土地增值稅業(yè)務(wù)完整課件

1、土地增值稅業(yè)務(wù)土地增值稅業(yè)務(wù)一、納稅人一、納稅人土地增值稅的納稅人，是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括：各類企業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、事業(yè)單位及其他組織(包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)) 。個(gè)人包括：個(gè)人(自然人) 、個(gè)體工商戶以及外國(guó)公民、華僑、港、澳、臺(tái)同胞等。二、征稅范圍二、征稅范圍凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。（地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。建筑有廠房、倉庫、商店、醫(yī)院、學(xué)校、住宅、地下室、游泳池、圍墻、煙囪等；各種附屬設(shè)施是指與建筑物不可

2、分割的設(shè)施，如電梯、中央空調(diào)、暖氣和各種管道、線路等。附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品，如附著于土地上的各種花、草、樹木等）這樣界定土地增值稅征稅范圍有三層含義：1、土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征收，對(duì)非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)不征稅。2、土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。3、以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的不征稅。三、計(jì)稅依據(jù)三、計(jì)稅依據(jù)土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算繳納。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額就是土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的余額。(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、

3、實(shí)物收入和其他收入。是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實(shí)物形態(tài)、其他形態(tài)等的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益。對(duì)于納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無正當(dāng)理由的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，地稅機(jī)關(guān)依據(jù)或參照評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。(二)扣除項(xiàng)目金額 土地增值稅的扣除項(xiàng)目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除?？鄢?xiàng)目金額主要有下列6項(xiàng)：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款具體為：以出

4、讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；公共設(shè)施配套費(fèi)；開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本可按實(shí)際發(fā)生額扣除。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、

5、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)。包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并非全部據(jù)實(shí)扣除，而是按下列方法扣除：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用之一的財(cái)務(wù)費(fèi)

6、用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。除利息支出以外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)支付的金額”及“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5予以扣除。凡利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，所有房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除按“取得土地使用權(quán)支付的金額”及“房地產(chǎn)開發(fā)成本”的10計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又向其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除不能同時(shí)適用上述5%和10%兩種方法。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。在土地增值稅清算時(shí)，已資本化計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)

7、調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。4、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題 （1）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起到轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。其計(jì)算公式為：扣除金額=發(fā)票所載金額1+5%n(年)計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)每年按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%扣除的基數(shù)。 （2）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)

8、格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由有資質(zhì)的的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。對(duì)舊房及建筑物不按建造時(shí)所實(shí)際支付的成本和費(fèi)用作為扣除項(xiàng)目金額，而采用評(píng)估價(jià)格作為扣除項(xiàng)目金額，主要是考慮到舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓收入中包含一定的受通貨膨脹因素影響的價(jià)格上漲部分。如果按建造時(shí)的造價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，則對(duì)因通貨膨脹而帶來的增值也征了土地增值稅。重置成本價(jià)的含義是，對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。成新度折扣率的含義是，按舊房的新舊程度作一定的比例的折扣。

9、例：一棟房屋，建造時(shí)的造價(jià)為1500萬元，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣的房屋需花費(fèi)4500萬元，該房屋有六成新，則該房屋的評(píng)估價(jià)格為4500萬元*60%=2700萬元。（3）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法（以下簡(jiǎn)稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。 5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅(不含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅)。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。6、加計(jì)扣除。即對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和加

10、計(jì)20的扣除。例：一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其扣除項(xiàng)目有以下幾項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額10000萬元；實(shí)際支出的房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元；按規(guī)定計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用1500萬元；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金550萬元。加計(jì)扣除數(shù)為：（10000萬元+5000萬元）*20%=3000萬元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為：10000+5000+1500+550+3000=20050萬元。四、稅率四、稅率土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30，最高稅率為60。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額

11、100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。細(xì)則第十條規(guī)定：條例第七條所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。五、應(yīng)納稅額的計(jì)算五、應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額=增值額適用稅率凡增值額超過扣除項(xiàng)目金額50以上，即應(yīng)同時(shí)適用兩檔或兩檔以上的稅率，需分檔計(jì)算應(yīng)納稅額。為便于計(jì)算，可利用速算公式，具體如下：（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額30（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50，未超過100的土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額40-扣除項(xiàng)目金額5（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100，未超

12、過200的土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額50-扣除項(xiàng)目金額15（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的土地增值稅應(yīng)納稅額增值額60-扣除項(xiàng)目金額35公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。六、土地增值稅的計(jì)算六、土地增值稅的計(jì)算（一）確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；（二）計(jì)算確定扣除項(xiàng)目金額；（三）計(jì)算增值額（增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除項(xiàng)目金額）；（四）計(jì)算增值率(增值額與扣除項(xiàng)目金額之比即增值率)；（五）確定適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)注意：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售了一棟寫字樓，取得10000萬元的銷售收入（營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率

13、為7%，教育費(fèi)附加3%）。該公司為建造寫字樓支付了1000萬元的地價(jià)款，建造此樓時(shí)投入3000萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本，計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此寫字樓應(yīng)納的土地增值稅。第一步，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。轉(zhuǎn)讓收入為10000萬元；第二步，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額；取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元；房地產(chǎn)的開發(fā)成本為3000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（1000+3000）*10%=400萬元；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為10000*5%*（1+7%+3%）=550萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為（1000+3000）*20%=800萬元；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為1000+3000+400+550+800=575

14、0萬元；第三步，計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額10000-5750=4250萬元；第四步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例4250/5750=73.91%；第五步，計(jì)算應(yīng)納的土地增值稅稅額4250*40%-5750*5%=1700-287.50=1412.50萬元。七、征收管理七、征收管理（一）納稅項(xiàng)目登記：從事房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后30日內(nèi)，向項(xiàng)目所在地主管地稅機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。（二）納稅地點(diǎn)：納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。（三）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為

15、取得收入的當(dāng)天；以賒銷或分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為本期收到價(jià)款的當(dāng)天或合同約定應(yīng)收到價(jià)款日期的當(dāng)天；采用預(yù)收價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為收到預(yù)收價(jià)款的當(dāng)天。（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象登記。成本核算和扣除項(xiàng)目的分?jǐn)偡椒ㄒ唤?jīng)確定，在土地增值稅清算前，不得變動(dòng)。（五）征收方法： 1、土地增值稅預(yù)征土地增值稅預(yù)征:納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。細(xì)則第十六條(1)普通住宅，按預(yù)售(銷售)收入1%預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。非普通住宅，

16、除普通住宅以外的其他開發(fā)品(包括:非普通住宅、車庫、營(yíng)業(yè)用房等)按預(yù)售(銷售)收入2%預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。(2)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司既建造普通住宅又建造其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則按從高的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。(3)納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。 2、土地增值稅清算:土地增值稅清算，是指納

17、稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。土地增值稅清算單位: 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非又建造非普通住宅，納稅人必須按照不同開發(fā)品普通住普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。我市規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅、非普通住宅、車庫、營(yíng)業(yè)用房，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額和增值稅，計(jì)算繳納土地增值

18、稅。我市規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目包括納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)的項(xiàng)目，以發(fā)改委及有權(quán)立項(xiàng)備案部門備案的項(xiàng)目為清算單位，也可以規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證注明的分期項(xiàng)目為清算單位。納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可

19、證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。土地增值稅清算主體土地增值稅清算主體應(yīng)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱納稅人）。納稅人應(yīng)依照稅收法律、法規(guī)以及土地增值稅有關(guān)政策的規(guī)定，正確計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，如實(shí)填寫土地增值稅清算申報(bào)表及其附表，完整報(bào)送相關(guān)資料，并對(duì)土地增值稅清算申報(bào)的真實(shí)性、稅款計(jì)算的準(zhǔn)確性和申報(bào)資料的完整性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行認(rèn)真審核，要以核實(shí)不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品單位計(jì)稅成

20、本為核心，以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算規(guī)定與稅收規(guī)定不一致的納稅調(diào)整為重點(diǎn)，輔導(dǎo)納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表； （2）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；（3）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓

21、的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積 3、土地增值稅核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，核定征收土地增值稅：（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理

22、清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。八、減稅八、減稅、免稅免稅（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，我市規(guī)定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅即：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上；單套最大建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.4倍以下的住房。同時(shí)符合上述三個(gè)條件的為享受優(yōu)惠政策的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。（二）因國(guó)家建設(shè)需要而依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。是指因城市實(shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而被政府征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)

23、劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。（財(cái)稅200621號(hào)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十一條第四款所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。（三）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向地稅機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減

24、半征收土地增值稅。對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。應(yīng)注意：無論征免稅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，都要按規(guī)定在項(xiàng)目所在地向主管稅務(wù)，進(jìn)行納稅申報(bào)或辦理有關(guān)免稅手續(xù)。否則國(guó)土、房管部門不得辦理土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)變更過戶手續(xù)。土地增值稅減稅、免稅一律報(bào)區(qū)縣(自治縣)地方稅務(wù)局實(shí)行審核備案管理。備案資料按渝地稅發(fā)2010167號(hào)文第七條、第八條的要求辦理。九、具體規(guī)定九、具體規(guī)定（一）關(guān)于分期分批開發(fā)扣除項(xiàng)目金額的確定及分?jǐn)倖栴}納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定及分?jǐn)偅?、在同一清算單位中，只有一種開發(fā)產(chǎn)品的，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分

25、攤。2、在同一清算單位中，凡有兩種或兩種以上開發(fā)產(chǎn)品的，按按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?、不在同一清算單位中，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊10000平方米的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為1000萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司在這塊土地上建了兩座樓，一座為寫字樓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等下同）4000平方米，建筑面積15000平方米；一座為住宅，占地面積6000平方米，建筑面積10000平方米。住宅已出售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)傋≌瑧?yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?/p>

26、為1000萬元/10000*6000=600萬元按建筑面積分?jǐn)傋≌瑧?yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂?000萬元/（15000+10000）*10000=400萬元可見按不同的分?jǐn)傓k法，其計(jì)算出的數(shù)額是不一致的。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，如果層次、建筑面積大體相同，則按土地面積分?jǐn)傒^為簡(jiǎn)單；如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分?jǐn)傒^為合理。（二）納稅人逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。（三）納稅人土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地問題土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土

27、地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 國(guó)稅函2007645號(hào)（四）關(guān)于視同銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)問題1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： (1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。（五）關(guān)于公共配套設(shè)施的處理問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1、建成后