工程建設(shè)實(shí)施階段

1、工程建設(shè)實(shí)施階段工程管理是對(duì)一個(gè)工程從概念設(shè)想到正式運(yùn)營(yíng)的全過程（具體工作包括：投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、最終可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行等）進(jìn)行管理。工程實(shí)施階段業(yè)主的項(xiàng)目管理則可描述為：在工程的實(shí)施階段，業(yè)主的項(xiàng)目部和項(xiàng)目管理人員，按照工程建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范的要求，根據(jù)已簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調(diào)動(dòng)各方面的綜合資源，對(duì)項(xiàng)目工程從開工至竣工的工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資及其他方面的目標(biāo)進(jìn)行全面控制的管理過程。一、工程建設(shè)實(shí)施準(zhǔn)備階段1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條

2、件4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)8、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)9、及時(shí)委托和組織相關(guān)單位進(jìn)行定位放線，委托規(guī)劃部門進(jìn)行灰線驗(yàn)收10、編制工程進(jìn)度計(jì)劃11、檢查監(jiān)理單位在施工前是否已做好相應(yīng)準(zhǔn)備工作12、開工前，工程部會(huì)同監(jiān)理單位對(duì)施工單位的施工準(zhǔn)備工作進(jìn)行全面檢查和控制11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及相關(guān)單位的統(tǒng)一協(xié)調(diào)二、工程建設(shè)實(shí)施階段當(dāng)施工單位的準(zhǔn)備工作完成后，工程部對(duì)施工單位的準(zhǔn)備工作進(jìn)行檢查。當(dāng)準(zhǔn)備工作已全部完成，符合開工條件，應(yīng)及時(shí)簽發(fā)施工單位的開工報(bào)告，允許開工，否則要求施

3、工單位盡快做好準(zhǔn)備，待條件具備后，再重新審核。（一）、工程進(jìn)度控制1、工程建設(shè)進(jìn)度控制是工程項(xiàng)目建設(shè)中與質(zhì)量控制、投資控制并列為工程建設(shè)控制的三大目標(biāo)之一，而施工階段是工程實(shí)體形成階段。對(duì)其進(jìn)行進(jìn)控制是整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制的重點(diǎn)，因此施工階段的進(jìn)度控制又是現(xiàn)場(chǎng)施工管理的重要核心。施工項(xiàng)目進(jìn)度控制與投資控制和質(zhì)量控制一樣，是項(xiàng)目施工中的重點(diǎn)控制之一。它是保證施工項(xiàng)目按期完成，合理安排資源供應(yīng)、節(jié)約工程成本的重要措施。 2、施工進(jìn)度管理的地位和作用：關(guān)系到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；關(guān)系到社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)。3、進(jìn)度控制的基本程序：（1）、承包人編制工程總進(jìn)度計(jì)劃、年度、月進(jìn)度計(jì)劃、單項(xiàng)工程進(jìn)度計(jì)劃；（2）、

4、監(jiān)理工程師及工程部對(duì)承包人的進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行審批；（3）、工程部對(duì)承包人的實(shí)際施工進(jìn)度進(jìn)行檢查；（4）、監(jiān)理工程師對(duì)工程施工進(jìn)度實(shí)施情況進(jìn)行分析，對(duì)進(jìn)度延誤采取相應(yīng)的組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和信息管理等調(diào)整措施 。工程進(jìn)度控制的基本程序承包單位編制下一期施工進(jìn)度計(jì)劃總監(jiān)理工程師簽發(fā)監(jiān)理通知，指示承包單位采取調(diào)整措施嚴(yán)重偏離計(jì)劃目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)計(jì)劃目標(biāo)監(jiān)理工程師對(duì)進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行檢查、分析按計(jì)劃組織實(shí)施總監(jiān)理工程師審批承包單位編制年、季、月進(jìn)度計(jì)劃 填寫«施工進(jìn)度計(jì)劃報(bào)審表»承包單位編制施工總進(jìn)度計(jì)劃 填寫«施工進(jìn)度計(jì)劃報(bào)審表»注：如總進(jìn)度計(jì)劃為

5、施工組織設(shè)計(jì)的一部分，可不單獨(dú)審批。否總監(jiān)理工程師審批4、工程進(jìn)度計(jì)劃的表示方法有：（1）、單項(xiàng)工程進(jìn)度控制法；（2）、采用進(jìn)度表控制法；（3）、采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃控制法；（4）、采用工程曲線控制法。5、影響施工項(xiàng)目進(jìn)度的因素 由于工程項(xiàng)目的施工特點(diǎn)，尤其是較大和復(fù)雜的施工項(xiàng)目、工期較長(zhǎng)，影響進(jìn)度因素較多。編制計(jì)劃和執(zhí)行控制施工進(jìn)度計(jì)劃時(shí)必須充分認(rèn)識(shí)和估計(jì)這些因素，才能克服其影響，使施工進(jìn)度盡可能按計(jì)劃進(jìn)行，當(dāng)出現(xiàn)偏差時(shí)，應(yīng)考慮有關(guān)影響因素，分析產(chǎn)生的原因。其主要影響因素有: （1）、有關(guān)單位的影響：施工項(xiàng)目的主要施工單位對(duì)施工進(jìn)度起決定性作用，但是建設(shè)單位與業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、銀行信貸單位、材料設(shè)備供

6、應(yīng)部門、運(yùn)輸部門、水、電供應(yīng)部門及政府的有關(guān)主管部門都可能給施工某些方面造成困難而影響施工進(jìn)度。其中設(shè)計(jì)單位圖紙不及時(shí)和有錯(cuò)誤以及有關(guān)部門或業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)方案的變動(dòng)是經(jīng)常發(fā)生和影響最大的因素。材料和設(shè)備不能按期供應(yīng)，或質(zhì)量、規(guī)格不符合要求，都將使施工停頓。資金不能保證也會(huì)使施工進(jìn)度中斷或速度減慢等。 （2）、施工條件的變化：施工申工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件與勘查設(shè)計(jì)的不符，如地質(zhì)斷層、溶洞、地下障礙物、軟弱地基以及惡劣的氣候、暴雨、高溫和洪水等都對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)生影響、造成臨時(shí)停工或破壞。 （3）、技術(shù)失誤 ：施工單位采用技術(shù)措施不當(dāng)，施工中發(fā)生技術(shù)事故;應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)缺乏經(jīng)驗(yàn)，不能保證質(zhì)

7、量等都要影響施工進(jìn)度。 （4）、施工組織管理不利 ：流水施工組織不合理、勞動(dòng)力和施工機(jī)械調(diào)配不當(dāng)、施工平面布置不合理等將影響施工迸度計(jì)劃的執(zhí)行。 （5）、意外事件的出現(xiàn) ：施工中如果出現(xiàn)意外的事件，如戰(zhàn)爭(zhēng)、嚴(yán)重自然災(zāi)害、火災(zāi)、重大工程事故、工人罷工等都會(huì)影響施工進(jìn)度計(jì)劃?？傊?，施工進(jìn)度控制是技術(shù)性要求較強(qiáng)的工作，不僅要求施工管理人員要掌握施工組織設(shè)計(jì)的編制，還要熟悉建筑施工、建筑工程勞動(dòng)定額與工程預(yù)算定額、技術(shù)方案方面的知識(shí)，并熟悉相關(guān)專業(yè)的知識(shí)，如建筑設(shè)計(jì)、建筑材料 合同法等建筑法規(guī)的知識(shí)，另外還要求細(xì)心收集和整理有關(guān)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、自然災(zāi)害等資料。在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中，進(jìn)度控制就是經(jīng)過

8、不斷地計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、分析和調(diào)整 的動(dòng)態(tài)循環(huán)，因此做好施工進(jìn)度的計(jì)劃與銜接，跟蹤檢查施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行情況，在必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整，在保證工程質(zhì)量的前題下，確保工程建設(shè)進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 （二）、工程質(zhì)量的控制1、廣義的工程質(zhì)量管理，泛指建設(shè)全過程的質(zhì)量管理。其管理的范圍貫穿于工程建設(shè)的決策、勘察、設(shè)計(jì)、施工的全過程。一般意義的質(zhì)量管理，指的是工程施工階段的管理。它從系統(tǒng)理論出發(fā)，把工程質(zhì)量形成的過程作為整體，以正確的設(shè)計(jì)文件為依據(jù)，結(jié)合專業(yè)技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理和數(shù)理統(tǒng)計(jì)，建立一整套施工質(zhì)量保證體系，用最經(jīng)濟(jì)的手段，科學(xué)的方法，對(duì)影響工程質(zhì)量的各種因素進(jìn)行綜合治理，建成符合標(biāo)準(zhǔn)、用戶滿意的工程項(xiàng)目。2、目

9、標(biāo)和意義 目標(biāo)是使工程建設(shè)質(zhì)量達(dá)到全優(yōu)。在中國(guó)，稱之為全優(yōu)工程。即質(zhì)量好、工期短、消耗低、經(jīng)濟(jì)效益高、施工文明和符合安全標(biāo)準(zhǔn)。全優(yōu)工程的具體檢查評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)包括六個(gè)方面：1) 達(dá)到國(guó)家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定和質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量?jī)?yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。2) 必須按期和提前竣工，交工符合國(guó)家規(guī)定。凡甲乙雙方簽訂合同者,以合同規(guī)定的單位工程竣工日期為準(zhǔn);未簽訂合同的工程，以地區(qū)主管部門有關(guān)建筑安裝工程工期定額為準(zhǔn)。3) 工效必須達(dá)到全國(guó)統(tǒng)一勞動(dòng)定額，材料和能源要有節(jié)約，降低成本要實(shí)現(xiàn)計(jì)劃規(guī)定的指標(biāo)。4) 嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，參加施工人員均不應(yīng)發(fā)生重大傷亡事故。5) 堅(jiān)持文明施工,保持現(xiàn)場(chǎng)整潔,做到工完場(chǎng)清。組

10、織施工要制定科學(xué)的施工組織設(shè)計(jì)，施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)達(dá)到場(chǎng)容管理規(guī)定要求。6) 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料齊全，手續(xù)完整。 3、工程質(zhì)量管理，要求把質(zhì)量問題消滅在它的形成過程中，以預(yù)防為主，并以全過程多環(huán)節(jié)致力于質(zhì)量的提高。這就是要把工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)，以事后檢查把關(guān)為主變?yōu)轭A(yù)防、改正為主，從管結(jié)果變?yōu)楣芤蛩?，把影響質(zhì)量的諸因素查找出來，發(fā)動(dòng)全員、全過程、多部門參加，依靠科學(xué)理論、程序、方法，使工程建設(shè)全過程都處于受控制狀態(tài)。4、工程項(xiàng)目質(zhì)量管理分為三個(gè)階段：（1）、施工準(zhǔn)備階段的質(zhì)量管理。主要包括：圖紙的審查，施工組織設(shè)計(jì)的編制，材料和預(yù)制構(gòu)件、半成品的檢驗(yàn)，施工機(jī)械設(shè)備的檢修等。（2）、施工過程中的質(zhì)量管理。

11、施工過程是控制質(zhì)量的主要階段，這一階段的質(zhì)量管理工作主要有：做好施工的技術(shù)交底，監(jiān)督按照設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范、規(guī)程施工；進(jìn)行施工質(zhì)量檢查和驗(yàn)收；質(zhì)量活動(dòng)分析和實(shí)現(xiàn)文明施工。（3）、工程投產(chǎn)使用階段的質(zhì)量管理。這一過程是檢驗(yàn)工程實(shí)際質(zhì)量的過程，是工程質(zhì)量的歸宿點(diǎn)。投產(chǎn)使用階段的質(zhì)量管理有兩項(xiàng)：一是及時(shí)回訪。對(duì)已完工程進(jìn)行調(diào)查，將發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷及時(shí)反饋，為日后改進(jìn)施工質(zhì)量管理提供信息。二是實(shí)行保修制度。5、工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的施工過程中工程部應(yīng)做的工作：（1）、工程技術(shù)人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視、檢查，保證對(duì)整個(gè)施工過程的質(zhì)量實(shí)施控制。（2）、工程部應(yīng)隨時(shí)對(duì)施工單位的質(zhì)保體系進(jìn)行檢查，保證質(zhì)量體系運(yùn)行的

12、有效性。（3）、對(duì)進(jìn)場(chǎng)的材料和設(shè)備，相關(guān)技術(shù)人員應(yīng)和監(jiān)理及時(shí)全面進(jìn)行檢查和驗(yàn)證。對(duì)不符合投標(biāo)要求和設(shè)計(jì)要求的，應(yīng)要求施工單位及時(shí)清理出場(chǎng)。（4）、對(duì)重要的分項(xiàng)分部工程，應(yīng)要求施工單位制定施工方案，并對(duì)施工方案進(jìn)行審查，將審查意見以書面形式反饋給施工單位，對(duì)需要修改的應(yīng)要求施工單位限期修改，并重新報(bào)審。（5）、工程部應(yīng)有專人負(fù)責(zé)將每月的工程質(zhì)量、安全、文明施工等情況寫成書面總結(jié)報(bào)告。（三）工程成本的控制傳統(tǒng)的產(chǎn)品成本的含義一般只是指產(chǎn)品的制造成本，即包括產(chǎn)品的直接材料成本、直接人工成本和應(yīng)該分?jǐn)偟闹圃熨M(fèi)用，而將其他的費(fèi)用放入管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用中，一律作為期間費(fèi)用，視為與產(chǎn)品生產(chǎn)完全無關(guān)。因此，廣

13、義的成本概念，既包括產(chǎn)品的制造成本（中游），還包括產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計(jì)成本（上游），同時(shí)也包括使用成本、維護(hù)保養(yǎng)成本和廢棄成本（下游）的一系列與產(chǎn)品有關(guān)的所有企業(yè)資源的耗費(fèi)。相應(yīng)地，對(duì)于成本控制，就要控制這三個(gè)環(huán)節(jié)的各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。 控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制的目的是：在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品。其管理必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進(jìn)行全面成本管理與控制。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)雖不同于一般企業(yè)，但也有其

14、共同點(diǎn)。下面就具體分析一下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成。   （1）、項(xiàng)目前期策劃和確立階段的成本     這一階段主要是在市場(chǎng)調(diào)研階段的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策。具體工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和報(bào)批立項(xiàng)，這期間直接發(fā)生的各項(xiàng)支出?？尚行匝芯抠M(fèi)尤其是報(bào)批支出及建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)都可以視為項(xiàng)目成本。    這一階段還有兩種重要成本，雖尚未發(fā)生，但屬于這一階段必須要考慮的內(nèi)容：(l)土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的

15、80%。其中最重要的是土地費(fèi)用，約占總成本的30-40%。土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價(jià))，以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。(2)配套及其他收費(fèi)支出。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)計(jì)也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟

16、斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高。這部分成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中受外界因素影響最大的一塊，一般占項(xiàng)目總投資的10-15%。     （2）、項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段的成本    具體包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本，招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本。如工程勘察(測(cè)量)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、竣工檔案保證金、臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)等。準(zhǔn)備工作中的繳納供水、供電、供氣、供熱、污水處理廠建設(shè)費(fèi)、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源，接用手續(xù)、人防、消防審核費(fèi)用等。  

17、60; （3）、項(xiàng)目施工階段成本    這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體建造過程，一般從現(xiàn)場(chǎng)開工到竣工后交付使用為止。開工手續(xù)辦理時(shí)的監(jiān)理、審計(jì)、實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。施工成本包括其間的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等?？⒐を?yàn)收時(shí)的手續(xù)費(fèi)、綜合驗(yàn)收、性能認(rèn)定、測(cè)繪產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。    （4）、項(xiàng)目使用階段成本。從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止，即通常的物業(yè)管理成本。    2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的內(nèi)容和措施（1）、項(xiàng)目策劃階段成

18、本控制   此階段是開發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵。國(guó)內(nèi)外研究表明：一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對(duì)成本和效益影響可以達(dá)到30%左右。此階段的成本管理表現(xiàn)為項(xiàng)目的選址(地段、地塊的選擇)和項(xiàng)目建設(shè)方案。在地塊的選擇上除了看地價(jià)和土地出讓金的高低外，還要比較補(bǔ)償費(fèi)(拆遷、賠償、過渡等項(xiàng)費(fèi)用)和配套設(shè)施費(fèi)用的高低，結(jié)合銷售價(jià)格進(jìn)行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟(jì)效益。接著是建設(shè)方案的確定，當(dāng)建設(shè)地點(diǎn)特定后對(duì)開發(fā)成本和效益尤為重要。通常的作法是進(jìn)行建設(shè)方案招標(biāo)。開發(fā)商制定招標(biāo)文件除了小區(qū)(或區(qū)域)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能、配套要求和建筑設(shè)計(jì)等技術(shù)指標(biāo)外，還必須有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(投資估算)。在方案評(píng)定時(shí)由技術(shù)專家和經(jīng)濟(jì)專

19、家共同組成評(píng)審專家組。業(yè)主選定的中標(biāo)方案必須是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)俱佳的方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟(jì)指標(biāo)欠佳，但在實(shí)施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)者。經(jīng)濟(jì)專家在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)投標(biāo)人的投資估算進(jìn)行審計(jì)評(píng)估，確認(rèn)其真實(shí)可靠程度，防止中標(biāo)方案在實(shí)施中突破(或較大突破)估算值。 （2）、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制     設(shè)計(jì)階段的成本控制，是項(xiàng)目建設(shè)全過程成本管理的重點(diǎn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)要盡可能采用國(guó)家和省級(jí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)閮?yōu)秀的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有利于降低投資縮短工期，給項(xiàng)目帶來經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)商通過招投標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位，在委托設(shè)計(jì)范圍之前一定要對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)分析，在此基礎(chǔ)上一般可以采用以

20、下幾點(diǎn)措施對(duì)設(shè)計(jì)成本進(jìn)行控制：、設(shè)計(jì)方案優(yōu)化：設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)，它對(duì)工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。此階段能控制造價(jià)的比率占5。、前期造價(jià)分析：設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設(shè)計(jì)任務(wù)書方案設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審。由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程成本控制的重視程度不如我們開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由我們牽頭，由設(shè)計(jì)單位來實(shí)現(xiàn)。我們?cè)谖性O(shè)計(jì)前，要組織力量對(duì)成本可控敏感的部分進(jìn)行專題調(diào)研，通過考察相關(guān)項(xiàng)目、收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會(huì)等方式，與設(shè)計(jì)單位共同完成。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時(shí)，確定成本控制目標(biāo)。

21、、實(shí)行限額設(shè)計(jì)：所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設(shè)計(jì)以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算，控制施工圖設(shè)計(jì)。同時(shí)，各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中不合理的設(shè)計(jì)變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡(jiǎn)單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)，尊重事實(shí)，實(shí)事求是，精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。這個(gè)階段能控制造價(jià)的比率為5左右。、要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作：加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段

22、所設(shè)計(jì)的成果來看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費(fèi)。此階段能控制造價(jià)的比率占5。、實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理：設(shè)計(jì)監(jiān)理通過對(duì)設(shè)計(jì)的審查，提出改進(jìn)意見，設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理的建議，無償進(jìn)行改正，防止設(shè)計(jì)階段與工程竣工驗(yàn)收相脫節(jié)的情況。設(shè)計(jì)單位應(yīng)保證其設(shè)計(jì)能通過相關(guān)部門的驗(yàn)收，防止工程施工完畢而不能通過驗(yàn)收造成作好的東西要拆掉，從而浪費(fèi)工程費(fèi)用，發(fā)生這種情況如是設(shè)計(jì)院的責(zé)任是否能對(duì)其進(jìn)行處罰有待商討。、建立獎(jiǎng)懲制度：無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效

23、降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)以激勵(lì)各方人員設(shè)法降低工程成本。    總之，在實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目全過程的工程造價(jià)控制中，必須重點(diǎn)突出，重點(diǎn)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制，強(qiáng)化決策層及技術(shù)人員重視投資決策估算及設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制意識(shí)；設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，設(shè)計(jì)單位是設(shè)計(jì)方案的主體。項(xiàng)目投資管理只有從項(xiàng)目前期投資控制目標(biāo)的設(shè)定以及加強(qiáng)設(shè)計(jì)在項(xiàng)目投資控制中的“龍頭”作用的管理，通過優(yōu)化工程設(shè)計(jì)，開展設(shè)計(jì)招標(biāo)和限額設(shè)計(jì)、加強(qiáng)項(xiàng)目各階段的審查，才能有效而合理地控制整個(gè)項(xiàng)目的投資。     同時(shí)，認(rèn)為要真正實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)在工程項(xiàng)目中對(duì)投資控制的“龍頭”作

24、用，必須向國(guó)際化靠攏組建以設(shè)計(jì)為主體的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工管理和開車服務(wù)為一體的EPC工程公司，使工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)做到科學(xué)、有效、合理的交叉。實(shí)現(xiàn)對(duì)進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用的有效控制。     在現(xiàn)階段可逐步推行代建、統(tǒng)建方式，向?qū)I(yè)項(xiàng)目法人發(fā)展。將各種分散的管理要素組織起來，以有利于發(fā)揮專門人才的管理才能，發(fā)揮專家化、專業(yè)化、職業(yè)化的管理優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)管理向?qū)I(yè)項(xiàng)目法人發(fā)展，向?qū)I(yè)項(xiàng)目管理承包公司的轉(zhuǎn)變。 （3）、項(xiàng)目施工階段成本控制施工階段的成本控制工作主要包括：編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部

25、分和環(huán)境，作為重點(diǎn)控制對(duì)象；對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施；及時(shí)掌握國(guó)家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化；注重合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作，著重考慮對(duì)項(xiàng)目成本的影響。在施工過程中成本控制至關(guān)重要，具體可按以下方案實(shí)施：、嚴(yán)格控制合同的簽訂：簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)承包商進(jìn)行制約，

26、防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確、合同內(nèi)容范圍界定不明確等為借口，提出各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請(qǐng)，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能有效地杜絕這類費(fèi)用的增長(zhǎng)。  關(guān)于合同條款的約定在編制合同條款時(shí)，應(yīng)注重有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任的約定，將項(xiàng)目管理融入合同條款中，盡量將風(fēng)險(xiǎn)量化，責(zé)任明確，公正地維護(hù)雙方的利益。主要重視以下幾類條款：（1）程序性條款。目的在于規(guī)范工程價(jià)款結(jié)算依據(jù)的形成，預(yù)防不必要的糾紛。程序性條款貫穿于合同行為始

27、終。（2）有關(guān)工程計(jì)量條款。注重計(jì)算方法的約定：（一般按凈值計(jì)量）嚴(yán)格確定計(jì)量?jī)?nèi)容，加強(qiáng)隱蔽工程計(jì)量的約定。（3）有關(guān)價(jià)款的條款，特別注意價(jià)格調(diào)整條款。（4）雙方職責(zé)條款。為進(jìn)一步劃清雙方責(zé)任，量化風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)雙方的職責(zé)進(jìn)行恰當(dāng)?shù)拿枋?。?）索賠條款：明確索賠程序，索賠的支付、爭(zhēng)端解決方式等。（6）有關(guān)通用條款與專用條款。   、 加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)應(yīng)做到先算帳后實(shí)施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制，現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)隨時(shí)深入施工現(xiàn)場(chǎng)，掌握簽證資

28、料的真實(shí)性和必要性，對(duì)其中不實(shí)之處和不合理性加以嚴(yán)格審查，針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證可能出現(xiàn)的失實(shí)，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)?，再審查虛?shí)，判定是否該給或該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。因設(shè)計(jì)質(zhì)量引起變更時(shí)，設(shè)計(jì)院應(yīng)在施工前十天提出設(shè)計(jì)變更，工程部一天內(nèi)確認(rèn)其技術(shù)可行性和合理性；預(yù)算部2天內(nèi)核算出此次變更產(chǎn)生的費(fèi)用增、減值。    設(shè)計(jì)變更引起的造價(jià)增加：2萬(wàn)元以下需經(jīng)項(xiàng)目主管批準(zhǔn)；25萬(wàn)元以下需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬(wàn)元以上的需經(jīng)公司成本控制小組批準(zhǔn)后實(shí)施。 因甲方原因提出變更時(shí)，工程部應(yīng)作出設(shè)計(jì)變更方案，經(jīng)預(yù)算部估價(jià)后，

29、成本增加2萬(wàn)元以下的需經(jīng)設(shè)計(jì)總監(jiān)批準(zhǔn)；25萬(wàn)元需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬(wàn)元以上的需報(bào)管理公司批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后由設(shè)計(jì)院正式出具設(shè)計(jì)變更單下發(fā)實(shí)施。 、把好施工過程中部分專業(yè)工程（如保安對(duì)講等）及甲供材料設(shè)備的價(jià)格關(guān)。在本公司專門的采購(gòu)網(wǎng)站上登出招標(biāo)及采購(gòu)公告，每個(gè)公司都可以來參加投標(biāo)競(jìng)價(jià)，再由評(píng)標(biāo)人員根據(jù)所報(bào)的價(jià)格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有合適價(jià)格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。 、做好工程竣工結(jié)算的審查。工程竣工結(jié)算的審查首先是對(duì)施工單位所報(bào)結(jié)算資料的審查，施工單位報(bào)送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應(yīng)首先報(bào)給項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部審查上述資料的真實(shí)性、完整性，對(duì)不符合實(shí)際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)在移交給投控部之前補(bǔ)齊

30、，同時(shí)應(yīng)由項(xiàng)目部出具一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實(shí)的簽字證明，以示負(fù)責(zé)。另外就是對(duì)結(jié)算書的審核，由于公司項(xiàng)目較多，結(jié)算人員有限。為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級(jí)審核方式，即首先由造價(jià)咨詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由開發(fā)公司投控部作好復(fù)審工作，最后送到集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)部終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。（4）、保修服務(wù)階段的成本管理與控制     保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。、作好商品房的使用說明書和保修書，分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用

31、戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用，杜絕非開發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。、選擇業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，加大對(duì)物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng)，從而達(dá)到減少保修量提高開發(fā)商信譽(yù)的目的。（四）、工程合同控制建筑工程在整個(gè)施工過程中受自然條件、社會(huì)條件的不可預(yù)見因素的影響，各種風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都可能發(fā)生，也正是由于客觀存在和不確定性，房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)合同管理、增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。為預(yù)防和規(guī)避工程風(fēng)險(xiǎn)，在合同簽訂和合同履約管理中應(yīng)采取以下措施。     1.簽訂完善的施工合同是預(yù)防和規(guī)避工程風(fēng)險(xiǎn)、保證項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行的前提和基礎(chǔ)。   

32、;  （1）依法簽訂合同。合同法規(guī)定“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得把自己的意志強(qiáng)加給另一方”，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平的原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。”市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，對(duì)合同約定內(nèi)容的法律作用也愈來愈被當(dāng)事人所重視。涉及施工階段的法律、法規(guī)是保護(hù)工程承發(fā)包雙方利益的法律依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)公司只有熟悉和掌握這些法律法規(guī)，才能加強(qiáng)用法律保護(hù)自己利益的意識(shí)，有效依法控制工程風(fēng)險(xiǎn)。     （2）掌握市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)態(tài)。在招標(biāo)定價(jià)時(shí)，要及時(shí)掌握市場(chǎng)價(jià)格，使定價(jià)準(zhǔn)確合理，要避免不顧實(shí)際情況和客觀條件一昧壓低標(biāo)價(jià)，可能造成質(zhì)量低下或其他相關(guān)矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。  &

33、#160;  （3）簽訂合同的可行性。承、發(fā)包雙方在談判和簽訂施工合同前要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)論證，對(duì)可預(yù)見及不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析研究，所有相關(guān)合同必須具有可行性，方可再進(jìn)行實(shí)質(zhì)性談判。     （4）使用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)合同文本。國(guó)家建設(shè)工程施工合同示范文本內(nèi)容完整，條款齊全，雙方責(zé)權(quán)利明確、平衡，風(fēng)險(xiǎn)較小，對(duì)一些不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，分擔(dān)比較公正合理。雙方應(yīng)按照建設(shè)工程施工合同示范文本結(jié)合工程項(xiàng)目的具體情況，將合同條款認(rèn)真研究，逐條推敲。除執(zhí)行通用條款外，對(duì)工程的一些具體要求在專用條款內(nèi)約定。要特別注意合同用詞的嚴(yán)密性，不能使用“爭(zhēng)取”等不規(guī)范用語(yǔ)，前后條款不能互相矛

34、盾或互相否定。各項(xiàng)約定都必須非常具體。例如：一方面是具備開工條件方面的約定。由發(fā)包人完成的施工場(chǎng)地“三通一平”，應(yīng)寫明水、電、電訊等管線接至的地點(diǎn)，接通的時(shí)間和要求；道路的起止地點(diǎn)，開通的時(shí)間，路面的要求；施工場(chǎng)地的面積和應(yīng)達(dá)到的平整程度等要求以及影響開工的責(zé)任等，如果由于發(fā)包方的原因?qū)е鲁邪讲荒苋缙陂_工，則工期順延。另一方面是合同價(jià)款的約定。如果采用固定價(jià)格合同，必須把風(fēng)險(xiǎn)范圍約定清楚。如建筑規(guī)模擴(kuò)大，裝飾水平提高，主要材料價(jià)格超過合同價(jià)款內(nèi)相應(yīng)價(jià)格一定幅度等因素，不包括在風(fēng)險(xiǎn)范圍以內(nèi)，在合同約定中必須注明；應(yīng)當(dāng)把風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的計(jì)算方法約定清楚。約定方法可采用系數(shù)法，即以合同價(jià)款為基礎(chǔ)，確定一

35、個(gè)百分比率，作為計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的方法。也可采用絕對(duì)值法，如將風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用定為若干萬(wàn)元；對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)范圍以外的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用，應(yīng) 約定調(diào)整辦法。如遇設(shè)計(jì)有重大變更，采用原合同造價(jià)的計(jì)算方法調(diào)整，主要材料價(jià)格變動(dòng)超過合同價(jià)款內(nèi)相應(yīng)價(jià)格一定幅度時(shí)，采用超過部分按實(shí)調(diào)整方法等。通過合同談判，使發(fā)包方和承包方清楚地認(rèn)識(shí)到各自在施工合同中承擔(dān)的義務(wù)和享有的權(quán)利，并對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)通過合同條款在合同雙方之間進(jìn)行合理分配。 2.在施工合同履行過程中加強(qiáng)合同管理是對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制的手段。     （1）研究合同預(yù)測(cè)工程風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理人員首先要對(duì)施工合同進(jìn)行完整、全面、詳細(xì)的研究分析，切實(shí)了解自己和對(duì)方在合同中約定的權(quán)利和義務(wù)，預(yù)