大廈營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃研究報(bào)告概述

1、深圳南華大廈營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告深圳采納營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司3 / 72目錄第一篇 市場(chǎng)篇第一章市場(chǎng)分析第二章消費(fèi)者分析第二篇項(xiàng)目篇第一章項(xiàng)目分析第二章項(xiàng)目定位第三篇營(yíng)銷(xiāo)篇第一章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略第二章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)預(yù)備第三章推廣打算第一篇市場(chǎng)篇5 / 72第一章市場(chǎng)分析、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析_ 、公寓市場(chǎng)分析三、商服用房市場(chǎng)分析四、車(chē)公廟片區(qū)市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析（一）寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需現(xiàn)狀1、市場(chǎng)供需（截至2001年5月）供深圳市中高檔寫(xiě)字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應(yīng)量為2,950,310平方米羅湖區(qū)1,024,516平方米福田區(qū)1,636,999平方米南山區(qū)240,830平方米需市場(chǎng)占有量為2,212,732.5平方米（占用率75%羅

2、湖（75%:福田（80%:南山（70%:中心區(qū)確立給福田區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)商機(jī)，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)漸弱。（二）寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征及趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、寫(xiě)字樓市場(chǎng)租售略顯平淡進(jìn)入2001年第一季度，寫(xiě)字樓市場(chǎng)與上一季度相比略顯平 淡，呈季節(jié)性放緩。 一方面由于大多數(shù)公司已在去年末和今年初 選好合適的辦公場(chǎng)所搬入， 臨時(shí)可不能再考慮新的物業(yè)。 即使有 客戶垂詢， 多是為年底的搬遷做預(yù)備。 另一方面，美國(guó)經(jīng)濟(jì)滑坡， 一些跨國(guó)公司原定的擴(kuò)張打算擱淺； 同時(shí)由于香港的經(jīng)濟(jì)跟隨美 國(guó)大市， 香港公司在深圳的投資腳步也放慢， 因此總體的物業(yè)需 求有較明顯的減少。2、兩大利好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性進(jìn)展7 / 72a)隨著申奧成功及明年初

3、入WTOJ好消息傳來(lái)，對(duì)深圳的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展產(chǎn)生了良好的阻礙，深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)有明 顯的回暖現(xiàn)象。展望2001年下半年，可能深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì) 比本季活躍。除了福田中心區(qū)仍將保持良好勢(shì)頭以外，隨著 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)物業(yè)需求的增加，科技產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的寫(xiě)字樓 市場(chǎng)也會(huì)逐步起動(dòng)。b)加入WTC后,由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的增加， 將從總體上擴(kuò)大國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給 在下一期增加，形成動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系。在北京、上海、深圳 等大中都市，其位于CBD的寫(xiě)字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。3、寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體趨向好深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體趨勢(shì)向好，吸引了許多投資者的目光， 買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)開(kāi)

4、始活躍。位置好、價(jià)格合理、升值潛力大的樓盤(pán)是投 資熱點(diǎn)，如位于中心區(qū)的江蘇大廈，已達(dá)到96%的入住率。4、高交會(huì)促進(jìn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)深圳舉辦的高交會(huì)，促進(jìn)許多知識(shí)密集性的高新中小企業(yè)蓬 勃進(jìn)展，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求有所上升。5、租賃寫(xiě)字樓的大多為新成立的公司前期 （2001年上半年） 租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴(kuò)租， 其中AIA在租賃信興廣場(chǎng)地王商業(yè)中心三個(gè)整層的基礎(chǔ)上又?jǐn)U 租29層整層。近期的客戶中有部分是新成立公司。這類(lèi)客戶一 般成交迅速，面積以100-200 平方米的小單位居多。三、南華大廈區(qū)域市場(chǎng)分析1、車(chē)公廟片區(qū)市場(chǎng)背景材料車(chē)公廟片區(qū)經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境：車(chē)公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè) 區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及

5、車(chē)公廟工業(yè)區(qū)組成。片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北 臨交通干道深南路， 隔深南路北望農(nóng)科中心、 香蜜湖片區(qū)及高爾7 / 7270夫球場(chǎng)，西臨竹子林，南臨濱河路干道。2、南華大廈區(qū)域市場(chǎng)分析1）車(chē)公廟片區(qū)寫(xiě)字樓、公寓現(xiàn)狀寫(xiě)字樓：車(chē)公廟已形成成熟的辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房改成寫(xiě)字樓租售，優(yōu)惠的價(jià)格吸引了大量深圳中小公司，高檔寫(xiě)字樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在建項(xiàng)目 有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)及南華大廈等，隔深南路在 建寫(xiě)字樓項(xiàng)目有世貿(mào)中心大廈、交通樞紐大廈等。逐漸 形成西部的寫(xiě)字樓組團(tuán)，辦公氛圍越來(lái)越濃。公寓：由于本地工業(yè)區(qū)為主，存在著一些印刷、化工及制造工廠， 導(dǎo)致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，因此只有泰安 軒、泰康軒等少數(shù)幾個(gè)公寓項(xiàng)目，多以中檔為主，配套