上海江灣·尊堡營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)

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4、織有效的營(yíng)銷行動(dòng)？如何組織有效的營(yíng)銷行動(dòng)？ 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879本報(bào)告內(nèi)容：本報(bào)告內(nèi)容：第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇1、市場(chǎng)環(huán)境分析（宏觀環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境）2、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)分析（項(xiàng)目SWOT、項(xiàng)目研判）3、產(chǎn)品核心策略導(dǎo)出第二篇：策略篇第二篇：策略篇1、客群定位2、產(chǎn)品市場(chǎng)定位3、銷售策略建議4、推廣策略建議第三篇：形象篇第三篇：形象篇1、秀稿展示2、備選推廣案名 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879第一篇：市

5、場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向新政動(dòng)向成交量比較區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)SWOT分析項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出“樓市調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)” 與三部委辟謠 輿論對(duì)房產(chǎn)新政走勢(shì)的猜測(cè)，源自“各地銀行放開三套房貸款”的消息和國(guó)資委授意房地產(chǎn)央企下半年在各自專注的領(lǐng)域加速擴(kuò)張的傳言。而更深層次的原因是高層對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)兩難的表述和人們對(duì)“怕誤傷經(jīng)濟(jì)、減弱調(diào)控力度”的的推測(cè)。 于是銀監(jiān)會(huì)、住建部、國(guó)資委三大部委在7月12日集中表態(tài)，現(xiàn)有樓市調(diào)控

6、政策沒有變化。 在經(jīng)濟(jì)未出現(xiàn)大幅波動(dòng)的情況下，政府堅(jiān)在經(jīng)濟(jì)未出現(xiàn)大幅波動(dòng)的情況下，政府堅(jiān)守調(diào)控將是下半年的大概率事件。守調(diào)控將是下半年的大概率事件。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向新政動(dòng)向成交量比較區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)SWOT分析項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出上海房貸申請(qǐng)和發(fā)放“兩頭從嚴(yán)” 遏制炒房 上海銀監(jiān)局表示，將繼續(xù)督促各銀行落實(shí)房貸政策，并重申，各銀行必須實(shí)行差別化管理的個(gè)人住房貸款政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房，貸款首付款比例不低于50%，

7、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，“一旦發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為，將嚴(yán)厲查處，以確保國(guó)家宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行效果”。 與此同時(shí)，上海市住房保障和房屋管理局也下發(fā)通知：明確“購(gòu)房者申請(qǐng)貸款需經(jīng)全市聯(lián)網(wǎng)的房屋登記信息系統(tǒng)核查”。 上海的房貸正被作為上海的房貸正被作為“松動(dòng)松動(dòng)”典型進(jìn)行嚴(yán)控，典型進(jìn)行嚴(yán)控，未來擴(kuò)散到融資領(lǐng)域?qū)⑹瞧浔厝坏陌l(fā)展途徑。未來擴(kuò)散到融資領(lǐng)域?qū)⑹瞧浔厝坏陌l(fā)展途徑。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一

8、篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向成交量比較成交量比較區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)SWOT分析項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出市場(chǎng)成交的劇烈萎縮 充分證明了新政實(shí)行的殺傷力 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)SWOT分析項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出由于新政的殺傷力，一直積極向上楊浦區(qū)的市場(chǎng)成交也出現(xiàn)的快速回落 區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)成交量比較 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879

9、市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)SWOT分析項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出成交量比較區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)伴隨開發(fā)商供應(yīng)投放的謹(jǐn)慎和減少，新江灣板塊的成交趨于平穩(wěn) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)SWOT分析項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出成交量比較區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng) 從成交區(qū)域來看，新江灣板塊無論在成交套數(shù)還是成交面積上都已經(jīng)是楊浦區(qū)商品住宅成交的絕對(duì)主力區(qū)域。（中原板塊成交的多為均價(jià)低于15000元的動(dòng)拆遷

10、安置房） 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879本案本案新江灣城新江灣城保利維拉保利維拉市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向SWOT分析項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出成交量比較區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向SWOT分析項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出成交量比較區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)新新 城城 御御 景景公寓：

11、公寓：3.33.3萬元萬元/ /橡樹灣橡樹灣公寓：公寓：4.54.5萬元萬元/ /疊加：疊加： 5.55.5萬元萬元/ /仁恒怡庭仁恒怡庭公寓：未定公寓：未定別墅：未定別墅：未定公館公館10881088公寓：公寓：2.82.8萬元萬元/ /別墅：未定別墅：未定祥生御江灣祥生御江灣公寓：未定公寓：未定別墅：未定別墅：未定九龍倉(cāng)璽園九龍倉(cāng)璽園公寓：公寓：4.54.5萬元萬元/ /漢斯國(guó)際公寓漢斯國(guó)際公寓公寓：未定公寓：未定建發(fā)建發(fā) 新江灣景苑新江灣景苑公寓：未定公寓：未定別墅：未定別墅：未定保利維拉家園保利維拉家園公寓：公寓：3.453.45萬元萬元/ / 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地

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13、 244-277 2.82310823108九龍倉(cāng) 璽園殷行路1000號(hào)7月140-334/4.510000100000 0仁恒怡庭國(guó)曉路以北，殷行路以南9月160-2009月疊加 200-300/6500065000祥生御江灣(福田雅園)國(guó)權(quán)北路1188弄10月150-180未定聯(lián)體 200-300 /9246692466漢斯國(guó)際公寓（加州水郡）國(guó)秀路599號(hào)2011年/未定聯(lián)體/27099270997 7三湘七星府邸淞滬路殷高東路交界未定/未定在建 獨(dú)棟/3692936929建發(fā)新江灣景苑淞滬路與殷高東路交匯處未定/未定/30000300000 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資

14、料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向SWOT分析項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出成交量比較區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型建筑風(fēng)格容積率綠化率外墻裝修情況華潤(rùn)置地橡樹灣11-13層 小高層、5層 疊加別墅英倫 ARTDECO0.840%別墅 上層：面磚 基座：石材精裝保利維拉家園7-8層 小高層新古典142%上層：面磚 基座：石材精裝合生江灣國(guó)際公寓(新城御景)8-18層小高層現(xiàn)代歐式1.640%上層：面磚 基座：石材精裝公館1088(泰寶華庭)6-8層 電梯公寓 聯(lián)排別墅現(xiàn)代歐式1.

15、145%上層：面磚 基座：石材未定九龍倉(cāng) 璽園12-13層 小高層新古典1.735%上層：面磚 基座：石材精裝仁恒怡庭7層 電梯公寓新古典1.2/上層：面磚 基座：石材精裝漢斯國(guó)際公寓（加州水郡）18層 小高層南加州1.840%上層：面磚 基座：石材精裝 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目上，市面供應(yīng)的主力是小高層精裝公寓，價(jià)格在28000-45000元/平米之間，在售的面積區(qū)間集中在大面積段140-200平米重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向SWO

16、T分析項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出成交量比較區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱保利維拉家園項(xiàng)目地址國(guó)權(quán)北路青石路路口占地面積16289建筑面積16289容積率1.0總戶數(shù)112戶建筑形態(tài)7-8層 小高層公寓綠化率42%在售價(jià)格3.45萬元/平米去化率3.7%在售面積段85-145剩余面積10578裝修狀況精裝剩余套數(shù)108套優(yōu)惠一次性97折交房時(shí)間2011年項(xiàng)目特色北歐風(fēng)格 花園洋房重點(diǎn)個(gè)案一重點(diǎn)個(gè)案一 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向SWOT

17、分析項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出成交量比較區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱公館1088（泰寶華庭）項(xiàng)目地址國(guó)權(quán)北路1088號(hào) 占地面積32000建筑面積53000容積率1.1總戶數(shù)271戶建筑形態(tài)6-8層 電梯公寓 聯(lián)排別墅綠化率45%在售價(jià)格2.8萬元/平米去化率31.5%在售面積段公寓：89-180聯(lián)體別墅： 244-277 剩余面積23108裝修狀況毛坯剩余套數(shù)159套優(yōu)惠/交房時(shí)間2011年8月項(xiàng)目特色海派花園洋房風(fēng)格重點(diǎn)個(gè)案二重點(diǎn)個(gè)案二 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879項(xiàng)目名稱祥生御江灣(福田雅園)

18、項(xiàng)目地址國(guó)權(quán)北路1188號(hào) 占地面積48000建筑面積92466容積率1.1總戶數(shù)/建筑形態(tài)6-8層 電梯公寓 聯(lián)排別墅綠化率45%在售價(jià)格2.8萬元/平米開盤時(shí)間2010年10月在售面積段公寓：150-180聯(lián)體別墅： 200-300剩余面積92466 裝修狀況毛坯剩余套數(shù)/優(yōu)惠/交房時(shí)間/項(xiàng)目特色/市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向SWOT分析項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出成交量比較區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)重點(diǎn)個(gè)案三重點(diǎn)個(gè)案三 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)

19、境產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向SWOT分析項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出成交量比較區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱江灣尊堡江灣尊堡保利維拉家園保利維拉家園公館公館1088(1088(泰寶華庭泰寶華庭) )祥生御江灣祥生御江灣( (福田雅園福田雅園) )物業(yè)知名度車位配比大堂裝修/綠化特色項(xiàng)目體量產(chǎn)品特色建筑風(fēng)格立面材質(zhì) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向SWOT分析項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出成交量比較區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境市

20、場(chǎng)特征描述：市場(chǎng)特征描述：1、由于仁恒、九龍倉(cāng)等知名企業(yè)的項(xiàng)目怡庭、璽園等進(jìn)入密集上市階段，新江灣板塊將由相對(duì)獨(dú)立的東西板塊形成“核心周邊”的完整標(biāo)桿市場(chǎng)，根據(jù)所在區(qū)域、產(chǎn)品層次和客源質(zhì)量的劃分，“指標(biāo)級(jí)標(biāo)桿”項(xiàng)目將領(lǐng)導(dǎo)未來這個(gè)市場(chǎng)變化趨勢(shì)。2、根據(jù)供應(yīng)商將項(xiàng)目上市日期一拖再拖，價(jià)格遲遲不能公開來看，市場(chǎng)層面明顯沒有應(yīng)對(duì)政策長(zhǎng)期持續(xù)調(diào)控的準(zhǔn)備或是準(zhǔn)備計(jì)劃并不充分，對(duì)后市的趨勢(shì)研判仍沒有形成統(tǒng)一的策略，因此在有限的時(shí)間內(nèi)收集更多的信息，或做好最完全的準(zhǔn)備是現(xiàn)在新江灣板塊供應(yīng)方推遲公開的根本原因。3、新江灣板塊根據(jù)規(guī)劃條件的限制，造成產(chǎn)品雷同度高（品質(zhì)高端），面積段接近（大面積主導(dǎo)），針對(duì)的客源同

21、質(zhì)化嚴(yán)重，下半年項(xiàng)目的集中上市對(duì)于客源的爭(zhēng)奪將日益白熱化，對(duì)于有別于供應(yīng)主力公寓而言，本項(xiàng)目的產(chǎn)品特色更明顯，是突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)困境的一大法寶。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出成交量比較區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境SWOTSWOT分析分析 東面現(xiàn)為空地，在開發(fā)中東面現(xiàn)為空地，在開發(fā)中南面通往五角場(chǎng)商業(yè)圈南面通往五角場(chǎng)商業(yè)圈西面為成熟老社區(qū) 北面通往高校區(qū)項(xiàng)目四至情況 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房

22、地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出成交量比較區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì) S ：地處江灣新城板塊，定位高，原生態(tài)國(guó)際居住區(qū)；項(xiàng)目屬低密度社區(qū)，舒適性良好；立體交通，方便快捷；高校林立，學(xué)風(fēng)濃郁；配套齊全，緊鄰副市級(jí)商圈五角場(chǎng)。劣勢(shì) W：非江灣新城板塊中心區(qū)；周邊現(xiàn)狀環(huán)境雜亂，拉低檔次；本地客源，購(gòu)買力較低；本案體量小，市場(chǎng)影響有限。機(jī)會(huì) O：周邊在新增供應(yīng)較少；板塊正處開發(fā)初期，市場(chǎng)較大；項(xiàng)目產(chǎn)品特色明顯；寶名擁有大量的投資客源儲(chǔ)備。威脅 T：受政策影響，購(gòu)房者

23、觀望情緒濃；保利維拉家園區(qū)，在名牌影響力上占有一定優(yōu)勢(shì)；屬于新城邊緣，區(qū)域吸引力有限。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出成交量比較區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境SWOT分析項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判要素一要素一綜合地段綜合地段要素二要素二產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)要素三要素三產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)要素四要素四企業(yè)品牌企業(yè)品牌要素五要素五售后服務(wù)售后服務(wù)核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)消費(fèi)者購(gòu)買理由消費(fèi)者購(gòu)買理由 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)

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25、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)第一篇：市場(chǎng)篇第一篇：市場(chǎng)篇新政動(dòng)向成交量比較區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境SWOT分析項(xiàng)目研判核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出通過對(duì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)的深入分析，本項(xiàng)目需要面對(duì)：l 在版塊內(nèi)產(chǎn)品差距小、地段優(yōu)勢(shì)不明顯、沒有品牌和有特色的支撐點(diǎn)的現(xiàn)狀；l 而由于項(xiàng)目規(guī)模小，巨大的銷售費(fèi)用投入遠(yuǎn)沒有使用價(jià)格杠桿來取得市場(chǎng)主動(dòng)地位來的經(jīng)濟(jì)； 因此在防范未來調(diào)控持續(xù)帶來的銷售周期拉長(zhǎng)的壓力，銷售價(jià)格走低帶來的收益大幅下降的損失的同時(shí)，合理的利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)取得現(xiàn)階段市場(chǎng)利益最大化就是本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ

26、：1053527879第二篇：策略篇第二篇：策略篇 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879銷售策略銷售策略第二篇：策略篇第二篇：策略篇來源研判職業(yè)研判特征研判市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位客群定位客群定位入市時(shí)間推案策略調(diào)性定位形象定位推廣策略推廣策略目標(biāo)人群接受度調(diào)研目標(biāo)人群接受度調(diào)研第一類：本地人群接受度：1.居住習(xí)慣約束，使相當(dāng)部分上海本地人群不接受該區(qū)域項(xiàng)目；2.由于新江灣城及周邊區(qū)域?qū)偕虾＠瞎I(yè)區(qū)， 致使本人群對(duì)于該區(qū)域接受度相對(duì)不高；第二類：新上海人接受度：1.沒有在上海的居住習(xí)慣束縛；2.新江灣城區(qū)域板塊規(guī)劃

27、帶動(dòng)，使來上海創(chuàng)業(yè)的新上海人更加看好區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)；第三類：外籍人士：1.部分長(zhǎng)期居留上海的、且經(jīng)濟(jì)狀況未達(dá)到“頂峰”的、欲在上海置業(yè)的外籍人士，會(huì)被區(qū)域環(huán)境及價(jià)值預(yù)期吸引； 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879銷售策略銷售策略第二篇：策略篇第二篇：策略篇來源研判來源研判職業(yè)研判特征研判市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位客群定位入市時(shí)間推案策略調(diào)性定位形象定位推廣策略推廣策略 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879銷售策略銷售策略第二篇：策略

28、篇第二篇：策略篇來源研判職業(yè)研判職業(yè)研判特征研判市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位客群定位入市時(shí)間推案策略調(diào)性定位形象定位推廣策略推廣策略區(qū)域客戶區(qū)域客戶1 1、企業(yè)中高管理層、企業(yè)中高管理層2 2、事業(yè)單位、事業(yè)單位3 3、私營(yíng)業(yè)主、私營(yíng)業(yè)主4 4、公務(wù)員、公務(wù)員外來客戶外來客戶1 1、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府人員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府人員2 2、私營(yíng)業(yè)主、私營(yíng)業(yè)主3 3、企業(yè)中高管理層、企業(yè)中高管理層 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879銷售策略銷售策略第二篇：策略篇第二篇：策略篇來源研判職業(yè)研判特征研判特征研判市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位客群定位入市

29、時(shí)間推案策略調(diào)性定位形象定位推廣策略推廣策略產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)購(gòu)買人群購(gòu)買人群決定決定花園洋房花園洋房+ +聯(lián)排聯(lián)排獨(dú)棟獨(dú)棟家庭結(jié)構(gòu)在家庭結(jié)構(gòu)在3 3人以人以上的家庭上的家庭總價(jià)預(yù)估在總價(jià)預(yù)估在400400萬以上萬以上擁有一定的資產(chǎn)實(shí)力擁有一定的資產(chǎn)實(shí)力及事業(yè)背景及事業(yè)背景中產(chǎn)階層生活領(lǐng)地中產(chǎn)階層生活領(lǐng)地 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879銷售策略銷售策略第二篇：策略篇第二篇：策略篇來源研判職業(yè)研判特征研判特征研判市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位客群定位入市時(shí)間推案策略調(diào)性定位形象定位推廣策略推廣策略u(píng)ser中產(chǎn)階層行為特

30、點(diǎn)年齡在30歲55歲左右，男性為主；關(guān)注財(cái)經(jīng)類及政治類的信息及新聞；有著成熟的經(jīng)營(yíng)頭腦，事業(yè)處在快速上升期；注重事業(yè)以及人際交流，有一定的家庭責(zé)任感；由于事業(yè)處在發(fā)展旺季，因此個(gè)性方面多為比較高調(diào)，喜歡各類高端聚會(huì)活動(dòng)，向往上流社會(huì)的財(cái)富生活；對(duì)生活具有較高的熱情，講究生活情調(diào)與品質(zhì)，并且?guī)в幸唤z虛榮心。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879銷售策略銷售策略第二篇：策略篇第二篇：策略篇來源研判職業(yè)研判特征研判客群定位入市時(shí)間推案策略競(jìng)爭(zhēng)定位形象定位推廣策略推廣策略市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位多層洋房聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅 房

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32、定位競(jìng)爭(zhēng)的格局將呈現(xiàn)鮮明的分級(jí)特點(diǎn)，對(duì)應(yīng)不同的占位，其核心的成功因素是不同的價(jià)格壟斷性低目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者非唯一性壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性區(qū)域發(fā)展推動(dòng)力市場(chǎng)定位之市場(chǎng)定位之角色細(xì)分角色細(xì)分價(jià)格壟斷性高 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879銷售策略銷售策略第二篇：策略篇第二篇：策略篇特征研判客群定位入市時(shí)間推案策略形象定位推廣策略推廣策略市場(chǎng)定位競(jìng)爭(zhēng)定位競(jìng)爭(zhēng)定位來源研判職業(yè)研判避其鋒芒，揚(yáng)長(zhǎng)避短借助外力，發(fā)揮所長(zhǎng)創(chuàng)造核心，截流內(nèi)需借勢(shì)突圍

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