資產(chǎn)評(píng)估-5ppt

1、第二篇第二篇 資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估概述評(píng)估概述第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及影響因素房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及影響因素第三節(jié)第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用評(píng)估中的運(yùn)用第四節(jié)第四節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用評(píng)估中的運(yùn)用第五節(jié)第五節(jié) 收益法收益法在房地產(chǎn)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用評(píng)估中的運(yùn)用第六節(jié)第六節(jié) 路線價(jià)法路線價(jià)法在房地產(chǎn)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用評(píng)估中的運(yùn)用第七節(jié)第七節(jié) 在建工程評(píng)估在建工程評(píng)估第五章第五章 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估一、房地產(chǎn)及其特性一、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的概念（一）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的三種形態(tài)：土地、建筑物、房產(chǎn)（房地房

2、地產(chǎn)的三種形態(tài)：土地、建筑物、房產(chǎn)（房地合一）合一） 房地產(chǎn)分為物質(zhì)實(shí)體、權(quán)益及區(qū)為三個(gè)方面。房地產(chǎn)分為物質(zhì)實(shí)體、權(quán)益及區(qū)為三個(gè)方面。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述（二）房地產(chǎn)的特性（二）房地產(chǎn)的特性 土地的特性土地的特性 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格特征、市場(chǎng)的特征及房地產(chǎn)評(píng)估的特殊性。價(jià)格特征、市場(chǎng)的特征及房地產(chǎn)評(píng)估的特殊性。 1.1.土地的自然特性土地的自然特性 （1 1）數(shù)量的有限性（不可再生性）數(shù)量的有限性（不可再生性） （2 2）位置的不可移動(dòng)性）位置的不可移動(dòng)性 （3 3）效用的持久性）效用的持久性 （4 4）效用的差異性）效用的差異性決定決定決定決定

3、2. 2.土地的人文特性土地的人文特性 （1 1）用途的多樣性）用途的多樣性 （2 2）供給的稀缺性）供給的稀缺性 （3 3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性 （4 4）可壟斷性）可壟斷性 3.3.建筑物的特點(diǎn)建筑物的特點(diǎn) （1 1）建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在）建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在 （2 2）建筑物的使用壽命是有限的）建筑物的使用壽命是有限的 （3 3）建筑物屬可再生性社會(huì)資源）建筑物屬可再生性社會(huì)資源 4.4.房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性 （1 1）位置固定性）位置固定性 （2 2）使用長(zhǎng)期性）使用長(zhǎng)期性 （3 3）投資大量性）投資大量性 （4 4）影響因

4、素多樣性和復(fù)雜性）影響因素多樣性和復(fù)雜性 （5 5）保值增值性）保值增值性二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則 1.1.合法原則合法原則 2.2.最高最佳使用原則最高最佳使用原則 3.3.房地綜合考慮原則房地綜合考慮原則 4.4.區(qū)域及地段原則區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評(píng)估的目的和價(jià)值類型三、房地產(chǎn)評(píng)估的目的和價(jià)值類型 1. 1.單純的房地產(chǎn)交易單純的房地產(chǎn)交易 市場(chǎng)價(jià)值或非市場(chǎng)價(jià)市場(chǎng)價(jià)值或非市場(chǎng)價(jià)值值 2. 2.企業(yè)價(jià)值評(píng)估采用成本法涉及到得企業(yè)中的房企業(yè)價(jià)值評(píng)估采用成本法涉及到得企業(yè)中的房地產(chǎn)地產(chǎn) 在用價(jià)值（按房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)作貢獻(xiàn)的方在用價(jià)值（按房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)作貢獻(xiàn)的方式評(píng)估其價(jià)值）式評(píng)估其

5、價(jià)值） 3. 3.財(cái)務(wù)報(bào)告目的涉及的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)告目的涉及的房地產(chǎn) 按會(huì)計(jì)準(zhǔn)按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的價(jià)值類型則要求的價(jià)值類型評(píng)估評(píng)估評(píng)估評(píng)估評(píng)估評(píng)估一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性（一）土地價(jià)格的特殊性（一）土地價(jià)格的特殊性1.1.價(jià)格構(gòu)成的特殊性價(jià)格構(gòu)成的特殊性2.2.價(jià)格決定機(jī)制的特殊性價(jià)格決定機(jī)制的特殊性3.3.市場(chǎng)供求關(guān)系的特殊性市場(chǎng)供求關(guān)系的特殊性4.4.價(jià)格呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)價(jià)格呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特性（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特性1.1.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的復(fù)雜性房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的復(fù)雜性2.2.房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的區(qū)域性、個(gè)別性房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的區(qū)域性、個(gè)別性3.3.房地產(chǎn)價(jià)格具有較

6、強(qiáng)的政策性房地產(chǎn)價(jià)格具有較強(qiáng)的政策性第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及影響因素房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及影響因素我國(guó)土地價(jià)格的特殊性我國(guó)土地價(jià)格的特殊性 在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，國(guó)有土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市制度，國(guó)有土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。場(chǎng)交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國(guó)家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格1.1.土地價(jià)格土地價(jià)格（1 1）基準(zhǔn)地價(jià)）基準(zhǔn)地價(jià)（2 2）標(biāo)定

7、地價(jià)）標(biāo)定地價(jià)（3 3）出讓底價(jià)）出讓底價(jià)（4 4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格）轉(zhuǎn)讓價(jià)格（5 5）其他價(jià)格（抵押價(jià)格、課稅價(jià)格等）其他價(jià)格（抵押價(jià)格、課稅價(jià)格等） 上述（上述（1 1）（）（3 3）屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟）屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。斷定價(jià)。4 45 5屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格。價(jià)格。二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類 （二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) 樓面地價(jià)土地總價(jià)樓面地價(jià)土地總價(jià)建筑總面積建筑總面積 樓面地價(jià)土地單價(jià)樓面地價(jià)土地單價(jià)容積率容積率 例：投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容例：投資

8、者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容 積率為積率為5 5，單價(jià)為，單價(jià)為10001000元元/ /平方米；乙地的容平方米；乙地的容 積率為積率為3 3，單價(jià)為，單價(jià)為800800元元/ /平方米。假使兩幅平方米。假使兩幅 土地的其他條件相同，問(wèn)投資者應(yīng)該選擇土地的其他條件相同，問(wèn)投資者應(yīng)該選擇 哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？（三）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格（三）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格 1.1.所有權(quán)價(jià)格所有權(quán)價(jià)格 2.2.使用權(quán)價(jià)格使用權(quán)價(jià)格 3.3.其他權(quán)益價(jià)格其他權(quán)益價(jià)格 如：租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等如：租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等（四）市場(chǎng)交易價(jià)格

9、和評(píng)估價(jià)格（四）市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格 1.1.市場(chǎng)交易價(jià)格市場(chǎng)交易價(jià)格 2.2.評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（一）土地取得成本（一）土地取得成本 土地取得成本土地取得成本= =購(gòu)置土地應(yīng)支付的價(jià)款購(gòu)置土地應(yīng)支付的價(jià)款+ +稅費(fèi)稅費(fèi)（二）開發(fā)成本（二）開發(fā)成本 包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)和稅費(fèi)和稅費(fèi)（三）管理費(fèi)用（三）管理費(fèi)用（四）資金成本（四）資金成本（五）銷售稅費(fèi)（五）銷售稅費(fèi) 包括：銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、

10、其他銷售稅費(fèi)包括：銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi)（六）開發(fā)利潤(rùn)（六）開發(fā)利潤(rùn)四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素（一）一般因素 1.1.社會(huì)因素社會(huì)因素 2.2.經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素 3.3.政策因素政策因素（二）區(qū)域因素（二）區(qū)域因素 1.1.商業(yè)繁華度商業(yè)繁華度 2.2.道路通達(dá)度道路通達(dá)度 3.3.交通便捷度交通便捷度 4.4.設(shè)施完善度設(shè)施完善度 5.5.環(huán)境質(zhì)量狀況環(huán)境質(zhì)量狀況 6.6.規(guī)劃限制規(guī)劃限制 對(duì)于不同用途的區(qū)域，以上因素的影響程度、影響對(duì)于不同用途的區(qū)域，以上因素的影響程度、影響方向等會(huì)有區(qū)別。方向等會(huì)有區(qū)別。（三）個(gè)別因素（三）個(gè)別因素 指

11、房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，指房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。因素。 1.1.影響土地價(jià)格的個(gè)別因素影響土地價(jià)格的個(gè)別因素 2.2.影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式 評(píng)估價(jià)值重新購(gòu)建價(jià)格建筑物貶值評(píng)估價(jià)值重新購(gòu)建價(jià)格建筑物貶值 二、適用對(duì)象和條件二、適用對(duì)象和條件 主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無(wú)需計(jì)算損耗的新建房易案例的公益性房地

12、產(chǎn)；以及無(wú)需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定，地產(chǎn)。值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范而非成本，因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純?cè)u(píng)估建筑物圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純?cè)u(píng)估建筑物價(jià)格時(shí)，成本法較適宜。價(jià)格時(shí)，成本法較適宜。第三節(jié)第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用三、新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟三、新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟 新開發(fā)土地價(jià)格取得待開發(fā)土地的成本新開發(fā)土地價(jià)格取得待開發(fā)土地的成本+ +土地土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)費(fèi)+ +管理費(fèi)用管理

13、費(fèi)用+ +資金成本資金成本+ +稅費(fèi)稅費(fèi)+ +開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)（一）估算取得待開發(fā)土地的成本（一）估算取得待開發(fā)土地的成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的，是從農(nóng)村征地取決于土地使用權(quán)是如何取得的，是從農(nóng)村征地取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)出讓取得土地使用權(quán)。取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)出讓取得土地使用權(quán)。1.1.從農(nóng)村征地取得土地從農(nóng)村征地取得土地（1 1）國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。（2 2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。）支

14、付給政府的土地使用權(quán)出讓金。2.2.從城鎮(zhèn)出讓取得土地從城鎮(zhèn)出讓取得土地（1 1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。拆遷費(fèi)用。（2 2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本（二）估算土地開發(fā)成本 1.1.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2.2.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （三）估算管理費(fèi)用（三）估算管理費(fèi)用（四）估算資金成本（四）估算資金成本注意：注意： 1 1）無(wú)論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息無(wú)論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息； 2 2）計(jì)息基礎(chǔ)土地取得成本計(jì)息

15、基礎(chǔ)土地取得成本+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+ +管理費(fèi)管理費(fèi) 3 3）根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利）根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按息。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。計(jì)息。（五）估算稅費(fèi)（五）估算稅費(fèi)（六）估算投資利潤(rùn)（六）估算投資利潤(rùn) 利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用），也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。括管理費(fèi)用），也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。 例例: :某地某地塊面積為塊面積為80,00080,000平方米，是通過(guò)城鎮(zhèn)平方米，是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出

16、土地出讓讓而取得的，出讓金為而取得的，出讓金為2020萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝，拆遷費(fèi)畝，拆遷費(fèi)3030萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝畝，開發(fā)費(fèi)開發(fā)費(fèi)3 3億元億元/ /平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）5 5萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的費(fèi)的40%40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%10%，銀，銀行貸款利率為行貸款利率為6%6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。1.1.估算土地取得成本估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費(fèi)土地取得成

17、本出讓金拆遷費(fèi) 202030305050萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝畝750750元元/ /平方米平方米2.2.估算土地開發(fā)成本估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)其他費(fèi)用土地開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)其他費(fèi)用 3 3億元億元/ /平方公里平方公里5 5萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝畝 300300元元/ /平方米平方米7575元元/ /平方米平方米 375375元元/ /平方米平方米1 1平方米平方米=0.0015=0.0015畝畝1 1畝畝=666.67=666.67平方米平方米 3.3.估算資金成本估算資金成本 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入

18、，則：土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：資金成本資金成本750750(1(16%)6%)2 21137537540%40%(1(16%)6%)1.51.51137537560%60%(1(16%)6%)0.50.51192.7092.7013.7013.706.656.65113.05113.05元元/ /平方米平方米 4.4.估算開發(fā)利潤(rùn)估算開發(fā)利潤(rùn) 開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)(750(750375)375)10%10%112.5112.5元元/ /平方米平方米5.5.計(jì)算土地價(jià)格計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)土地單價(jià)750750375375113.05113.05112.5112.5 1,350.551,35

19、0.55元元/ /平方米平方米 土地總價(jià)土地總價(jià)1,350.551,350.5580,00080,000108,044,000108,044,000元元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000108,044,000元。元。 四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ + 管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +資金成本資金成本+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+ +正正常利潤(rùn)常利潤(rùn) 新建建筑物價(jià)格建筑物建造成本新建建筑物價(jià)格建筑物建造成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+

20、 +資資金成本金成本+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+ +開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）本） 1.1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 2.2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3.3.建安工程費(fèi)建安工程費(fèi) 4.4.公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5. 5.其他工程費(fèi)其他工程費(fèi) 6.6.開發(fā)過(guò)程的稅費(fèi)開發(fā)過(guò)程的稅費(fèi)（三）估算管理費(fèi)（三）估算管理費(fèi)（四）估算資金成本（四）估算資金成本（五）估算銷售稅費(fèi)（五）估算銷售稅費(fèi) 1.1.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 2.2.銷售稅金及附加銷售稅金及附

21、加 3.3.其他銷售稅費(fèi)其他銷售稅費(fèi)（六）估算開發(fā)利潤(rùn)（六）估算開發(fā)利潤(rùn) 五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟 注意注意: :土地的重新取得價(jià)格需考慮由于土地使用權(quán)年土地的重新取得價(jià)格需考慮由于土地使用權(quán)年限縮短所造成的土地價(jià)值減損限縮短所造成的土地價(jià)值減損 舊建筑物價(jià)格建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格建筑物貶值舊建筑物價(jià)格建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格建筑物貶值 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置

22、成本，然新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的貶值。后估算舊有房地產(chǎn)的貶值。建筑物貶值購(gòu)建價(jià)建筑物重新或重新開發(fā)價(jià)土地重新取得價(jià)舊有房地產(chǎn)價(jià)格（一）估算重新構(gòu)建價(jià)格（一）估算重新構(gòu)建價(jià)格 1.1.估算重新構(gòu)建價(jià)格的思路估算重新構(gòu)建價(jià)格的思路 可采用可采用房地分估的方式房地分估的方式 土地的重新構(gòu)建價(jià)格可采用市場(chǎng)法，收益法基準(zhǔn)地土地的重新構(gòu)建價(jià)格可采用市場(chǎng)法，收益法基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法。價(jià)修正法等方法。 注意建筑物重新構(gòu)建價(jià)格（重置成本）有兩種：注意建筑物重新構(gòu)建價(jià)格（重置成本）有兩種： (1) (1) 復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本 (2) (2) 更新重置成本更新重置成本

23、 復(fù)原重置成本適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物評(píng)復(fù)原重置成本適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物評(píng)估，更新重置成本適用于一般建筑物。估，更新重置成本適用于一般建筑物。 2.2.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的估算建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的估算 （1 1）單位比較法）單位比較法 （2 2）分部分項(xiàng)法）分部分項(xiàng)法 （3 3）工料測(cè)量法（工料估算法）工料測(cè)量法（工料估算法） 該種方法評(píng)估中一般較少用該種方法評(píng)估中一般較少用 （4 4）指數(shù)調(diào)整法）指數(shù)調(diào)整法 （二）估算建筑物貶值（二）估算建筑物貶值 1.1.建筑物貶值的概念和原因建筑物貶值的概念和原因 實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性三種貶值實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性三種貶值 2.2.建筑物貶

24、值的估算方法建筑物貶值的估算方法 （1 1）年限法（直線法）年限法（直線法） 建筑物貶值率建筑物貶值率= =建筑物已使用年限建筑物已使用年限/ /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命100%100% 建筑物成新率建筑物成新率= =建筑物尚可使用年限建筑物尚可使用年限/ /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命命100%100% 已使用年限應(yīng)采用已使用年限應(yīng)采用“有效年限有效年限” （2 2）觀察法（評(píng)分法）觀察法（評(píng)分法） 成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+G+裝修部分合計(jì)得分裝修部分合計(jì)得分S+S+設(shè)備部分合計(jì)得分設(shè)備部分合計(jì)得分B B （3 3）成新率折扣法）成新率折扣法 例例: :某鋼

25、筋混凝土某鋼筋混凝土5 5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)分，結(jié)構(gòu)部分評(píng)分，結(jié)構(gòu)部分8080分，裝修部分分，裝修部分7070分，設(shè)備部分分，設(shè)備部分6060分。分。再經(jīng)查得出修正系數(shù)再經(jīng)查得出修正系數(shù)C C0.750.75，S S0.120.12，B B0.130.13，則，則計(jì)算成新率。計(jì)算成新率。 成新率成新率 (80(800.75+700.75+700.12+600.12+600.13)/1000.13)/10076.276.2 例：某套住宅重新建造價(jià)為例：某套住宅重新建造價(jià)為3030萬(wàn)元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝萬(wàn)元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，

26、確定其成新率為修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為8080，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的基礎(chǔ)作不足。經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的基礎(chǔ)作1010的減的減價(jià)修正，評(píng)估住宅當(dāng)前價(jià)值。價(jià)修正，評(píng)估住宅當(dāng)前價(jià)值。 V V3000003000008080(1(11010) )3000003000007272 216000216000（元）（元） 第四節(jié)第四節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用一、基本思路及計(jì)算公式一、基本思路及計(jì)算公式 以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價(jià)以類

27、似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。值。 被估房地產(chǎn)價(jià)格交易實(shí)例單價(jià)被估房地產(chǎn)價(jià)格交易實(shí)例單價(jià)交易情況修正系交易情況修正系數(shù)數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)時(shí)間因時(shí)間因素修正系數(shù)素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積被估房地產(chǎn)面積二、適用對(duì)象及條件二、適用對(duì)象及條件（一）市場(chǎng)條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠（一）市場(chǎng)條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠找到交易案例找到交易案例（二）被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)（二）被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)三、因素修正及操作步驟三、因素修正及操作步驟（一）踏勘被估房地產(chǎn)（一）踏勘被估房地產(chǎn)（二）收集較充分的房地產(chǎn)交

28、易實(shí)例資料（二）收集較充分的房地產(chǎn)交易實(shí)例資料（三）選擇可供比較參考的交易實(shí)例（三）選擇可供比較參考的交易實(shí)例交易實(shí)例應(yīng)符合的條件：交易實(shí)例應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同籌資條件相似，接近評(píng)估基準(zhǔn)日，、價(jià)值類型相同籌資條件相似，接近評(píng)估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。正常交易（或可修正）。（四）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（四）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（五）差異因素的比較修正（五）差異因素的比較修正1.1.交易情況修正交易情況修正 交易實(shí)例成交價(jià)格交易實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)= =交易實(shí)例正交易實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格常

29、市場(chǎng)價(jià)格 2.2.交易日期修正交易日期修正 交易實(shí)例成交價(jià)格交易實(shí)例成交價(jià)格(1(1T%)=T%)=評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格 S%1 1交易情況修正系數(shù)3.3.區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法：直接比較法： 間接比較法：間接比較法： 4.4.個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正（1 1）容積率修正：一般據(jù)容積率與地價(jià)的關(guān)系求得）容積率修正：一般據(jù)容積率與地價(jià)的關(guān)系求得（2 2）土地使用年期修正）土地使用年期修正Q%11區(qū)域因素修正系數(shù)100 100修正系數(shù)nmrr)1 (11)1 (11年限修正系數(shù)估價(jià)對(duì)象狀況估價(jià)對(duì)象狀況交易案例狀況交易案例狀況（五）求取比準(zhǔn)價(jià)格（五）求取比準(zhǔn)價(jià)格 將交易實(shí)例的

30、價(jià)格與各修正系數(shù)連乘將交易實(shí)例的價(jià)格與各修正系數(shù)連乘, ,有一個(gè)交易有一個(gè)交易案例就得到一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格。案例就得到一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格。（六）確定被估房地產(chǎn)價(jià)格（六）確定被估房地產(chǎn)價(jià)格 應(yīng)綜合分析后確定應(yīng)綜合分析后確定( (可比性分析，修正準(zhǔn)確性分析可比性分析，修正準(zhǔn)確性分析) )一、基本思路及步驟一、基本思路及步驟 常用計(jì)算公式常用計(jì)算公式 二、適用對(duì)象和條件二、適用對(duì)象和條件 收益性房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)收益性房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)期、量化房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)期、量化第五節(jié)第五節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用11(/, , )(1)nnn

31、nnnnFPF P F i ni1(, , )(1)nnnAPAP A i ni三、各參數(shù)的估算三、各參數(shù)的估算（一）凈收益的估算（一）凈收益的估算 除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而非除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而非實(shí)際收益。因此需通過(guò)計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)實(shí)際收益。因此需通過(guò)計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來(lái)獲取。用來(lái)獲取。 具體估算可以分為出租型、直接經(jīng)營(yíng)型及自用型具體估算可以分為出租型、直接經(jīng)營(yíng)型及自用型進(jìn)行。進(jìn)行。（二）資本化率的估算（二）資本化率的估算實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（收益率）。實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（收益率）。 （三）收益期的確定（三）收益期的確定 單獨(dú)評(píng)建

32、筑物單獨(dú)評(píng)建筑物建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)土地單獨(dú)評(píng)土地土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限（1 1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。（2 2）假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣）假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。用以下兩種方法之一：土地使用權(quán)年限，可采建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期。地使用權(quán)年限確定收益土地使用權(quán)年限，據(jù)土建筑物經(jīng)濟(jì)壽命房地合一 例：某房地產(chǎn)公司于例：某房地產(chǎn)公司于19991999年年5

33、 5月以出讓方式取得一月以出讓方式取得一塊土地塊土地5050年使用權(quán)，并于年使用權(quán)，并于20012001年年5 5月在此地塊上建成月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,8003,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為6060年。目前，該類型建筑的重置年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米價(jià)格為每平方米4,8004,800元。該大樓總建筑面積為元。該大樓總建筑面積為12,00012,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋推椒矫?，全部用于出租。?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫讓懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?

34、.52.5元，空置率在元，空置率在10%10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%1.5%，房產(chǎn)稅為租金，房產(chǎn)稅為租金收入的收入的12%12%，其他稅為租金收入的，其他稅為租金收入的6%6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的物重置價(jià)的0.2%0.2%，資本化率確定為，資本化率確定為6%6%。試根據(jù)以上資。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在料評(píng)估該寫字樓在20042004年年5 5月的價(jià)格。月的價(jià)格。1.1.估算估算年有效毛收入年有效毛收入 2.52.536536512,00012,

35、000（1 110%10%）9,855,0009,855,000元元2.2.估算估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（1 1）管理費(fèi)：）管理費(fèi)： 9,855,0009,855,0003.5%3.5%344,925344,925元元（2 2）維修費(fèi)：）維修費(fèi)： 4,8004,80012,00012,0001.5%1.5%864,000864,000元元（3 3）保險(xiǎn)費(fèi)：）保險(xiǎn)費(fèi)： 4,8004,80012,00012,0000.2%0.2%115,200115,200元元（4 4）稅金：）稅金： 9,855,0009,855,000（12%12%6%6%）1,773,9001,773,900元元（5 5）年

36、營(yíng)運(yùn)費(fèi)用：）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,900 3,098,0253,098,025元元3.3.估算估算凈收益凈收益年凈收益年有效毛收入年?duì)I運(yùn)費(fèi)用年凈收益年有效毛收入年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 9,855,0009,855,0003,098,0253,098,025 6,756,9756,756,975元元4.4.計(jì)算計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為房地產(chǎn)的剩余收益期為4545年，則：年，則：房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格6,756,9756,756,9756%6%111/(11/(16%)6%)4545 1

37、04,434,671104,434,671元元房地產(chǎn)單價(jià)房地產(chǎn)單價(jià)104,434,671104,434,67112,00012,000 8,7038,703元元5.5.評(píng)估結(jié)果評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在20042004年年5 5月的價(jià)格為月的價(jià)格為104,434,671104,434,671元，單價(jià)為每平方米元，單價(jià)為每平方米8,7038,703元。元。 第六節(jié)第六節(jié) 路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用一、基本原理一、基本原理 三、舉例三、舉例(P142)(P142) 第七節(jié)第七節(jié) 在建工程評(píng)估在建工程評(píng)估1 1、什么是市場(chǎng)法？市場(chǎng)法適用的

38、前提條件是什么？、什么是市場(chǎng)法？市場(chǎng)法適用的前提條件是什么？2 2、折現(xiàn)率與資本化率的關(guān)系如何？、折現(xiàn)率與資本化率的關(guān)系如何？3 3、什么是復(fù)原重置成本？什么是更新重置成本？、什么是復(fù)原重置成本？什么是更新重置成本？4 4、選擇資產(chǎn)評(píng)估方法應(yīng)考慮哪些因素？、選擇資產(chǎn)評(píng)估方法應(yīng)考慮哪些因素？5 5、各種資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系如何？、各種資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系如何？6 6、資產(chǎn)評(píng)估包括哪些基本要素？、資產(chǎn)評(píng)估包括哪些基本要素？項(xiàng)目項(xiàng)目可比實(shí)例可比實(shí)例A A可比實(shí)例可比實(shí)例B B可比實(shí)例可比實(shí)例C C建筑面積建筑面積101.1101.1平方米平方米120.3120.3平方米平方米968.8968.8

39、平方尺平方尺成交價(jià)格成交價(jià)格48.548.5萬(wàn)人民幣萬(wàn)人民幣600600美元美元/m/m2 248.648.6萬(wàn)人民幣萬(wàn)人民幣成交日期成交日期2004.4.12004.4.12004.2.12004.2.12004.9.12004.9.1交易情況交易情況-5%-5%0%0%+2%+2%區(qū)域因素區(qū)域因素+2%+2%0%0%+2%+2%個(gè)別因素個(gè)別因素-2%-2%+2%+2%+2%+2%案例案例1 1 A A為分期付款，即：于成交日首付為分期付款，即：于成交日首付1515萬(wàn)元，時(shí)隔半年萬(wàn)元，時(shí)隔半年再付再付1515萬(wàn)元，余款于萬(wàn)元，余款于1 1年后付清，利率以年后付清，利率以5%5%計(jì)；計(jì)； B

40、B為一次性付款，即于成交日一次性付清全款；為一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C C為抵押貸款，即：于成交日首付為抵押貸款，即：于成交日首付30%30%，余款向銀行，余款向銀行申請(qǐng)申請(qǐng)1515年期的抵押貸款，抵押貸款利率為年期的抵押貸款，抵押貸款利率為5.05%5.05%。 該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格20042004年上半年上半年間逐月上漲年間逐月上漲1.5%1.5%；下半年以來(lái)逐月上漲；下半年以來(lái)逐月上漲0.8%0.8%。 美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)20042004年年4 4月月1 1日為日為1 1：8.288.28；20042004年年2 2月月1 1日為日為1 1：8.308.30；20042004年年8 8月月1 1日為日為1 1：8.278.27，20042004年年1010月月3030日為日為1 1：8.268.26。 評(píng)估某房地產(chǎn)于評(píng)估某房地產(chǎn)于20042004年年1010月月3030日的價(jià)格。日的價(jià)格。 （1）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)將可比實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價(jià)將可比實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價(jià)1 1平方米平方米=9=9平方尺平方尺0.51