淺談工程造價對房地產(chǎn)總投資的影響_工程管理

1、淺談工程造價對房地產(chǎn)總投資的影響分析房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程建設(shè)的不同階段對工程造價的影響;論述了掌握房產(chǎn)建設(shè)造價的途徑和方法。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，工程總造價對房地產(chǎn)總投資起打算性的影響。建設(shè)工程造價是房地產(chǎn)開發(fā)總投資的重要組成部分，在國外，建設(shè)工程費用一般占房地產(chǎn)總投資的70%左右，我國占60%左右。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要結(jié)合自身經(jīng)營狀況，掌握成本，尤其是掌握工程造價，以有利于開發(fā)企業(yè)資金流淌，降低售價，增加企業(yè)競爭力。一、工程造價及其特性建設(shè)工程造價指的是建筑物基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)及水電安裝、機械設(shè)備等施工階段發(fā)生的費用。工程造價的構(gòu)成因素較多,各種因素的波動都會導(dǎo)致工程造價發(fā)生變動。近年來人工費

2、、機械費所占工程造價的比重有肯定提高,影響也較大。管理費、勞保費和稅金也有所上調(diào)。隨著市場機制的逐步完善,主要幾類建材品種的市場價,表現(xiàn)出較平穩(wěn)勢頭。在這種形勢下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程造價的管理水平和掌握力量對工程造價的影響就顯得尤為突出。二、建設(shè)過程不同階段對工程造價的影響建筑工程成本的各構(gòu)成因素當然影響開發(fā)成本，但是其總體費用的形成卻是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全部過程之中,進而對房地產(chǎn)總投資也是非常重要的影響因素。包括項目的投資決策階段、項目設(shè)計階段、施工階段以及施工完成后的審計決算階段。1.投資決策階段對工程造價的影響。投資決策階段工程造價對建設(shè)工程造價具有打算性影響。如地址的選擇是否優(yōu)化，直

3、接影響工程造價的凹凸，影響建設(shè)工期的長短，影響工程建成后的經(jīng)濟效益。例如：水文、地質(zhì)狀況對工程造價的影響。多層建筑物水文、地質(zhì)的差異影響工程造價的比重為10%左右。地形、地面高程的差異對工程造價的影響也是非常巨大的。設(shè)計所確定的地面高程與原始地面高差越少，室外挖、運、回填土方量就越少，工程造價也就越低。因此，若建設(shè)地點地形起伏很大，應(yīng)采納敏捷多變的設(shè)計手法，充分利用原有地形地貌，盡可能削減挖、填土石方量，從而降低工程造價。2.設(shè)計階段對工程造價的影響。設(shè)計階段對工程造價的影響最為突出。至初步設(shè)計結(jié)束，影響工程造價的程度為75%;至技術(shù)設(shè)計階段，影響工程造價的程度為35%;而至施工開頭，通過技術(shù)

4、組織措施節(jié)省工程造價的可能性只有510%。實踐證明，設(shè)計階段對于工程項目建設(shè)工期、工程造價、工程質(zhì)量以及建成后能否獲得較好的經(jīng)濟效益，都起著打算性的作用。因此，在滿意項目使用功能的前提下，合理設(shè)計將使工程造價大幅降低，充分挖掘設(shè)計潛力，將是掌握工程造價的關(guān)鍵所在。為此要做好以下幾方面工作：設(shè)計人員應(yīng)生疏本專業(yè)預(yù)算定額及費用定額;生疏建筑材料預(yù)算價格;切實做好工程造價核算工作;工程造價管理人員與設(shè)計人員應(yīng)親密協(xié)作，以保證有效地掌握工程造價;推行建筑方案和經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招、投標方法，促使設(shè)計單位不僅在建筑造型、使用功能上動腦筋，而且要在如何降低工程造價上下功夫。3.施工階段對工程造價的影響。

5、(1)施工圖預(yù)算編制。施工圖預(yù)算是建設(shè)單位依據(jù)施工圖紙計算的工程量、施工組織設(shè)計和現(xiàn)行工程預(yù)算定額及建筑材料預(yù)算價格等資料，進行計算和確定單位工程量的預(yù)算造價。這是建設(shè)單位對基本建設(shè)投資進行科學(xué)管理的詳細文件，也是掌握建筑安裝工程投資的依據(jù)。因此，必需正確編制工程預(yù)算書，提高預(yù)算的正確性，降低工程造價，節(jié)省投資。(2)設(shè)計變更審批制度。設(shè)計如有變更，應(yīng)盡量提前變更，在每變更設(shè)計之前，必需進行工程量及造價增減分析并經(jīng)原設(shè)計單位同意。假如變更后造價突破總概算，必需經(jīng)監(jiān)理機構(gòu)及建設(shè)單位審查同意。(3)隱藏工程現(xiàn)場簽證手續(xù)。假如缺乏完備的現(xiàn)場簽證工作，勢必增加工程結(jié)算中的難度。為此，應(yīng)對施工現(xiàn)場簽證嚴

6、格把關(guān)，掌握施工現(xiàn)場的每一隱藏工程簽證，建立完備的隱藏工程現(xiàn)場簽證手續(xù)，避開事后因簽證項目增加費用，從而影響工程造價。4、審計決算階段對工程造價的影響審計決算雖然是在施工完成,各項費用均已發(fā)生之后進行的工作,客觀上它不能轉(zhuǎn)變實際開支費用的多少,但是審計決算工作關(guān)系到開發(fā)企業(yè)對施工單位發(fā)生費用的認可,打算開發(fā)企業(yè)建設(shè)成本的實際支付。假如工程量的審計不精確,套用定額不合理或是取費標準審查不嚴,都會使開發(fā)企業(yè)在建設(shè)造價方面擔當不必要的支出從而增加建設(shè)成本。三、掌握建設(shè)造價的途徑和方法1、加強投資決策和設(shè)計階段對工程造價的管理設(shè)計階段是工程建設(shè)的首要環(huán)節(jié)。、實行設(shè)計招標和設(shè)計監(jiān)理制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)僅限于項目方案和景觀環(huán)境設(shè)計方面實行 設(shè)計招標。采納設(shè)計招標,不但對設(shè)