我國商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型分析—以萬科為例()

1、我國商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型分析以萬科為例摘要21世界以來中國房地產(chǎn)一直以來投資熱，開放熱，建設(shè)熱的“三熱”發(fā)展速度使其高于其他產(chǎn)業(yè)，使得中國房地產(chǎn)業(yè)飛速增長。但近年來隨著政府宏觀調(diào)控，社會政策出臺一系列的“限購令”、“限貸令”、“限售令”的不斷推出，各家銀行均在收縮對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的貸款支持力度，使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要外部融資渠道受限，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)也面臨資金緊張，資金鏈斷裂，績效不斷下滑等諸多阻礙。中國房地產(chǎn)業(yè)被迫進(jìn)入改革變型階段，商業(yè)地產(chǎn)市場增速放緩，供求關(guān)系正在潛移默化的改變。但轉(zhuǎn)型既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，究竟如何才能正確匹配當(dāng)前房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的需求并保持可持續(xù)的增長呢？本文將采用文獻(xiàn)分析

2、法、案例分析法來進(jìn)行研究，來探究商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在選擇轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式時(shí)該如何抉擇和轉(zhuǎn)型過程中應(yīng)該注意哪些方面。以分析萬科商業(yè)地產(chǎn)由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型成功案例，通過對其進(jìn)行研究，總結(jié)中國商業(yè)地產(chǎn)究竟該如何選擇適用模式，明確核心競爭力，完善融資渠道，發(fā)展地產(chǎn)金融。關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 輕資產(chǎn) 重資產(chǎn) AbstractSince the 21st century, China's real estate industry has been investing hotly, opening up heat, and building a hot “three hot” de

3、velopment speed to make it higher than other industries, making China's real estate industry grow rapidly. However, in recent years, with the government's macroeconomic regulation and control, social policies have introduced a series of “restriction orders”, “restriction orders” and “restric

4、tion orders”. All banks are shrinking their support for commercial real estate development. The main external financing channels of commercial real estate enterprises are limited, and the operation of commercial real estate enterprises is also facing many obstacles such as tight capital, broken capi

5、tal chain and declining performance. China's real estate industry has been forced to enter the stage of reform and transformation, the growth rate of the commercial real estate market has slowed down, and the relationship between supply and demand is changing subtly. But transformation is both a

6、n opportunity and a challenge. How can we correctly match the current demand for real estate commercial real estate and maintain sustainable growth?This paper will use literature analysis and case analysis to conduct research to explore how the commercial real estate industry should pay attention to

7、 what to choose and transform during the transitional light asset operation model. In order to analyze the successful transformation of Vanke commercial real estate from heavy assets into light assets, through research on it, sum up how China commercial real estate should choose the applicable model

8、, clarify core competitiveness, improve financing channels, and develop real estate finance.Keywords: commercial real estate operation model, strategic transformation, light assets, heavy assetsIII目錄一、緒論1（一）選題背景1（二）研究意義1（三）研究內(nèi)容和方法2二、相關(guān)理論概述2（一）重資產(chǎn)理論2（二）輕資產(chǎn)理論3三、商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的背景4（一）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)背景4（二） 商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營的動因4（

9、三） 商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)的實(shí)施路徑6四、 萬科地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的案例分析6（一） 萬科地產(chǎn)簡介6（二） 萬科地產(chǎn)重資產(chǎn)運(yùn)營模式7（三） 萬科地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式現(xiàn)狀7（四） 萬科地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的優(yōu)勢9（五） 萬科地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營效果評估11五、 結(jié)論以及啟示14（一）結(jié)論14（二）啟示15參考文獻(xiàn)17一、緒論（一）選題背景自從21世紀(jì)到現(xiàn)在，我國在房地產(chǎn)開發(fā)方面做了許多措施以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)獲得更好的發(fā)展，取得更好的成績。比如說針對不同房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行成本管理、制定成本計(jì)劃、執(zhí)行全過程成本管理等等。國務(wù)院總理李克強(qiáng)在2018年3月15日中的工作報(bào)告中提出，我國現(xiàn)在對住房需求有著明顯的

10、改善和更深層的政策，使人們對房地產(chǎn)回歸的概念根深蒂固。隨著經(jīng)濟(jì)更加發(fā)達(dá)，我國的房地產(chǎn)開發(fā)政策也有著顯而易見的改變，盡管如此，我國的政策依然要保持穩(wěn)定的節(jié)奏。過去的房地產(chǎn)沒有明確房子的定位，混淆了房子的投資屬性與消費(fèi)屬性。中外研究和實(shí)踐表明，房子盡管既有消費(fèi)屬性，也有投資屬性，但主要功能是用于居住，不是用于投資。長期以來，由于我們背離了這個(gè)常識，產(chǎn)生了各種問題、矛盾和風(fēng)險(xiǎn)，由此形成的房地產(chǎn)泡沫化、經(jīng)濟(jì)泡沫化將會對社會發(fā)展產(chǎn)生巨大的破壞作用，所以難見成效，更有一些房地產(chǎn)開始轉(zhuǎn)型。萬科地產(chǎn)資金充裕，不但是國內(nèi)在房地產(chǎn)方面的領(lǐng)先集團(tuán)，還率先實(shí)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。在2013年，萬科地產(chǎn)各項(xiàng)事業(yè)高速發(fā)展，但是隨

11、著經(jīng)濟(jì)的變化，總額率和利潤率都在不斷的下降。這種情況，是公司不希望看到的，所以為了維持之前的發(fā)展趨勢，正式實(shí)施轉(zhuǎn)型方案。此次萬科地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型是綜合各國真實(shí)情況的產(chǎn)物，對我國的房地產(chǎn)開發(fā)有著一定的代表性和意義。（二）研究意義1.理論意義從理論意義方面來講，萬科地產(chǎn)所繪的圖例對輕資產(chǎn)方面運(yùn)行的結(jié)果做出了更詳細(xì)的介紹和說明，為相關(guān)企業(yè)提供借鑒。2.現(xiàn)實(shí)意義從現(xiàn)實(shí)意義方面來講，本文指出了萬科地產(chǎn)在房地產(chǎn)方面運(yùn)行的效果及評價(jià)，可以及時(shí)為相關(guān)企業(yè)進(jìn)行參考，防止相同問題的出現(xiàn)，使同行企業(yè)公司獲得更好的輕資產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。（三）研究內(nèi)容和方法1.研究內(nèi)容本文主要通過對萬科商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的研究，通過文獻(xiàn)檢索整理出輕

12、資產(chǎn)、重資產(chǎn)的相關(guān)理論，結(jié)合萬科集團(tuán)的案例進(jìn)行分析，從而得出萬科集團(tuán)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型成功的秘籍。為日后同行業(yè)企業(yè)提供相應(yīng)的建議和參考。本文一共分為五章來進(jìn)行，第一章是緒論，通過研究背景及研究意義、國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述、研究的內(nèi)容和方法來進(jìn)行；第二章是相關(guān)理論概述，通過對輕資產(chǎn)理論、重資產(chǎn)理論來進(jìn)行；第三章是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的背景，通過對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)背景、商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營的動因、商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)的實(shí)施路徑來進(jìn)行；第四章是萬科商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的案例分析，通過對萬科地產(chǎn)的簡介、萬科地產(chǎn)重資產(chǎn)模式、萬科地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的動因、萬科地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的可行性及效果評估來進(jìn)行；第五章是結(jié)論及啟示。

13、2.研究方法本文采用文獻(xiàn)研究法和案例分析法進(jìn)行研究，通過去圖書館上中國知網(wǎng)、萬方等數(shù)據(jù)庫下載查閱相關(guān)文獻(xiàn)資料，并整理得出自己課題的理論依據(jù)；結(jié)合萬科地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營的成功案例進(jìn)行評估得出結(jié)論。二、相關(guān)理論概述（一）重資產(chǎn)理論從土地購買的籌資到最后的運(yùn)營管理是傳統(tǒng)的我國房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營模式，這種模式全部都由一家開發(fā)商獨(dú)立完成，是一種比較集中的開發(fā)運(yùn)營模式，我們所熟悉的重資產(chǎn)運(yùn)營模式就是這種模式。企業(yè)首先從銀行取得貸款購買土地是企業(yè)重資產(chǎn)經(jīng)營模式的基本流程，然后在實(shí)施建造房屋的同時(shí)，還要向社會進(jìn)行房屋預(yù)售，因?yàn)樵趽碛凶銐虻默F(xiàn)金流量之后再利用這些資金進(jìn)行新一輪土地的購買開發(fā)。由此，我們可以從中看出重資

14、產(chǎn)經(jīng)營模式比較重視對地產(chǎn)的儲備，從而賺得土地資產(chǎn)升值的利益。我們把萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)為例，萬達(dá)廣場是通過對房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的資金來興建的，而建成后的萬達(dá)廣場通過收取商戶的租金，以賺取更大的利益，這樣利用城市綜合體在周圍建造寫字樓、公寓、商鋪等配套設(shè)施以及通過依靠出租獲取資金或者售賣商業(yè)物業(yè)來獲取收益的方式，這種方式就是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營模式。（二）輕資產(chǎn)理論Amit在1993年指出，輕資產(chǎn)資源中包含運(yùn)營者的能力、企業(yè)之中的文化、客戶之間的關(guān)系、專利產(chǎn)權(quán)和人力資源等。Stewartcmvers指出，為了促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理的一個(gè)重要原因是輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式。主要因?yàn)?，輕資產(chǎn)在降低企業(yè)成本的同時(shí)，還會增強(qiáng)企業(yè)之間

15、的競爭力，使得雙方得到更好的發(fā)展，將主要發(fā)展放在優(yōu)勢資源上，以此來提高利益，并且獲得更高的回報(bào)。白仁春在2014年強(qiáng)調(diào)企業(yè)的整體價(jià)值，在獲得整體價(jià)值的同時(shí)，還要找出輕資產(chǎn)最核心的部位。2015年徐春游認(rèn)為，輕資產(chǎn)是以最低的投入獲得最大的利益，但是它還有一個(gè)前提，就是要有足夠的資金。2016年湯谷良，高原認(rèn)為這種運(yùn)營模式是一個(gè)功能性的概念，它包含公司企業(yè)中的各個(gè)生產(chǎn)項(xiàng)目，銷售方面的優(yōu)勢和劣勢都有哪些，資源的合理利用，公司企業(yè)依靠重要的核心來獲得盈利。2017年張艷認(rèn)為輕資產(chǎn)獲得了重大發(fā)展，是因?yàn)槠溆兄顿Y小，產(chǎn)品輕便，投入成本不高等優(yōu)點(diǎn)。在歐美商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式已經(jīng)成為地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式的主要

16、組成部分，所以相較于中國就成熟的多。在輕資產(chǎn)的模式下，房產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)的流程來進(jìn)行分工合作，不再對所有的過程攬住。從最開始的土地拍賣再一直到房屋的銷售和后期的物業(yè)管理都要分配給更加有優(yōu)勢的公司去實(shí)施。因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司不能去完成全部的業(yè)務(wù)，而是把不同的項(xiàng)目分配給更加擁有優(yōu)勢的企業(yè)去實(shí)施，才能使整個(gè)工程更好的發(fā)展，從而達(dá)到利益與效率雙贏的局面。企業(yè)利用輕資產(chǎn)模式的運(yùn)營進(jìn)而達(dá)到低投入、低風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，同時(shí)也可以獲取較高的回報(bào)率。我們從輕資產(chǎn)的概念中可以看出，僅有企業(yè)的核心，才能獲取高額利潤。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)慢慢成熟，土地以及物業(yè)的增值已經(jīng)逐漸減緩，期中資本成本增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于物業(yè)和土地的速度，因此需要

17、對重資產(chǎn)的經(jīng)營方式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因?yàn)槭袌龅母叨确置鞯姆止?，商業(yè)地產(chǎn)是可以通過憑借自身具備的資源和長處，管理和控制每個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施者，充分來發(fā)揮自己的優(yōu)勢去獲取更高的利益。所以，筆者認(rèn)為輕資產(chǎn)是指具有異質(zhì)性的、能幫助企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的無形經(jīng)濟(jì)資源，較多呈現(xiàn)在企業(yè)價(jià)值鏈中的價(jià)值增值環(huán)節(jié)。而輕資產(chǎn)運(yùn)營模式指的是以輕資產(chǎn)為核心資源進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的一種運(yùn)營模式類型，將企業(yè)有限的財(cái)力、精力集中于價(jià)值鏈中的價(jià)值增值環(huán)節(jié)，通過利用自己的優(yōu)勢尋找互補(bǔ)的合作者，將自己的非核心環(huán)節(jié)進(jìn)行外包裝，來降低資金對企業(yè)發(fā)展的限制，最大化企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造能力的一種運(yùn)營模式。三、商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的背景（一）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)背景地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成功能夠更

18、好地促進(jìn)金融行業(yè)。在社會的影響中，金融是地產(chǎn)成熟度和財(cái)產(chǎn)方面的決定因素。當(dāng)社會經(jīng)濟(jì)狀況良好時(shí)，不僅會讓整個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)水平有所提升，而且能使利潤不斷上漲。與此同時(shí)庫存貨物和資金鏈都能保持正常狀態(tài)。并且房地產(chǎn)的市場也比較好，在這樣的大趨勢下，會使公司財(cái)政進(jìn)入回暖趨勢。但是當(dāng)社會經(jīng)濟(jì)狀況不太好時(shí)，會有很多的負(fù)面影響，比如房屋大量積攢、樓盤市場冷淡等。在這樣的情況下，如果資金鏈和產(chǎn)業(yè)鏈無法一致時(shí)，公司就會進(jìn)入困境。我國的監(jiān)管機(jī)制對市場要求增高的同時(shí)也會限制地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣就會波及到房產(chǎn)市場。在我國地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，相關(guān)部門會用一系列的手段來監(jiān)制地產(chǎn)行業(yè)，受管理人員也涉及了各行業(yè)，除了土地、財(cái)政、

19、稅收、其他行業(yè)也有所涉及。最初地產(chǎn)行業(yè)良好，政府制定了許多優(yōu)惠政策來鼓舞地產(chǎn)業(yè)。但是為了防止地產(chǎn)發(fā)展過快，政府的壓制過程中也出現(xiàn)了很多弊端，比如房價(jià)暴漲。為了解決目前存在的問題，政府用合理引導(dǎo)，避免規(guī)劃，庫存調(diào)控等方法來調(diào)整。根據(jù)Wind表示，我國2018年82家擁有A股的地產(chǎn)公司現(xiàn)金流比2014年減少了68.2%利息的成分也越來越高，因此可發(fā)現(xiàn)國家的宏觀調(diào)控影響著行業(yè)的發(fā)展，而地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)也依然需要改善。（2） 商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營的動因1.融資渠道單一地產(chǎn)行業(yè)要想穩(wěn)定發(fā)展必須要報(bào)賬資金源源不斷的流入，而我國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段融資渠道單一，嚴(yán)重阻礙了其發(fā)展。實(shí)際資金國內(nèi)貸款引進(jìn)外資自籌資金其他資

20、金2014年96799.8414062.8885.1537005.6439628.422015年106547.2115798.64502.0743652.7157124.682016年121991.4721625.14736.5252061.757992.142017年127604.5225716.48362.5452437.5662571.812018年131621.4524134.56241.5261478.5261642.17表1-1 2014-2018年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際資金情況單位：億元從表1-1可以看出，企業(yè)資金占比比較多的還是國內(nèi)貸款。對地產(chǎn)行業(yè)而言，融資的方式過于簡單，其主要集

21、資來源就是銀行貸款，這樣給企業(yè)本身帶來的風(fēng)險(xiǎn)就比較大，一旦融資出現(xiàn)問題就會給企業(yè)造成損失。2.現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)不暢地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須要有足夠的土地和資金，在競爭時(shí)，要想脫穎而出，就必須要有足夠的資金和設(shè)備，這樣才能保證工程順利實(shí)施，設(shè)備跟上發(fā)展。第一，資金問題。公司賣房要經(jīng)歷很多步驟，首先是土地的準(zhǔn)備，其次是土地的開發(fā)，然后就是招商工作，這些都是需要大量的資金作為保障的，因此地產(chǎn)行業(yè)的資金儲備量是最大的。第二，周期時(shí)間問題，地產(chǎn)公司及時(shí)建造出房屋也無法立即賣出，在正在出售和或出租的時(shí)間中沒有短暫性的收益，只能在出售完成或出租過程已經(jīng)完結(jié)后得到相應(yīng)的資金，這樣一個(gè)長時(shí)間的運(yùn)轉(zhuǎn)之后，企業(yè)才能得到利潤，這

22、就造成了公司資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長的特點(diǎn)。第三，資金占用風(fēng)險(xiǎn)大。社會發(fā)展變化很大，也會有一些難以預(yù)料的因素，當(dāng)公司內(nèi)部有問題或市場發(fā)生變化時(shí)，企業(yè)的相關(guān)管理人員不能及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，這樣就會大量的浪費(fèi)資金，風(fēng)險(xiǎn)性也會隨之增加。3.行業(yè)競爭日益激烈自我國于2001年加入WTO以后，使我國與世界的交流更加廣泛，這樣一些國外的大量地產(chǎn)企業(yè)涌入國內(nèi)，侵占我國地產(chǎn)市場。又因?yàn)閲馄髽I(yè)大多資金充足，設(shè)備先進(jìn)國，這樣不太成熟的市場當(dāng)中充分的發(fā)揮自我優(yōu)勢，嚴(yán)重?fù)p害國內(nèi)企業(yè)的利益，所以我國的地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，挑戰(zhàn)性越來越大。（3） 商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)的實(shí)施路徑1.售后回租售后回租是一種銷售方法，其實(shí)質(zhì)是一種融資方式。甲乙兩

23、方用協(xié)議來完成融資，其主要的模式就是將自己的房屋、設(shè)備等給對方，自己得到資金。若要繼續(xù)使用需再向?qū)Ψ阶饣卦撡Y產(chǎn)并支付租金。2.房地產(chǎn)信托投資基金國外商業(yè)地產(chǎn)公司在使用輕資產(chǎn)模式時(shí)，通常會選擇REITS。REITS就是通俗意義上的房地產(chǎn)信托投資基金，是信托公司投資者、地產(chǎn)商等相互聯(lián)合的方式，它的運(yùn)營方式就是先由信托公司發(fā)起投資計(jì)劃，大多數(shù)是股份有限公司或信托計(jì)劃的方式，用憑證或股權(quán)等方式購買，然后直接投資或貸款。3.商業(yè)信托商業(yè)信托是一種融資工具，它是資本主義，為了實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目資金融集的產(chǎn)物，主要地區(qū)在新加坡。相較于REITS來說，商業(yè)信托有一個(gè)極大的優(yōu)勢，就是可以將所有未完成的項(xiàng)目，以不低于9

24、0%的租金支付給投資人。雖然信托融資有流動推廣的缺點(diǎn)和問題，但是比起其他方式來說管理檢制較為松梳。4.合作開發(fā)合作開發(fā)能快速的減少項(xiàng)目開發(fā)需求，這對于地產(chǎn)商來說是一種很好的方式。第一，對于一些大型公司在經(jīng)歷了社會的洗禮，風(fēng)雨的磨難之后，已經(jīng)有了完善的設(shè)備、專業(yè)的人才、足夠的資金、有效的銷售方式，這樣已經(jīng)很難被打敗了。但是有一個(gè)很大的缺點(diǎn)，由于各種原因無法在全國各地增大范圍。第二，有很多其他領(lǐng)域的企業(yè)，想要涉足地產(chǎn)業(yè)，但是沒有足夠的經(jīng)驗(yàn)，人才設(shè)備等，這樣兩家企業(yè)相互聯(lián)合優(yōu)勢互補(bǔ)，達(dá)到共贏。4、 萬科地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的案例分析（1） 萬科地產(chǎn)簡介1991年萬科公司在深圳債券交易公司認(rèn)證上市，

25、萬科企業(yè)股份有限公司是國內(nèi)第一批在市場上有名氣的公司之一。2013年萬科公司致力于鎖定招募投資1.27億元，萬科公司看中區(qū)域性的地域開發(fā)，并且慢慢地把注意力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，到現(xiàn)在萬科公司已成為中國內(nèi)陸最有影響力，權(quán)威性的地域開發(fā)公司之一。經(jīng)過幾十年的不斷進(jìn)步，現(xiàn)在萬科公司運(yùn)營模式多元化，產(chǎn)業(yè)分散在國內(nèi)60多個(gè)城市，其中也有很多發(fā)展較快的城市，如廣州、深圳、北京、上海等城市。2016年萬科公司第一次在財(cái)富“世界500強(qiáng)”中見到了它的身影。通過幾十年的不懈努力，已漸漸成為中國內(nèi)陸具有影響力的生活服務(wù)和城市建設(shè)商，企業(yè)的固有優(yōu)勢和重點(diǎn)服務(wù)大多分布在居民區(qū)的開發(fā)和生活服務(wù)等幾個(gè)方面，在租賃住宅、冰雪

26、度假、養(yǎng)老、物流存儲服務(wù)、商業(yè)開發(fā)和運(yùn)行、教育等方面萬科企業(yè)還是在逐漸摸索中，為了滿足人們對高水平生活的追求而提供更完善的服務(wù)。（2） 萬科地產(chǎn)重資產(chǎn)運(yùn)營模式萬科的這種經(jīng)營模式可以一直延續(xù)的主要原因是價(jià)格適中，可以享受高昂的營業(yè)報(bào)酬。由于具有較高比例的民宿經(jīng)營，來達(dá)到較大的轉(zhuǎn)手率，萬科企業(yè)有著高精力的隊(duì)員，拿到地盤之后高速開發(fā)、高速運(yùn)轉(zhuǎn)、快速營業(yè)是這個(gè)企業(yè)經(jīng)營的主要原因，這是企業(yè)形式得以成功運(yùn)行的基礎(chǔ)。在以前的幾十年地域開發(fā)業(yè)的鼎盛時(shí)期，地域開發(fā)業(yè)的金錢賬目較為簡單的模式下，萬科企業(yè)的重資營銷形式對國內(nèi)地域開發(fā)業(yè)有著很大的影響力“以售養(yǎng)租”、“租售結(jié)合”早已被多數(shù)公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)行為地域開發(fā)業(yè)的模范

27、。（3） 萬科地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式現(xiàn)狀1. 萬科地產(chǎn)信貸規(guī)模2015年以前，在萬科的債務(wù)構(gòu)成中銀行的借貸有很長一段時(shí)間在40左右趨于穩(wěn)定，最主要的原因是其外部融資途徑，而且借貸的幅度也持增長趨勢。即使萬科和大多數(shù)銀行有著緊密的聯(lián)系和重要的合作伙伴關(guān)系，而且萬科和中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行，還有很大一部分的信用采用的是信譽(yù)方面的保障，它在銀行的信用值很高。但是，國家連續(xù)頒出的商業(yè)房產(chǎn)的貸款工作，讓萬科在招募投資方面遇到了麻煩，除借貸招募投資以外，營銷招募投資的模式也是商品地產(chǎn)公司進(jìn)行招募投資傳統(tǒng)方式之一，而且它一般采用搭配民宿地產(chǎn)的方式經(jīng)營。所以，公司可以依靠“以售養(yǎng)租”，這樣可以獲得更多資金，來

28、確保公司的持續(xù)經(jīng)營和穩(wěn)定發(fā)展。萬科幾年來也是這樣，雖然這種方式可以讓資金趨于穩(wěn)定，但是卻沒有辦法讓日益龐大的萬科集團(tuán)得到滿足。如圖1-1和圖1-2所示，因?yàn)榻鼛啄晔芎暧^調(diào)整得影響，萬科的預(yù)融資比例逐漸在減少，利息相應(yīng)在擴(kuò)大。盡管萬科地產(chǎn)盈利能力較強(qiáng)，但是在當(dāng)前的資本結(jié)構(gòu)下，公司仍然擁有大量的剛性債務(wù)，融資成本及還款壓力持續(xù)增加。圖1-1 萬科地產(chǎn)信貸規(guī)模圖1-2 萬達(dá)地產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)圖2. 萬科地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境由圖2-1可以準(zhǔn)確的看出，雖然地域開發(fā)的主體呈現(xiàn)增長的勢頭，但是產(chǎn)業(yè)在2010年的利潤率就已經(jīng)到達(dá)了高峰，在此之后就有下降的趨勢，有大概40的降幅，這就與經(jīng)營盈利的勢頭背道而馳，這在一定的角度也

29、暗示了即使地域開發(fā)的面積依然在擴(kuò)大但是公司的收入狀況逐漸減小，這個(gè)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大。所以，除了保持一定的資金流量、調(diào)低銷售成本以外，降低營銷風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)掌控在容易控制的一定范圍內(nèi)，這就是萬科產(chǎn)業(yè)當(dāng)前轉(zhuǎn)行輕資產(chǎn)的營銷方式的一個(gè)主要因素。圖2-1 房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)營情況3.萬科地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的必要性地域開發(fā)行業(yè)在重資產(chǎn)的經(jīng)營方式下資金的回本可能需要較長的一段時(shí)間，這就讓搶市場的幾率大幅度降低，相比之下，輕資產(chǎn)的經(jīng)營方式更適合具有商業(yè)性的地域開發(fā)公司，降低金錢的使用量，加速占領(lǐng)未開發(fā)區(qū)的腳步。公司想要一直得到利潤，增大市場的占有比例，就應(yīng)該有可以配套公司里外的銷售狀況的經(jīng)營方式，而輕資產(chǎn)的方式

30、可以在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)降低經(jīng)營本錢，所以利于企業(yè)的不斷擴(kuò)大。（4） 萬科地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的優(yōu)勢1. 品牌經(jīng)營能力近年來，我國地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景良好。我國地產(chǎn)業(yè)比較具有口碑和商業(yè)和價(jià)值的實(shí)屬萬科地產(chǎn)，并且萬科地產(chǎn)也行成了一定的品牌效應(yīng)。萬科地產(chǎn)在經(jīng)營過程中不斷吸收接納許多推崇者也在其中積累很多經(jīng)驗(yàn)。萬科地產(chǎn)在其創(chuàng)業(yè)、發(fā)展、成長、沉淀的過程中發(fā)出了很多的努力。每一環(huán)結(jié)構(gòu)都具有招商吸引力和強(qiáng)大的競爭力，例如開發(fā)地盤，招商管理等。也正是因?yàn)槿绱?，萬科具有它自己獨(dú)特的品牌優(yōu)勢，而這些所有的一切也為它轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式提供了有力的條件，而這所有的一切也被外界所認(rèn)可。萬科地產(chǎn)也因?yàn)樗陨韮?yōu)勢保障了品牌的招商效應(yīng)

31、，確保了上鋪入駐的積極效率。這樣一來便形成了良好的循環(huán)，不僅節(jié)省了招商成本還保證了自己的獨(dú)特經(jīng)營模式。2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)能力萬科地產(chǎn)包括了我國第二家商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃研究院。它也是國內(nèi)僅有專門致力于研究商業(yè)中心項(xiàng)目和高級酒店項(xiàng)目及另外旅游度假結(jié)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)。所以，規(guī)劃研究院是萬科商業(yè)計(jì)劃中的一大法寶。而且這個(gè)組織機(jī)構(gòu)集結(jié)了許多優(yōu)秀的專家專門規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目，提升萬科地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量。這樣一來，就可以達(dá)到驚人的效果。18個(gè)月開發(fā)周期過程中保證了每個(gè)階段銜接無誤，展現(xiàn)出收地就開工、開工就建設(shè)竣工就開業(yè)、開業(yè)就滿鋪的完美結(jié)果。既然這樣，就可以完全達(dá)到萬科的目標(biāo)快運(yùn)轉(zhuǎn)、快拿地、快開盤的追求。3.商業(yè)管理能力在商業(yè)項(xiàng)目建

32、設(shè)完成后，商業(yè)管理的作用就顯得尤為重要。因?yàn)閱畏矫娴囊?guī)劃并不能帶來充沛的現(xiàn)金流，所以就需要出現(xiàn)商業(yè)管理較好的處理項(xiàng)目帶來的某些問題。而通俗來說，商業(yè)管理指的就是對已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)進(jìn)行正規(guī)的管理。萬科地產(chǎn)就將這一點(diǎn)做得很出色。萬科地產(chǎn)專門成立了管理公司，提供了一個(gè)平臺，廣闊吸收優(yōu)秀人才，形成了具有卓越的商業(yè)能力組織機(jī)構(gòu)。全國范圍內(nèi)的3520萬平米的自持的銷售物業(yè)系統(tǒng)全都由這些精英負(fù)責(zé)。所以，萬科全國范圍內(nèi)總多項(xiàng)目的招商、策劃和營銷推廣也都由他們負(fù)責(zé)，這其中原因不僅因?yàn)樗麄冇斜姸嗟膬?yōu)秀人才，而是因?yàn)槌司⒌膹?qiáng)有力支撐還有大量的商業(yè)資源。4.營銷定位能力未來商業(yè)方向基本可以定位在體驗(yàn)式消費(fèi)。通過了解

33、客戶的消費(fèi)喜好和消費(fèi)習(xí)慣，制作出符合顧客的精準(zhǔn)計(jì)劃，并且通過這樣的方式增加客戶粘度，贏得顧客良好的評價(jià)。萬科地產(chǎn)在這一點(diǎn)上還處于基本開頭階段，因?yàn)槿f科地產(chǎn)經(jīng)營模式為O2O的發(fā)展方向以及收購快錢公司。所以，他們也正在向互聯(lián)網(wǎng)嘗試。萬科地產(chǎn)可以使用O2O建設(shè)，了解到消費(fèi)者的真實(shí)情況。清晰的知道顧客的喜好，得到廣場會員的資料和消費(fèi)動態(tài)。然后，萬科將利用這些資料制定出符合顧客口味的精準(zhǔn)化的計(jì)劃，更好的提供商品服務(wù)，也為引進(jìn)品牌奠定基礎(chǔ)。在未來，依照大數(shù)據(jù)的便利，萬科可以實(shí)現(xiàn)更準(zhǔn)確的定位，給顧客更好一級的服務(wù)，創(chuàng)造出自己更特別的營銷模式，提升自己的商業(yè)流量。（5） 萬科地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營效果評估1.現(xiàn)金

34、流充足，債務(wù)結(jié)構(gòu)改變在萬科轉(zhuǎn)型后，不僅通過分享租金獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流還降低項(xiàng)目對資金的需求量。輕資產(chǎn)類項(xiàng)目對于萬科來說具有“降本增效”的作用。降本具體是指輕資產(chǎn)類項(xiàng)目，資金主要由投資方負(fù)責(zé)，不需要萬科出資，這樣一來萬科就節(jié)省自己商業(yè)成本。增效具體是指輕資產(chǎn)類項(xiàng)目一旦成功開發(fā)建設(shè)，萬科就在收益中占有份額，可以收取租金。如圖42-2所示，萬科地產(chǎn)轉(zhuǎn)型前的三年，即2014年至2018年，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量總體呈現(xiàn)一種下降趨勢，2015年最低為68.07億元，僅有2014年114.81億元的一半左右，雖然2016年略有回升，但仍低于2014年，且處于較低的水平。2018年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入直接飆升至319.

35、10億元，比上一年增長了261.30%，而且在2018年仍然在增長，達(dá)到了379.76億元的水平，大約是轉(zhuǎn)型前的四倍還多。從這些數(shù)據(jù)可以得知，萬科轉(zhuǎn)型前后經(jīng)營活動現(xiàn)金流有很大差別。萬科轉(zhuǎn)型后，輕資產(chǎn)類項(xiàng)目給現(xiàn)金流帶來很大的積極影響，商業(yè)現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金流即使能夠支撐它繼續(xù)經(jīng)營，但是不能支持它長遠(yuǎn)的發(fā)展，根本無法滿足萬科想要快速擴(kuò)張發(fā)展的目標(biāo)。所以，萬科必須要轉(zhuǎn)型，輕資產(chǎn)類項(xiàng)目模式能夠帶給萬科較為充沛的現(xiàn)金流也為它自身發(fā)展節(jié)約經(jīng)營成本。圖2-2 萬科商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量圖如圖2-3所示，萬科的銀行借款的比例大幅下降，2018較2016年銀行借款的比例下降了約一半。相對而言

36、，其他負(fù)債所占比例大幅上升，在2018年時(shí)突破了50%。因此，萬科地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型后，可以看出不再受資金約束，同時(shí)也降低了對銀行得過度依賴。圖2-3 萬科地產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)圖2.合作開發(fā)項(xiàng)目，投資風(fēng)險(xiǎn)降低萬科地產(chǎn)自轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，合作開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)就有所降低。新的投資合作方案是尋求愿意合作的投資機(jī)構(gòu)，由投資人出錢出土地，萬科用自己的品牌負(fù)責(zé)項(xiàng)目的后續(xù)所有環(huán)節(jié)，開業(yè)運(yùn)營后所得租金按三七比例劃分，萬科享有三成。目前來說，萬科地產(chǎn)前景態(tài)勢一片良好，2017年前就有共計(jì)26個(gè)可簽約的輕資產(chǎn)項(xiàng)目。輕資產(chǎn)項(xiàng)目不用萬科自己出資保證了萬科資金能夠周轉(zhuǎn)，省去了資本化的環(huán)節(jié)，從源頭上減少了債務(wù)危機(jī)。而且萬科所具有的優(yōu)

37、勢保障了后期建設(shè)的安全性和招商工作的穩(wěn)步發(fā)展。最后項(xiàng)目完成后，開業(yè)建設(shè)所得租金萬科地產(chǎn)也有份額比例。可以說萬科地產(chǎn)通過利用輕資產(chǎn)經(jīng)營這種模式大大降低自己商業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，極大減少了行業(yè)波動給它帶來的影響。有些合作伙伴資源非常豐富，資金和土地資源都能雙雙投資。如此一來，萬科地產(chǎn)不僅省去了自己出資的環(huán)節(jié)還有可以直接獲得土地資源的機(jī)會，最后還能獲得租金降低自己商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這種合作模式完全達(dá)到雙方共同發(fā)展共同收益的結(jié)果。3.收入結(jié)構(gòu)優(yōu)化，收入質(zhì)量提高萬科地產(chǎn)的收入結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，對傳統(tǒng)物業(yè)依賴降低，服務(wù)類收入比重上升，全部都因?yàn)槭寝D(zhuǎn)型到輕資產(chǎn)類項(xiàng)目之后的結(jié)果。萬科地產(chǎn)2016年?duì)I業(yè)收入同比降低1.67%。其

38、中，物業(yè)銷售收入同比降低6.4%（見表4.1），而商業(yè)服務(wù)收入同比增長20.78%。雖然收入下降，但2016年萬科地產(chǎn)營業(yè)利潤卻實(shí)現(xiàn)同比增長12.13%，不得不說這得益于商業(yè)服務(wù)收入的高增長和高利潤率。表2-1 萬科地產(chǎn)的收入結(jié)構(gòu)項(xiàng)目2016年2017年2018年?duì)I業(yè)收入營業(yè)收入同比變化營業(yè)收入同比變化物業(yè)銷售985.011157.5811.86%1218.07-6.40%商業(yè)服務(wù)收入182.45228.1733.29%296.4820.78%其中：物業(yè)租賃及管理120.47158.6230.28%174.6527.40%酒店經(jīng)營45.6753.1423.00%67.1816.32%其他19.

39、5237.6575.25%35.68-1.55%合計(jì)1353.121635.1615.08%1792.06-1.67%數(shù)據(jù)來源：整理萬科地產(chǎn)年報(bào)所得表2-2 萬科地產(chǎn)營業(yè)毛利率 單位：億元項(xiàng)目營業(yè)毛利率2016年2017年2018年物業(yè)銷售44.67%42.52%38.91%物業(yè)租賃及管理84.72%86.14%79.01%酒店經(jīng)營33.81%32.91%28.87%其他0.05%14.12%15.51%數(shù)據(jù)來源：整理萬科地產(chǎn)年報(bào)所得轉(zhuǎn)型給萬科帶來的結(jié)果就是業(yè)績的提高。一是商業(yè)租賃收入大幅增長。二是物業(yè)租賃及管理服務(wù)（見表4.2），遠(yuǎn)超物業(yè)銷售業(yè)務(wù)。輕資產(chǎn)類項(xiàng)目取得租金收益除了繳納25%的所得

40、稅，沒有其他稅負(fù)，完全是凈利潤。所以，隨著輕資產(chǎn)類項(xiàng)目的平穩(wěn)運(yùn)行，萬科就會繼續(xù)得以發(fā)展，萬科的服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益都會得到提高。在轉(zhuǎn)型之后的近幾年，萬科狀態(tài)一直很好，在業(yè)界內(nèi)也基本處于首位，租金收入更是年年增高。這樣一來，隨著結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，盈利能力也會逐步提高。萬科將會完成由地產(chǎn)大佬轉(zhuǎn)變成優(yōu)質(zhì)服務(wù)的代表，完全將地產(chǎn)化所代替。5、 結(jié)論以及啟示（一）結(jié)論1.結(jié)合實(shí)際情況，選擇運(yùn)營模式“輕”和“重”兩種不同的運(yùn)營模式對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說各有特點(diǎn)，面對外部經(jīng)營環(huán)境和內(nèi)部競爭優(yōu)勢，每個(gè)企業(yè)都要理智抉擇。重資產(chǎn)經(jīng)營模式適宜在房價(jià)不斷爬升、外部市場活躍，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目收益遠(yuǎn)大于資金成本時(shí)選擇，這樣可以使企業(yè)快速

41、發(fā)展，并且大量融資借款利用杠桿可以獲得大規(guī)模的收益。相反，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式適宜在外部市場熱度降低、成本上升或者房價(jià)趨于穩(wěn)定時(shí)，整個(gè)市場頻繁波動時(shí)選擇，這樣商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不僅可以躲避風(fēng)險(xiǎn)謀求穩(wěn)定，甚至還可以快速發(fā)展。目前，因很多因素的影響，我國金融工具與日俱進(jìn)，房地產(chǎn)市場頻繁波動，這都提供了條件給向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型。2.商業(yè)信息化，保證運(yùn)營模式順利推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就算選擇了相應(yīng)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，確定了實(shí)現(xiàn)途徑，也不一定能成功的向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變，只有再加上更進(jìn)一步的策略探討，才能成功轉(zhuǎn)型。萬科地產(chǎn)因?yàn)楹侠淼倪x擇了實(shí)現(xiàn)途徑，并且結(jié)合了其他的實(shí)施策略，才能順利轉(zhuǎn)型，甚至提前達(dá)到了轉(zhuǎn)型目標(biāo)。3.適合的

42、輕資產(chǎn)運(yùn)營模式能深塑核心競爭優(yōu)勢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，萬科地產(chǎn)在國內(nèi)積聚了較高的信譽(yù)，也在市場中積攢了無數(shù)良好口碑，已經(jīng)形成了一定的運(yùn)營管理能力和品牌實(shí)力。將利潤率較低的業(yè)務(wù)剝離出去，保留其核心業(yè)務(wù)是萬科地產(chǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的本質(zhì)。對部分資產(chǎn)進(jìn)行剝離要根據(jù)國家政策和企業(yè)的未來發(fā)展戰(zhàn)略，維持企業(yè)核心競爭力，為了提高品牌的長久競爭能力，及時(shí)應(yīng)對市場的快速變化，要保持品牌的持續(xù)創(chuàng)新。在適當(dāng)時(shí)機(jī)對資產(chǎn)進(jìn)行理性剝離，不僅有利于企業(yè)整體經(jīng)營績效的提高，還對企業(yè)的長期發(fā)展起到促進(jìn)作用。萬科地產(chǎn)在向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式成功轉(zhuǎn)型之后，應(yīng)該加大力度塑造核心競爭力，并且集中精力發(fā)展“輕資產(chǎn)”。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式更能加快“輕資產(chǎn)”的輸出，因?yàn)樵谶@種模式下可以讓業(yè)務(wù)的規(guī)模翻倍擴(kuò)大。（二）啟示1.選擇適用模式重資產(chǎn)運(yùn)營模式之下，大量問題出現(xiàn)，如現(xiàn)金流壓力增加、融資難度加大以及凈資產(chǎn)收益率下降等問題，使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力增大，因而眾多企業(yè)紛紛