情境三連鎖店的商圈及選址

1、連鎖門店選址策略連鎖門店選址策略情境三情境三主要內(nèi)容店鋪開發(fā)策略店鋪開發(fā)策略商圈分析商圈分析選址技術(shù)選址技術(shù)v清晰認(rèn)識(shí)門店選址的重要性和程序；v能夠運(yùn)用商圈選擇準(zhǔn)則進(jìn)行商圈分界點(diǎn)的計(jì)算；v能夠運(yùn)用方法對(duì)某一區(qū)域的商圈進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析；v能夠掌握飽和度指數(shù)計(jì)算方法，并能運(yùn)用該方法進(jìn)行區(qū)域的飽和情況比較。學(xué)習(xí)目標(biāo)商圈調(diào)查的方法；商圈調(diào)查的方法；選址報(bào)告的撰寫技術(shù)；選址報(bào)告的撰寫技術(shù)；商圈、店址的確定方法。商圈、店址的確定方法。技能要點(diǎn) 店鋪開發(fā)策略一一 店鋪開發(fā)策略店鋪開發(fā)策略連鎖發(fā)展路徑的選擇連鎖發(fā)展路徑的選擇2店鋪功能定位的選擇店鋪功能定位的選擇4連鎖擴(kuò)張速度的選擇連鎖擴(kuò)張速度的選擇3 1連

2、鎖經(jīng)營(yíng)方式的選擇連鎖經(jīng)營(yíng)方式的選擇3 3店鋪經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所取得方式的選擇店鋪經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所取得方式的選擇6地理戰(zhàn)略的選擇地理戰(zhàn)略的選擇3 5 （一）連鎖擴(kuò)張速度的制約因素管理基礎(chǔ)市場(chǎng)機(jī)會(huì)資源條件（二）連鎖擴(kuò)張的路徑選擇收購(gòu)兼并收購(gòu)兼并戰(zhàn)略戰(zhàn)略滾動(dòng)發(fā)展?jié)L動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略擴(kuò)張路徑擴(kuò)張路徑（三）連鎖經(jīng)營(yíng)方式（三）連鎖經(jīng)營(yíng)方式 （四）店鋪的功能定位形象店形象店銷售店銷售店促銷店促銷店培訓(xùn)店培訓(xùn)店網(wǎng)絡(luò)店網(wǎng)絡(luò)店（五）地理戰(zhàn)略的選擇1滲透式擴(kuò)張滲透式擴(kuò)張2跳躍式擴(kuò)張?zhí)S式擴(kuò)張（六）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所取得的方式購(gòu)買購(gòu)買承租承租二店鋪開店計(jì)劃二店鋪開店計(jì)劃（一）開店計(jì)劃的操作程序（二）開店的主要工作內(nèi)容安排資金計(jì)劃資金計(jì)劃內(nèi)外裝修計(jì)劃

3、內(nèi)外裝修計(jì)劃1、店鋪配置、店鋪配置2、動(dòng)力及設(shè)、動(dòng)力及設(shè)備安裝備安裝3、完工、驗(yàn)、完工、驗(yàn)收收營(yíng)銷計(jì)劃營(yíng)銷計(jì)劃1、促銷指導(dǎo)、促銷指導(dǎo)2、開店促銷、開店促銷策劃策劃3、宣傳單計(jì)、宣傳單計(jì)劃劃4、商圈分配、商圈分配操作計(jì)劃操作計(jì)劃1、營(yíng)業(yè)預(yù)算、營(yíng)業(yè)預(yù)算2、部門商品、部門商品構(gòu)成構(gòu)成3、部門商品、部門商品陳列表陳列表4、進(jìn)貨計(jì)劃、進(jìn)貨計(jì)劃5、進(jìn)貨廠商、進(jìn)貨廠商說(shuō)明與訂說(shuō)明與訂貨貨6、進(jìn)貨操作、進(jìn)貨操作人員計(jì)劃人員計(jì)劃1、人員需、人員需求數(shù)量、求數(shù)量、質(zhì)量的質(zhì)量的提出提出2、招募、招募、培訓(xùn)培訓(xùn)3、開業(yè)前、開業(yè)前的商圈的商圈訪問(wèn)訪問(wèn)4、開店前、開店前的工作的工作分配分配（三）開店組織的工作職責(zé)開發(fā)課v

4、開業(yè)日期的選定開業(yè)日期的選定v開店決策過(guò)程的擬定開店決策過(guò)程的擬定v平面配置圖的設(shè)計(jì)平面配置圖的設(shè)計(jì)v店鋪設(shè)施的導(dǎo)入店鋪設(shè)施的導(dǎo)入v冷凍冷藏柜工程的導(dǎo)入冷凍冷藏柜工程的導(dǎo)入v內(nèi)外裝潢工程的進(jìn)行內(nèi)外裝潢工程的進(jìn)行企劃課v商圈調(diào)查商圈調(diào)查v統(tǒng)計(jì)、分析、取樣統(tǒng)計(jì)、分析、取樣v商圈分析（從而擬定開店戰(zhàn)略）商圈分析（從而擬定開店戰(zhàn)略）v預(yù)算設(shè)定（包括營(yíng)業(yè)額估計(jì)、損益預(yù)算設(shè)定（包括營(yíng)業(yè)額估計(jì)、損益設(shè)定）設(shè)定）v店鋪經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的擬定店鋪經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的擬定v收銀系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、EOS、POS的導(dǎo)入的導(dǎo)入v收銀機(jī)的安裝試運(yùn)行收銀機(jī)的安裝試運(yùn)行vPOS的連線作業(yè)的連線作業(yè)v會(huì)計(jì)流程與傳票管理規(guī)定的制定會(huì)計(jì)流程與傳票管理

5、規(guī)定的制定v現(xiàn)金收入與支出管理規(guī)定的制定現(xiàn)金收入與支出管理規(guī)定的制定會(huì)計(jì)課v人事招聘人事招聘v人員培訓(xùn)人員培訓(xùn)v備用品及各部門所需用品的準(zhǔn)備備用品及各部門所需用品的準(zhǔn)備與分配與分配v公共關(guān)系作業(yè)要點(diǎn)公共關(guān)系作業(yè)要點(diǎn)v人事規(guī)章制度培訓(xùn)人事規(guī)章制度培訓(xùn)v政府營(yíng)業(yè)證照及其他證照的申請(qǐng)政府營(yíng)業(yè)證照及其他證照的申請(qǐng)總務(wù)v商品方針政策的擬定商品方針政策的擬定v商品構(gòu)成及品種的選定商品構(gòu)成及品種的選定v價(jià)格點(diǎn)的設(shè)定（按商品的小分價(jià)格點(diǎn)的設(shè)定（按商品的小分類進(jìn)行）類進(jìn)行）v中分類商品配置的設(shè)定中分類商品配置的設(shè)定v競(jìng)爭(zhēng)店重點(diǎn)商品的售價(jià)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)店重點(diǎn)商品的售價(jià)調(diào)查v特賣商品、促銷商品的確定特賣商品、促銷商品的確

6、定v賣場(chǎng)的規(guī)劃、分配賣場(chǎng)的規(guī)劃、分配v其他促銷活動(dòng)的展開其他促銷活動(dòng)的展開商品部配送處理中心v選擇合作廠商與商品選擇合作廠商與商品v廠商進(jìn)貨管理規(guī)定（含儲(chǔ)區(qū)、儲(chǔ)位安廠商進(jìn)貨管理規(guī)定（含儲(chǔ)區(qū)、儲(chǔ)位安排及設(shè)計(jì)）的制定排及設(shè)計(jì)）的制定v溝通會(huì)議的召開溝通會(huì)議的召開v配送范圍、路線及時(shí)間表的確定配送范圍、路線及時(shí)間表的確定v訂貨、驗(yàn)貨、出車等配送管理規(guī)定的訂貨、驗(yàn)貨、出車等配送管理規(guī)定的制定制定v物流搬運(yùn)工具及設(shè)施的準(zhǔn)備物流搬運(yùn)工具及設(shè)施的準(zhǔn)備v操作手冊(cè)的實(shí)施（包括清潔、整理操作手冊(cè)的實(shí)施（包括清潔、整理工作）工作）v作業(yè)工具的準(zhǔn)備、搬運(yùn)作業(yè)工具的準(zhǔn)備、搬運(yùn)v勤務(wù)計(jì)劃安排（包括工時(shí)預(yù)算）勤務(wù)計(jì)劃安排（

7、包括工時(shí)預(yù)算）v作業(yè)分配及支援需求的提出作業(yè)分配及支援需求的提出v補(bǔ)充訂貨系統(tǒng)的運(yùn)作補(bǔ)充訂貨系統(tǒng)的運(yùn)作v商品作業(yè)的核對(duì)商品作業(yè)的核對(duì)營(yíng)業(yè)部（分店）v新進(jìn)人員的培訓(xùn)及測(cè)驗(yàn)新進(jìn)人員的培訓(xùn)及測(cè)驗(yàn)v賣場(chǎng)賣場(chǎng)POP演示演示v開業(yè)前對(duì)商圈的親自拜訪開業(yè)前對(duì)商圈的親自拜訪v商品陳列演示商品陳列演示v人員服務(wù)培訓(xùn)人員服務(wù)培訓(xùn)v賣場(chǎng)異常狀況的應(yīng)變措施賣場(chǎng)異常狀況的應(yīng)變措施三、協(xié)作廠商的建立三、協(xié)作廠商的建立資料開店的各類用表商圈分析 一、商圈概述一、商圈概述二、商圈調(diào)查二、商圈調(diào)查三、商圈確定三、商圈確定四、商圈營(yíng)業(yè)額的計(jì)算四、商圈營(yíng)業(yè)額的計(jì)算一、商圈概述一、商圈概述v商圈指展開購(gòu)買行動(dòng)時(shí)所優(yōu)先選擇到該商圈指展

8、開購(gòu)買行動(dòng)時(shí)所優(yōu)先選擇到該店鋪購(gòu)物的消費(fèi)者所分布的地區(qū)范圍。店鋪購(gòu)物的消費(fèi)者所分布的地區(qū)范圍。v本書定義：本書定義：商圈是以擬開店鋪的地點(diǎn)為圓心，商圈是以擬開店鋪的地點(diǎn)為圓心，以周圍一定距離為半徑劃定范圍，而形以周圍一定距離為半徑劃定范圍，而形成的商業(yè)區(qū)域。成的商業(yè)區(qū)域。（一）商圈的概念（一）商圈的概念（二）商圈的構(gòu)成（二）商圈的構(gòu)成核心商圈核心商圈（50%-70%）次級(jí)商圈次級(jí)商圈（20%-40%）邊緣商圈邊緣商圈其余顧客其余顧客（三）商圈范圍的確定（三）商圈范圍的確定（表（表3-1）商商圈圈測(cè)測(cè)定定的的因因素素外部因素外部因素量的量的方面方面人口數(shù)、人口密度、家庭數(shù)人口數(shù)、人口密度、家庭數(shù)

9、流動(dòng)人口數(shù)、客流規(guī)律流動(dòng)人口數(shù)、客流規(guī)律零售業(yè)銷售額、營(yíng)業(yè)面積零售業(yè)銷售額、營(yíng)業(yè)面積大型店?duì)顩r大型店?duì)顩r交通裝備及交通量交通裝備及交通量質(zhì)的質(zhì)的方面方面年齡、職業(yè)、家庭人口構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平年齡、職業(yè)、家庭人口構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平就業(yè)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就業(yè)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃、城市間關(guān)系城市規(guī)劃、城市間關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)店、互補(bǔ)店的地區(qū)分布競(jìng)爭(zhēng)店、互補(bǔ)店的地區(qū)分布市政設(shè)施、商業(yè)街的規(guī)模市政設(shè)施、商業(yè)街的規(guī)模內(nèi)部因素內(nèi)部因素主體主體方面方面店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)商品配置、樓層構(gòu)成及配置商品配置、樓層構(gòu)成及配置吸引顧客的設(shè)施狀況，如停車場(chǎng)吸引顧客的設(shè)施狀況，如停車場(chǎng)銷售促進(jìn)、營(yíng)銷及其組織活動(dòng)狀

10、況銷售促進(jìn)、營(yíng)銷及其組織活動(dòng)狀況附加附加因素因素文化、公共設(shè)施的有無(wú)文化、公共設(shè)施的有無(wú)二、商圈調(diào)查1 1、了解優(yōu)良立地的基本條件、了解優(yōu)良立地的基本條件v門店是否具備未來(lái)性、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)門店是否具備未來(lái)性、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)1010年以上年以上的潛力。的潛力。v門店店址是否具有足夠的集客能力。門店店址是否具有足夠的集客能力。v門店的賣場(chǎng)及停車場(chǎng)是否容易進(jìn)出。門店的賣場(chǎng)及停車場(chǎng)是否容易進(jìn)出。（一）商圈調(diào)查的目的（一）商圈調(diào)查的目的（一）商圈調(diào)查的目的（一）商圈調(diào)查的目的2 2、確定立地條件的三要素是否具備、確定立地條件的三要素是否具備v是否具有足夠戶數(shù)、人口數(shù)的支持。是否具有足夠戶數(shù)、人口數(shù)的支持。v是

11、否具有良好的道路和便利的交通工具。是否具有良好的道路和便利的交通工具。v賣場(chǎng)的面積設(shè)施、布置等相關(guān)設(shè)施是否具有賣場(chǎng)的面積設(shè)施、布置等相關(guān)設(shè)施是否具有吸引顧客的良好能力。吸引顧客的良好能力。3 3、降低估算營(yíng)業(yè)額誤差，提高估算、降低估算營(yíng)業(yè)額誤差，提高估算的精度。的精度。（二）商圈調(diào)查資料來(lái)源（二）商圈調(diào)查資料來(lái)源資料類別資料類別來(lái)源來(lái)源城市布局、發(fā)展規(guī)劃資料城市布局、發(fā)展規(guī)劃資料城市政府、房管部門或城建城市政府、房管部門或城建管理部門管理部門人口數(shù)、戶數(shù)資料人口數(shù)、戶數(shù)資料城市政府、戶籍管理部門或城市政府、戶籍管理部門或居委會(huì)居委會(huì)競(jìng)爭(zhēng)分布圖競(jìng)爭(zhēng)分布圖實(shí)地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會(huì)、工商實(shí)地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會(huì)

12、、工商部門部門競(jìng)爭(zhēng)店銷售業(yè)績(jī)競(jìng)爭(zhēng)店銷售業(yè)績(jī)實(shí)地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會(huì)、工商實(shí)地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會(huì)、工商部門部門商業(yè)業(yè)態(tài)與格局的未來(lái)變化商業(yè)業(yè)態(tài)與格局的未來(lái)變化 城市政府、行業(yè)協(xié)會(huì)城市政府、行業(yè)協(xié)會(huì)When調(diào)查時(shí)間表的確定調(diào)查時(shí)間表的確定What is done調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析方法與結(jié)果調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析方法與結(jié)果How調(diào)查手段的確定調(diào)查手段的確定What to do調(diào)查種類的確定調(diào)查種類的確定Who調(diào)查人員的確定調(diào)查人員的確定Whom調(diào)查對(duì)象的確定調(diào)查對(duì)象的確定（三）商圈調(diào)查的方法（三）商圈調(diào)查的方法1、預(yù)備調(diào)查、預(yù)備調(diào)查指政府部門資料的調(diào)查，指政府部門資料的調(diào)查，從政府部門獲取人口資料、從政府部門獲取人口資料、戶

13、數(shù)資料、城市規(guī)劃、建設(shè)戶數(shù)資料、城市規(guī)劃、建設(shè)指定用圖等指定用圖等 具體方法具體方法2、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查1234現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的具體方法v觀察法觀察法 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)是可以客觀地收集資料，可以集中是可以客觀地收集資料，可以集中的了解問(wèn)題。的了解問(wèn)題。 不足之處不足之處在于許多問(wèn)題觀察不到，如被在于許多問(wèn)題觀察不到，如被調(diào)查者的興趣、偏好、心理感受、購(gòu)買動(dòng)調(diào)查者的興趣、偏好、心理感受、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、態(tài)度、看法等。機(jī)、態(tài)度、看法等。 問(wèn)卷法問(wèn)卷法留置調(diào)查留置調(diào)查1234通訊調(diào)查通訊調(diào)查電話調(diào)查電話調(diào)查當(dāng)面調(diào)查當(dāng)面調(diào)查（四）調(diào)查問(wèn)卷被調(diào)查者的基本情況被調(diào)查者的基本情況1調(diào)查內(nèi)容本身調(diào)查內(nèi)容本身2調(diào)查問(wèn)卷說(shuō)明調(diào)查問(wèn)

14、卷說(shuō)明3編號(hào)編號(hào)4（五）商圈調(diào)查的程序（五）商圈調(diào)查的程序v確定重點(diǎn)區(qū)域確定重點(diǎn)區(qū)域1、從宏觀上把握商圈的基本情況；從宏觀上把握商圈的基本情況；2、實(shí)施特定地區(qū)的市場(chǎng)調(diào)查；、實(shí)施特定地區(qū)的市場(chǎng)調(diào)查；3、從市場(chǎng)調(diào)查中，篩選出具體的待選地、從市場(chǎng)調(diào)查中，篩選出具體的待選地區(qū)；區(qū)；4、對(duì)具體的選址要點(diǎn)作詳細(xì)調(diào)查，并對(duì)、對(duì)具體的選址要點(diǎn)作詳細(xì)調(diào)查，并對(duì)設(shè)施的優(yōu)勢(shì)、適應(yīng)性等進(jìn)行評(píng)價(jià)；設(shè)施的優(yōu)勢(shì)、適應(yīng)性等進(jìn)行評(píng)價(jià)；v進(jìn)入交涉階段進(jìn)入交涉階段v城市的類型城市的類型工業(yè)型、交通樞紐型、工業(yè)型、交通樞紐型、混合型等混合型等v人口分布人口分布零散分布、流動(dòng)趨勢(shì)、零散分布、流動(dòng)趨勢(shì)、本地區(qū)人口增減趨勢(shì)、人口密度等本

15、地區(qū)人口增減趨勢(shì)、人口密度等v生活行動(dòng)圈生活行動(dòng)圈交通狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)交通狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、顧客消費(fèi)傾向、地形地勢(shì)等構(gòu)、顧客消費(fèi)傾向、地形地勢(shì)等v城市功能區(qū)分類城市功能區(qū)分類宏觀角度商圈的基本情況宏觀角度商圈的基本情況城市功能區(qū)的分類城市功能區(qū)的分類 v居住區(qū)居住區(qū)人口密集，有較強(qiáng)的獨(dú)立人口密集，有較強(qiáng)的獨(dú)立性，人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度性，人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。比較高。v工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)工廠云集，較多的工作人工廠云集，較多的工作人口，人口密度小，流動(dòng)性也不大。顧口，人口密度小，流動(dòng)性也不大。顧客有忠實(shí)度，但購(gòu)買意愿小。商業(yè)購(gòu)客有忠實(shí)度，但購(gòu)買意愿小。商業(yè)購(gòu)買居多。買居多。v商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)

16、流動(dòng)人口大，顧客忠實(shí)度流動(dòng)人口大，顧客忠實(shí)度小，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。租金高。市場(chǎng)影響力很小，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。租金高。市場(chǎng)影響力很大。大。v行政區(qū)行政區(qū)政府機(jī)關(guān)所在地，送禮和政府機(jī)關(guān)所在地，送禮和餐飲往往集中在此消費(fèi)。顧客的忠實(shí)程餐飲往往集中在此消費(fèi)。顧客的忠實(shí)程度比較高。度比較高。v學(xué)校區(qū)學(xué)校區(qū)有較強(qiáng)的獨(dú)立性，人口流有較強(qiáng)的獨(dú)立性，人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。商業(yè)選址特定市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)選址特定市場(chǎng)調(diào)查（P78）項(xiàng)目調(diào)查項(xiàng)目調(diào)查內(nèi)容內(nèi)容方法手段方法手段可供參與的資料可供參與的資料商業(yè)區(qū)域環(huán)境調(diào)商業(yè)區(qū)域環(huán)境調(diào)查查周邊狀況、環(huán)境的把握，周邊狀況、環(huán)境的把握，如位置、地形、交通狀如

17、位置、地形、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、未來(lái)發(fā)況、基礎(chǔ)設(shè)施、未來(lái)發(fā)展等展等現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查（實(shí)地步現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查（實(shí)地步行）；參照地圖、航空照行）；參照地圖、航空照片等有關(guān)城市規(guī)劃、住宅片等有關(guān)城市規(guī)劃、住宅規(guī)劃等的調(diào)查規(guī)劃等的調(diào)查地圖（地圖（1:25000，1:500000）；航空地圖；城）；航空地圖；城市規(guī)劃設(shè)計(jì)圖市規(guī)劃設(shè)計(jì)圖市場(chǎng)特性（商業(yè)市場(chǎng)特性（商業(yè)環(huán)境）調(diào)查環(huán)境）調(diào)查零售額、面積、業(yè)種的零售額、面積、業(yè)種的把握；人口稀稠度、人把握；人口稀稠度、人均收入水平等的把握；均收入水平等的把握；有關(guān)零售業(yè)的地區(qū)性狀有關(guān)零售業(yè)的地區(qū)性狀況的把握；中心性、吸況的把握；中心性、吸引性、外延發(fā)展等商業(yè)引性、外延發(fā)展

18、等商業(yè)街的特點(diǎn)、大型店?duì)顩r街的特點(diǎn)、大型店?duì)顩r等等地區(qū)別的各種指數(shù)的測(cè)定、地區(qū)別的各種指數(shù)的測(cè)定、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者發(fā)展?jié)摿Φ雀魃虡I(yè)經(jīng)營(yíng)者發(fā)展?jié)摿Φ雀鞣N指數(shù)的測(cè)定種指數(shù)的測(cè)定商業(yè)統(tǒng)計(jì)資料；稅務(wù)統(tǒng)計(jì)資商業(yè)統(tǒng)計(jì)資料；稅務(wù)統(tǒng)計(jì)資料；市、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)統(tǒng)計(jì)資料；料；市、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)統(tǒng)計(jì)資料；各地區(qū)的商業(yè)發(fā)展報(bào)告；消各地區(qū)的商業(yè)發(fā)展報(bào)告；消費(fèi)動(dòng)向報(bào)告等費(fèi)動(dòng)向報(bào)告等人居情況調(diào)查人居情況調(diào)查人口統(tǒng)計(jì)資料、城鄉(xiāng)人人口統(tǒng)計(jì)資料、城鄉(xiāng)人口分布狀況、收入水平口分布狀況、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)水、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)水平、居民生活運(yùn)動(dòng)空間平、居民生活運(yùn)動(dòng)空間等等消費(fèi)支出調(diào)查，運(yùn)用類推消費(fèi)支出調(diào)查，運(yùn)用類推法及各種數(shù)學(xué)方法使商圈法及各種數(shù)學(xué)方法

19、使商圈明確化明確化家庭消費(fèi)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)資料、現(xiàn)家庭消費(fèi)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)資料、現(xiàn)有店的各種數(shù)據(jù)資料有店的各種數(shù)據(jù)資料競(jìng)爭(zhēng)互補(bǔ)效應(yīng)調(diào)競(jìng)爭(zhēng)互補(bǔ)效應(yīng)調(diào)查查對(duì)競(jìng)爭(zhēng)店、互補(bǔ)店?duì)I業(yè)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)店、互補(bǔ)店?duì)I業(yè)力的把握力的把握調(diào)查營(yíng)業(yè)面積、營(yíng)業(yè)額、調(diào)查營(yíng)業(yè)面積、營(yíng)業(yè)額、車位、商品配置、最大客車位、商品配置、最大客流容納能力等流容納能力等商業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒、各種統(tǒng)計(jì)年商業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒、各種統(tǒng)計(jì)年鑒、報(bào)紙、雜志、有價(jià)證券鑒、報(bào)紙、雜志、有價(jià)證券報(bào)告書等報(bào)告書等（六）商圈調(diào)查報(bào)告（六）商圈調(diào)查報(bào)告v調(diào)查背景調(diào)查背景包括連鎖企業(yè)的發(fā)展形勢(shì)、連鎖企包括連鎖企業(yè)的發(fā)展形勢(shì)、連鎖企業(yè)的擴(kuò)張戰(zhàn)略、連鎖企業(yè)的策略、國(guó)家的政策背景、業(yè)的擴(kuò)張戰(zhàn)略、連鎖企業(yè)的策

20、略、國(guó)家的政策背景、店鋪所處行業(yè)的發(fā)展前景等店鋪所處行業(yè)的發(fā)展前景等v調(diào)查目的調(diào)查目的獲得商圈范圍、商圈性質(zhì)、商圈結(jié)獲得商圈范圍、商圈性質(zhì)、商圈結(jié)構(gòu)、商圈經(jīng)濟(jì)水平等的資料，為開店決策和經(jīng)營(yíng)操構(gòu)、商圈經(jīng)濟(jì)水平等的資料，為開店決策和經(jīng)營(yíng)操作提供依據(jù)作提供依據(jù)v調(diào)查內(nèi)容與因素調(diào)查內(nèi)容與因素見(jiàn)表見(jiàn)表3-1v調(diào)查方法與資料處理方法調(diào)查方法與資料處理方法（六）商圈調(diào)查報(bào)告（六）商圈調(diào)查報(bào)告v報(bào)告的結(jié)果報(bào)告的結(jié)果數(shù)據(jù)結(jié)果（消費(fèi)水平）、現(xiàn)象結(jié)數(shù)據(jù)結(jié)果（消費(fèi)水平）、現(xiàn)象結(jié)果（汽車檔次、住宅類型）、政策結(jié)果（導(dǎo)向問(wèn)果（汽車檔次、住宅類型）、政策結(jié)果（導(dǎo)向問(wèn)題）、趨勢(shì)結(jié)果（威脅與前景）等題）、趨勢(shì)結(jié)果（威脅與前景）

21、等v結(jié)論與建議結(jié)論與建議肯定與否定意見(jiàn)、下一步的舉措肯定與否定意見(jiàn)、下一步的舉措或思路等或思路等v體現(xiàn)形式體現(xiàn)形式封面、前言、摘要、目錄、各種圖封面、前言、摘要、目錄、各種圖表、報(bào)告正文、調(diào)查表、參考資料、被訪問(wèn)人員名表、報(bào)告正文、調(diào)查表、參考資料、被訪問(wèn)人員名單等單等三、商圈確定方法三、商圈確定方法v（一）單純劃分法（一）單純劃分法v（二）經(jīng)驗(yàn)法（二）經(jīng)驗(yàn)法v（三）數(shù)學(xué)方法（三）數(shù)學(xué)方法（一）單純劃分法（一）單純劃分法1、直接詢問(wèn)法（來(lái)店顧客調(diào)查法）、直接詢問(wèn)法（來(lái)店顧客調(diào)查法）v顧客調(diào)查顧客調(diào)查住址、來(lái)店頻率（次住址、來(lái)店頻率（次/周、次周、次/月）、大型店利用頻度、競(jìng)爭(zhēng)店利用頻度月）、大

22、型店利用頻度、競(jìng)爭(zhēng)店利用頻度v繪制商圈繪制商圈100150份問(wèn)卷份問(wèn)卷v計(jì)算商圈內(nèi)住戶計(jì)算商圈內(nèi)住戶v預(yù)算銷售額預(yù)算銷售額戶數(shù)戶數(shù)X每戶每月生活費(fèi)用支出每戶每月生活費(fèi)用支出v劃分商圈層次劃分商圈層次2、間接調(diào)查法、間接調(diào)查法v送發(fā)票、記汽車牌號(hào)、賒賬送發(fā)票、記汽車牌號(hào)、賒賬（二）經(jīng)驗(yàn)法（二）經(jīng)驗(yàn)法業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)主要商圈半徑主要商圈半徑食雜店食雜店0.3km0.3km便利店便利店顧客步行顧客步行5min5min到達(dá)到達(dá)折扣店折扣店2km2km左右左右超市超市2km2km左右左右大型超市大型超市2km2km左右左右倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店5km5km左右左右社區(qū)型購(gòu)物中心社區(qū)型購(gòu)物中心510km510k

23、m市區(qū)購(gòu)物中心市區(qū)購(gòu)物中心1020km1020km1、根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)定商圈范圍、根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)定商圈范圍 2、根據(jù)零售店所處位置設(shè)定商圈范圍、根據(jù)零售店所處位置設(shè)定商圈范圍超市位置超市位置 徒步商圈范徒步商圈范圍（圍（r：m）自行車商圈自行車商圈范圍（范圍（r：m）小汽車商圈小汽車商圈范圍（范圍（r：m）都市都市300-500700-800-城郊城郊500150030003、根據(jù)市場(chǎng)規(guī)模設(shè)定商圈范圍、根據(jù)市場(chǎng)規(guī)模設(shè)定商圈范圍超市規(guī)模超市規(guī)模面積（平方米）面積（平方米）商圈范圍商圈范圍小型超市小型超市120-399步行步行10min以內(nèi)以內(nèi)中型超市中型超市400-2499步行步行10min或開或開車車5

24、min大型超市大型超市2500以上以上驅(qū)車驅(qū)車20min左右左右4、根據(jù)顧客購(gòu)物出行方式設(shè)定商圈范圍、根據(jù)顧客購(gòu)物出行方式設(shè)定商圈范圍v顧客購(gòu)物出行方式顧客購(gòu)物出行方式越現(xiàn)代化、機(jī)械化，越現(xiàn)代化、機(jī)械化，商圈范圍越大，反之越小。商圈范圍越大，反之越小。v地形地形也是影響商圈范圍的主要因素：也是影響商圈范圍的主要因素：高低差（如坡道）高低差（如坡道）河川（汽車通行量大的道路、鐵路河川（汽車通行量大的道路、鐵路也以此為準(zhǔn)）也以此為準(zhǔn)）5、根據(jù)顧客購(gòu)物頻率設(shè)定商圈范圍、根據(jù)顧客購(gòu)物頻率設(shè)定商圈范圍購(gòu)物頻率購(gòu)物頻率超市位置超市位置商圈范圍（商圈范圍（r：m）每天購(gòu)買每天購(gòu)買每周每周3-4次次每周一次每

25、周一次都市都市300500700-800郊外郊外500700-8001500注：在市郊或小鎮(zhèn)，如無(wú)其他賣場(chǎng)，原來(lái)注：在市郊或小鎮(zhèn)，如無(wú)其他賣場(chǎng)，原來(lái)r500m的商的商圈可延伸圈可延伸3-4km以外。以外。（三）數(shù)學(xué)方法（三）數(shù)學(xué)方法1、零售引力法則（1929，威廉.里利）Dy=dxy1+px/pyvDy-Y地區(qū)商圈的限度；地區(qū)商圈的限度；vDxy-各自獨(dú)立的各自獨(dú)立的X、Y地區(qū)間的距離；地區(qū)間的距離；vPx-X地區(qū)的人口；地區(qū)的人口；vPy-Y地區(qū)的人口。地區(qū)的人口。例：例：A、B兩店相距兩店相距1500米，米，A店?duì)I業(yè)面積為店?duì)I業(yè)面積為150平方米，平方米，B店?duì)I業(yè)面積為店?duì)I業(yè)面積為600平

26、方米，請(qǐng)計(jì)平方米，請(qǐng)計(jì)算算A店的商圈半徑。店的商圈半徑。Ba/Bb=(Pa/Pb) (Db/Da)2vBa-A市吸引市吸引C市人口的比率市人口的比率vBb-B市吸引市吸引C市人口的比率市人口的比率vPa-A市的人口數(shù)市的人口數(shù)vPb-B市的人口數(shù)市的人口數(shù)vDa-C市到市到A市的距離市的距離vDb-C市到市到B市的距離市的距離例：例：A市有人口市有人口40萬(wàn)，萬(wàn)，B市有人口市有人口10萬(wàn)，萬(wàn)，C市位于市位于A、B市之間，距市之間，距A市市30km，距，距B市市10km,請(qǐng)比較請(qǐng)比較A、B兩地對(duì)兩地對(duì)C市的吸引力。市的吸引力。2、潛能模式、潛能模式（哈里斯）（哈里斯）法則通過(guò)比較兩個(gè)都市的人口法

27、則通過(guò)比較兩個(gè)都市的人口比、到第三地的時(shí)間比、賣場(chǎng)面積比、到第三地的時(shí)間比、賣場(chǎng)面積比，來(lái)決定兩城市間的商圈分界點(diǎn)。比，來(lái)決定兩城市間的商圈分界點(diǎn)。例：A城有城有4萬(wàn)人，賣場(chǎng)面積萬(wàn)人，賣場(chǎng)面積3萬(wàn)平方米，到第三地萬(wàn)平方米，到第三地C城需行車城需行車10min；B城有城有2萬(wàn)人，賣場(chǎng)面積萬(wàn)人，賣場(chǎng)面積1萬(wàn)平方米，到萬(wàn)平方米，到C城需行車城需行車5min，則：，則：A城人口城人口/B城人口城人口4萬(wàn)萬(wàn)/2萬(wàn)萬(wàn)2/1A城賣場(chǎng)面積城賣場(chǎng)面積/B城賣場(chǎng)面積城賣場(chǎng)面積3萬(wàn)萬(wàn)/1萬(wàn)萬(wàn)3/1A城與城與B城距離比為：城距離比為：10/52/12/1+3/1+2/17/1，這一比例即為，這一比例即為A城與城與B城

28、商圈分界點(diǎn)的位置。城商圈分界點(diǎn)的位置。3 3、飽和理論、飽和理論IRSCRE/RFIRS飽和指數(shù)飽和指數(shù)(現(xiàn)存店鋪每平方米的營(yíng)業(yè)額現(xiàn)存店鋪每平方米的營(yíng)業(yè)額)C某地區(qū)購(gòu)買某類商品的潛在顧某地區(qū)購(gòu)買某類商品的潛在顧客數(shù)客數(shù) RE某地區(qū)每位顧客平均購(gòu)買額某地區(qū)每位顧客平均購(gòu)買額 RF某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品的商店?duì)I業(yè)某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品的商店?duì)I業(yè)總面積總面積例v某連鎖零售企業(yè)計(jì)劃開設(shè)一家新店，現(xiàn)有三個(gè)地某連鎖零售企業(yè)計(jì)劃開設(shè)一家新店，現(xiàn)有三個(gè)地區(qū)供其選擇，三個(gè)地區(qū)的的具體情況如下表，請(qǐng)區(qū)供其選擇，三個(gè)地區(qū)的的具體情況如下表，請(qǐng)幫助該企業(yè)選擇合適的開店區(qū)域。幫助該企業(yè)選擇合適的開店區(qū)域。項(xiàng)目項(xiàng)目1區(qū)區(qū)2區(qū)區(qū)3

29、區(qū)區(qū)購(gòu)買商品的顧客數(shù)（購(gòu)買商品的顧客數(shù)（C）/人人600003000010000每個(gè)顧客平均購(gòu)買額（每個(gè)顧客平均購(gòu)買額（RE）/人人303540經(jīng)營(yíng)同類商品的營(yíng)業(yè)總面積經(jīng)營(yíng)同類商品的營(yíng)業(yè)總面積（RF）/人人15000100002500零售飽和指數(shù)（零售飽和指數(shù)（IRS）/人人120105160四、商圈營(yíng)業(yè)額的計(jì)算四、商圈營(yíng)業(yè)額的計(jì)算(以超市為例以超市為例) 總營(yíng)業(yè)額總營(yíng)業(yè)額=商圈內(nèi)常住居民的購(gòu)商圈內(nèi)常住居民的購(gòu)買量買量超市在商圈內(nèi)的市場(chǎng)占有超市在商圈內(nèi)的市場(chǎng)占有率率+商圈內(nèi)企事業(yè)單位的購(gòu)買商圈內(nèi)企事業(yè)單位的購(gòu)買量量超市在商圈內(nèi)的市場(chǎng)占有率超市在商圈內(nèi)的市場(chǎng)占有率+流動(dòng)顧客群的購(gòu)買量流動(dòng)顧客群的

30、購(gòu)買量超市在商超市在商圈內(nèi)的市場(chǎng)占有率圈內(nèi)的市場(chǎng)占有率例：某商圈內(nèi)常住居民每月食雜品的購(gòu)買量為：某商圈內(nèi)常住居民每月食雜品的購(gòu)買量為：第一商圈：第一商圈：1000元元/戶戶1000戶戶=100萬(wàn)元；萬(wàn)元；第二商圈：第二商圈：1000元元/戶戶2000戶戶=200萬(wàn)元；萬(wàn)元；第三商圈：第三商圈：1000元元/戶戶3000戶戶=300萬(wàn)元。另萬(wàn)元。另外，企事業(yè)單位購(gòu)買量為外，企事業(yè)單位購(gòu)買量為180萬(wàn)元，流動(dòng)顧萬(wàn)元，流動(dòng)顧客群的購(gòu)買量為客群的購(gòu)買量為120萬(wàn)元。萬(wàn)元。 假定超市市場(chǎng)占有率分別為：第一商圈假定超市市場(chǎng)占有率分別為：第一商圈30%，第二商圈第二商圈10%，第三商圈，第三商圈5%，企事業(yè)

31、單位及，企事業(yè)單位及流動(dòng)顧客群各流動(dòng)顧客群各10%。試計(jì)算超市的銷售額。試計(jì)算超市的銷售額。選址技術(shù)選址技術(shù)一、店址選擇的重要性一、店址選擇的重要性二、選址注意事項(xiàng)二、選址注意事項(xiàng)三、選址原則和法則三、選址原則和法則四、店址的評(píng)估四、店址的評(píng)估一、店址選擇的重要性一、店址選擇的重要性對(duì)于店鋪的經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，選址正確與否對(duì)于店鋪的經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，選址正確與否是個(gè)關(guān)鍵。店址也是店鋪經(jīng)營(yíng)策略中是個(gè)關(guān)鍵。店址也是店鋪經(jīng)營(yíng)策略中靈活性最小的因素，因?yàn)榈曛芬话阌徐`活性最小的因素，因?yàn)榈曛芬话阌休^長(zhǎng)的租期，且前期要大量投資。選較長(zhǎng)的租期，且前期要大量投資。選址不能只憑感覺(jué)和經(jīng)驗(yàn)，無(wú)論是舊址址不能只憑感覺(jué)和經(jīng)驗(yàn)，無(wú)論是

32、舊址改造，還是重設(shè)新址，都要有科學(xué)的改造，還是重設(shè)新址，都要有科學(xué)的方法。方法。v店址選擇是一項(xiàng)大的、長(zhǎng)期店址選擇是一項(xiàng)大的、長(zhǎng)期性投資。性投資。v店址是確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和制定店址是確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和制定經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。v店址選擇是否得當(dāng)，是影響店址選擇是否得當(dāng)，是影響連鎖店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要連鎖店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素。因素。從成本方面而言從成本方面而言從商圈范圍及從商圈范圍及顧客需求方面顧客需求方面而言而言從企業(yè)整體性從企業(yè)整體性方面而言方面而言二、選址注意事項(xiàng)二、選址注意事項(xiàng)v1 1、當(dāng)?shù)仄放剖袌?chǎng)的整體生存壓力如何、當(dāng)?shù)仄放剖袌?chǎng)的整體生存壓力如何( (如如專賣店是否經(jīng)常關(guān)

33、閉或易主專賣店是否經(jīng)常關(guān)閉或易主) )。v2 2、目的店周邊店鋪的業(yè)態(tài)分布、店鋪的名、目的店周邊店鋪的業(yè)態(tài)分布、店鋪的名稱及目前經(jīng)營(yíng)情況如何等介紹。稱及目前經(jīng)營(yíng)情況如何等介紹。v3 3、店面門口的車流及人流情況的詳細(xì)介紹，、店面門口的車流及人流情況的詳細(xì)介紹，如什么類型的車輛如什么類型的車輛( (公交、貨車、私家車、公交、貨車、私家車、摩托車、自行車等的大致介紹摩托車、自行車等的大致介紹) )及什么樣的及什么樣的人流人流( (性別、年齡及職業(yè)比例性別、年齡及職業(yè)比例) )。v4 4、當(dāng)?shù)刂饕繕?biāo)群體的消費(fèi)風(fēng)格、當(dāng)?shù)刂饕繕?biāo)群體的消費(fèi)風(fēng)格( (如穿著如穿著的時(shí)尚程度、色彩及風(fēng)格比例介紹的時(shí)尚程度

34、、色彩及風(fēng)格比例介紹) )。v5 5、當(dāng)?shù)卣w投資環(huán)境如何、當(dāng)?shù)卣w投資環(huán)境如何( (如工商、稅務(wù)、如工商、稅務(wù)、城監(jiān)、治安環(huán)境及當(dāng)?shù)厝耸欠衽磐獾瘸潜O(jiān)、治安環(huán)境及當(dāng)?shù)厝耸欠衽磐獾? )。v6 6、店門前的廣告環(huán)境、店門前的廣告環(huán)境( (如懸掛布條、立拱如懸掛布條、立拱門、音樂(lè)造勢(shì)、花車擺放等門、音樂(lè)造勢(shì)、花車擺放等) )。v7 7、當(dāng)?shù)氐挠霉きh(huán)境及薪資水平調(diào)查、當(dāng)?shù)氐挠霉きh(huán)境及薪資水平調(diào)查( (如如招聘是否容易及導(dǎo)購(gòu)的工資水平等招聘是否容易及導(dǎo)購(gòu)的工資水平等) )。v8 8、店面的押金情況及員工住宿是否便利、店面的押金情況及員工住宿是否便利及費(fèi)用介紹等。及費(fèi)用介紹等。附：店址的商業(yè)環(huán)境整理表（

35、見(jiàn)下頁(yè)）附：店址的商業(yè)環(huán)境整理表（見(jiàn)下頁(yè)）1 1、戶數(shù)、戶數(shù)半徑半徑500m500m范圍內(nèi)：戶范圍內(nèi)：戶半徑半徑1000m1000m范圍內(nèi)：范圍內(nèi)：_ _戶戶半徑半徑1500m1500m范圍內(nèi)：范圍內(nèi)：_ _戶戶2 2、商圈內(nèi)戶數(shù)增長(zhǎng)率、商圈內(nèi)戶數(shù)增長(zhǎng)率年年，增長(zhǎng)：年年，增長(zhǎng)：% %3 3、周圍競(jìng)爭(zhēng)設(shè)施（根據(jù)地圖）、周圍競(jìng)爭(zhēng)設(shè)施（根據(jù)地圖）廣域性：廣域性：大型商業(yè)設(shè)施：大型商業(yè)設(shè)施：半徑半徑500m500m范圍內(nèi)：范圍內(nèi)：半徑半徑1000m1000m范圍內(nèi)：范圍內(nèi)：半徑半徑1500m1500m范圍內(nèi)：范圍內(nèi)：其他：其他：4、將來(lái)變化、將來(lái)變化新開店計(jì)劃新開店計(jì)劃店名：店名：所在地：所在地：賣場(chǎng)

36、面積：賣場(chǎng)面積：預(yù)定開業(yè)日：預(yù)定開業(yè)日：新住宅開發(fā)計(jì)劃新住宅開發(fā)計(jì)劃開發(fā)面積或戶數(shù)：平方米戶開發(fā)面積或戶數(shù)：平方米戶開發(fā)結(jié)束年度：年月日開發(fā)結(jié)束年度：年月日售屋時(shí)期：年月日年月日售屋時(shí)期：年月日年月日入住時(shí)間：年月日年月日入住時(shí)間：年月日年月日計(jì)劃修建的道路計(jì)劃修建的道路道路名稱：道路名稱：施工年度：年月日年月日施工年度：年月日年月日施工區(qū)間：施工區(qū)間：5、其他、其他特別關(guān)注：選址時(shí)要考慮的因素（一）選址的原則（一）選址的原則三、選址原則和法則v選繁華地段原則選繁華地段原則v選開闊地段原則選開闊地段原則v選南避東北方向原則選南避東北方向原則（二）選址的法則（二）選址的法則法則一：法則一：跟隨競(jìng)

37、爭(zhēng)者跟隨競(jìng)爭(zhēng)者法則二：法則二：跟隨業(yè)態(tài)互補(bǔ)者跟隨業(yè)態(tài)互補(bǔ)者 法則三：法則三：搭車式選址搭車式選址 法則四：法則四：自己掃街自己掃街 法則五：法則五：找職業(yè)中介找職業(yè)中介 法則六：法則六：發(fā)布廣告發(fā)布廣告 法則七：法則七：利用供應(yīng)商資源利用供應(yīng)商資源 法則八：法則八：開發(fā)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)開發(fā)關(guān)系網(wǎng)絡(luò) 法則九：法則九：與房產(chǎn)開發(fā)商合作與房產(chǎn)開發(fā)商合作法則十：法則十：搜尋免費(fèi)地址源信息搜尋免費(fèi)地址源信息 （三）選址的類型（三）選址的類型v城市中央商業(yè)群城市中央商業(yè)群v城市要道和交通樞紐地帶的商業(yè)群城市要道和交通樞紐地帶的商業(yè)群v地市居民住宅商業(yè)街和城郊結(jié)合部商業(yè)群地市居民住宅商業(yè)街和城郊結(jié)合部商業(yè)群v郊區(qū)居

38、民住宅區(qū)商業(yè)群郊區(qū)居民住宅區(qū)商業(yè)群（四）適合開店的地段（四）適合開店的地段v車站、碼頭附近車站、碼頭附近v商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)v公園、名勝古跡、影劇院附近公園、名勝古跡、影劇院附近v工廠、機(jī)關(guān)、商鋪集中的地方工廠、機(jī)關(guān)、商鋪集中的地方v學(xué)校附近學(xué)校附近v住宅區(qū)附近住宅區(qū)附近v市郊附近市郊附近案例分析麥?zhǔn)迨妍準(zhǔn)迨錠S肯爺爺肯爺爺麥當(dāng)勞的選址方法麥當(dāng)勞的選址方法1v第一步：市場(chǎng)調(diào)查和資料信息的收集第一步：市場(chǎng)調(diào)查和資料信息的收集 包括人口、經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、發(fā)展包括人口、經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級(jí)和發(fā)展機(jī)會(huì)及成長(zhǎng)空間。的等級(jí)

39、和發(fā)展機(jī)會(huì)及成長(zhǎng)空間。麥當(dāng)勞的選址方法2v第二步：對(duì)不同商圈中的物業(yè)進(jìn)行評(píng)估第二步：對(duì)不同商圈中的物業(yè)進(jìn)行評(píng)估 包括人流測(cè)試、顧客能力對(duì)比、可見(jiàn)包括人流測(cè)試、顧客能力對(duì)比、可見(jiàn)度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇。在了解市場(chǎng)價(jià)格、面積劃分、工合理選擇。在了解市場(chǎng)價(jià)格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進(jìn)行營(yíng)業(yè)額預(yù)估和財(cái)務(wù)分析，最終確定該位進(jìn)行營(yíng)業(yè)額預(yù)估和財(cái)務(wù)分析，最終確定該位置是否有能力開設(shè)一家麥當(dāng)勞餐廳。置是否有能力開設(shè)一家麥當(dāng)勞餐廳。麥當(dāng)勞的選址方法3v第三步：關(guān)注市場(chǎng)定位和價(jià)格水平第三步

40、：關(guān)注市場(chǎng)定位和價(jià)格水平 既考慮投資回報(bào)的水平，也注重中長(zhǎng)既考慮投資回報(bào)的水平，也注重中長(zhǎng)期的穩(wěn)定收入，這樣才能較好地控制風(fēng)險(xiǎn)，期的穩(wěn)定收入，這樣才能較好地控制風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到投資收益的目的。達(dá)到投資收益的目的?？系禄倪x址方法肯德基的選址方法-總括總括v第一步：劃分商圈第一步：劃分商圈用數(shù)據(jù)說(shuō)話用數(shù)據(jù)說(shuō)話v第二步：選擇地點(diǎn)第二步：選擇地點(diǎn)在最聚客的地方在最聚客的地方開店開店一、商圈的劃分與選擇一、商圈的劃分與選擇 v1劃分商圈劃分商圈 肯德基計(jì)劃進(jìn)入某城市，就先通過(guò)有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)肯德基計(jì)劃進(jìn)入某城市，就先通過(guò)有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個(gè)地區(qū)的資料。有些資料是免費(fèi)的，有些資查公司收集這個(gè)地區(qū)的資

41、料。有些資料是免費(fèi)的，有些資料需要花錢去買。把資料搜齊了，就開始規(guī)劃商圈。料需要花錢去買。把資料搜齊了，就開始規(guī)劃商圈。 商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個(gè)地區(qū)有商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個(gè)地區(qū)有一個(gè)大型商場(chǎng)，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額在一個(gè)大型商場(chǎng)，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額在1000 萬(wàn)元算一分，萬(wàn)元算一分，5000萬(wàn)萬(wàn)元算元算5分，有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線路加分，有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線路加多少分。這些多少分。這些 分值標(biāo)準(zhǔn)是多年平均下來(lái)的一個(gè)較準(zhǔn)確經(jīng)分值標(biāo)準(zhǔn)是多年平均下來(lái)的一個(gè)較準(zhǔn)確經(jīng)驗(yàn)值。驗(yàn)值。通過(guò)打分把商圈分成好幾類，以北京為例，有市級(jí)商業(yè)通過(guò)打分把商圈分成好幾類，以北京為例

42、，有市級(jí)商業(yè)型（西單、王府井等）、區(qū)級(jí)商業(yè)型、定點(diǎn)（目標(biāo)）消費(fèi)型（西單、王府井等）、區(qū)級(jí)商業(yè)型、定點(diǎn)（目標(biāo)）消費(fèi)型、還有社區(qū)型、旅游型等等。型、還有社區(qū)型、旅游型等等。一、商圈的劃分與選擇一、商圈的劃分與選擇 v2選擇商圈選擇商圈 即確定目前重點(diǎn)在哪個(gè)商圈開店，主即確定目前重點(diǎn)在哪個(gè)商圈開店，主要目標(biāo)是哪些。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一要目標(biāo)是哪些。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮餐館自身的市場(chǎng)定位，另一方方面要考慮餐館自身的市場(chǎng)定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的市場(chǎng)定位不同，吸引的顧客群不一樣，商市場(chǎng)定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同

43、。圈的選擇也就不同。二、聚客點(diǎn)的測(cè)算與選擇二、聚客點(diǎn)的測(cè)算與選擇 v1確定最主要的聚客點(diǎn)確定最主要的聚客點(diǎn)過(guò)去古語(yǔ)說(shuō)過(guò)去古語(yǔ)說(shuō)“一步差三市一步差三市”。開店地址差一步就有可能。開店地址差一步就有可能差三成的買賣，這跟人流動(dòng)線（人流活動(dòng)的線路）有關(guān)，差三成的買賣，這跟人流動(dòng)線（人流活動(dòng)的線路）有關(guān)，可能有人走到這，該拐彎，則這個(gè)地方就是客人到不了的可能有人走到這，該拐彎，則這個(gè)地方就是客人到不了的地方，差不了幾步路，但生意差很多?？系禄_店的原則地方，差不了幾步路，但生意差很多。肯德基開店的原則是：努力爭(zhēng)取在最聚客的地方和其附近開店。是：努力爭(zhēng)取在最聚客的地方和其附近開店。 人流動(dòng)線是怎么樣的，

44、在這個(gè)區(qū)域里，人從地鐵出來(lái)后人流動(dòng)線是怎么樣的，在這個(gè)區(qū)域里，人從地鐵出來(lái)后是往哪個(gè)方向走等等，這些都派人去掐表，去測(cè)量，有一是往哪個(gè)方向走等等，這些都派人去掐表，去測(cè)量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。二、聚客點(diǎn)的測(cè)算與選擇二、聚客點(diǎn)的測(cè)算與選擇 v2考慮人流的主要流動(dòng)線會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)考慮人流的主要流動(dòng)線會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住對(duì)手截住 例如某個(gè)社區(qū)的馬路邊有一家肯德基店，例如某個(gè)社區(qū)的馬路邊有一家肯德基店，客流主要自動(dòng)向西走。如果往西一百米，客流主要自動(dòng)向西走。如果往西一百米，競(jìng)爭(zhēng)者再開一家西式快餐店就不妥當(dāng)了，競(jìng)爭(zhēng)者再開一家西式快餐店就不妥當(dāng)了，因?yàn)橹饕?/p>

45、客流是從東邊過(guò)來(lái)的，再在西邊因?yàn)橹饕土魇菑臇|邊過(guò)來(lái)的，再在西邊開，大量客流就被肯德基截住，效益就不開，大量客流就被肯德基截住，效益就不會(huì)好。會(huì)好。 四店址的評(píng)估四店址的評(píng)估（一）店址的評(píng)價(jià)（一）店址的評(píng)價(jià)（二）店址的評(píng)估（二）店址的評(píng)估1、店址評(píng)價(jià)表、店址評(píng)價(jià)表（一）店址的評(píng)價(jià)（一）店址的評(píng)價(jià)表一表一 租賃條件租賃條件表二表二當(dāng)?shù)厍闆r、商圈及競(jìng)爭(zhēng)條件當(dāng)?shù)厍闆r、商圈及競(jìng)爭(zhēng)條件表三現(xiàn)場(chǎng)情況表三現(xiàn)場(chǎng)情況 表四綜合評(píng)估表四綜合評(píng)估v能見(jiàn)度能見(jiàn)度主要指擬定地點(diǎn)視野開闊，主要指擬定地點(diǎn)視野開闊，客流大，店面結(jié)構(gòu)良好，店招、客流大，店面結(jié)構(gòu)良好，店招、櫥窗、海報(bào)、展示架、燈箱等廣櫥窗、海報(bào)、展示架、燈箱等

46、廣告道具允許安放，并能吸引眼球。告道具允許安放，并能吸引眼球。2、專項(xiàng)評(píng)價(jià)、專項(xiàng)評(píng)價(jià)v接近度接近度主要是指消費(fèi)者是否容易接主要是指消費(fèi)者是否容易接近店面，尤其是造成人潮通行線近店面，尤其是造成人潮通行線斷層的障礙物更是要注意；接近斷層的障礙物更是要注意；接近度是測(cè)量地點(diǎn)是否符合顧客容易度是測(cè)量地點(diǎn)是否符合顧客容易接近店面的唯一準(zhǔn)則。接近店面的唯一準(zhǔn)則。 評(píng)價(jià)量化表評(píng)價(jià)量化表一、視野開闊指行人離店遠(yuǎn)處能看到店面的：一、視野開闊指行人離店遠(yuǎn)處能看到店面的：4. 504. 50米外看到的；米外看到的； 3. 303. 305050米外看到的；米外看到的；2. 102. 103030米外看到的；米外看

47、到的； 1. 101. 10內(nèi)看到的。內(nèi)看到的。 二、客流大指店前的客流量要占整個(gè)商圈客二、客流大指店前的客流量要占整個(gè)商圈客流量：流量：4. 4. 占商圈人流量的占商圈人流量的8080以上；以上；3. 3. 占商圈人流量的占商圈人流量的60608080；2. 2. 占商圈人流量的占商圈人流量的40406060；1. 1. 占商圈人流量的占商圈人流量的4040以下。以下。 三、店面結(jié)構(gòu)良好：三、店面結(jié)構(gòu)良好：3. 3. 店堂門面外凸（相對(duì)整條街）；店堂門面外凸（相對(duì)整條街）；2. 2. 店堂門面直線；店堂門面直線；1. 1. 店堂門面內(nèi)凹。店堂門面內(nèi)凹。3 3店堂高度足夠；店堂高度足夠；2.

48、2. 店堂高度一般；店堂高度一般；1. 1. 店堂高度不夠。店堂高度不夠。四、店招：四、店招：3. 3. 展示面積大；展示面積大；2. 2. 展示面積一般；展示面積一般；1. 1. 展示面積小。展示面積小。五、櫥窗：五、櫥窗：4. 4. 展示櫥窗展示櫥窗2 2個(gè)以上；個(gè)以上；3. 3. 展示櫥窗一個(gè)，但面積大；展示櫥窗一個(gè)，但面積大；2. 2. 展示櫥窗一個(gè)，但面積一般；展示櫥窗一個(gè)，但面積一般；1. 1. 展示櫥窗一個(gè)，面積小。展示櫥窗一個(gè)，面積小。六、宣傳（店外）：六、宣傳（店外）：2. 允許放允許放 0. 不允許放展示架；不允許放展示架；2. 允許放允許放0. 不允許放燈箱；不允許放燈箱

49、；2. 允許掛允許掛0. 不允許掛海報(bào)不允許掛海報(bào) 七、交通便利：七、交通便利：3. 位置選在街道的前端；位置選在街道的前端；2.位置選在街道的中間；位置選在街道的中間；1. 位置選在街道的末端。位置選在街道的末端。2. 附近有公交停靠站；附近有公交停靠站；0. 附近沒(méi)有公交停靠站。附近沒(méi)有公交停靠站。 八、道路結(jié)構(gòu)合理：八、道路結(jié)構(gòu)合理：3店前人行道道路很寬；店前人行道道路很寬；2. 店前人行道道路一般寬；店前人行道道路一般寬；1.店前人行道道路窄。店前人行道道路窄。3. 店前人行道路面狀況良好；店前人行道路面狀況良好；2. 店面人行道路面狀況一般；店面人行道路面狀況一般；0.店面人行道路面

50、狀況一般。店面人行道路面狀況一般。2. 店前車行道有斑馬線；店前車行道有斑馬線；0. 店前斑馬線無(wú)斑馬線。店前斑馬線無(wú)斑馬線。 九、障礙物分析（店周圍九、障礙物分析（店周圍100100米附近）：米附近）：有無(wú)封閉的草地有無(wú)封閉的草地 0.0.有有 3.3.無(wú)無(wú)有無(wú)有隔斷欄的車行道有無(wú)有隔斷欄的車行道 0.0.有有 3.3.無(wú)無(wú)有無(wú)垃圾收購(gòu)站有無(wú)垃圾收購(gòu)站0.0.有有 3.3.無(wú)無(wú)有無(wú)人為的隔離墻有無(wú)人為的隔離墻0.0.有有 3.3.無(wú)無(wú)臺(tái)階數(shù)是否是在三級(jí)以上臺(tái)階數(shù)是否是在三級(jí)以上0.0.不是不是 3.3.是是 結(jié)論結(jié)論v超級(jí)點(diǎn)超級(jí)點(diǎn)-本商圈內(nèi)眾人矚目的焦點(diǎn)，本商圈內(nèi)眾人矚目的焦點(diǎn)，其能見(jiàn)度與接

51、近度尤其突出，是整個(gè)商圈其能見(jiàn)度與接近度尤其突出，是整個(gè)商圈的絕佳地點(diǎn)；的絕佳地點(diǎn)；vA A點(diǎn)點(diǎn)-是商圈內(nèi)眾人矚目的好地點(diǎn)，但是商圈內(nèi)眾人矚目的好地點(diǎn)，但其能見(jiàn)度與接近度不如超級(jí)點(diǎn)，但商圈中其能見(jiàn)度與接近度不如超級(jí)點(diǎn)，但商圈中的位置比較優(yōu)越；的位置比較優(yōu)越；vB B點(diǎn)點(diǎn)-位于商圈中不太顯眼的一般位置，位于商圈中不太顯眼的一般位置，在本商圈中有很多地點(diǎn)比它優(yōu)越；在本商圈中有很多地點(diǎn)比它優(yōu)越；vC C點(diǎn)點(diǎn)最差的位置。最差的位置。（二）店址的評(píng)估（二）店址的評(píng)估1 1、定量評(píng)估、定量評(píng)估2 2、評(píng)估的作業(yè)方法、評(píng)估的作業(yè)方法1）銷售額預(yù)測(cè)法）銷售額預(yù)測(cè)法常用的是比較法。即在商圈調(diào)查常用的是比較法。即

52、在商圈調(diào)查和店址分析后，選擇相似的店鋪進(jìn)行和店址分析后，選擇相似的店鋪進(jìn)行比較，預(yù)估新開店鋪每小時(shí)、每天、比較，預(yù)估新開店鋪每小時(shí)、每天、每周的營(yíng)業(yè)額情況，然后再分析季節(jié)每周的營(yíng)業(yè)額情況，然后再分析季節(jié)性和節(jié)假日的營(yíng)業(yè)收入差異，最后預(yù)性和節(jié)假日的營(yíng)業(yè)收入差異，最后預(yù)估每月的營(yíng)業(yè)額。估每月的營(yíng)業(yè)額。 場(chǎng)效場(chǎng)效2）概率模型（）概率模型（1963，哈夫）（，哈夫）（P97）v該模型從消費(fèi)者立場(chǎng)出發(fā)，認(rèn)為消費(fèi)者該模型從消費(fèi)者立場(chǎng)出發(fā)，認(rèn)為消費(fèi)者利用某商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商利用某商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營(yíng)業(yè)面積、為購(gòu)物所消耗的品豐富性的營(yíng)業(yè)面積、為購(gòu)物所消耗的必要時(shí)間及該商業(yè)設(shè)施的規(guī)

53、模實(shí)力。必要時(shí)間及該商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。vI 地區(qū)消費(fèi)者光顧地區(qū)消費(fèi)者光顧 J 商店概率商店概率 = vI 地區(qū)消費(fèi)者光顧地區(qū)消費(fèi)者光顧 J 商店的人數(shù)商店的人數(shù) = I 區(qū)消費(fèi)者光顧區(qū)消費(fèi)者光顧 J 商店的概率商店的概率 I 地區(qū)消費(fèi)地區(qū)消費(fèi)者的數(shù)量者的數(shù)量 假設(shè)與經(jīng)驗(yàn)法則假設(shè)與經(jīng)驗(yàn)法則v各居住地區(qū)消費(fèi)者對(duì)零售店賣場(chǎng)的使用各居住地區(qū)消費(fèi)者對(duì)零售店賣場(chǎng)的使用率會(huì)隨著顧客距離的增加而降低；率會(huì)隨著顧客距離的增加而降低；v消費(fèi)者光顧零售店的幾率會(huì)因賣場(chǎng)面積消費(fèi)者光顧零售店的幾率會(huì)因賣場(chǎng)面積而變化；而變化；v消費(fèi)者會(huì)因購(gòu)買動(dòng)機(jī)而走進(jìn)零售店；消費(fèi)者會(huì)因購(gòu)買動(dòng)機(jī)而走進(jìn)零售店；v消費(fèi)者到某一零售店購(gòu)物的幾

54、率受其他消費(fèi)者到某一零售店購(gòu)物的幾率受其他競(jìng)爭(zhēng)店的影響。競(jìng)爭(zhēng)店的影響。3）市場(chǎng)占有率預(yù)估）市場(chǎng)占有率預(yù)估市場(chǎng)占有率市場(chǎng)占有率商圈內(nèi)戶數(shù)商圈內(nèi)戶數(shù)每戶支出每戶支出損益平衡點(diǎn)銷售額損益平衡點(diǎn)銷售額4）利潤(rùn)率的預(yù)估（以超市為例）利潤(rùn)率的預(yù)估（以超市為例）v銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率= =銷售利潤(rùn)營(yíng)業(yè)額銷售利潤(rùn)營(yíng)業(yè)額v利潤(rùn)利潤(rùn)= =營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)額銷售成本銷售成本變動(dòng)費(fèi)變動(dòng)費(fèi)用用固定費(fèi)用固定費(fèi)用 評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：3030：店鋪經(jīng)營(yíng)狀況好；：店鋪經(jīng)營(yíng)狀況好；21302130：店鋪經(jīng)營(yíng)狀況較好；：店鋪經(jīng)營(yíng)狀況較好；10201020：店鋪經(jīng)營(yíng)狀況一般；：店鋪經(jīng)營(yíng)狀況一般；1010：店鋪經(jīng)營(yíng)狀況不良。：店鋪經(jīng)營(yíng)狀況

55、不良。 日營(yíng)業(yè)額估算日營(yíng)業(yè)額估算v超市日營(yíng)業(yè)額超市日營(yíng)業(yè)額= =來(lái)自住戶的日營(yíng)業(yè)額來(lái)自住戶的日營(yíng)業(yè)額+ +來(lái)自流動(dòng)人口的日營(yíng)業(yè)額來(lái)自流動(dòng)人口的日營(yíng)業(yè)額v來(lái)自住戶的日營(yíng)業(yè)額來(lái)自住戶的日營(yíng)業(yè)額= =戶數(shù)戶數(shù)入店率入店率客單價(jià)客單價(jià)v 流動(dòng)人口的日營(yíng)業(yè)額流動(dòng)人口的日營(yíng)業(yè)額= =每小時(shí)平均每小時(shí)平均人數(shù)人數(shù)客單價(jià)客單價(jià)入店率入店率營(yíng)業(yè)小時(shí)營(yíng)業(yè)小時(shí)數(shù)數(shù)例：例：v假設(shè)某競(jìng)爭(zhēng)超市核心商圈、次要商圈、邊假設(shè)某競(jìng)爭(zhēng)超市核心商圈、次要商圈、邊際商圈的戶數(shù)分別是際商圈的戶數(shù)分別是24002400戶、戶、840840戶、戶、500500戶，入店率分別是戶，入店率分別是5050、3030、1010，客，客單價(jià)分別是單價(jià)

56、分別是3030元、元、2525元和元和2020元。此外，該元。此外，該超市附近的流動(dòng)人口銷售額為超市附近的流動(dòng)人口銷售額為654654元元/h/h，超，超市日營(yíng)業(yè)時(shí)間為市日營(yíng)業(yè)時(shí)間為1111小時(shí)。小時(shí)。v該超市年運(yùn)營(yíng)成本該超市年運(yùn)營(yíng)成本800800萬(wàn)元，年固定費(fèi)用萬(wàn)元，年固定費(fèi)用400400萬(wàn)元，年變動(dòng)費(fèi)用萬(wàn)元，年變動(dòng)費(fèi)用270270萬(wàn)元。萬(wàn)元。 v試計(jì)算該超市的銷售利潤(rùn)率。試計(jì)算該超市的銷售利潤(rùn)率。 v36000+6300+1000=43300+7194=50494*365=18430310/10000=1843.031-1470=371.031/1843.031=20.24%2、評(píng)估作業(yè)方

57、法（以便利店為例）、評(píng)估作業(yè)方法（以便利店為例）v中心點(diǎn)為欲開的便利店的位置，而中心點(diǎn)為欲開的便利店的位置，而3 3條圓虛條圓虛線由內(nèi)而外各代表線由內(nèi)而外各代表5050米、米、150150米、米、250250米的米的范圍，可將范圍，可將250250米內(nèi)的道路、住宅及公共場(chǎng)米內(nèi)的道路、住宅及公共場(chǎng)所標(biāo)注在圈內(nèi)，再進(jìn)行分析與判斷。所標(biāo)注在圈內(nèi)，再進(jìn)行分析與判斷。 v將車輛動(dòng)線標(biāo)示清楚，搞清楚店址附近的將車輛動(dòng)線標(biāo)示清楚，搞清楚店址附近的相關(guān)位置，判斷哪一點(diǎn)比較有利，其車輛相關(guān)位置，判斷哪一點(diǎn)比較有利，其車輛的動(dòng)線是在哪里匯集，廣告效果哪一個(gè)比的動(dòng)線是在哪里匯集，廣告效果哪一個(gè)比較理想，哪里停車較方

58、便等。較理想，哪里停車較方便等。 v最后把距離內(nèi)的商圈標(biāo)注清楚，便可以很最后把距離內(nèi)的商圈標(biāo)注清楚，便可以很清楚地判斷該點(diǎn)是否可以設(shè)店了。清楚地判斷該點(diǎn)是否可以設(shè)店了。 案例分析案例分析案例一案例二案例一請(qǐng)幫助某連鎖經(jīng)營(yíng)的時(shí)尚百貨公司在東北地請(qǐng)幫助某連鎖經(jīng)營(yíng)的時(shí)尚百貨公司在東北地區(qū)選擇一個(gè)城市開第區(qū)選擇一個(gè)城市開第2家分店。家分店。備選城市備選城市：大慶大慶 、沈陽(yáng)、沈陽(yáng) 、大連、大連投資預(yù)算：投資預(yù)算：4億元。準(zhǔn)備億元。準(zhǔn)備4年收回投資年收回投資目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客：2345歲時(shí)尚女性顧客歲時(shí)尚女性顧客商品均價(jià)：商品均價(jià)：100元元400元元平均客單價(jià)：平均客單價(jià)：200元元經(jīng)營(yíng)模式：經(jīng)營(yíng)模式

59、：時(shí)尚品牌聯(lián)營(yíng)專柜時(shí)尚品牌聯(lián)營(yíng)專柜背景：背景：1、大慶：礦業(yè)城市、大慶：礦業(yè)城市v消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：人口人口200萬(wàn)，目標(biāo)顧客平均月萬(wàn)，目標(biāo)顧客平均月收入收入2300元，處于人口穩(wěn)定期。目標(biāo)顧客元，處于人口穩(wěn)定期。目標(biāo)顧客占人口比率的占人口比率的6%左右。左右。v商業(yè)結(jié)構(gòu)：商業(yè)結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)商業(yè)比例高，新興業(yè)態(tài)得傳統(tǒng)商業(yè)比例高，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)不激烈。商業(yè)被輻射地到快速發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)不激烈。商業(yè)被輻射地區(qū)。區(qū)。v基本成本：基本成本：人員成本較低，整體投資充沛，人員成本較低，整體投資充沛，甚至有富余。甚至有富余。城市情況介紹城市情況介紹2、沈陽(yáng)：地區(qū)核心型城市、沈陽(yáng)：地區(qū)核心型城市v消費(fèi)

60、者結(jié)構(gòu)：消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：市區(qū)人口市區(qū)人口400萬(wàn)，目標(biāo)顧客萬(wàn)，目標(biāo)顧客平均月收入平均月收入2700元，處于人口膨脹期。目元，處于人口膨脹期。目標(biāo)顧客占人口比率的標(biāo)顧客占人口比率的12%左右。外來(lái)流動(dòng)左右。外來(lái)流動(dòng)人口多。人口多。v商業(yè)結(jié)構(gòu)：商業(yè)結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)商業(yè)比例下降，新興業(yè)態(tài)傳統(tǒng)商業(yè)比例下降，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)激烈。商業(yè)輻射周邊得到快速發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)激烈。商業(yè)輻射周邊地區(qū)。地區(qū)。v基本成本：基本成本：人員成本較高，整體投資不足，人員成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。甚至需要追加。3、大連：港口型城市、大連：港口型城市v消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：市區(qū)人口市區(qū)人口300萬(wàn)，目標(biāo)顧客平萬(wàn)，目標(biāo)顧客