)在該地還在準備投資建設(shè)兩個超大型的商場，一個 60 萬平方米，一個是 40 萬平方米。第二，商業(yè)街的建設(shè)存在很大的盲目性。商業(yè)街的建設(shè)要有規(guī)劃，有特色，有些商業(yè)街豪華程度很高，但是，根本凝聚不了人氣、產(chǎn)生不了商氣，生意很簫條。第三，把會展中心作為城市品牌及標志性建筑來打造?，F(xiàn)在全國室內(nèi)的會展中心已經(jīng)達到了 320 萬平方米，比被稱作世界“展覽之王”的德國多出 120 萬平方米，但現(xiàn)在各地還在規(guī)劃建設(shè)會展中心。按照這種勢頭發(fā)展，預計到 2005 年，全國的會展中心有可能達到 500

23、萬平方米，而目前的利用率還不足 30%。這意味著將產(chǎn)生嚴重的過剩，造成資源的浪費。第四，不顧當?shù)氐馁徺I力，不做流動客源購買力分析，過度超前打造 shopping mall。有一些地方甚至同時建設(shè)多家大規(guī)模的 shopping mall。第五，盲目規(guī)劃建設(shè)中央商務區(qū)。中央商務區(qū)是高度繁華，高度集中的辦公區(qū)，其主要對象是跨國公司、大型金融機構(gòu)，中國具備建立中央商務區(qū)的城市僅有二三個，但目前全國已有 40 個城市在規(guī)劃中央商務區(qū)，其中有 2 個城市人口不足 20 萬，存在非常大的盲目性。第六，現(xiàn)代物流走入誤區(qū)?，F(xiàn)在很多物流區(qū)并非在做存量資源、各種運力及物流環(huán)節(jié)整合，建造高速運行的現(xiàn)代物流系統(tǒng)。而是大

24、動土木，大肆圈地。好多物流規(guī)劃都是在十幾平方公里，最高有幾十平方公里，幾乎是一個小型城市。規(guī)劃后，大部分在建倉庫，甚至開發(fā)房地產(chǎn)。第七，盲目地建設(shè)傳統(tǒng)的批發(fā)市場。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，傳統(tǒng)的批發(fā)市場正在轉(zhuǎn)型升級為現(xiàn)代化的市場形式，但有的人還將其作為發(fā)展重點。致使一些批發(fā)市場建成以后沒有人進場經(jīng)營，出現(xiàn)“空洞化”。四、簡談商業(yè)地產(chǎn)中常見的定位誤區(qū)（一）.目標消費定位不準，重復經(jīng)營任何個體項目的生存與發(fā)展都離不開宏觀大背景的進程。進行必要性的市場研究分析，是做好商業(yè)的第一步。首先要進行充分的市場調(diào)研，確定項目所在區(qū)域一公里半徑和三公里半徑主要的常駐和流動人口，人氣和商氣是決定后期商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵；其次，了

25、解區(qū)域市發(fā)展前景和居住人群消費檔次，這決定了商業(yè)后期定位檔次；而區(qū)域目前商業(yè)和業(yè)態(tài)分布情況，也是商業(yè)地產(chǎn)定位的重要參考依據(jù)。在可能的情況下，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營最好進行業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營，彌補區(qū)域空白，以避免重復性經(jīng)營和惡性競爭。（二）. 輕視項目類型定位，看重銷售這個環(huán)節(jié)涉及到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的問題。目前，很多開發(fā)商基本是“左手住宅、右手商業(yè)”，而商業(yè)地產(chǎn)的運作比住宅運作要復雜得多。若拿著以前住宅房地產(chǎn)的經(jīng)驗來 做商業(yè)地產(chǎn)項目，那么在發(fā)展的過程中會碰到的問題和困難可歸納為以下類型：（1）、項目熱烈開盤，銷售反應冷淡，招商無力，商業(yè)開業(yè)遙遙無期；（2）、項目熱烈開盤，銷售反應熱烈，招商成功，開業(yè)后經(jīng)營調(diào)整無力，

26、廠商陸續(xù)撤退；商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商須認識：商業(yè)地產(chǎn)項目不是單純的地產(chǎn)+商業(yè)，而是應商業(yè)先 行、租售并重、末端優(yōu)先、贏在經(jīng)營；商業(yè)地產(chǎn)項目的商業(yè)觀念是：如何為項目創(chuàng)造 無限商機及創(chuàng)造一個吸引最終目標客戶到來的商業(yè)平臺，而非單純開業(yè)招商招滿即可。 開發(fā)商只重銷售，輕視商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營導致失敗案例比比皆是。目前很多住宅房 地產(chǎn)開發(fā)商簡單、機械地套用住宅地產(chǎn)銷售模式，通過小戶型的劃分，從而降低總價 這一簡單方式，試圖達到高銷售單價和擴充目標客戶群的目的。而商業(yè)地產(chǎn)銷售競爭 的日趨激烈，導致原來簡單單一的銷售策略與手法已經(jīng)不能再適應現(xiàn)在激烈的地產(chǎn)銷 售市場了。（三）. 忽視商戶定位，與現(xiàn)實產(chǎn)生差異很多的調(diào)研

27、報告在做項目時，對于位置的分析和未來的招商都非常樂觀，覺得這個地方有很好的前景，但是在做市場的時候就發(fā)現(xiàn)預估的報告與現(xiàn)實有很大的差異，這是一個普遍存在的問題。做好零售商訪談，充分了解商戶需求，可以有效地防止以上問題的發(fā)生。任何項目的定位的最終實現(xiàn)依賴于成功招商的支持，因此零售商對項目的需求程度及其真正關(guān)心的產(chǎn)品素質(zhì)應該在產(chǎn)品中有所反應。應在定位確認之前取得與主要目標零售商有針對性的溝通，了解他們的入駐項目意向，聽取他們的反饋意見，結(jié)合未來需求規(guī)模的可增長空間來確定項目的發(fā)展規(guī)模，確認最終的定位方向及業(yè)態(tài)布局。定位前期必須根據(jù)商戶定位以及大面積商戶的意向需求來確定最佳運作模式。（四）. 產(chǎn)品主題

28、定位不明確，著眼短期利益檢驗商業(yè)地產(chǎn)項目的品牌價值來自項目定位的準確，對開發(fā)商而言更像是“雙刃劍”，項目定位成功者，開發(fā)商固然可以乘勝追擊，但項目定位失敗的話，往往是“火燒連營”，甚至可能導致開發(fā)商發(fā)生財務骨牌效應、全軍覆沒、退出市場。做商業(yè)地產(chǎn)一定要有長遠的眼光，樹立品牌意識才能確保后期運作得心應手。招商前如果主題定位不明確，沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局，必然導致后期業(yè)態(tài)混亂經(jīng)營。商業(yè)項目，尤其是大面積的商業(yè)地產(chǎn)，要十分注重主力店和次主力店的重點專項招商，運作要求前期定位之前必須至少確定一家主力商戶，依靠主力店和部分次主力店的進駐和集客能力帶動其他鋪位的招商工作，這樣才能確保后期不出現(xiàn)大的偏差。同時還要做好產(chǎn)品定位，尤其注重建筑產(chǎn)品硬件。細節(jié)方面的設(shè)計，要預留彈性空間。如果前期無法確定主商戶，那么在產(chǎn)品設(shè)計時盡量滿足商戶的最高需求。項目定位一旦確定下來，就不要輕易更改，否則，會導致各檔次商戶的參差不齊。五、簡析商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展對策針對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中所存在的地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在著偏差、經(jīng)營者經(jīng)營思路上有偏差等主要問題，提出了幾條應對之策：1、實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)緊密聯(lián)手，降低投資風險，這也是中國的特色。保證商業(yè)地產(chǎn)科學協(xié)調(diào)發(fā)展需要政府部門的宏觀調(diào)控，更需要地產(chǎn)商的意