房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅率匯總手冊(cè)

1、總包工程支出總包工程支出，應(yīng)按照總包商的納稅人資格和計(jì)稅方法的選擇來區(qū)分。1.1總包商為小規(guī)模納稅人 ，進(jìn)項(xiàng)稅抵扣稅率為3%。不過，總包商為小規(guī)模納稅人的可能性比較小。1.2總包商為一般納稅人1.2.1進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為10%。1.2.2清包工（1）清包工（總包方采取簡易計(jì)稅），進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為3%。（2）清包工（總包方采取一般計(jì)稅），進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為10%。分包工程支出2.1門窗 適用稅率進(jìn)項(xiàng)稅率16%，安裝工程11%或者3%。2.2保溫工程 材料進(jìn)項(xiàng)稅率16%，工程施工11%或者3%。2.3地暖工程 材料進(jìn)項(xiàng)稅率16%，工程施工10%或者3%。2.4外墻涂料、瓷磚工程材料進(jìn)項(xiàng)稅率 16%，工程施工

2、10%或者3%。2.5防水工程 材料進(jìn)項(xiàng)稅率16%，工程施工10%或者3%。2.6智能化工程 材料或者設(shè)備進(jìn)項(xiàng)稅率 16%，工程施工10% 或者3%。2.7玻璃幕墻工程 材料進(jìn)項(xiàng)稅率16%,工程施工10%或者3%。2.8配電箱 材料進(jìn)項(xiàng)稅率16%。2.9電梯 設(shè)備進(jìn)項(xiàng)稅率16%。工程物資工程物資，由于工程材料物資種類繁多，所以分供商提 供的增值稅專用發(fā)票的適用稅率也不盡相同。一般的材料物 資適用稅率是16%，但也有一些特殊情況：3.1木材及竹木制品，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為13%、16%。屬于初次生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的原木和原竹，取得的發(fā)票可能會(huì) 是農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票，而非增值稅專用發(fā)票，但同 樣可以抵扣進(jìn)

3、項(xiàng)稅，適用稅率為13%;而經(jīng)過加工的屬于半成品或成品的木材及竹木制品，取得的發(fā)票是增值稅專用發(fā) 票，適用稅率一般是 16%。3.2水泥及商品混凝土，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為16%、3%。購買水泥和一般商品混凝土的稅率通常為16%;但以水泥為原料生產(chǎn)水泥混凝土，就可以選擇簡易征收，征收率為3%。3.3砂土石料等地材，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為3%。生產(chǎn)企業(yè)自產(chǎn)的建筑用砂、土、石料以及自產(chǎn)砂、土、 石料連續(xù)生產(chǎn)磚、瓦、石灰可以選擇簡易征收，適用稅率為 3%機(jī)械使用費(fèi)4.1外購機(jī)械設(shè)備進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為16%。購買機(jī)械設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票，可以一次性抵扣， 但購買時(shí)要注意控制綜合成本，選擇綜合成本較低的供應(yīng)商。4.2租賃

4、機(jī)械4.2.1租賃機(jī)械（只租賃設(shè)備），進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為16%，3%。租賃設(shè)備，一般情況下適用稅率為16%;但是若出租方以試點(diǎn)實(shí)施之前購進(jìn)或者自制的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的 經(jīng)營租賃服務(wù)，試點(diǎn)期間可以選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增 值稅，使用征收率為 3%。4.2.2租賃機(jī)械（租賃設(shè)備+操作人員），進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為 10%。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為16%。工程項(xiàng)目發(fā)生的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用，例如購買的腳手架、活 動(dòng)板房、圍墻等，這些費(fèi)用的支出都是可以一次性抵扣的。 綠化苗木購買苗木，可以抵扣 10%。裝修裝飾、樣板間購置的裝飾材料-軟裝硬裝，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為16%。買房送家電購置的家電等隨房贈(zèng)送物品，進(jìn)

5、項(xiàng)抵扣稅率為16%。水費(fèi)水費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為 10%、3%。從自來水公司可以取得增值稅專用發(fā)票，只能抵扣3%的進(jìn)項(xiàng)稅，從其他水廠購買的水，取得增值稅專用發(fā)票，可抵 扣10%的進(jìn)項(xiàng)稅。電費(fèi)電費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為 16%。電網(wǎng)公司直接開具的電費(fèi)增值稅專用發(fā)票可以抵扣；租 賃房屋和施工現(xiàn)場業(yè)主的電表，應(yīng)從出租方或業(yè)主方取得增 值稅專用發(fā)票，抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?？辈炜碧劫M(fèi)用勘察勘探費(fèi)用，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為 6%?？辈炜碧椒?wù)支出可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。工程設(shè)計(jì)費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)用，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為 6%。小規(guī)模納稅人征收 率3%。設(shè)計(jì)費(fèi)支出可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為 6%。專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)對(duì)樣本進(jìn)行檢驗(yàn)和試驗(yàn)

6、。電話費(fèi)電話費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為 10%、6%。電信業(yè)適用兩檔稅率，基礎(chǔ)電信服務(wù)適用稅率為10%,增值電信服務(wù)適用稅率為 6%。員工個(gè)人抬頭發(fā)票無法取得增值稅專用發(fā)票，無法抵扣 進(jìn)項(xiàng)稅，帶有福利性質(zhì)的通信費(fèi)補(bǔ)貼不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。企 業(yè)的名義的電話費(fèi)，取得專用發(fā)票可以抵扣。郵遞費(fèi)郵遞費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為 6%?？爝f費(fèi)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，建議采用月結(jié)方式結(jié)算，較易取得增值稅專用發(fā)票。報(bào)刊雜志報(bào)刊雜志，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為 10%。圖書、報(bào)刊、雜志的適用稅率可以抵扣，但是注意索要 增值稅專用發(fā)票。汽油費(fèi)、柴油費(fèi)汽油費(fèi)、柴油費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為16%。汽車、機(jī)械使用的燃料費(fèi)用，是施工過程中不可缺少的 成本支出，這些支

7、出的進(jìn)項(xiàng)稅是可以抵扣的。但司機(jī)師傅自 己單獨(dú)分次加油，可能無法取得增值稅專用發(fā)票，需要統(tǒng)一 辦理加油卡，在加油后憑卡或者加油憑證，再開具增值稅專 用發(fā)票。供氣供熱費(fèi)用供氣供熱費(fèi)用，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為10%。一般情況下，可以從供熱企業(yè)拿到稅率為10%的增值稅專用發(fā)票；供熱企業(yè)向居民免征增值稅，不能抵扣。廣告宣傳費(fèi)用廣告宣傳費(fèi)用，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為6%。公司支付的廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)等可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為6%。聘請(qǐng)專業(yè)的咨詢、審計(jì)等中介機(jī)構(gòu)的咨詢費(fèi)用都可以抵 扣進(jìn)項(xiàng)，注意要選擇一般納稅人。會(huì)議費(fèi)會(huì)議費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為 6%。公司召開大型會(huì)議，應(yīng)索取會(huì)議費(fèi)增值稅專用發(fā)票，如

8、 果分項(xiàng)列示服務(wù)，單獨(dú)開具餐費(fèi)的發(fā)票，餐費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅不能 抵扣。培訓(xùn)費(fèi)培訓(xùn)費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為 6%。公司的培訓(xùn)支出，要向培訓(xùn)單位索要增值稅專用發(fā)票。 辦公用品辦公用品，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為 16%。企業(yè)的辦公用品支出，也是成本費(fèi)用中比較經(jīng)常發(fā)生的， 如果是從其他個(gè)人處購買，無法取得增值稅專用發(fā)票，從商 場、超市或電商平臺(tái)購買，能取得增值稅專用發(fā)票。勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)用勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為16%。公司根據(jù)勞動(dòng)法和國家有關(guān)勞動(dòng)安全規(guī)程，用于改善公 司生產(chǎn)人員勞動(dòng)條件、防止傷亡事故、預(yù)防和消滅職業(yè)病等 各種技術(shù)、保健措施方面開支的費(fèi)用，例如給員工購買個(gè)人 防護(hù)用具，安全用品等用品，進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣。但要與福利

9、費(fèi)進(jìn)行區(qū)別，如果是福利費(fèi)就不得抵扣。物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為 6%。物業(yè)費(fèi)可以索要增值稅專用發(fā)票抵扣，但必須是公司實(shí) 際發(fā)生的。綠化費(fèi)綠化費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為16%、10%。為了美化辦公環(huán)境，自行購買綠色植物，適用稅率10%; 如果是租用綠植的，適用稅率為16%。房屋建筑費(fèi)房屋建筑物，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為10%、5%。取得不動(dòng)產(chǎn)，要區(qū)分對(duì)方不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)間。在2016年5月1日之后取得的，適用稅率為11%，公司可分兩年抵扣，第一年抵扣60%,第二年抵扣40%;在2016年5月1日之前 取得的，可以選擇簡易計(jì)稅方法，適用5%的征收率。租賃不動(dòng)產(chǎn)，要區(qū)分對(duì)方不動(dòng)產(chǎn)取得的時(shí)間，在2016年5月1日之后取得

10、的，適用稅率為 11% ;在2016年5月1日 之前取得的，可以選擇簡易計(jì)稅方法，適用5%的征收率。利息支出及貸款費(fèi)用利息支出及貸款費(fèi)用，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為6%。銀行貸款的利息支出，不能抵扣，與之相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、 咨詢費(fèi)和顧問費(fèi)都不允許抵扣。銀行手續(xù)費(fèi)銀行手續(xù)費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為 6%。辦理轉(zhuǎn)賬，匯款時(shí)發(fā)生的手續(xù)費(fèi)都可以抵扣，要向銀行索取增值稅專用發(fā)票。保險(xiǎn)費(fèi)1、 勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為6%、3%。應(yīng)取得稅率6%（般納稅人處取得）的增值稅專用發(fā)票， 進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。備注：人身保險(xiǎn)除特殊工種職工支付的 人身保險(xiǎn)費(fèi)外，暫不可抵扣。2、 車輛保險(xiǎn)和不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為6%、3%。應(yīng)取得稅率6% （一

11、般納稅人處取得）或 3% （小規(guī)模納 稅人處取得）的增值稅專用發(fā)票，進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。 維修費(fèi)維修費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為 16%、10%。修理費(fèi)用于有形動(dòng)產(chǎn)的修理費(fèi)用，如汽車修理費(fèi)、機(jī)械設(shè)備的修理費(fèi)為16% ;而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的修理費(fèi)稅率是10%稅率（5 種）：16%； 10%； 6%； 0%。征收率（2種）：3%； 5%。1稅率16%：提供加工、修理、修配勞務(wù)銷售或進(jìn)口貨物（除適用 13%的貨物外）提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)2稅率10%：自來水、暖氣、冷氣、熱氣、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品糧食、食用植物油國務(wù)院規(guī)定的其他貨物飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品3稅率10%轉(zhuǎn)讓土地使用

12、權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)租賃、提供建筑服務(wù)、提供交通運(yùn)輸服務(wù)、提供郵政服務(wù)、提供基礎(chǔ)電信服務(wù)。4稅率6%金融服務(wù)增值電信服務(wù) 現(xiàn)代服務(wù)（租賃服務(wù)除外）提供生活服務(wù)銷售無形資產(chǎn)研發(fā)和技術(shù)服務(wù)信息技術(shù)服務(wù)文化創(chuàng)意服務(wù)物流輔助服務(wù)鑒證咨詢服務(wù)廣播影視服務(wù)商務(wù)輔助服務(wù)其他現(xiàn)代服務(wù)文化體育服務(wù)教育醫(yī)療服務(wù)旅游娛樂服務(wù)餐飲住宿服務(wù)居民日常服務(wù)其他生活服務(wù)5.零稅率國際運(yùn)輸服務(wù)航天運(yùn)輸服務(wù)向境外單位提供的完全在境外消費(fèi)的相關(guān)服務(wù)財(cái)政局和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他服務(wù)納稅人出口貨物（國務(wù)院另有規(guī)定的除外）1. 征收率3%增值稅征收率統(tǒng)一為 3% （財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外）建筑業(yè)老項(xiàng)目簡易征收率為3%

13、;小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3%。2. 征收率5%1、銷售不動(dòng)產(chǎn)：（1）一般納稅人銷售其 2016年4月30日前取得的不動(dòng) 產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng) 納稅額。（2）小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)），按照 5%的征 收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法的按照5%的征收率計(jì)稅。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā) 的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（5）其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含 其購買的住房），按照 5%

14、的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。2、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)：（1）一般納稅人出租其 2016年4月30日前取得的不動(dòng) 產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng) 納稅額。（2）小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租 住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（3）其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按 照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（4）個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算 應(yīng)納稅額。營改增新政文件1 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（一個(gè)辦法+三個(gè)規(guī)定）-財(cái)稅201636號(hào)。2. 關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)金融業(yè)有關(guān)政策 的通知-財(cái)稅201646號(hào)。3. 關(guān)于進(jìn)

15、一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知-財(cái)稅201647號(hào)。4. 全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)后增值稅納稅申報(bào)有 關(guān)事項(xiàng)（申報(bào)表）一一國家稅務(wù)總局公告 2016年第13號(hào)。5. 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法一一國 家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)。6. 不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法國家稅務(wù)總 局公告2016年第15號(hào)。7. 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法一一國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)。8. 納稅人跨縣（事、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法一一國家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào)。9. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅增收管理暫行辦法一一國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)。10. 關(guān)于