產(chǎn)品基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)—住宅規(guī)劃

1、產(chǎn)品基礎(chǔ)知識(shí)住宅規(guī)劃主要項(xiàng)目專業(yè)經(jīng)驗(yàn)從事房地產(chǎn)咨詢相關(guān)領(lǐng)域8年工作經(jīng)驗(yàn)，參與了住宅、旅游地產(chǎn)、大盤開發(fā)等多種類型的項(xiàng)目前期策劃和產(chǎn)品服務(wù)。幫助甲方解決項(xiàng)目整體開發(fā)理念和項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)，創(chuàng)新.專注于建筑產(chǎn)品理論以及國(guó)內(nèi)先進(jìn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)研究.克而瑞咨詢中心 規(guī)劃建筑總監(jiān)建筑學(xué) 學(xué)士龐崇住宅項(xiàng)目開發(fā)商辦項(xiàng)目旅游地產(chǎn) 松江名仕豪庭 招商依云郡 中大九里德 招商顓橋項(xiàng)目 嘉定新城保利家園項(xiàng)目 山東高速山東雪野湖項(xiàng)目 黃山太平湖項(xiàng)目 湖州西西那堤項(xiàng)目 永新徐匯項(xiàng)目 嘉定文化信息園項(xiàng)目 凱德置地徐涇項(xiàng)目 寧波灣頭區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目 海南文昌平海項(xiàng)目 重慶中渝御府項(xiàng)目 安徽高速合肥巢湖項(xiàng)目電話：02160867731手機(jī)

2、要項(xiàng)目專業(yè)經(jīng)驗(yàn)從事規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)咨詢相關(guān)領(lǐng)域8年工作經(jīng)驗(yàn)，參與了住宅、旅游地產(chǎn)、商業(yè)、酒店、醫(yī)院等多種類型的項(xiàng)目策劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)及服務(wù)，具備項(xiàng)目前期產(chǎn)品解決方案能力，積累了不同物業(yè)類型的項(xiàng)目從前期策劃定位，產(chǎn)品解決方案，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。 建筑學(xué) 學(xué)士高超 n無錫 仙河苑鄰里中心項(xiàng)目n蘇州 唯亭鎮(zhèn)醫(yī)院項(xiàng)目n鞍山 廢棄鐵礦整治治理規(guī)劃項(xiàng)目n海口 天上人間住宅項(xiàng)目n宜賓 魯能山水綠城項(xiàng)目n無錫 楝城規(guī)劃項(xiàng)目n 南京 匯邁藝術(shù)博物館項(xiàng)目n 中信平頂山生態(tài)體育文化公園項(xiàng)目n 許昌94#地塊商業(yè)項(xiàng)目n 南光?？谖骱０?30畝項(xiàng)目n 方興麗江玉龍雪山項(xiàng)目n 麗雅宜賓萊

3、茵春天商業(yè)項(xiàng)目n 華景鄂爾多斯住宅項(xiàng)目電話：02160867772手機(jī)宅項(xiàng)目開發(fā)商辦項(xiàng)目旅游地產(chǎn)克而瑞咨詢中心 規(guī)劃建筑經(jīng)理住宅規(guī)劃基本概念居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)城市道路小區(qū)道路城市級(jí)公共服務(wù)設(shè)施小區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施住宅規(guī)劃基本概念居住區(qū)總用地居住用地其他用地住宅用地公共綠地道路用地公共服務(wù)設(shè)施用地城市規(guī)劃用地： 居住區(qū)用地（R） 住宅用地（R01） 公共服務(wù)設(shè)施用地（R02） 道路用地（R03） 公共綠地（R04）R=R01+R02+R03+R04住宅規(guī)劃基本概念城市規(guī)劃中有兩個(gè)重要的用地概念 公共服務(wù)設(shè)施用地（R02） 道路用地（R03）公共服

4、務(wù)設(shè)施用地（R02） 一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。道路用地（R03） 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民汽車地面停放場(chǎng)地。住宅規(guī)劃基本概念指住宅基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含家務(wù)院、宅間小路和綠地）住宅用地指公共服務(wù)設(shè)施建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地、道路、配建停車場(chǎng)等公共服務(wù)設(shè)施用地指各級(jí)中心綠地、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、成人和兒童休憩場(chǎng)地、林蔭路和綠化隔離帶公共綠地指宅間小路以外的各級(jí)道路、小廣場(chǎng)、停車場(chǎng)道路用地其他用地指非直接為本區(qū)居民配套的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建

5、設(shè)用地等住宅規(guī)劃基本概念用地紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線 。容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 建筑密度 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。 道路紅線 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。建筑紅線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。 1、用地性質(zhì)2、用地面積3、用地紅線4、容積率5、建筑控制高度6、建筑密度7、道路紅線8、建筑紅線后退距離9、建筑線10、綠地率11、交通出入口方位12、停車泊位13、建筑間距14、日照標(biāo)準(zhǔn)15、日照間距系數(shù)16、城市綠線 規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)及指

6、標(biāo)住宅規(guī)劃基本概念建筑容積率：地上建筑面積/規(guī)劃建設(shè)用地面積（附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)）建 筑 密 度：即建筑覆蓋率基底面積之和/規(guī)劃建設(shè)用地面積綠 地 率：綠地面積/規(guī)劃建設(shè)用地面積（覆土面積在3米以上的綠化才算在綠化面積中）房屋使用率：房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。至的使用率比較合理。集 中 綠 地：建筑基地內(nèi)的集中綠地面積，在居住用地中應(yīng)不少于用地總面積的10。居住小區(qū)內(nèi)每塊集中綠地的面積應(yīng)不小于400平方米，且至少有三分之一的綠地面積在規(guī)定的建筑間距范圍之外。住宅規(guī)劃基本概念總建筑面積容積率=凈用地面積包括：住宅、商業(yè)、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服務(wù)設(shè)施（居委會(huì)、

7、物業(yè)用房、配電房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站.）不包括：露臺(tái)、地下室、層高低于2.2米的架空層、向公共開放的層高高于2.2米的架空層居住區(qū)用地，不包括代征道路用地、代征綠地用地住宅規(guī)劃基本概念基本資料：總用地面積：5288.33平米總建筑面積：41780平米其中：計(jì)容積率建筑面積：36330平米不計(jì)容積率建筑面積：7480平米（地下車庫(kù)及設(shè)備用房）建筑物占地面積：2040平米住宅建筑面積：21090平米商業(yè)建筑面積：12550平米容積率：6.87 覆蓋率：41% 容積率的計(jì)算？住宅規(guī)劃基本概念道路紅線城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線。 車行道綠化帶人行道建筑后退道路紅線建筑控制線居住區(qū)道路小區(qū)路組團(tuán)

8、路及宅間路縱墻面向道路無出入口高層5.03.02.0多層3.03.02.0有出入口-5.02.5山墻面向道路高層4.02.01.5多層2.02.01.5圍墻面向道路1.51.51.5住宅規(guī)劃基本概念住宅規(guī)劃基本概念實(shí)例西半島道路中心線用地范圍線建筑退線道路中心線與用地范圍線之間區(qū)域?yàn)榇鞯缆酚玫?，不?jì)入凈用地范圍用地范圍線與建筑退線之間區(qū)域?yàn)閮粲玫胤秶?，屬于?xiàng)目使用，圍墻可以建到用地范圍線處住宅規(guī)劃基本概念實(shí)例金色家園道路邊線為規(guī)劃道路的控制線，用地范圍線為項(xiàng)目建筑用地范圍的控制線，在臨城市道路的項(xiàng)目中，道路邊線與用地范圍線局部是重合的。道路中心線用地范圍線道路邊線住宅規(guī)劃基本概念日照間距的概

9、念為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長(zhǎng)軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。（1）高層住宅的小套、中套應(yīng)有一個(gè)居住空間，大套應(yīng)有兩個(gè)居住空間能獲得冬至日連續(xù)滿窗有效日照不少于1h。 （2）多層住宅間距在中心城浦西地區(qū)不得小于南側(cè)建筑高度的1.0倍，在浦東新區(qū)、郊區(qū)、縣城鎮(zhèn)等地區(qū)不得小于1.2倍。（3）朝向?yàn)闁|西向的指正東西向和東（西）偏南45度以內(nèi)（不含45度），下同，其間距在浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)不小于主朝向一側(cè)遮擋建筑高度的0.9倍，在其他地區(qū)不小于1.0倍，且其最小值為6米。 住宅規(guī)劃基本概念居住建筑日照要求國(guó)家規(guī)定：從居住建筑住戶底層窗臺(tái)面算起，大寒日滿窗日照的有效時(shí)

10、間不少于連續(xù)2小時(shí)；如果是新建建筑對(duì)自身的遮擋，局部的確有困難時(shí)，可以放寬至1小時(shí)。住宅規(guī)劃基本概念各類建筑基底總面積建筑密度=凈用地面積相同容積率下，平均層數(shù)越高，建筑密度越低，可用于景觀用地越多正常情況下。居住區(qū)建筑密度一般在12%30%住宅規(guī)劃基本概念各類綠地面積總和綠地率=凈用地面積小區(qū)集中綠地不少于總用地面積的10%。居住小區(qū)的綠地率不少于總用地面積的35%。各類綠地包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），地下或半地下建筑的屋頂綠地、水面折算 各類綠地不包括：屋頂、露臺(tái)的人工綠地 住宅規(guī)劃基本概念公共綠地滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)

11、施的、供居民共享的集中綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。公共綠地名稱最小規(guī)模居住區(qū)公園10000平米小游園4000平米組團(tuán)綠地400平米塊狀帶狀綠地400平米，寬度不小于8米住宅規(guī)劃基本概念用地平衡是規(guī)劃過程中從總體衡量并控制規(guī)劃的重要指標(biāo)用地構(gòu)成經(jīng)驗(yàn)值備注住宅基底12%30%即建筑密度道路10%18%一般純道路只有9%12%，如考慮路邊停車，會(huì)超過12%，直至18%景觀、綠化50%70%包括硬地、水面、綠化說明：上表與居住區(qū)規(guī)劃中的用地平衡指標(biāo)表不同，三項(xiàng)主要用地統(tǒng)計(jì)后與凈用地基本一致。住宅覆蓋率根據(jù)建筑物業(yè)形態(tài)不同差別較大，住宅小區(qū)的一般規(guī)律是中等以上規(guī)模小區(qū)高

12、度越高建筑覆蓋率越低。住宅規(guī)劃基本概念居住區(qū)道路分級(jí)居住區(qū)級(jí)道路不小于20米居住小區(qū)級(jí)道路6-9米組團(tuán)級(jí)道路3-5米宅間小道不小于2.5米停車設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)1、居住區(qū)道路分級(jí)2、道路系統(tǒng)規(guī)劃人車分流人車混流3、停車設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)單建式附建式混合式住宅規(guī)劃基本概念滿足經(jīng)濟(jì)要求住宅群體組合基本要求：日照通風(fēng)安靜舒適方便安全交往滿足功能要求滿足美觀要求住宅規(guī)劃基本概念住宅群體組合基本形式 行列式 點(diǎn)群式紐約羅斯福島東伍德小區(qū)公寓柏林某住宅混合式住宅規(guī)劃基本概念早晨的太陽(yáng)照進(jìn)室內(nèi)很深冬季早晨很暖但午后很冷。午后的太陽(yáng)照進(jìn)室內(nèi)很深，夏季特別熱。夏季太陽(yáng)高，向室內(nèi)照射不深，冬季向室內(nèi)照射很深，室內(nèi)暖和。整天沒

13、有日照，冬季迎北風(fēng)，冷。光線全天都是平均的。干燥室浴 室洗臉間更衣室倉(cāng) 庫(kù)暗 室鍋爐房車 庫(kù)書 房工作間儲(chǔ)藏室?guī)?所家務(wù)室?guī)?所臥 室餐 廳廚 房臥 室起居室餐 廳家庭間娛樂室音樂室起居室餐 廳兒童室陽(yáng) 臺(tái)北東西南生活空間于環(huán)境條件的關(guān)系住宅規(guī)劃基地特點(diǎn)1.濱水；2.坡地；3.山地；4.高爾夫;5.平地住宅規(guī)劃基地特點(diǎn)濱水住宅項(xiàng)目，都會(huì)明顯的突出利用水景資源價(jià)值。住宅規(guī)劃基地特點(diǎn)坡地。住宅規(guī)劃基地特點(diǎn)山地項(xiàng)目，在突出利用山地景觀和地形變化的前提下，還要規(guī)避山地由于坡度變化帶來的采光和交通問題。住宅規(guī)劃基地特點(diǎn)高爾夫項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)注重高爾夫景觀的最大化利用。住宅規(guī)劃基地特點(diǎn)平地。住宅規(guī)劃利用基地

14、資源進(jìn)行規(guī)劃的案例分析紅樹西岸住宅規(guī)劃利用基地資源進(jìn)行規(guī)劃的案例分析萬科東海岸住宅規(guī)劃規(guī)劃圖分類1、鳥瞰圖、鳥瞰圖2、總平面圖、總平面圖3、各類分析圖、各類分析圖4、組團(tuán)平面圖、組團(tuán)平面圖住宅規(guī)劃規(guī)劃圖分類鳥瞰圖鳥瞰圖為反映出小區(qū)整體或局部規(guī)劃面貌的高空拍攝圖片。實(shí)景、模型或者電腦模型。住宅規(guī)劃規(guī)劃圖分類總評(píng)面圖總平面圖就是能反映出整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃，其中包括小區(qū)的主體建筑物和配套設(shè)施，小區(qū)的道路系統(tǒng)，小區(qū)的景觀綠化的平面圖住宅規(guī)劃規(guī)劃圖分類各類分析圖分析圖就是對(duì)總平面圖的道路交通、規(guī)劃進(jìn)行分析，圖中虛線表示該小區(qū)的道路系統(tǒng)。住宅規(guī)劃規(guī)劃圖分類各類分析圖從規(guī)劃小區(qū)路組團(tuán)空間院落空間，其中“組團(tuán)”就

15、是組成小區(qū)的基本單元。住宅規(guī)劃規(guī)劃圖分類組團(tuán)平面組團(tuán)平面圖就是能反映出小區(qū)中某個(gè)組團(tuán)的規(guī)劃，其中包括組團(tuán)中的主體建筑物，道路系統(tǒng)和景觀綠化等的平面圖。住宅規(guī)劃規(guī)劃圖分類住宅規(guī)劃規(guī)劃圖分類住宅規(guī)劃規(guī)劃圖分類住宅規(guī)劃規(guī)劃圖分類住宅規(guī)劃規(guī)劃圖分類住宅規(guī)劃規(guī)劃圖分類住宅規(guī)劃規(guī)劃圖分類1、公建設(shè)施配套的分類住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施教育醫(yī)療衛(wèi)生文體商業(yè)服務(wù)金融郵電市政公用行政管理其他2、2 2、公建設(shè)施的規(guī)劃布置、公建設(shè)施的規(guī)劃布置A、位置在幾何中心B、位置沿主要道路C、位置在主要入口D、位置分散在道路四周住宅規(guī)劃規(guī)劃圖分類住宅規(guī)劃規(guī)劃圖分類住宅規(guī)劃規(guī)劃圖分類住宅規(guī)劃布局關(guān)系和展示TH組團(tuán)洋房組團(tuán)多層組團(tuán)小區(qū)主要道路整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃是由邊界清晰的不同形式的住宅所組成的一個(gè)大的“村落”。聯(lián)排住宅形成了兩個(gè)方向略有不同的主要村落。情景洋房和多層住宅分別形成了不同的村落。各村落通過一條半環(huán)形的主路連接起來。深圳萬科第五園 容積率1.0住宅規(guī)劃布局關(guān)系和展示住宅規(guī)劃別墅類規(guī)劃世茂佘山 容積率0.1住宅規(guī)劃別墅類規(guī)劃上海蘭喬圣菲容積率：0.3住宅規(guī)劃別墅類規(guī)劃中海翡翠湖岸容積率：0.3虹橋高爾夫容積率：0.4住宅規(guī)劃聯(lián)排別墅規(guī)劃萬科燕南園容積率：0.63住宅規(guī)劃公寓項(xiàng)目案例上海奧林匹克花園一期容積率：0