第4章土地獲取

1、第第4 4章房地產(chǎn)項目用地的獲取章房地產(chǎn)項目用地的獲取本章內(nèi)容提要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項目用地主要有三種方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項目用地主要有三種方式，即出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土式，即出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級市場行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級市場行為。房地一級市場行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級市場行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，并相應(yīng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，并相應(yīng)取得土地使用權(quán)之后，要進行項目的前期工作，其取得土地使用權(quán)之后，要進行項目的前期工作，其中包括申請、獲取項目的三種許可證。中包括申請、獲取項目的三種許可證。重點問題重點問題房地產(chǎn)項目用

2、地獲取的方式劃撥土地使用權(quán)的特點、范圍。土地使用權(quán)出讓的類型及各自含義、特點、范圍。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型及其特點、要求。房地產(chǎn)開發(fā)用地的征用與拆遷。4.1.1 4.1.1 劃撥土地使用權(quán)概述劃撥土地使用權(quán)概述l（一）劃撥土地使用權(quán)的含義劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)，即通過行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。4.1 劃撥土地使用權(quán)的獲取劃撥土地使用權(quán)的獲取l（二）劃撥土地使用權(quán)的基本特征4.1.1 4.1.1 劃撥土地使用權(quán)概述劃撥土地使用權(quán)

3、概述基本特征基本特征1、行政性2、無償性3、無明確使用期限4、流轉(zhuǎn)限制性l（三）劃撥土地使用權(quán)的基本類型 國家機關(guān)、軍事機關(guān)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地等公法人享有的劃撥土地使用權(quán)。 企業(yè)、事業(yè)單位等私法人、自然人或其他組織享有的劃撥土地使用權(quán)。4.1.1 4.1.1 劃撥土地使用權(quán)概述劃撥土地使用權(quán)概述4.1.2 4.1.2 劃撥土地使用權(quán)的適用范圍劃撥土地使用權(quán)的適用范圍l（一）中央政府的政策規(guī)定 中華人民共和國中華人民共和國土地管理法土地管理法（1998） 劃撥用地目錄劃撥用地目錄（國土資（國土資2001第第9號號令）令）l（二）地方政府的政策規(guī)定原因：劃撥土地存在非法隱形市場流轉(zhuǎn)原因：

4、劃撥土地存在非法隱形市場流轉(zhuǎn) 一般性管理 國有企業(yè)改制過程中的劃撥土地管理六安市巢湖市美國白宮阜陽市 穎泉區(qū)安慶望江縣新華社2011.3.25報道，這棟辦公大樓的建筑面積達到43600平方米，相當于8.5個美國白宮。項目總造價約為6300萬元。 l根據(jù)土地管理法第45條規(guī)定:l征用土地的審批以縣級人民政府掌握，具體規(guī)定為，基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的由國務(wù)院批準，征用以上規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。l根據(jù)土地管理法 第44條規(guī)定：省、自治區(qū)、直轄人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準的建設(shè)項門占

5、用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的。由國務(wù)院批準。l劃撥土地使用權(quán)的主要步驟4.1.3 4.1.3 劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流程程預(yù)審申請批準審查登記發(fā)證國有土地使用證國有土地使用證 l主要利益主體及相互關(guān)系政府劃撥土地使用者原土地使用者行政關(guān)系利益關(guān)系行政關(guān)系4.1.4 4.1.4 劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費主要成本和稅費其他費用安置補助費主要成本和稅費土地補償費地上附著物及青苗補償費拆遷補償費l（一）土地使用權(quán)出讓含義土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓，簡稱土地出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者

6、向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。4.2.1 4.2.1 土地使用權(quán)出讓概述土地使用權(quán)出讓概述4.2 出讓土地使用權(quán)的獲取出讓土地使用權(quán)的獲取l出讓土地使用權(quán)的內(nèi)涵4.2.1 4.2.1 土地使用權(quán)出讓概述土地使用權(quán)出讓概述基本內(nèi)涵主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國有土地出讓方：出讓一定年限土地使用權(quán)受讓方：支付土地出讓金l（二）基本特征l1、土地所有權(quán)與使用權(quán)分離l2、受讓主體的多樣性l3、有償和有期限性 住宅最長70年；工業(yè)、文教衛(wèi)體等50年、綜合及其他50年；商業(yè)、娛樂、旅游等40年的規(guī)定。l4、計劃性（城市房地產(chǎn)管理法l（三）土地出讓的原則l1、國家主權(quán)神圣不可侵犯l2、平等、自愿、有償l

7、3、所有權(quán)與使用權(quán)分離l4、合理利用土地l（四）土地使用權(quán)出讓的年限、方式l1、年限、年限l中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法13條規(guī)定：土地出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定l土地管理法及國務(wù)院城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例具體規(guī)定。l2、出讓方式l土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金：國有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用費，主要用于各項城市建設(shè)和土地開墾、復(fù)墾等方面。l其他費用其他費用：契稅，征地補償費，房屋拆遷費，耕地占用稅，新增建設(shè)用地土地有償使用費，耕地開墾費和各項管理費用等。4.2.2 4.2.2 出讓土地使用權(quán)過程中主要成出讓土地使用權(quán)過程中主要成本和稅費本和稅費l （一

8、）協(xié)議出讓土地使用權(quán)的含義協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（國土資源部第11號令2004.7.1一級市場不再協(xié)議出讓）一、協(xié)議出讓土地使用權(quán)概述一、協(xié)議出讓土地使用權(quán)概述4.2.3 出讓土地使用權(quán)的獲取方式出讓土地使用權(quán)的獲取方式l（二）協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本特征 非市場出讓，沒有競爭者 政府對地價較易控制，靈活性較大 價格和使用范圍受到限制l供地環(huán)節(jié)的一般程序（三）協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主（三）協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流程要流程公開信息接收申請編制方案地價評估確

9、定底價方案、底價報批協(xié)商簽訂公示簽訂合同公布結(jié)果核發(fā)批準書土地登記資料歸檔l （一）招標出讓土地使用權(quán) 1、含義、含義 招標出讓土地使用權(quán)招標出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。l 公開招標，邀請招標二、招標、拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)二、招標、拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)l(xiāng)2、招標出讓土地使用權(quán)的基本特征 程序規(guī)范程序規(guī)范 全方位開放，透明度高全方位開放，透明度高 公平、客觀公平、客觀 交易雙方一次成交交易雙方一次成交l3、招標基本流程發(fā)布招公告領(lǐng)取招標文件開標

10、評標定標簽約登記領(lǐng)證投標l（二）拍賣出讓土地使用權(quán) 1、含義、含義 拍賣出讓土地使用權(quán)拍賣出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。l2、拍賣出讓土地使用權(quán)的基本特征 必須有兩個以上的買主必須有兩個以上的買主 必須有不斷變動的價格必須有不斷變動的價格 必須有公開競爭的行為必須有公開競爭的行為l3、拍賣基本流程 公告 拍賣活動的時間、地點 領(lǐng)取拍賣文件 舉行拍賣活動 簽訂合同 登記領(lǐng)證l（三）掛牌出讓土地使用權(quán) 1、含義含義 掛牌出讓土地使用權(quán)掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)

11、定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地使用者的行為。l2、掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征 時間長，且允許多次報價，有利于投資時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭者理性決策和競爭 操作簡便，便于開展操作簡便，便于開展 有利于土地有形市場的形成和運作有利于土地有形市場的形成和運作l3、掛牌基本流程公布掛牌信息競買人提出申請競買文件移交簽訂合同保證金處理登記領(lǐng)證l（一）含義（一）含義 ：廣義：廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括出讓。l狹義狹義：通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用

12、者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。l土地交易一級市場土地交易一級市場；土地交易二級市場土地交易二級市場4.3.1 4.3.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念4.3 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓l（二）特征l1、以土地使用權(quán)出讓為基礎(chǔ)l合同內(nèi)容一致，不得擅自改變土地用途、土地使用條件；l合同規(guī)定權(quán)利義務(wù)隨土地轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移；l土地使用年限:合同規(guī)定年限-已使用年限l2、需具備一定的條件l城市房地產(chǎn)管理法38條、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例9條2款規(guī)定。l3、是平等民事主體之間的一種民事法律行為l4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同步性l同步性是指土地使用權(quán)與其地上建筑物、

13、附著物在轉(zhuǎn)讓時不可分離。l4.3.2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容l1、權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；l2、轉(zhuǎn)讓年限= 使用年限已使用年限l3、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格l1）明顯低于市場價格市縣政府有優(yōu)先購買權(quán)l(xiāng)2）價格不合理上漲縣市政府可采取措施平穩(wěn)價格l3）土地使用權(quán)與地上建筑物、地上附著物一同轉(zhuǎn)讓時，其價格應(yīng)分別評估。l4.3.3 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型1出售出售2交換交換3贈與贈與l土地使用權(quán)出售指現(xiàn)有土地使用者將其土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移給受讓人，并由受讓人向其支付地價款的行為。l特點：l1）買賣雙方當事人等價有償行為l2）合同標的是國有土地使用權(quán)、地上附著物、建筑物l3）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為要件。l

14、土地使用權(quán)交換指雙方當事人約定相互轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，其本質(zhì)是一種權(quán)利交易。l特點：l1）本質(zhì)是權(quán)利交易l2）標的的雙重性l3）雙方的權(quán)利和義務(wù)具有相同性l土地使用權(quán)贈予指土地使用權(quán)人自愿將土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受讓人的行為。l地上建筑、附著物同時贈予；l無償和單方的行為，l贈與人可以對所贈土地使用權(quán)設(shè)置附加條件。l轉(zhuǎn)讓申請l簽訂轉(zhuǎn)讓合同l轉(zhuǎn)讓合同公證l繳納土地出讓金和土地增值稅l土地使用權(quán)變更登記4.3.4 4.3.4 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序4.3.5 4.3.5 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較區(qū)別區(qū)別出讓出讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓行為主體行為主體政府及土地管理部門政府及

15、土地管理部門境內(nèi)外任何經(jīng)濟實體及個境內(nèi)外任何經(jīng)濟實體及個人人法律關(guān)系法律關(guān)系法律關(guān)系不平等法律關(guān)系不平等法律關(guān)系平等法律關(guān)系平等在市場所在市場所處層次處層次一級市場一級市場二級市場二級市場年限年限按合同規(guī)定，不得超按合同規(guī)定，不得超過國家規(guī)定過國家規(guī)定合同年限已使用年限合同年限已使用年限剩余使用年限剩余使用年限土地轉(zhuǎn)移土地轉(zhuǎn)移方式方式協(xié)議、招標、掛牌、協(xié)議、招標、掛牌、拍賣拍賣出售、交換、贈與出售、交換、贈與4.4房地產(chǎn)開發(fā)用地的征用拆遷l一、土地征用l（一）含義 指國家為了公共利益的需要，按照法定程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨椋υw和個人進行補償和安置。l(二)特征

16、l1、強制性l2、是一種政府行為l3、土地征用具有補償性3月21日凌晨1點30分左右，平度市鳳臺街道杜家疃村的農(nóng)田里發(fā)生一起慘案。據(jù)村民介紹，四名負責(zé)值守看地的村民被堵在帳篷里，帳篷四周被澆上了汽油點燃。記者了解到，一名63歲的村名被當場燒死，其他三名村民不同程度燒傷。 法制網(wǎng)青島青島2014年年3月25日電 記者姜東良 實習(xí)生梁平妮 記者剛剛從青島市公安局獲悉，造成4名守地村民1人死亡、3人受傷的平度市3.21縱火案今日告破，4名施暴者受王月某及杜家疃村村委會主任杜群某和工地承建商崔連某指使實施了縱火暴行。目前，平度市公安局已將此7人刑事拘留。現(xiàn)已查明，3月月21日凌晨，李某、日凌晨，李某、

17、李顯某、柴培某、劉長某李顯某、柴培某、劉長某4人受王人受王月某指使（均為平度人），竄至月某指使（均為平度人），竄至現(xiàn)場實施縱火后逃跑。王月某是現(xiàn)場實施縱火后逃跑。王月某是受崔連某（貴和置業(yè)有限公司法受崔連某（貴和置業(yè)有限公司法人代表，系開元城御景二期工地人代表，系開元城御景二期工地承建商）和杜群某（杜家疃村主承建商）和杜群某（杜家疃村主任）的指使實施犯罪。任）的指使實施犯罪。 l（三）征用程序 l(四)征地補償與安置費用l4安置補助費l 安置補助費是指為安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口生活國家所給予的生活補助。l二 城市房屋拆遷l（一）含義l拆遷是指國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變土地使用性質(zhì)時，按照有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章制度的規(guī)定轉(zhuǎn)移他人所有的房地產(chǎn)權(quán)益的行為過程。l（二）拆遷程序 l1、房屋拆遷申請l2、房屋拆遷審批l3、簽訂拆遷補償和安置協(xié)議l4、實施拆遷l5、監(jiān)督檢查美國西雅圖然開發(fā)商為這棟只有90多平米的小房子開出了幾倍于市價的百萬美元補償，但80多歲的屋主伊迪絲梅斯菲爾德就是不肯搬，最后，開發(fā)商只好三面圍著她的小房子，建起了凹字形的五層商業(yè)大樓。 l