中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告

1、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告研究背景房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在一個(gè)國(guó)家和地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的地位和作用。 近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展， 建筑存量大幅增加，有效解決了部分市場(chǎng)需求， 提升了城鎮(zhèn)居民住房水平， 推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為地方財(cái)政收入提供了巨大支撐， 促進(jìn)了城市化進(jìn)程和城市發(fā)展， 房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)制度建設(shè)也穩(wěn)步推進(jìn)。2012 年，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入第二階段， 由于前期調(diào)控成效基本得到了中央層面的肯定，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷給地方政府財(cái)政所帶來的巨大壓力， 房地產(chǎn)行業(yè)基本面在 2012 年之后明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)交易量逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)壓力逐漸減輕，甚至房?jī)r(jià)也逐漸企穩(wěn)回

2、升， 2012 年無疑成為了房地產(chǎn)行業(yè)全面回穩(wěn)的一年。2013 年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國(guó)整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國(guó)五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。2013 年下半年以來，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、 維持宏觀政策穩(wěn)定， 十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場(chǎng)走勢(shì)分化， 政策取向也各有不同。未來 10 年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國(guó)未來發(fā)展的

3、必然趨勢(shì)， 到 2030 年我國(guó)城鎮(zhèn)化率要達(dá)到 70%，未來近 20 年還將有約 3 億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國(guó)內(nèi)如此龐大的內(nèi)需市場(chǎng)，將會(huì)給房地產(chǎn)的多元化發(fā)展帶來新的機(jī)遇。報(bào)告用途及研究?jī)r(jià)值此行業(yè)研究報(bào)告 主要依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委、北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、北京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)房地產(chǎn)年鑒、國(guó)內(nèi)外相關(guān)刊物的基礎(chǔ)信息以及房地產(chǎn)行業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料， 結(jié)合深入的市場(chǎng)調(diào)查資料， 立足于世界房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展大勢(shì)， 對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況、 市場(chǎng)供需、 競(jìng)爭(zhēng)格局等進(jìn)行了分析及預(yù)測(cè)，并對(duì)未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的整體環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行探

4、討和研判， 最后在前面大量分析、預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，研究了房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展與投資策略。房地產(chǎn)行業(yè)界定及分類1、行業(yè)定義、基本概念房地產(chǎn)業(yè)是指；是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。2、行業(yè)基本特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。3、細(xì)分行業(yè)介紹房地產(chǎn)主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容包括：

5、 1、 土地的開發(fā)和再開發(fā)； 2、 房屋的開發(fā)和建設(shè)； 3、 地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng) ( 包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等 ) ； 4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ( 包括房屋的買賣、租賃、抵押 ) ；5、房地產(chǎn)中介服務(wù) ( 包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等 ) ；6、房地產(chǎn)物業(yè)管理； 7、房地產(chǎn)金融 ( 包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等 ) 。第一章房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程從 1958 年開始，房地產(chǎn)收歸國(guó)有，中國(guó)房地產(chǎn)從此消失。直到 1979 年開始經(jīng)濟(jì)體制改革， 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)才有了發(fā)展契機(jī)。 按發(fā)展速度， 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)大致可以分為以下三個(gè)階段：第一階段： 1979-1991 年，中國(guó)泛地產(chǎn)

6、市場(chǎng)復(fù)蘇成長(zhǎng)。1980 年 4 月，鄧小平發(fā)表了建筑業(yè)和房地產(chǎn)也的談話，伺候開始了城鎮(zhèn)住房制度的改革。 1990 年，中國(guó)國(guó)務(wù)院頒布了 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 和外外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法 再加上浦東開發(fā)的帶動(dòng)作用， 1991 年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了明顯的回升趨勢(shì)。第二階段： 1992 年-1997 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成。 1992 年初，在鄧小平南方談話的推動(dòng)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以全面發(fā)展， 1992 年，房地產(chǎn)投資開發(fā) 731 億元，同比增長(zhǎng) 11.5%；土地開發(fā)面積 2.334 萬公頃，同比增長(zhǎng) 175%。1993年，在上年市場(chǎng)迅速發(fā)展的推動(dòng)下， 中國(guó)房

7、地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了過熱的趨勢(shì)。 這一期間，全中國(guó)商品房開發(fā)投資額同比增長(zhǎng) 143.5%，新開工面積同比增長(zhǎng) 136%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解禁 2 萬家。中國(guó)隨機(jī)采取了一系列調(diào)控措施， 房地產(chǎn)也告別瘋狂，迎來理性。 1994 和 1995 年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別只比上年增長(zhǎng) 31.8%和23.3%，1997 年更是出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，為 -1.2%。第三階： 1998 年至今，中國(guó)房地產(chǎn)也進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期，在政府的鼓勵(lì)和引導(dǎo)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖， 房地產(chǎn)也進(jìn)過幾年的調(diào)整， 泡沫成分已經(jīng)得倒控制，在加上宏觀經(jīng)濟(jì)步入未定發(fā)展期， 因此國(guó)家采取了一系列的措施來鼓勵(lì)房地產(chǎn)也的發(fā)展，由此房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入復(fù)蘇時(shí)期。

8、近 10 年來，房地產(chǎn)業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的飛速發(fā)展，成為我國(guó)發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場(chǎng)規(guī)模化程度也日益提高， 我國(guó)房地產(chǎn)在改革開放以前， 實(shí)行的是統(tǒng)建統(tǒng)分制度， 房地產(chǎn)業(yè)也逐步過渡到以一個(gè)企業(yè)為主題、 市場(chǎng)為導(dǎo)向、 社會(huì)資金為依托、一配套建設(shè)為中心的綜合開發(fā)階段。 進(jìn)入 20 世紀(jì) 90 年代，房地產(chǎn)業(yè)計(jì)入一個(gè)前所未有的興旺發(fā)達(dá)時(shí)期， 土地成片開發(fā)和大量的外資引入， 形成了外資、合資和內(nèi)資開發(fā)公司齊頭并進(jìn)的勢(shì)頭；住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公用設(shè)施紛紛拔地而起，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善民生、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大的作用， 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模正義每年平均 20%左右的速度增

9、長(zhǎng)，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有很重要的地位。 。二、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中存在的問題1、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中仍存在一些問題，需要引起高度重視，主要包括以下幾個(gè)方面：第一，土地獲取問題。 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)， 常有國(guó)有土地使用權(quán)的違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生， 如濫用土地資源、 非法占用農(nóng)業(yè)用地等， 甚至有的開發(fā)商通過暗箱操作低價(jià)取得國(guó)有土地的使用權(quán)， 造成土地資源的流失， 損壞了國(guó)家的土地儲(chǔ)備，嚴(yán)重危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。第二，有效需求問題。對(duì)房地產(chǎn)的需求主要由居住需求、投資需求和投機(jī)需求三個(gè)部分組成。 居住需求是為了自身居住需要， 投資需求是為了出租需要， 而投機(jī)需求則是為了在房?jī)r(jià)上漲時(shí)取得高額收益。 由于我國(guó)房地產(chǎn)

10、的投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，商品房供應(yīng)增加，銷售面積低于竣工面積，空置面積增多，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的有效需求不足。第三，市場(chǎng)調(diào)節(jié)問題。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的缺陷日益暴露。許多開發(fā)商在利益驅(qū)使之下，盲目追求暴利， 導(dǎo)致部分地區(qū)房?jī)r(jià)非理性飛漲。也有些“房東”階層為了獲取超額利益，不斷炒高房?jī)r(jià)，使真正有自住需求的人買不起房，兩極分化日益嚴(yán)重。第四，金融信貸問題。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)在不斷升高。 部分開發(fā)商自籌資金不足， 為了籌資需要， 千方百計(jì)從銀行貸款，從而致使銀行的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。也有些個(gè)人利用銀行貸款購(gòu)買多處房產(chǎn)，囤積房源進(jìn)行炒作，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，加劇信貸風(fēng)險(xiǎn)。第二

11、章房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析一、政策環(huán)境分析在房?jī)r(jià)上漲過快，社會(huì)資都向房地產(chǎn)集中背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)也的行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。十三大以來我國(guó)主要房地產(chǎn)政策匯總與分析時(shí)間及政策名稱主要內(nèi)容主要特點(diǎn)1988 年 1 月，國(guó)務(wù)院關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案1994 年 7 月，國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定1998 年 7 月，國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知2003 年 8 月，國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知2004年3月，國(guó)土資源部和監(jiān)察部出臺(tái)關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用分期分批推行城鎮(zhèn)住房制度改革，

12、倡導(dǎo)集資建房、組織建房合作社。把住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式。停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收人家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房 ( 安居工程 ) ，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建。廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)。全面推行和不斷完

13、善住房公積金制度。善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房。增加普通商品住房供應(yīng)，對(duì)普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格，努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。各地要嚴(yán)格和規(guī)范執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)，其他土地的供地計(jì)劃公布后，同一/標(biāo)志住房商品化正式開始，確立了以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系確立了房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，使普通商品房成為市場(chǎng)的供應(yīng)主體提高拿地門檻，抑制囤地，要求各地在 2004年 8月 31日權(quán)招拍掛出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的

14、通知“國(guó)八條”2005年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)住住房?jī)r(jià)格的通知“國(guó)六條”2006年5月，關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見2007年國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見宗地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者的，也要采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。2004年 8 月 31 日前將歷史遺留問題處理完畢。 對(duì) 8 月 31 日后以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，在控制非住宅和高價(jià)位商品住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。要綜合采取土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策措施，利用輿論工具

15、和法律手段，正確引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，控制不合理需求。切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度：逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源與資金來源。改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度。城市新審批、新開工的住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)

16、建設(shè)總面積的 70%以上；前將歷史遺留問題處理完畢，此后所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地須公開競(jìng)價(jià)出讓首次明確提出抑制房?jī)r(jià)過快上漲。通過提高首付款比例、貸款利率和住房交易稅等方式打擊“炒房”要求“切實(shí)調(diào)整” ，這說明中央政府要求各地政府要通過實(shí)際行動(dòng)來改變目前市場(chǎng)上住房結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀標(biāo)志加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系的開始廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。增加住房有效供給：探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、 “雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居標(biāo)志加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城

17、市低收入家庭住房困難的政策體系的開始住用地出讓價(jià)格非理性上漲；保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。加快保障性安居工程建設(shè)?！皣?guó)十一條”2010 年 1 月，國(guó)務(wù)院增加保障性住房和普通商品住辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)房有效供給，合理引導(dǎo)住房消市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。知要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)，建立考核問責(zé)機(jī)制。增加住房有效供給：探索“綜“國(guó)十條”合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、 “雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居2010 年 4 月，國(guó)務(wù)院住用地出讓價(jià)格非理性上漲；關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市保障性住房、棚戶區(qū)改造和中房?jī)r(jià)過快

18、上漲的通知小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。加快保障性安居工程建設(shè)。進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，“新國(guó)八條”調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)2011 年 1 月，國(guó)務(wù)院辦稅收征管，強(qiáng)化差別化住房信公廳發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步貸政策，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工理，合理引導(dǎo)住房需求，落實(shí)作有關(guān)問題的通知住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制，堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。2011 年 12 月，中央經(jīng)濟(jì)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。工作會(huì)議要抓好保障房建設(shè)和管理。標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的啟動(dòng)提出要采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，增加住房有效供給，加快保障性安

19、居工程建設(shè)等措施為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?！皣?guó)五條”細(xì)則是在 2011 年新“國(guó)八條”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化和完善限 購(gòu)措施，明確了限購(gòu)政策統(tǒng)一執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)， 要求限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購(gòu)住房類型 應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房，購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前等， 2 月 20 日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“國(guó)五條”，指明繼續(xù)調(diào)控的主要方向，預(yù)示著新一輪調(diào)控由此開始。 3 月初“國(guó)五條”

20、細(xì)則落地，相比 2010 年的“國(guó)十條” 和 2011 年的“國(guó)八條” ，限購(gòu)統(tǒng)一范 圍、涵蓋新舊住房， 限貸繼續(xù)提高二套房門檻， 嚴(yán)厲程度繼續(xù)升級(jí)， 并且再次要求地方制定房?jī)r(jià)控 制目標(biāo)，更明確二手房轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格實(shí)施“ 20%個(gè)人所得稅”政策，調(diào)控范圍逐漸延伸向存量房。2013 年 11 月 12 日中國(guó)共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過了 " 中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定 " ，對(duì)中國(guó)下一步進(jìn)行的全面深化改革做出了戰(zhàn)略性的安排。 決定中直接涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的部分很少， 但是通過十八屆三中全會(huì)可以知道： 1 、使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作

21、用，大幅度減少政府對(duì)資源的直接配置， 推動(dòng)資源配置依據(jù)市場(chǎng)規(guī)則、 市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)效益最大化和效率最優(yōu)化。放開房地產(chǎn)上市公司的借殼、再融資等應(yīng)該會(huì)加快審批的進(jìn)程， 地產(chǎn)股的融資通道將會(huì)打開。 2 、強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用并不是要弱化宏觀調(diào)控， 今后更多地是以稅收和貨幣政策為主要手段，而限購(gòu)、限價(jià)、限售等行政性的調(diào)控手段將會(huì)逐步弱化。 3 、推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化， 全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制， 有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。同時(shí)，還強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)合理供給城市建設(shè)用地， 提高城市土地利用率。 大城市尤其是一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)更加

22、容易處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。 4 、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，能夠在一定程度上緩解大城市用地緊張的局面， 但由于僅僅是從線而不是從面上解決問題， 這種影響將會(huì)比較有限。 5 、加快房地產(chǎn)稅實(shí)施并適時(shí)推進(jìn)改革，并不是僅僅意味著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控， 其同時(shí)更是地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵(lì)，以及在配套改革中改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴， 這一改革也是優(yōu)化我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)和收入再分配的組成部分。 6 、房地產(chǎn)稅鋪開是大勢(shì)所趨，但從征收條件上看， 仍然需要一個(gè)過程， 其征收條件還需要全社會(huì)房產(chǎn)、 信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)的建立， 以及房地產(chǎn)稅正式確立等等， 房產(chǎn)稅全面征收之路仍有很長(zhǎng)路要走。短期內(nèi)甚至 201

23、4 年房產(chǎn)稅 試點(diǎn)城市征收是大概率的事件，并可能呈現(xiàn)分區(qū)域、差別化征收的漸進(jìn)路徑。二 、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析我國(guó)國(guó)民收入水平不平衡， 貧富差距過大。根據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2006 年我國(guó)基尼系數(shù)哈斯 0.465 ，超過了 0.4 的估計(jì)禁戒線。低收入人群有住房需求，但沒有購(gòu)買力。高收入人群對(duì)房產(chǎn)的需求主要是為了提高現(xiàn)有住房條件或?yàn)榱俗约旱牡谝惶追康诙追俊?由于對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的不確定性問題的存在， 高收入人群的購(gòu)房欲望會(huì)受到抑制。因此貧富差距是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要問題。并且近幾年來，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，使得全國(guó)房?jī)r(jià)平均增速超過 10%，部分地區(qū)房?jī)r(jià)的增速甚至達(dá)到年平均的 20%-30%。3-4

24、年的時(shí)間，部分區(qū)域的返家已經(jīng)翻倍，短期內(nèi)房?jī)r(jià)快速化上升形成了房地產(chǎn)投機(jī)和房地產(chǎn)過度需求， 并且這種需求在一定時(shí)期內(nèi)得到來釋放； 在今后一段時(shí)間內(nèi)， 房?jī)r(jià)上升緩慢或者下降， 從而會(huì)抑制投資需求。而且中國(guó) 2014 年房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)達(dá)到巔峰，繼續(xù)投資房地產(chǎn)的人數(shù)急劇下降，對(duì)房地市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)失去優(yōu)勢(shì)，有可能進(jìn)一步影響中國(guó)的房?jī)r(jià)。三、社會(huì)環(huán)境分析1、經(jīng)濟(jì)階層根據(jù)經(jīng)濟(jì)收入劃分， 中國(guó)已經(jīng)分化出不同社會(huì)階層， 不同階層的人的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為存在明顯差異 隨著社會(huì)的進(jìn)步和中國(guó)人的健康意識(shí)的增強(qiáng)， 綠色、環(huán)保、智能化適合人居等嶄新理念越來越維房地產(chǎn)開發(fā)商重視。2、人口狀況在房地產(chǎn)行業(yè)中， 人口因素是一個(gè)幾

25、位重要的稅因素。 人口因素決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模和發(fā)展趨勢(shì)，他對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有較強(qiáng)的制約力量。城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人流動(dòng)等自然屬性，直接應(yīng)先搞房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在容量。人口從農(nóng)村流向城市和商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 人口城市化水平在急速提高， 農(nóng)村再向城市流動(dòng)的人口幾何合級(jí)遞增， 造成人口越來越往城市集中。 而農(nóng)流者同樣需要居住和創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所，這個(gè)場(chǎng)所幾位房地產(chǎn)。3、家庭結(jié)構(gòu)的變化家庭是社會(huì)最小的單元， 制定房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷策略不能不分析家庭結(jié)構(gòu)的因素。一個(gè)地區(qū)在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下，平均家庭人口越多，所需住宅越少， ，反之，平均家庭人口越少， 所需住宅單位數(shù)越多。 現(xiàn)代家庭逐步向二人世界或三口之家發(fā)展，這

26、樣的發(fā)展顯然會(huì)增加住宅單位數(shù)。四、技術(shù)環(huán)境分析經(jīng)過 3 年爆發(fā)式增長(zhǎng)， 再加上 2008 年遭受了全球性金融危機(jī)以后， 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正面臨拐點(diǎn)，迎來結(jié)構(gòu)性調(diào)整。從城市來看，一線城市受沖擊最大；從產(chǎn)品類型來看， 信開工項(xiàng)目、 城市黑心去高端寫字樓和酒店受沖擊最愛， 而中低端和傳統(tǒng)商業(yè)圈的影響幾乎沒有。 國(guó)內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)趨于飽和， 而二三線城市才開始開發(fā)。 對(duì)于浙西而新興市場(chǎng)， 房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要準(zhǔn)確的把我市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，方能在準(zhǔn)確的時(shí)間、準(zhǔn)確定位發(fā)展。第四章房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1. 多種因素所致，地產(chǎn)銷售將會(huì)轉(zhuǎn)冷2009 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的井噴行情導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售面積和銷售

27、價(jià)格的大幅上漲，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇比較確定的情況下， 房地產(chǎn)價(jià)格成為政府關(guān)注民生， 調(diào)節(jié)資產(chǎn)價(jià)格的主要落腳點(diǎn)。 2010 年初，市場(chǎng)迎來了政府新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控。調(diào)控的手段與 2003 年， 2007 年相比，基本相似。根本還是緊土地，緊信貸。提高購(gòu)買成本，懲治開發(fā)商。密集出臺(tái)的政策改變了市場(chǎng)的短期預(yù)期，消費(fèi)者出現(xiàn)了觀望情緒。2. 庫(kù)存仍然處在較低位置，供給緊張局面難以改變從各地的供給情況來看，由于去年下半年新開工面積尚未形成有效供給，今年上半年可售房屋庫(kù)存仍然處在較低位置?？紤]到 2009 年銷售速度的不可持續(xù)性，各主要城市的去庫(kù)存化時(shí)間都在十個(gè)月以內(nèi)。3. 新的調(diào)控政策漸次出臺(tái)，主要針對(duì)投機(jī)性地產(chǎn)

28、泡沫房地產(chǎn)仍然是中國(guó)最賺錢的行業(yè)之一，也是最容易受到政策調(diào)控的行業(yè)。目前來看，如果二季度房地產(chǎn)重現(xiàn)價(jià)量齊升的局面， 政府肯定不能坐視不理， 最近國(guó)土資源部的密集調(diào)研顯示了新一輪調(diào)控政策將會(huì)漸次出臺(tái)。 土地政策和貨幣政策仍將是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大利劍。 貨幣政策中， 針對(duì)需求的政策， 利率調(diào)節(jié)空間已然不大， 近期銀監(jiān)會(huì)的表態(tài)顯示政府將會(huì)進(jìn)一步收緊開發(fā)貸。 土地政策中，仍然是打擊囤地， 增加保障性住房用地為主。 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題根源是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的既有方式以及沿革下來的財(cái)政制度和土地政策， 這些問題政府目前都很難從根本上予以解決。 因此，新的政策只會(huì)干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期， 但并不會(huì)改變目前

29、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本政治和市場(chǎng)環(huán)境， 市場(chǎng)終究會(huì)按照它既有的規(guī)律運(yùn)行。4、毛利率房?jī)r(jià)毛利率變化主要原因： 一方面是地價(jià)上漲、 建筑材料和勞動(dòng)力成本上升 , 另一方面則是房?jī)r(jià)下行 , 受此影響 , 房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間正在收縮 , 銷售毛利率呈整體下滑態(tài)勢(shì)。據(jù) WIND資訊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) , 前三季度 ,86 家 A股房地產(chǎn)公司平均銷售毛利率為 33%, 比去年同期下降 5.6 個(gè)百分點(diǎn) , 比去年全年下降 2.3 個(gè)百分點(diǎn)。 86 家公司中 , 有 36 家銷售毛利率同比下滑。 其中 , 萬科 A 和招商地產(chǎn)等行業(yè)龍頭公司的毛利率均出現(xiàn)下降跡象。數(shù)據(jù)顯示 , 前三季度 , 萬科的銷售毛利率為 40.4

30、8%, 同比下降 6.5 個(gè)百分點(diǎn) , 比去年全年下降 1.5 個(gè)百分點(diǎn)。招商地產(chǎn)前三季度毛利率為 42%,比去年全年下滑 5 個(gè)百分點(diǎn)。二、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示： 2010 年 4 月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)為 105.66 ，比 3 月份回落 0.23 點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)和房屋施工面積分類指數(shù)均出現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢(shì)（參見圖 1 ）。分資金來源看， 14 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 21603 億元，同比增長(zhǎng) 59.9% 。其中，國(guó)內(nèi)貸款 4552 億元，增長(zhǎng) 39.9%； 利 用 外 資 137 億 元， 下降 17.4% ；企業(yè)自籌資金 7459 億

31、元，增長(zhǎng) 52.5% ；其他資金 9454 億元，增長(zhǎng) 81.9% 。在其他資金中，定金及預(yù)收款 5240 億元，增長(zhǎng) 73.9% ；個(gè)人按揭貸款 2955 億元，增長(zhǎng) 102.1% 。2、全國(guó)商品房新開工面積2010 年 13 月， 全 國(guó) 商 品 房 新 開 工 面 積 32288.6 萬平方米，比去年同期增加 60.7% ，增幅處較高水平， 這主要受去年基數(shù)較低影響。 但由于房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)帶來的宏觀調(diào)控預(yù)期， 及房地產(chǎn)貸款限制政策的出臺(tái)， 開發(fā)商可能需要調(diào)整開發(fā)節(jié)奏， 二季度新開工面積將會(huì)大幅減少。 同期商品房竣工面積同比增速處在較低水平， 這主要受去年基數(shù)較高影響， 但從環(huán)比看， 竣工

32、面積較 12 月增速超過 80%，市場(chǎng)短期供應(yīng)依然穩(wěn)定3、全國(guó)商品房銷售面積2010 年 13月，全國(guó)商品房銷售面積15360.92萬平方米，同比增長(zhǎng)35.83%，商品房銷售額 7976.8 億元，同比增長(zhǎng) 57.69% 。隨著國(guó)家多項(xiàng)政策出臺(tái)，尤其是差別化房貸政策的出臺(tái)， 和市場(chǎng)對(duì)商品房降價(jià)預(yù)期增強(qiáng)， 致使銷售面積增速開始回落。但從單月增幅看， 3 月單月銷售面積達(dá) 8205.74 萬平方米，超過了 2 月份水平。第四章行業(yè)的一般特征分析一、行業(yè)的市場(chǎng)類型分析房地產(chǎn)行業(yè)屬于壟斷競(jìng)爭(zhēng)。 因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻高， 并不是不同人可以隨便進(jìn)出的，它需要相當(dāng)大的資本量，所以是壟斷競(jìng)爭(zhēng)。二、行業(yè)的經(jīng)濟(jì)

33、周期分析綜合房地產(chǎn)發(fā)展歷史， 可知房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期受多方面因素影響， 一般情況下屬于周期型行業(yè)，即其發(fā)展直接與經(jīng)濟(jì)周期相關(guān)（ 1）增長(zhǎng)型行業(yè)增長(zhǎng)型行業(yè)的運(yùn)動(dòng)狀態(tài)與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總水平的周期及其振幅無關(guān)， 這些行業(yè)主要依靠技術(shù)的進(jìn)步、新產(chǎn)品推出及更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。增長(zhǎng)型行業(yè)圖形（2）周期型行業(yè)周期性行業(yè)的運(yùn)動(dòng)狀態(tài)直接與經(jīng)濟(jì)周期相關(guān)。周期型行業(yè)圖形（3）防守型行業(yè)防守型行業(yè)的產(chǎn)品需求相對(duì)穩(wěn)定，不受經(jīng)濟(jì)周期的影響。防守型行業(yè)圖形3. 行業(yè)生命周期模型行業(yè)生命周期圖形第五章2014年 房地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、政策：熱點(diǎn)城市行政性政策仍將強(qiáng)化，二、三線城市預(yù)計(jì)將適當(dāng)放寬三中全會(huì)基調(diào)是理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系，

34、但房地產(chǎn)市場(chǎng)化機(jī)制的形成是一個(gè)漸進(jìn)過程， 2013 年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升， 部分一二線城市房?jī)r(jià)飆漲， 因此以限購(gòu)限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會(huì)全面退出， 而這也是現(xiàn)階段政府的無奈之舉，當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進(jìn)程， 為市場(chǎng)真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量作好準(zhǔn)備。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況地區(qū)差異較大，從目前來看，過去十年全國(guó) “一刀切” 式的調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了改變， 中央層面上全局性的政策調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)。從城市層面上看， 一線城市和熱點(diǎn)二線城市限購(gòu)限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是 2014 年的主基調(diào)， 而例如房產(chǎn)稅擴(kuò)圍、 土地流轉(zhuǎn)改革等， 在一線城市先

35、行落地機(jī)會(huì)也較大。在我們看來，繼續(xù)適當(dāng)壓制需求釋放，爭(zhēng)取更多時(shí)間從供應(yīng)入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解決房?jī)r(jià)上漲過快問題。大部分二、三線城市政策面將有序放寬， 近幾年這類城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)， 我們認(rèn)為這主要與當(dāng)?shù)?GDP 增長(zhǎng)、人均收入水平提升以及貨幣流動(dòng)性充裕等因素相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)健康，政府過多的干預(yù)將有違市場(chǎng)性原則， 這也不是新一屆政府的整體態(tài)度， 2014 年，這類城市回歸市場(chǎng)化將是大趨勢(shì)，即便短期內(nèi)限購(gòu)限貸政策不會(huì)在明文上退出，其執(zhí)行層面的松動(dòng)也將成為可能。2、投資：新開工增速回升還將持續(xù)，今年土地成交釋放將促明年投資走高本輪行業(yè)新開工面積增速走勢(shì)，在2012 年

36、6 月觸及低點(diǎn)后緩慢回升，今年4 月起累計(jì)增速回歸正數(shù)，而后幾個(gè)月雖然震蕩上行，但上漲速度遠(yuǎn)不及2009年，這一方面是由于2011 年土地市場(chǎng)成交大幅萎縮所致，另一方面也表明今年企業(yè)層面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫(kù)存截至當(dāng)前， 各城市之間庫(kù)存水平存在明顯的結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市庫(kù)存下降較快， 北京等城市已降至歷史低點(diǎn)， 而三線城市庫(kù)存依然有壓力， 這也是本輪新開工面積增速回升較為緩慢的原因之一。 新開工增速回升緩慢， 可能會(huì)導(dǎo)致回升的周期拉長(zhǎng)，且在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗， 企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的背景下， 開工熱度將有提升， 明年新開工面積增速的回升還將持續(xù)，預(yù)計(jì)全年增速升至13%左右

37、。房地產(chǎn)投資方面， 今年上半年單月增速高位震蕩， 下半年自 8 月起開始出現(xiàn)略微震蕩下行的態(tài)勢(shì)，但累計(jì)增速整體仍保持在 19.2%的水平，較上半年下滑幅度不大；今年年底信貸緊張， 成交增速逐漸收窄， 預(yù)計(jì) 11-12 月銷售增速不會(huì)有太好表現(xiàn)，此情況下企業(yè)投資熱情一般， 全年增速可能降至 19%以下。 2014 年隨著行業(yè)整體進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期， 調(diào)控政策預(yù)期將穩(wěn)定， 企業(yè)投資開工意愿較強(qiáng)， 且今年房企拿地?cái)?shù)量增多， 明年新開工增速回升， 對(duì)投資增速有一定支撐作用， 預(yù)計(jì) 2014 年房地產(chǎn)投資增速將在 25%左右。3、市場(chǎng)：一二線城市成交總體看好，房?jī)r(jià)上漲格局未變一線城市：成交量與今年總體持平，

38、房?jī)r(jià)將先漲后穩(wěn)從供應(yīng)層面上看， 2013 年年底一線城市因房?jī)r(jià)調(diào)控壓力推遲高價(jià)盤的預(yù)售證審批，這部分供給或?qū)⑼七t至明年一季度，而 2012 年下半年起逐步釋放的土地市場(chǎng)成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應(yīng)，因此一線城市層面上2014 年總體供應(yīng)走勢(shì)應(yīng)是穩(wěn)中有增， 其中北京和深圳增幅大約在 30%左右，上海和廣州則基本與 2013 年持平。從成交層面上看， 2013 年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，由于明年政策面依然看緊，我們認(rèn)為市場(chǎng)銷售速度大致將和 2013 年持平，而北京 2013 年由于供應(yīng)嚴(yán)重萎縮的關(guān)系供求比呈現(xiàn) 1：1.58 ，考慮到其明年供應(yīng)大幅放量的因素，

39、 預(yù)計(jì)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)也將有所收斂， 總體上看，我們認(rèn)為 2014 年一線城市中上、 廣、深三城市場(chǎng)成交量將和 2013 年基本持平， 而北京方面，2013 年受供應(yīng)短缺而積壓的需求或有釋放， 從而推動(dòng)成交量小幅增長(zhǎng)。從房?jī)r(jià)角度看，我們認(rèn)為一線城市 2014 年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn)，其中上半年在市場(chǎng)慣性的作用下新盤價(jià)格仍將穩(wěn)定上漲， 尤其是今年年底因信貸緊縮而推遲購(gòu)房的需求在明年初將集中入市， 這一定程度上將提升開發(fā)商銷售預(yù)期， 其定價(jià)也將具有更大上漲空間； 而下半年之后， 政策面持續(xù)收緊的影響將持續(xù)發(fā)酵， 主要的變數(shù)有兩方面： 其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺(tái)， 目標(biāo)可能是二套房貸或存量房稅收，

40、其二是預(yù)售證管理再度啟動(dòng)， 兩者無疑都將對(duì)市場(chǎng)交易熱情造成壓力，從而平抑房?jī)r(jià)漲勢(shì)。二線城市：市場(chǎng)供求兩旺，房?jī)r(jià)呈穩(wěn)步上漲格局從供應(yīng)層面上看，與一線城市相同點(diǎn)是 2012 年下半年以來土地市場(chǎng)成交的放量，不同點(diǎn)是二線城市城區(qū)可供開發(fā)的土地規(guī)模更充足， 從數(shù)據(jù)預(yù)期中看， 南京、武漢、長(zhǎng)沙、寧波、昆明等 2014 年新房供應(yīng)量增幅均超過 30%，而重慶、成都、沈陽(yáng)、廈門等城市增幅也在 10%以上，從這個(gè)角度看，二線城市明年的供應(yīng)擴(kuò)張是全方位的。從成交層面上看， 受政策寬松和供應(yīng)擴(kuò)張的雙重利好， 我們對(duì)二線城市明年成交量的走勢(shì)持看好態(tài)度，從 2013 年一二線城市成交增幅對(duì)比來看，二線城市即明顯高于一

41、線，明年這一特征將繼續(xù)維持，其中昆明、長(zhǎng)春、合肥、長(zhǎng)沙等處于房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)期內(nèi)的城市更將順勢(shì)進(jìn)入各自的高增長(zhǎng)階段。從房?jī)r(jià)角度看， 我們認(rèn)為二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的格局不變， 但新增供應(yīng)充分釋放一定程度上會(huì)削弱價(jià)格的漲勢(shì)， 尤其是相當(dāng)一部分二線城市需求結(jié)構(gòu)以首置首改型群體為主，這類群體對(duì)價(jià)格的敏感度較高，部分 2013 年房?jī)r(jià)上漲較快的區(qū)域板塊明年客觀上講有放緩的需要。三線城市：部分城市面臨去庫(kù)存壓力，兩大因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲從供應(yīng)層面上看， 三線城市市場(chǎng)供應(yīng)總體充足， 個(gè)別城市在前兩年整個(gè)行業(yè)投資傾向下目前甚至出現(xiàn)庫(kù)存過剩的情況。 從成交層面上看， 在一二線城市政策面回歸平靜的背景下， 三線城市市場(chǎng)

42、主要依靠本地需求來去化庫(kù)存， 成交增速較過往兩年將進(jìn)一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市， 2014 年市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期，成交規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)度將停滯。從房?jī)r(jià)角度看，三線城市房?jī)r(jià)總體將處于穩(wěn)步上漲的軌道中， 其動(dòng)力除了城市市場(chǎng)本身的增長(zhǎng)， 也來自于和一二線城市的比價(jià)效應(yīng)， 另外，部分近兩年市場(chǎng)投資過熱、 房?jī)r(jià)快速上漲的三線城市未來 1-2 年內(nèi)都將進(jìn)入階段性盤整狀態(tài)。4、項(xiàng)目：大環(huán)境平穩(wěn)剛需類項(xiàng)目將延續(xù)熱銷，一線城市豪宅產(chǎn)品繼續(xù)看好一線城市規(guī)模巨大的首置首改群體將使剛需類項(xiàng)目在 2014 年繼續(xù)熱銷，唯一的前提是項(xiàng)目定價(jià)未明顯高于所在區(qū)域平均水平， 這類產(chǎn)品銷售的主動(dòng)權(quán)將繼續(xù)握在開

43、發(fā)商手中； 高端豪宅方面我們也持繼續(xù)看好的態(tài)度， 事實(shí)上，一線城市豪宅類項(xiàng)目抗周期性一貫較強(qiáng)， 其所對(duì)應(yīng)的客戶往往資金實(shí)力充足， 價(jià)格敏感度低，因此小范圍的政策收緊對(duì)這一細(xì)分市場(chǎng)影響不大， 風(fēng)險(xiǎn)可能集中在局部， 比如上海的遠(yuǎn)郊型別墅、 北京衛(wèi)星城區(qū)域的高檔公寓等仍可能滯銷； 總體上看，我們認(rèn)為一線城市項(xiàng)目銷售唯一存在變數(shù)的是中高檔改善類產(chǎn)品，這類項(xiàng)目的客群的特點(diǎn)是兩點(diǎn)：其一，具備一定資金實(shí)力但仍有明顯的接受上限，其二，對(duì)銀行信貸具有一定的依賴程度， 因此，當(dāng)前一線城市持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)、以及未來有可能長(zhǎng)期處于收緊狀態(tài)的二套房貸政策，將對(duì)這部分市場(chǎng)銷售形成一定阻力。二線城市層面上， 由于其財(cái)富聚集能

44、力和一線城市有顯著差距， 豪宅類項(xiàng)目銷售大多呈現(xiàn)機(jī)會(huì)型特征， 而剛需類項(xiàng)目在二線城市是絕對(duì)主力產(chǎn)品， 但部分城市、部分區(qū)域存在供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)， 典型如天津的濱海新區(qū)， 由于規(guī)劃利好的刺激，近年來諸多企業(yè)進(jìn)駐該區(qū)域， 造成板塊內(nèi)當(dāng)前同檔次產(chǎn)品嚴(yán)重堆積， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，大量項(xiàng)目銷售去化困難，我們預(yù)計(jì)這樣的情況在 2014 年也難以根本改善。5、土地：市場(chǎng)熱度總體將先揚(yáng)后抑，一二線城市成交量?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)2013 年，土地市場(chǎng)整體火熱，尤其是下半年以來地王頻出，預(yù)計(jì)2014 年的土地市場(chǎng)土地供應(yīng)成交量整體穩(wěn)步增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”走勢(shì)。具體來看，上半年各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)， 土地成交也將延續(xù)今年年底

45、的良好局面， 在這之后，成交量增長(zhǎng)勢(shì)頭將有所緩和， 一方面企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后， 土地儲(chǔ)備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，我們預(yù)計(jì)下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強(qiáng)資金管控。從各線城市來看， 一線城市土地成交量將繼續(xù)在今年的基礎(chǔ)上小幅增長(zhǎng)， 尤其是上海、北京、廣州，而深圳的城市更新項(xiàng)目仍然會(huì)受到較廣泛的關(guān)注，二線城市歷年土地供應(yīng)較為充足， 因而土地成交量不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況， 而部分較具潛力的三四線城市在明年可能迎來一小波成交量補(bǔ)漲期， 主要是企業(yè)出于平衡土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的考慮，明年在這類城市的拿地量將小幅增長(zhǎng)。土地價(jià)格整體穩(wěn)步提升將是大概率事件， 尤其是一線城市， 具體來看，全國(guó)重點(diǎn)城

46、市一季度土地價(jià)格或出現(xiàn)一定的降幅， 但隨著淡季過去， 土地價(jià)格還將回歸上行通道，因而二季度可以看做房企補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的窗口期。 如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過渡，土地價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)明顯回落。從流拍、溢價(jià)來看， 2014 年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價(jià)地塊占比會(huì)比今年有所回落。6、企業(yè)：銷售業(yè)績(jī)和融資總量保持增長(zhǎng)，重點(diǎn)企業(yè)拿地力度將減弱企業(yè)發(fā)展方面，我們預(yù)判房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)“兩升一降”的發(fā)展格局，即房企業(yè)績(jī)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，融資將延續(xù)今年火爆勢(shì)頭，企業(yè)拿地力度則會(huì)下降。首先，房企業(yè)績(jī)方面， 明年會(huì)繼續(xù)快速上升。 一個(gè)重要的原因是今年房企拿地較多，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于明年上半年形成集中推案； 而由政策面

47、主導(dǎo)的房市行情預(yù)計(jì)在去行政化進(jìn)程中不會(huì)有大的改變， 因此企業(yè)銷售會(huì)水漲船高， 有一個(gè)新的突破。在城市能級(jí)上， 預(yù)計(jì)一二線繼續(xù)會(huì)是主力銷售貢獻(xiàn)區(qū)域， 但隨著中小城鎮(zhèn)的戶籍放開， 以及國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃正式公布， 部分有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線的房地產(chǎn)機(jī)遇全面開啟，眾房企將實(shí)現(xiàn)平衡布局。其次，房企融資方面， 上半年將延續(xù)今年火爆的融資勢(shì)頭 。明年還將有更多的房企赴港 IPO，A 股融資閘門將正式打開，今年提出發(fā)債、重組等融資方案的企業(yè)將獲得批準(zhǔn)， 但是 IPO 放開的可能性不大。 房企海外發(fā)債的總額將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。但下半年開始， 由于貨幣政策的收緊預(yù)期， 我們預(yù)判企業(yè)的融資難度將加大，融資成本將逐漸提

48、高，企業(yè)應(yīng)適當(dāng)控制手頭現(xiàn)金。但總體來看，明年企業(yè)融資總量將保持增長(zhǎng)。最后，房企投資方面，明年龍頭房企拿地力度會(huì)減弱。一方面，從企業(yè)自身需求看，今年企業(yè)拿地創(chuàng)歷史新高，消化這些土地快得話也需要 8-12 個(gè)月的時(shí)間；另一方面，中央定調(diào)明年將繼續(xù)采取穩(wěn)健的貨幣政策， 說明明年房企資金面不會(huì)有大的改變。 因此明年龍頭房企的拿地需求預(yù)計(jì)會(huì)減少， 拿地總量增速和溢價(jià)率或?qū)⑾陆怠ｎA(yù)計(jì)明年出現(xiàn)地王和高溢價(jià)地塊的頻率也會(huì)有所減少。下午 13 ：00 17 ：00度。全體員工都必須自覺遵守工作時(shí)間，實(shí)行不定時(shí)工作制的員工不必打卡。3.1.2.2打卡次數(shù)：一日兩次，即早上上班打卡一次，下午下班打卡一次。3.1.2.3打卡時(shí)間：打卡時(shí)間為上班到崗時(shí)間和下班離崗時(shí)間；3.1.2.4因公外出不能打卡：因公外出不能打卡應(yīng)填寫外勤登記表