項(xiàng)目六被征收土地的估價(jià)(成本法)

1、成本逼近法成本逼近法n考試基本要求：n掌握：成本逼近法的概念、公式、估價(jià)步驟及 各項(xiàng)成本測(cè)算。n熟悉：成本逼近法的應(yīng)用特點(diǎn)、適用范圍及要求。n了解：成本逼近法的應(yīng)用限制。第一節(jié) 成本逼近法概述定義：以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法.原理:將對(duì)土地的所有投資（包括土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用）作為基本成本，按照等量資本獲取等量利潤(rùn)的投資原理，加上基本成本所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和負(fù)擔(dān)的利息，組成土地價(jià)格的基本部分；同時(shí)根據(jù)國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益，從而求得地價(jià)?；竟? 地價(jià)土地取得

2、費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地增值收益 特點(diǎn)：n適于新開發(fā)土地估價(jià)，不適于已開發(fā)老城區(qū)土地估價(jià)；n適于工業(yè)用地估價(jià)；n適于土地市場(chǎng)不發(fā)育，無(wú)法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)n 的土 地；n成本價(jià)格是一種不完全價(jià)格，未考慮土地市場(chǎng)需求及效用；n是估算土地成本價(jià)格的一種途徑。適用范圍：新開發(fā)土地的估價(jià)；土地市場(chǎng)欠發(fā)育，交易案例少的地區(qū)，無(wú)法用市場(chǎng)比較 法估價(jià)時(shí)采用；工業(yè)用地估價(jià)；特殊性土地的估價(jià) 估價(jià)步驟 確定土地取得費(fèi) 確定土地開發(fā)費(fèi) 計(jì)算稅費(fèi) 計(jì)算利息 計(jì)算利潤(rùn) 確定土地增值收益修正并確定土地價(jià)格 第二節(jié) 成本逼近法的估價(jià)程序與方法土地取得費(fèi)的概念、構(gòu)成及計(jì)算方法概念：是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)

3、用。構(gòu)成：包括征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)等計(jì)算方法：n征用農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用，包括土地取得費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)。n土地取得費(fèi)包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)以 及地上物補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)。n相關(guān)稅費(fèi)包括：耕地占用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)及政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。n城鎮(zhèn)國(guó)有土地的取得費(fèi)按拆遷安置費(fèi)計(jì)算。拆遷安置費(fèi)主要包括：拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)。n從市場(chǎng)取得土地使用權(quán)時(shí)，土地取得費(fèi)就是土地使用權(quán)的取得價(jià)格，應(yīng)是客觀價(jià)格，同時(shí)還應(yīng)注意地價(jià)內(nèi)涵。n注意：n土地取得費(fèi)應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用；n征地、折遷等取得土地的費(fèi)用資料應(yīng)從測(cè)算待估宗地

4、所在區(qū)域平均區(qū)域平均土地取得費(fèi)用入手計(jì)算；n各費(fèi)用的計(jì)算應(yīng)以當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行的征地補(bǔ)償費(fèi)和拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。二、土地開發(fā)費(fèi)構(gòu)成及計(jì)算方法：有三種即基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：常常概括為“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”。公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)：與項(xiàng)目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實(shí)際情況而定。小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)：同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似.計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)，首先必須準(zhǔn)確確定土地開發(fā)程度，（1）準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度：由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外，由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地內(nèi)。（2）紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象。A、紅線外開發(fā)程度比

5、紅線內(nèi)低：B、紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)高：C、某種設(shè)施紅線內(nèi)有，紅線外也有，但宗地內(nèi)的設(shè)施并不是依賴于紅線外的設(shè)施建的，然后根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開發(fā)費(fèi)。注意：土地開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題，分?jǐn)偟幕驹恚?應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度設(shè)施總費(fèi)用三、利息的計(jì)算利息的概念：利息是資金的時(shí)間價(jià)值。利息的計(jì)息方式：由單利和復(fù)利計(jì)息兩種，土地開發(fā)周期超過(guò)一年，按復(fù)利計(jì)算。利息的計(jì)算方法：土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)利息以整整個(gè)取得費(fèi)個(gè)取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)整個(gè)開發(fā)期；開發(fā)費(fèi)及其稅費(fèi)按照均勻投入或分段均勻投入， 計(jì)息期按整個(gè)開發(fā)期的一半一半計(jì)。土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)

6、的難易程度確定。估算利息必須把握的幾點(diǎn)n計(jì)息項(xiàng)目：全部預(yù)付資本，包括土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)及稅費(fèi)等；n計(jì)息期：土地取得費(fèi)及稅費(fèi)按整個(gè)開發(fā)建設(shè)期計(jì)算，開發(fā)費(fèi)及稅費(fèi)假設(shè)在建筑期內(nèi)均勻發(fā)生，按建筑期的一半計(jì)算；若按分年度均勻發(fā)生，則可進(jìn)一步細(xì)化。n計(jì)息方式：由單利和復(fù)利計(jì)息兩種，開發(fā)期超過(guò)一年的，一般按復(fù)利計(jì)算。n利息率：一般選用同期銀行貸款的利率。n注意：利息利潤(rùn)不互計(jì)。 四、利潤(rùn)的計(jì)算 利潤(rùn)計(jì)算的依據(jù)：按照開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的正?；貓?bào)率，估計(jì)土地投資應(yīng)取得的投資利潤(rùn)。投資回報(bào)率的確定通?？紤]以下三方面因素： 1、開發(fā)土地的利用類型 2、開發(fā)周期的長(zhǎng)短 3、開發(fā)土地所在地區(qū)的政

7、治經(jīng)濟(jì)環(huán)境 利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)包括土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。n利潤(rùn)的計(jì)算方法：n投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）* 投資回報(bào)率五、土地增值收益n土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加額計(jì)算。n成本價(jià)格乘以土地增值收益率即為土地增值收益.n土地增值收益率理論上應(yīng)等于“增值地租”在總地價(jià)的比例,或出讓價(jià)格與成本價(jià)格差值占成本價(jià)格的比例,一般為。n土地增值收益（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)利息利潤(rùn)）*土地增值收益率n注意：實(shí)際操作中，如土地增值收益采用當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)，由于出讓金標(biāo)準(zhǔn)多為宗地最高出讓年限的出讓金，與評(píng)估宗地的剩余使用年限不一致

8、，須進(jìn)行使用年期的修正。n待估宗地價(jià)格n(土地取得費(fèi)及稅費(fèi)十土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn))1-l(1+r)m +出讓金1-l(1+r)m/ 1-l(1+r)nnm待估宗地剩余使用年期；nn法定最高使用年期。 七、土地價(jià)格的修正與確定n個(gè)別因素修正；n土地使用年期修正；n可出讓土地的比率修正；n宗地成熟度修正。 n主要掌握何時(shí)需進(jìn)行有關(guān)修正。n1根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正。n2成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正。其年期修正公式為： K=1-1/（1+r）nn是否進(jìn)行年期修正要具體分析：n (1)當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的

9、差額確定時(shí)，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正；n (2)當(dāng)土地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正。n (3)當(dāng)待估宗地為出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正。n3如果采用成本逼近法測(cè)算的是某一小區(qū)(或開發(fā)區(qū))的平均土地價(jià)格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)?，其土地價(jià)格和有關(guān)土地開發(fā)的投資成本應(yīng)分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂小Ｓ?jì)算公式如下：n可出讓土地的平均單價(jià)n土地總平均單價(jià)總土地面積/可出讓土地面積n4宗地成熟度修正。由于土地開發(fā)程度通常設(shè)定為宗地紅線外的開發(fā)程度，而對(duì)宗地紅線內(nèi)的開發(fā)狀

10、況沒(méi)有考慮，因此對(duì)于宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)修正。n當(dāng)然，這種宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)，對(duì)于出讓土地來(lái)說(shuō)，應(yīng)是由出讓方的開發(fā)和建設(shè)引起的宗地開發(fā)程度的改善。n n根據(jù)上述各步驟的修正調(diào)整后，最后確定成本逼近法的評(píng)估結(jié)果。n需要注意的事，這種方法計(jì)算出的地價(jià)是從土地所有者的角度得到的，而土地使用者（受讓人）能否接受此價(jià)格，需要土地使用者分析預(yù)期的土地收益或同已發(fā)生的交易價(jià)格比較后，確定自己對(duì)宗地價(jià)格的認(rèn)同標(biāo)準(zhǔn)。n因此，成本逼近法計(jì)算出價(jià)格后，還需通過(guò)市場(chǎng)資料進(jìn)行比較修正，使其接近實(shí)際水平。 第三節(jié) 成本逼近法的應(yīng)用n一、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問(wèn)題:土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)

11、用；各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析；評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本價(jià)格分析，慎用于市場(chǎng)交易價(jià)格.二、成本逼近法應(yīng)用實(shí)例n例1：某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5k，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地15k。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000。根據(jù)測(cè)算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用為45億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為15億元，征地后，土地“七通一平”的費(fèi)用為2億元/k，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額占總開發(fā)投資的40，總投資回報(bào)率為20，土地增值收益率取20，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10，土地還原率確定為7。試估算

12、出該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。n1.計(jì)算土地取得費(fèi)n(4.5十1.5)108(5108) 120(元)n2.計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)n (2.0108)(1106)200(元)n3.計(jì)算投資利息n120(1十0.1)2-1+20040(1+0.1)1.5 -1+20060(1+0.1)0.5-1n25.20+12.30+5.8643.36(元)n4計(jì)算投資利潤(rùn)n (120+200) 2064(元)n5計(jì)算土地增值收益n (120+200+43.36+64) 2085.47(元)n6計(jì)算土地價(jià)格土地價(jià)格土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息 +投資利潤(rùn)+土地增值收益120+200+43.36+64+85

13、.4751283(元)n7進(jìn)行可出讓土地比率修正n開發(fā)區(qū)可出讓土地比率(開發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積)開發(fā)區(qū)土地總面積100n =(5-1.5)510070n則可出讓土地的平均單價(jià)n512.8370732.61(元) n8進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正n以上求取的是土地?zé)o限年期的使用權(quán)價(jià)格，則50年的土地使用價(jià)格為：n732.6111(1+0.07)50n707.74(元) n9計(jì)算土地總價(jià)格n707.74100007077400(元)采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的價(jià)格為：n單位面積價(jià)格為707.74元m，n總價(jià)格為7077400元。n例2：某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使

14、用年限為50年期的國(guó)有工業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場(chǎng)地平整)。 2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要迸行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi) (含稅費(fèi))平均為10萬(wàn)元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費(fèi)為8萬(wàn)元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為55%，投資利潤(rùn)率為10，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測(cè)算該宗地于2001年12月31日的單位地價(jià)和總地價(jià)。 n解題思路：n分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)n計(jì)算無(wú)限年期土地成本價(jià)格n計(jì)算49年期土地成本價(jià)格和土地增值收益（出讓金）n計(jì)算49年期土地價(jià)格常見(jiàn)難點(diǎn)與問(wèn)題新增建設(shè)用地