房地產(chǎn)財(cái)務(wù)可行性分析

1、任務(wù)任務(wù)3.3 3.3 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)可行性分析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)可行性分析 本任務(wù)學(xué)習(xí)要求本任務(wù)學(xué)習(xí)要求1. 1.掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目靜態(tài)盈利分析能力指標(biāo)；掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目靜態(tài)盈利分析能力指標(biāo)；2. 2.掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利分析能力指標(biāo)；掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利分析能力指標(biāo)； 3. 3.熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治鲋笜?biāo)；熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治鲋笜?biāo)；房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 與與 經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng)FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 一、一、 效益和費(fèi)用識(shí)別效益和費(fèi)用識(shí)別（一）房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本（一）房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成

2、本的特點(diǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)發(fā)投資出售出售開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入資金投入開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的成本支出成本支出出租出租開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入資金投入含開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和含開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和出租成本出租成本經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入資金投入含開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和含開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本置業(yè)投資置業(yè)投資出租出租購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)的資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)的資金投入金投入含購(gòu)買(mǎi)成本和出租含購(gòu)買(mǎi)成本和出租成本成本經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)的資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)的資金投入金投入含購(gòu)買(mǎi)成本和經(jīng)營(yíng)含購(gòu)買(mǎi)成本和經(jīng)營(yíng)成本成本 一、一、 效益和費(fèi)用識(shí)別效益和費(fèi)用識(shí)別1 1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投

3、資、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。2 2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本：、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本：轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金。轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金。3 3、經(jīng)營(yíng)成本：、經(jīng)營(yíng)成本：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷(xiāo)售成本、土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷(xiāo)售成本、配套設(shè)施銷(xiāo)售成本、出租經(jīng)營(yíng)成本。配套設(shè)施銷(xiāo)售成本、出租經(jīng)營(yíng)成本。4 4、期間費(fèi)用：、期間費(fèi)用：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 一、一、 效益和費(fèi)用識(shí)別效益和費(fèi)用識(shí)別（二）經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金（二）經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金銷(xiāo)售收入、出租收入、自營(yíng)收入。銷(xiāo)售收入、出租收入、自營(yíng)收入。銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入= =銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售面

4、積銷(xiāo)售單價(jià)出租收入出租收入= =出租面積租金單價(jià)出租面積租金單價(jià)自營(yíng)收入自營(yíng)收入= =營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)額- -經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本- -商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)1 1、經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)收入 一、一、 效益和費(fèi)用識(shí)別效益和費(fèi)用識(shí)別（二）經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金（二）經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的體現(xiàn)n經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)= =經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)收入- -經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本- -期間費(fèi)用期間費(fèi)用- -經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)稅金及附加稅金及附加- -土地增值稅土地增值稅n利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額= =經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+ +營(yíng)業(yè)外收支凈額營(yíng)業(yè)外收支凈額n稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)= =利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額- -所得稅所得稅2 2、利潤(rùn)

5、、利潤(rùn) 二、二、 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系n經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利能力經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利能力和清償能力和清償能力n根據(jù)是否考慮資金時(shí)間價(jià)值，分為靜態(tài)評(píng)價(jià)和根據(jù)是否考慮資金時(shí)間價(jià)值，分為靜態(tài)評(píng)價(jià)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收投資回收投資回收開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)投資回報(bào)投資回報(bào) 二、二、 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（一）動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算（一）動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算1 1、凈現(xiàn)值（、凈現(xiàn)值（Net Present Value-NPVNet Present Val

6、ue-NPV）：是指）：是指項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量按部門(mén)或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量按部門(mén)或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)到基準(zhǔn)年的現(xiàn)值之和。其表達(dá)式為：到基準(zhǔn)年的現(xiàn)值之和。其表達(dá)式為：（一）動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算（一）動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算tentttiCOCINPV)1)(0式中，NPV：凈現(xiàn)值 CIt ：第t年的現(xiàn)金流入量 COt ：第t年的現(xiàn)金流出量 n：方案的壽命期 ic ：基準(zhǔn)收益率 凈現(xiàn)值的經(jīng)濟(jì)含義是反映項(xiàng)目在壽命期的獲利能力。有三種可能的情況：（1 1）NPVNPV0 0，這表明項(xiàng)目的收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)，這表明項(xiàng)目的收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率的水平，而且還能進(jìn)一步得到超額的

7、現(xiàn)值收益，收益率的水平，而且還能進(jìn)一步得到超額的現(xiàn)值收益，項(xiàng)目可行；項(xiàng)目可行；（2 2）NPV=0NPV=0，表明項(xiàng)目的投資收益率正好與基準(zhǔn)收益，表明項(xiàng)目的投資收益率正好與基準(zhǔn)收益率持平，項(xiàng)目可行；率持平，項(xiàng)目可行；（3 3）NPVNPV0 0，表明項(xiàng)目的投資收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益，表明項(xiàng)目的投資收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率的水平，難以達(dá)到期望水平，項(xiàng)目不可行。率的水平，難以達(dá)到期望水平，項(xiàng)目不可行?！景咐景咐? 1】：某廠擬投資一項(xiàng)目，該項(xiàng)目各年的現(xiàn)金流量如表所示，若期望收益率為10%，試用凈現(xiàn)值指標(biāo)判斷該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是否可行？1 1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPVFNPV）年份年份投資投資額額

8、收入收入支支出出凈現(xiàn)金凈現(xiàn)金流量流量因數(shù)因數(shù)現(xiàn)值現(xiàn)值0-300001025015020250150302501504025015050250150NPV值值1 1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPVFNPV）年份年份投資投資額額收入收入支支出出凈現(xiàn)金凈現(xiàn)金流量流量因數(shù)因數(shù)現(xiàn)值現(xiàn)值0-30000-3001.000-300102501501000.909190.9202501501000.826482.6302501501000.751375.1402501501000.683068.3502501501000.620962.1NPV值值79（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）1 1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNP

9、VFNPV）解：計(jì)算數(shù)據(jù)見(jiàn)表3-4右邊。也可由公式可算出：NPV（10%）=-300+100（P/A，10%，5）79（萬(wàn)元）0 該項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)除保證獲得10%收益率外，還可獲得79萬(wàn)元（零年現(xiàn)值）的額外收入，故項(xiàng)目可行。凈現(xiàn)值函數(shù)的特點(diǎn)有：凈現(xiàn)值函數(shù)的特點(diǎn)有： 對(duì)某一特定項(xiàng)目的現(xiàn)金流量來(lái)說(shuō)，凈現(xiàn)值隨基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic的增大而減小?；鶞?zhǔn)貼現(xiàn)率越高，可接受的方案越少；練一練 例6-1已知流量表（單位：萬(wàn)元）， 投資者目標(biāo)收益率10，求該項(xiàng)目的凈現(xiàn)金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。 答案：137.24萬(wàn)元年份012345現(xiàn)金流入量300300300300300現(xiàn)金流出量1000凈現(xiàn)金流量-1000300300300

10、3003002、內(nèi)部收益率（、內(nèi)部收益率（IRR或或FIRR）的涵義）的涵義 反映了所評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)際所能達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效率，是指項(xiàng)反映了所評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)際所能達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效率，是指項(xiàng)目在各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表目在各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式如下：達(dá)式如下：0)1 ()(0ntttIRRCOCI 設(shè)設(shè)MARRMARR為基準(zhǔn)收益率，則以內(nèi)部收益率作為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)為基準(zhǔn)收益率，則以內(nèi)部收益率作為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)時(shí)，其判別準(zhǔn)則為：評(píng)價(jià)依據(jù)時(shí)，其判別準(zhǔn)則為：當(dāng)當(dāng)IRRMARRIRRMARR時(shí)，項(xiàng)目可時(shí)，項(xiàng)目可行；多方案擇優(yōu)時(shí)，使行；多方案擇優(yōu)時(shí)，使IRRIRR最大的方案為最

11、優(yōu)。最大的方案為最優(yōu)。計(jì)算方法及步驟計(jì)算方法及步驟 第一步，由所給出的數(shù)據(jù)作出方案的現(xiàn)金流量第一步，由所給出的數(shù)據(jù)作出方案的現(xiàn)金流量圖，列出凈現(xiàn)金計(jì)算公式。圖，列出凈現(xiàn)金計(jì)算公式。 第二步，估算一個(gè)適當(dāng)?shù)氖找媛?。第二步，估算一個(gè)適當(dāng)?shù)氖找媛省?第三步，將該試算值代入凈現(xiàn)值計(jì)算公式，試第三步，將該試算值代入凈現(xiàn)值計(jì)算公式，試算出凈現(xiàn)值，若算出凈現(xiàn)值，若NPV0，將收益率逐步加大，若，將收益率逐步加大，若NPV0，將收益率逐步減少。，將收益率逐步減少。2 2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRRFIRR） 第四步，用插值法求出凈現(xiàn)值為零時(shí)收益率IRR。插值法求內(nèi)部收益率的表達(dá)式推導(dǎo)過(guò)程如圖3

12、-3：ENPV1NPV2AD(i2)C(iC)IRRB(i1)i%用內(nèi)插法求內(nèi)部收益率示圖用內(nèi)插法求內(nèi)部收益率示圖 2 2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRRFIRR）由上圖知：ABCCDE則有：AB/DE=BC/CD所以： NPV1/NPV2=（iC i1 ）/（i2 iC） 展開(kāi)整理之后得IRR的近似解為： IRR= ic= i1+ 第五步，將IRR與基準(zhǔn)收益率MARR相比較，若IRRMARR，則項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上可以接受；若IRRMARR，則項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效果上是不可行的。21121NPVNPViiNPV2 2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRRFIRR）【案例2】：某項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)

13、金流量如下表所示。當(dāng)基準(zhǔn)收益率MARR=12%時(shí)，試用內(nèi)部收益率判斷該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效果上是否可行。年份0123456凈現(xiàn)金流量-200405040506070解：第一步，現(xiàn)金流量圖（略）。第二步，估算一個(gè)適當(dāng)?shù)脑囁闶找媛省?2 2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRRFIRR）由于兩端的凈現(xiàn)金流量比較集中于第4年，可將第4年作為恰當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)，有：P=200F(4)=40+50+40+50+60+70=310n=4則 200=310（P/F,i,4）（P/F,i,4）=0.6451查復(fù)利現(xiàn)值表可得利率在11%與12%之間，以12%試算。第三步，試算。 2 2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（

14、FIRRFIRR）由凈現(xiàn)值的計(jì)算公式：NPV1=-200+40（P/F,12%,1）+50（P/F,12%,2）+40（P/F,12%,3）+50（P/F,12%,4）+60（P/F,12%,5）+70（P/F,12%,6）=-200+400.8929+500.7972+400.7118+500.6355+600.5674+700.5066=5.329（萬(wàn)元）NPV2=-200+40（P/F,14%,1）+50（P/F,12%,2）+40（P/F,14%,3）+50（P/F,14%,4）+60（P/F,14%,5）+70（P/F,14%,6）2 2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRRF

15、IRR）211NPVNPVNPVIRR = i1+ （i2i1） 由式（3-15） 776. 6329. 502. 0329. 5=0.12+ =0.1288=12.88% 由于IRR=12.88%12%，故此方案是可以接受的。=-200+400.8772+500.7695+400.6750+500.5921+600.5194+700.4556=-6.776（萬(wàn)元）2 2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRRFIRR）還本收益實(shí)際收益率3 3、動(dòng)態(tài)投資回收期（、動(dòng)態(tài)投資回收期（P187P187） 是指以項(xiàng)目各年的凈收益是指以項(xiàng)目各年的凈收益( (凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量) )收回收回項(xiàng)目投資

16、（包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期利息和流項(xiàng)目投資（包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金）所需要的時(shí)間。動(dòng)態(tài)投資回收期的表達(dá)動(dòng)資金）所需要的時(shí)間。動(dòng)態(tài)投資回收期的表達(dá)式為：式為：0)1 ()(*0tcPttiCOCIt式中，式中，Pt*：動(dòng)態(tài)投資回收期：動(dòng)態(tài)投資回收期 ic：基準(zhǔn)收益率。：基準(zhǔn)收益率。 設(shè)基準(zhǔn)動(dòng)態(tài)投資回收期為設(shè)基準(zhǔn)動(dòng)態(tài)投資回收期為Pt* ，則項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的判別準(zhǔn)，則項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的判別準(zhǔn)則為：若則為：若Pt* PC* ，項(xiàng)目可以被接受，否則，項(xiàng)目不被接，項(xiàng)目可以被接受，否則，項(xiàng)目不被接受。受。 在實(shí)際計(jì)算時(shí)，動(dòng)態(tài)投資回收期求算公式為：Pt* =（T*1）+ 式中，T*累計(jì)凈現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值

17、的年序 U*t-1 第T-1年累計(jì)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值 V*t 第T年的凈現(xiàn)值習(xí)題：某項(xiàng)投資方案各時(shí)間點(diǎn)現(xiàn)金流量如表1所示：年份0123456凈現(xiàn)金流量-1000500400200200200200表表1 1 凈現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元*1ttVU如果基準(zhǔn)回收期P*c=4.5年，ic=10%，試用動(dòng)態(tài)投資回收期評(píng)價(jià)該項(xiàng)目是否可行。解：由題意列出動(dòng)態(tài)投資回收期計(jì)算表，見(jiàn)表3-10。表表2 2 投資回收期計(jì)算表投資回收期計(jì)算表 單位：萬(wàn)元 年份0123456凈現(xiàn)金流量-1000500400200200200200折現(xiàn)因子1.0000.99010.98030.97060.96100.95150.9420凈現(xiàn)

18、值-1000454.6330.6150.3136.6124.2112.9累計(jì)凈現(xiàn)值-1000-545.4-214.8-64.572.1196.3309.2 由表2有Pt*=4-1+ =3.47（年）PC*=4.5 ，該方案可行。 動(dòng)態(tài)投資回收期具有靜態(tài)投資回收期的特點(diǎn)，但只能作為輔助性評(píng)價(jià)指標(biāo)。6 .1365 .64 二、二、 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（二）靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算（二）靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算%100%100-項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)利潤(rùn)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率 目標(biāo)利潤(rùn)率，成本利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)率，成本利潤(rùn)率 年利潤(rùn)率年利潤(rùn)率某投資者以

19、某投資者以10000元元/米米2的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一動(dòng)建筑面的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一動(dòng)建筑面積為積為27000的寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)的寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng),該投資者在購(gòu)該投資者在購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的過(guò)程中買(mǎi)寫(xiě)字樓的過(guò)程中,又支付了相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的又支付了相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的4%的契稅的契稅,0.5%的手續(xù)費(fèi)的手續(xù)費(fèi),0.5%的律師費(fèi)的律師費(fèi),0.3%的的其他費(fèi)用其他費(fèi)用.其中其中,相當(dāng)于樓價(jià)的相當(dāng)于樓價(jià)的30%的購(gòu)買(mǎi)投資和的購(gòu)買(mǎi)投資和各種稅費(fèi)均由投資者資本金支付各種稅費(fèi)均由投資者資本金支付,相當(dāng)于樓價(jià)相當(dāng)于樓價(jià)70%的購(gòu)買(mǎi)投資來(lái)自期限為的購(gòu)買(mǎi)投資來(lái)自期限為15年年,固定利率為固定利率為7.5%,按年等額還款的商業(yè)抵押貸款按年

20、等額還款的商業(yè)抵押貸款.假設(shè)在該寫(xiě)假設(shè)在該寫(xiě)字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi),租金始終保持在租金始終保持在160元元/米米2,前前3年的出租率分別為年的出租率分別為65%,75%,85%,從第四年從第四年開(kāi)始達(dá)到開(kāi)始達(dá)到95%,且在以后保持不變且在以后保持不變,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為租金的金的28%,如果購(gòu)買(mǎi)投資發(fā)生在第一年的年初如果購(gòu)買(mǎi)投資發(fā)生在第一年的年初,每每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和還款發(fā)生在年末年的凈經(jīng)營(yíng)收入和還款發(fā)生在年末,出租經(jīng)營(yíng)期出租經(jīng)營(yíng)期48年年.全部投資和資本金投資的目標(biāo)收益率分別全部投資和資本金投資的目標(biāo)收益率分別為為10%和和14%,（二）靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算（二）靜態(tài)盈

21、利能力指標(biāo)及其計(jì)算%100銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售利潤(rùn)銷(xiāo)售利潤(rùn)率P189P189例例6-56-5P191P191例例6-66-6P192P192例例6-76-7P196P196例例6-86-8開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)考慮土地增值稅考慮土地增值稅現(xiàn)金流評(píng)估方法現(xiàn)金流評(píng)估方法練習(xí)題 某開(kāi)發(fā)商以樓面地價(jià)1000元/平米購(gòu)入了一宗普通住宅70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本建造成本及專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用之和的5%,貸款利率為12%,開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準(zhǔn)備期6個(gè)月,建設(shè)期為24個(gè)月,銷(xiāo)售期為6個(gè)

22、月,)土地成本在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)一次投入,建造成本專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格為4700元/平米,出售過(guò)程中的稅費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用分別為總銷(xiāo)售收入的6.5%和2.5%,問(wèn)開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少? （二）靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算（二）靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算%100項(xiàng)目總投資年平均利潤(rùn)總額置業(yè)投資利潤(rùn)率%100資本金年平均利潤(rùn)總額資本金利潤(rùn)率項(xiàng)目總投資中項(xiàng)目總投資中不包含財(cái)務(wù)費(fèi)不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用。項(xiàng)目總開(kāi)用。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本中包含發(fā)成本中包含財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用。（二）靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算（二）靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算%100資本金年稅后平均利潤(rùn)總額資本金凈利潤(rùn)率練一練

23、 已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)投資為4500萬(wàn)元，流動(dòng)資金500萬(wàn)元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)總額為500萬(wàn)元。試計(jì)算該投資項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率。0)(0tpttCOCI式中: Pt：投資回收期 CI：現(xiàn)金流入量 CO：現(xiàn)金流出量（CICO）t：第t年的凈現(xiàn)金流量6 6、靜態(tài)投資回收期：、靜態(tài)投資回收期：是指以項(xiàng)目各年的凈收益(凈現(xiàn)金流量)收回項(xiàng)目投資（包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金）所需要的時(shí)間。（二）靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算（二）靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算（二）靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算（二）靜態(tài)

24、盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算 設(shè)行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期為設(shè)行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期為PcPc，以投資回收期指標(biāo)作為項(xiàng)目可行以投資回收期指標(biāo)作為項(xiàng)目可行或擇優(yōu)的依據(jù)時(shí)，其判別的準(zhǔn)則或擇優(yōu)的依據(jù)時(shí)，其判別的準(zhǔn)則為：為： 若若P Pt tPcPc，表明項(xiàng)目可在，表明項(xiàng)目可在低于基準(zhǔn)投資回收期的時(shí)間內(nèi)收低于基準(zhǔn)投資回收期的時(shí)間內(nèi)收回投資，方案可行；回投資，方案可行；判斷標(biāo)準(zhǔn)判斷標(biāo)準(zhǔn)靜態(tài)投資回收期（續(xù)） 在實(shí)際計(jì)算時(shí)，靜態(tài)投資回收期Pt可以根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部投資）計(jì)算，現(xiàn)金流量表中累計(jì)凈現(xiàn)金流量由負(fù)值變?yōu)榱銜r(shí)的時(shí)點(diǎn)即為靜態(tài)投資回收期。其計(jì)算公式為： P Pt t= =累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份累計(jì)凈現(xiàn)金流

25、量開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份1+1+（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/ /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量）當(dāng)年凈現(xiàn)金流量）tttVUTP11計(jì)算方式計(jì)算方式當(dāng)項(xiàng)目投資為一次性初期投資，每年的凈收益相同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目投資為一次性初期投資，每年的凈收益相同時(shí)，投資回收期的表達(dá)式為：投資回收期的表達(dá)式為：RKPt式中，K：總投資 R：年凈收益例3-1 某項(xiàng)投資方案各年份凈現(xiàn)金流量如表3-1所示：表3-1 單位：萬(wàn)元 年份年份0123456凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量-1000500400200200200200累計(jì)凈現(xiàn)金累計(jì)凈現(xiàn)金流量流量-1000-500-100100300500700如果基準(zhǔn)回收Pc=3.5

26、年，試用投資回收期指標(biāo)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目是否可行。01004005001000)(0tpttCOCI可知：2Pt3由式(3-2)有： tttVUTP115 . 220010013年P(guān)c =3.5故方案可以接受。 解：依題意，有該指標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)：該指標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)： 第一，能夠直觀地反映原始總投資的返本期限，便于理解，計(jì)算簡(jiǎn)單； 第二，能反映項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。該指標(biāo)的缺點(diǎn)：該指標(biāo)的缺點(diǎn)： 第一，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值； 第二，沒(méi)有考慮項(xiàng)目投資回收期后發(fā)生的現(xiàn)金流量，因而無(wú)法反映項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效果。投資效果系數(shù)投資效果系數(shù)=1/Pt=1/Pt（二）靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算（二）靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算（三）清償能力指標(biāo)及其計(jì)算（三）清償能力指標(biāo)及其計(jì)算1 1、借款償還期：、借款償還期：工程項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，從實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)（含稅）中收回投資的年限。Rr-Rr-還款期間的年企業(yè)留利還款期間的年企業(yè)留利數(shù)當(dāng)年可用于還款的收益當(dāng)年應(yīng)還款額）年份數(shù)借款償