大同商業(yè)地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

1、大同商業(yè)地產(chǎn)可行性研究報(bào)大同商業(yè)地產(chǎn)可行性研究報(bào)告告2商業(yè)地產(chǎn)研究工作安排商業(yè)地產(chǎn)研究工作安排工作內(nèi)容工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行的調(diào)查進(jìn)行的調(diào)查進(jìn)行的分析進(jìn)行的分析大同市宏觀經(jīng)濟(jì)情況大同市城市發(fā)展現(xiàn)狀大同市城市總體規(guī)劃大同市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況大同市經(jīng)濟(jì)狀況研究項(xiàng)目和地區(qū)的項(xiàng)目和地區(qū)的背景分析背景分析鎖定區(qū)域市場(chǎng)鎖定區(qū)域市場(chǎng)的集中分析的集中分析商場(chǎng)、在售項(xiàng)目招商部、市場(chǎng)管理部訪談商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者調(diào)查訪談商鋪投資者調(diào)查訪談商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士訪談大同市發(fā)展規(guī)劃大同市區(qū)域分商圈分業(yè)態(tài)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查大同市商業(yè)項(xiàng)目考察宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析物資供求情況分析商業(yè)情況分析區(qū)域市場(chǎng)供求特點(diǎn)分析租售方式和民間投資意向費(fèi)分析3

2、報(bào)告思維導(dǎo)圖報(bào)告思維導(dǎo)圖城市背景與宏觀環(huán)境城市背景與宏觀環(huán)境城市商脈與商業(yè)地產(chǎn)大同市商業(yè)客戶研究大同市城市布局與功能分區(qū)大同市城市經(jīng)濟(jì)相關(guān)指標(biāo)大同市在環(huán)渤海的經(jīng)濟(jì)地位大同市魅力城市與資源大同市未來(lái)發(fā)展方向與規(guī)劃4大同大同 新型加工業(yè)基地、晉冀蒙商貿(mào)集散地和北方旅游勝地新型加工業(yè)基地、晉冀蒙商貿(mào)集散地和北方旅游勝地 有京津和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶距離近的區(qū)位優(yōu)勢(shì)有京津和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶距離近的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 北京后花園北京后花園交通大同市是北方重要的鐵路交通樞紐和貨運(yùn)編組站 。京大、大運(yùn)、大呼高速公路使大同升級(jí)為國(guó)家干線高速公路上的重要交匯碼頭。大同物流網(wǎng)絡(luò)以鐵路、高速公路為主，大同機(jī)場(chǎng)為副。地域與人口地域與人口大

3、同市位于晉冀陜蒙交界，東有北京、南有太原石家莊、西面有呼市，200到300公里半徑圈中心位置上的最大城市，總面積14176平方千米?？?cè)丝?16萬(wàn)人（2007年）。經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)大同市的經(jīng)濟(jì)以平均每年13%的增長(zhǎng)率蓬勃發(fā)展，2007年GDP達(dá)到億元。大同市近5年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度位于山西二線城市前列。以煤、煤氣、橡膠、化工產(chǎn)業(yè)為主、輔以白酒、牛奶等產(chǎn)業(yè)。城市概況城市概況大同是中國(guó)歷史文化名城古稱平城、云中，遼代改稱大同。大同發(fā)揮名城、資源、區(qū)位三大優(yōu)勢(shì)“，是對(duì)大同歷史文化名城、旅游資源、煤炭礦產(chǎn)資源以及區(qū)位交通資源比較優(yōu)勢(shì)的認(rèn)定，也是對(duì)大同作為資源型城市的發(fā)展指導(dǎo)思想。大同是“中國(guó)煤都”大同大同5大同市

4、近年大同市近年GDPGDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長(zhǎng)，及固定資產(chǎn)投資額加速增長(zhǎng)，但與其他城市相比，經(jīng)濟(jì)水平處于中等但與其他城市相比，經(jīng)濟(jì)水平處于中等與其他3省省會(huì)城市相比，大同市經(jīng)濟(jì)水平處于中等態(tài)勢(shì)，未來(lái)還有一定的發(fā)展空間；從2003年開(kāi)始大同市GDP連年基本保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，較對(duì)發(fā)展迅猛；大同市2007年GDP增長(zhǎng)速度為同年全國(guó)GDP 增長(zhǎng)率為9.5% ；大同市固定資產(chǎn)投資增幅波動(dòng)比較大，增長(zhǎng)速度為。20062006年對(duì)比表太原呼市大同石家莊GDP（億元）1013.38900.1 405.962064較上年增速11.50%21.03% 8.0%13.20%固定資產(chǎn)投資額（億元）501.135

5、08160.11000較上年增速17.80%43.91%5.4%18.00%宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)6 小于小于4%4% 4%-5% 4%-5% 5%-8% 5%-8% 大于大于8%8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展大同市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度與經(jīng)濟(jì)水平較為大同市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度與經(jīng)濟(jì)水平較為相稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，發(fā)展?jié)摿τ邢?。相稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，發(fā)展?jié)摿τ邢蕖７康禺a(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系大同市近4年GDP增長(zhǎng)率基本呈現(xiàn)增長(zhǎng)。近4年大同市GDP 持續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)速度在全國(guó)位居前列。大同市2007年固定投資額為億

6、元；大同市2006年固定投資額為億元，增長(zhǎng)速度為。宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)7大同市社會(huì)消費(fèi)品零售總額近年保持平均大同市社會(huì)消費(fèi)品零售總額近年保持平均12%12%以上以上的增長(zhǎng)率，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，在西部地區(qū)處的增長(zhǎng)率，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，在西部地區(qū)處于較高水平。于較高水平。2007 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額184.95 億元，比上年增長(zhǎng)20.9%。其中住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 22.94 億元，增長(zhǎng) 20.09% ；分行業(yè)看，全年全市批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 29.07 億元，增長(zhǎng) 12.74% ,零售業(yè)實(shí)現(xiàn)129.55 億元，增長(zhǎng)23.22% 。城市太原呼市大同石家莊2006年社會(huì)消費(fèi)品零售總額436.47

7、360184.95698.8 增長(zhǎng)率13.7%15.5%20.9%15.3% 消費(fèi)品零售總額消費(fèi)品零售總額819971997年年20032003年年20072007年年大同近10年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例變化情況大同已經(jīng)進(jìn)入了由服務(wù)業(yè)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相對(duì)較高層次的發(fā)大同已經(jīng)進(jìn)入了由服務(wù)業(yè)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相對(duì)較高層次的發(fā)展階段展階段在大同市第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的帶動(dòng)之下，必在大同市第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的帶動(dòng)之下，必將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。大同19972007之間已經(jīng)進(jìn)入了由服務(wù)業(yè)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相對(duì)較高的層次。產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展9大同市居民收入水平在山西城市較高，物價(jià)偏高，但大同市居

8、民收入水平在山西城市較高，物價(jià)偏高，但有著較高的人均消費(fèi)支出有著較高的人均消費(fèi)支出2007年大同市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入繼續(xù)增加。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 元，比上年增長(zhǎng) 17.83% 。 2007 年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 7847.4 元，比上年增長(zhǎng) 12.71% 。由此看出，大同市居民相對(duì)的消費(fèi)水平較高。全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 4.2% 。全市商品零售價(jià)格總水平比上年上漲 4.0 % ；工業(yè)品出廠價(jià)格總水平上漲 5.8% ；原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格總水平上漲 4.8% 資料來(lái)源：廣東各市統(tǒng)計(jì)年鑒居民收入水平居民收入水平10城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃西融西融東東 移移古城改造

9、古城改造限制大車進(jìn)市限制大車進(jìn)市區(qū)的紅線區(qū)的紅線中部中部2008年年計(jì)劃開(kāi)始進(jìn)行搬遷，旨在恢復(fù)古城墻貌；東部東部御東新區(qū)是大同市今后20年城市發(fā)展的主要方向，是主城區(qū)、口泉地區(qū)、文瀛湖地區(qū)“一主兩副”結(jié)構(gòu)形態(tài)的一副”區(qū)域；南部南部依靠的帶動(dòng)，城市的經(jīng)濟(jì)功能逐漸南移，集中力量引導(dǎo)城市向東南發(fā)展。大同市現(xiàn)有規(guī)劃主要向東面發(fā)展，東進(jìn)西融城市東移。堅(jiān)持新城建設(shè)大同市現(xiàn)有規(guī)劃主要向東面發(fā)展，東進(jìn)西融城市東移。堅(jiān)持新城建設(shè)和舊城改造并重的方針，搞好大同御東新區(qū)建設(shè)，搞好市區(qū)道路和兩和舊城改造并重的方針，搞好大同御東新區(qū)建設(shè)，搞好市區(qū)道路和兩大出口的建設(shè)。要抓緊大同機(jī)場(chǎng)的建設(shè)。大出口的建設(shè)。要抓緊大同機(jī)場(chǎng)的

10、建設(shè)。11市區(qū)最新規(guī)劃市區(qū)最新規(guī)劃2008年年2月月開(kāi)始進(jìn)行搬遷，旨在恢復(fù)古城墻貌；大同市東、西、南、北建設(shè)四大安置新區(qū)，分別位于御河西岸、西環(huán)路西側(cè)、南環(huán)路南側(cè)、站東大街兩側(cè)，由被拆遷戶自主選擇新居；拆遷辦法：拆一平還一平以舊換新，政府有限度補(bǔ)貼搬遷費(fèi)用和超出部份面積的結(jié)算。大同市古城改造范圍。大同市古城改造范圍。12貨運(yùn)方式情況貨運(yùn)方式情況往內(nèi)蒙呼市、包頭往內(nèi)蒙呼市、包頭大同經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（湖東片）大同經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（湖東片）大同機(jī)場(chǎng)大同機(jī)場(chǎng)古城改造古城改造限制大車限制大車紅線紅線大同交通網(wǎng)絡(luò)較全，鐵路、京大、大運(yùn)高速、208和109國(guó)道、大同機(jī)場(chǎng)等綜合構(gòu)成大同和外部聯(lián)系的物流立體網(wǎng)絡(luò)；大同物流基

11、本以汽運(yùn)為主，因其時(shí)間快捷、成本低而獲得物流市場(chǎng)絕大部份的份額；大同煤以鐵路輸出為主，由于鐵路貨運(yùn)需要報(bào)批手續(xù)多而且時(shí)間長(zhǎng)，故鐵路運(yùn)輸基本退出主流物流市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)；航運(yùn)因大同機(jī)場(chǎng)規(guī)模小，航線少（主線只飛北京、廣州、上海、長(zhǎng)治），所以航運(yùn)業(yè)務(wù)基本上是先飛至太原，再由汽運(yùn)至大同。大同市現(xiàn)有貨運(yùn)以汽運(yùn)為主，航運(yùn)略有增加趨勢(shì)，煤基本以鐵路輸出大同市現(xiàn)有貨運(yùn)以汽運(yùn)為主，航運(yùn)略有增加趨勢(shì)，煤基本以鐵路輸出為主要方式。為主要方式。往北京、太原往北京、太原13物資流通情況物資流通情況往內(nèi)蒙呼市、包頭往內(nèi)蒙呼市、包頭大同是礦產(chǎn)資源豐富的城市，所以重型設(shè)備和汽配在大同有較大型的專業(yè)市場(chǎng)集散地；內(nèi)蒙物流以呼市和包頭為

12、龍頭，在內(nèi)蒙與京津之間是必需經(jīng)過(guò)大同的，所以內(nèi)蒙的物流都要經(jīng)過(guò)大同運(yùn)輸出入境；由于太原是省會(huì)，物流業(yè)內(nèi)資源最多，所以大同往山西省內(nèi)各城市的物流都通常先運(yùn)往太原集中再分流；石家莊是河北省會(huì)重要貨物集散地，也是華北地區(qū)中南部商貿(mào)中心和面向“三北”地區(qū)的重要商埠，。大同市現(xiàn)有物資流通以汽運(yùn)為主要方式，大同航運(yùn)貨流量以廣大同市現(xiàn)有物資流通以汽運(yùn)為主要方式，大同航運(yùn)貨流量以廣州線路海鮮，煤以鐵路輸出為主要方式。州線路海鮮，煤以鐵路輸出為主要方式。往北京、太原往北京、太原 地點(diǎn)方向北京、天津、上海呼市、包頭太原石家莊廣州、深圳大同輸入重型設(shè)備、汽配、電器、服飾等肉類為主服飾、小商品 設(shè)備、建材家具、小電器

13、、服飾、建材、海鮮等大同輸送橡膠蔬菜果品、小百貨、鋼材轉(zhuǎn)運(yùn)至山西省內(nèi)其他城市的各類物資牛奶 山西各類物資14報(bào)告思維導(dǎo)圖報(bào)告思維導(dǎo)圖城市背景與宏觀環(huán)境西南環(huán)路商圈大慶商圈大同市市區(qū)商業(yè)概況東關(guān)商圈城市商脈與商業(yè)地產(chǎn)大同市商業(yè)客戶研究三大商圈綜合分析15大同市商業(yè)現(xiàn)狀：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)已重新布局，由于大同市商業(yè)現(xiàn)狀：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)已重新布局，由于20082008年年2 2月舊城改造使現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已拆或待拆，最新規(guī)劃有待進(jìn)一月舊城改造使現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已拆或待拆，最新規(guī)劃有待進(jìn)一步明確。步明確?，F(xiàn)有商業(yè)設(shè)施初步滿足商業(yè)活動(dòng)需求，但缺乏商務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)，無(wú)形成中央商務(wù)區(qū)及國(guó)際化、現(xiàn)代化設(shè)施商務(wù)區(qū)由于拆遷使

14、原市場(chǎng)規(guī)劃打亂，新商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)待政府明確。東關(guān)商圈以云中商城、小商品市場(chǎng)、海盛、海辰、春毅電器等組成西南環(huán)路商圈以藍(lán)天山鷹、華宇購(gòu)物、萬(wàn)家燈飾、振華蔬果批發(fā)、和平五金等組成大慶商圈以現(xiàn)代大世界、九洲、通用物資、振華等組成商業(yè)狀況商業(yè)狀況東關(guān)商圈東關(guān)商圈西南環(huán)路商圈西南環(huán)路商圈大慶商圈大慶商圈16商圈劃分商圈劃分板塊區(qū)域傳統(tǒng)三大商圈之首東關(guān)商圈大慶商圈西南環(huán)路商圈地理位置萬(wàn)壽路及御河橋?qū)Π堆由炀植看髴c東路及向十里店延伸局部西環(huán)路及南環(huán)路各項(xiàng)目名稱海辰、海盛、云中服裝大世界、五彩市場(chǎng)、云中副食城、萬(wàn)圣精品服裝城、永久建材市場(chǎng)、東信永康、御鑫商貿(mào)城、小商品市場(chǎng)、窗簾大世界、春毅電器、城中城家具家

15、園等大型專業(yè)市場(chǎng)10個(gè)現(xiàn)代裝飾大世界、通用汽配城、通用物資商貿(mào)市場(chǎng)、九洲鋼材市場(chǎng)、九洲商貿(mào)城（經(jīng)營(yíng)汽配）、九洲建材市場(chǎng)、翔龍建材市場(chǎng)、十里店果品蔬菜綜合市場(chǎng)、中鴻糧油交易市場(chǎng)等西環(huán)路上的和平五金機(jī)電批發(fā)市場(chǎng)（同左公路）和振華蔬菜批發(fā)市場(chǎng)；南環(huán)路上的云中裝飾材料大世界、金中市場(chǎng)、金牛市場(chǎng)；新建西路上的藍(lán)天山鷹、萬(wàn)佳燈飾、華宇購(gòu)物中心、城貿(mào)大樓、華聯(lián)等。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以零售為主，檔次較低。服裝、煙酒、食品、電器、建材等31大類、24300多個(gè)品種，區(qū)域商業(yè)規(guī)劃面積幾十萬(wàn)平米。以批發(fā)為主。建材、家裝、燈飾家具、汽配、鋼材、果品蔬菜為主。個(gè)體規(guī)模也較大型，一般都在一、二百畝占地規(guī)劃以上。西環(huán)路以批發(fā)為主，南

16、環(huán)以零售為主。經(jīng)營(yíng)以五金機(jī)電、蔬菜、水果、調(diào)味、干貨、燈飾、家裝等為主。近況由于大同新規(guī)劃的執(zhí)行，原泰和春、東方家具城已拆除，其他剩余專業(yè)市場(chǎng)都待拆除或調(diào)整，但詳細(xì)情況有待進(jìn)一步政府明確。經(jīng)營(yíng)情況非常良好但較雜亂，特別是大同出了相關(guān)限制大車及畜力車進(jìn)入市區(qū)的規(guī)定后，該區(qū)域交通混亂情況較為明顯。振華是市區(qū)范圍是比較成功的專業(yè)市場(chǎng)。規(guī)模較大的，經(jīng)營(yíng)品種多，貨流量大。但要搬至大塘路段。特點(diǎn)傳統(tǒng)繁華經(jīng)商區(qū)域非常有人氣，由于規(guī)劃變動(dòng)，經(jīng)營(yíng)者人心不定但也愿意繼續(xù)在此經(jīng)營(yíng)，就近有最新的東信永康和御鑫商貿(mào)城均招商大部分完成。因在市區(qū)物流并不便利。也是傳統(tǒng)的批發(fā)集中區(qū)域，有部份市場(chǎng)需要按政府規(guī)劃調(diào)整需要拆除，如

17、現(xiàn)代大世界的舊場(chǎng)。新場(chǎng)正在招商，在今年十月開(kāi)始正式經(jīng)營(yíng)。物流便利。較為規(guī)范，規(guī)模適中，也有物流利。但因規(guī)劃的有待政府明確，所以存在不穩(wěn)定因素。17商業(yè)數(shù)據(jù)情況商業(yè)數(shù)據(jù)情況商圈名稱名稱位置位置租售情況租售情況備注備注東信商貿(mào)城萬(wàn)壽路規(guī)模3.5萬(wàn)平方米，臨街門面:上下兩層327,售價(jià)300萬(wàn),租金24萬(wàn)/年。 商場(chǎng)內(nèi)鋪位已全部租滿，年租金1.4萬(wàn)。免收第一年物業(yè)管理費(fèi)。 只租不售本地人開(kāi)發(fā)御鑫商貿(mào)城萬(wàn)壽路場(chǎng)內(nèi)鋪位一層可售（30年租賃權(quán)）,二、三層只租不售。一層售價(jià)1.2萬(wàn)2.4萬(wàn)/，現(xiàn)已大部分售出。商場(chǎng)與業(yè)主簽,五年期限,首年返總價(jià)的8%,此后每年遞增1%,五年共返還50%。臨街門面:面積68、售

18、價(jià)2.3萬(wàn)/,已售完。租金：1萬(wàn)/年左右，物管費(fèi)0.4元/天/ 2008年9月開(kāi)業(yè) 投資商為北京人東關(guān)電器城萬(wàn)壽路手機(jī)區(qū)：按柜臺(tái)數(shù)收取租金，6000元/個(gè)/年，管理費(fèi)480元/年，位于一層，約150個(gè)柜臺(tái)。 電器區(qū)：租金第一年1萬(wàn)元，之后按22.6萬(wàn)元/年。位于一層，約50個(gè)位置，約15/個(gè)。 窗簾布藝：位于二層，鋪位已招滿。只租不售 每層約3000貨商廈 布藝城萬(wàn)壽路一層：拐角10的鋪位年租金2萬(wàn)；三層設(shè)為倉(cāng)庫(kù)。 二層：鋪位面積35,年租金約4.5萬(wàn)；柜臺(tái)(長(zhǎng)約3米)年租金4000元?，F(xiàn)商場(chǎng)內(nèi)已租滿，無(wú)管理費(fèi)。屬于云中商城 只租不售海盛服飾商廈萬(wàn)壽路共五層，每層15

19、0240個(gè)鋪位不等。一層4.8元/天，二、三層3.3元/天，無(wú)管理費(fèi)。2006年4月開(kāi)辰批發(fā)市場(chǎng)萬(wàn)壽路整個(gè)市場(chǎng)共500余鋪位，總面積2萬(wàn)。銷售30年租賃權(quán)，僅限一層。管理費(fèi)0.4元/天。 一層租金1.52.2元/天；二、三層租金11.2元/天中城家具城御河橋東 前廳租金70元/月，后廳租金60元/月，現(xiàn)已租滿。庫(kù)房10元/月。只租不售同市區(qū)專業(yè)類市場(chǎng)租售：東關(guān)商圈現(xiàn)有大型專業(yè)市場(chǎng)有七大同市區(qū)專業(yè)類市場(chǎng)租售：東關(guān)商圈現(xiàn)有大型專業(yè)市場(chǎng)有七個(gè)，流通種類有小商品、食品、服飾內(nèi)衣、針紡、床上用品、個(gè)，流通種類有小商品、食

20、品、服飾內(nèi)衣、針紡、床上用品、鞋、電器、手機(jī)等鞋、電器、手機(jī)等18商業(yè)數(shù)據(jù)情況商業(yè)數(shù)據(jù)情況商圈名稱名稱位置位置租售情況租售情況備注備注西南環(huán)路萬(wàn)佳燈飾 新建西路 面積不等,30的鋪位租金1.5萬(wàn)/年.無(wú)其它費(fèi)用.只租不售華聯(lián)商廈 新建西路臨街門面14B號(hào):上下兩層240,售價(jià)600多萬(wàn),年租金68萬(wàn)。 臨街門面16B:上下兩層240,年租金68萬(wàn)。臨街商鋪銷售，因壓紅線問(wèn)題給停工。藍(lán)天山鷹 新建西路一層：約500個(gè)鋪位，面積約45，年租金80009300元。二層：年租金約1.1萬(wàn)。一、二層客流量大。三層：鋪位空，無(wú)客流。 只售8年優(yōu)先租賃權(quán)，收費(fèi)1.8萬(wàn)城區(qū)集貿(mào) 新建西路 鋪位面積約4/個(gè),年

21、租金8000左右。無(wú)管理費(fèi)。只租不售每層約3000振華蔬果批發(fā)南環(huán)路 鋪面約10 /個(gè)，年租金12000左右。只租不售大慶現(xiàn)代大世界大慶路鋪面面積約20至100 /個(gè)不等，家具方面租金：一層，4050 元/ /月。二層35元/ /月。裝修建材方面租金：一層，3238元/ /月只租不售西南環(huán)路商圈以藍(lán)天山鷹小商品為代表，華宇購(gòu)物中心和萬(wàn)西南環(huán)路商圈以藍(lán)天山鷹小商品為代表，華宇購(gòu)物中心和萬(wàn)佳燈飾、振華蔬果批發(fā)等其他業(yè)態(tài)組成，流通種類有日用百佳燈飾、振華蔬果批發(fā)等其他業(yè)態(tài)組成，流通種類有日用百貨、小商品、燈飾、服飾內(nèi)衣、蔬菜果品等貨、小商品、燈飾、服飾內(nèi)衣、蔬菜果品等19大同市三大商圈分析總結(jié)大同市

22、三大商圈分析總結(jié)位于大同傳統(tǒng)貨物集散中心地帶，由十幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)組合而成，代表性商業(yè)有東信商貿(mào)、海盛、小商品、御鑫、春毅電器、海辰等，也是目前大同市租金最高人流量最多的商業(yè)圈，批發(fā)和零售兼顧的城市級(jí)核心商圈。地處于西南城區(qū)，由西邊的大型振華蔬果批發(fā)、和平五金批發(fā)和新建路藍(lán)天山鷹、華宇為代表的商業(yè)街組成，人流量很大，主要面對(duì)大同本地零售受眾。地處于大慶路干道上，以現(xiàn)代大世界、九洲汽配、通用物貿(mào)等組成，都是大型的專業(yè)市場(chǎng)。面向大同本地、內(nèi)蒙的城市級(jí)專業(yè)商圈。20多角度思索大同商機(jī)。多角度思索大同商機(jī)。商機(jī)商機(jī)分析分析取舊代新在原有東關(guān)商圈，舊場(chǎng)基本被周邊新起的場(chǎng)地或新建項(xiàng)目取代原有業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)商戶，其他

23、商圈沒(méi)有該類型商機(jī)。局部業(yè)態(tài)放大各業(yè)態(tài)中如小百貨、服飾較旺的行業(yè)檔次較低，難以承受過(guò)高的新場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)成本；小電器、手機(jī)、鞋等行業(yè)較為蕭條；家具和建材方向在未來(lái)幾年倒是發(fā)展空間，但參考現(xiàn)有新場(chǎng)因處于培育市場(chǎng)期，經(jīng)營(yíng)商戶都較為痛苦。物流貨運(yùn)基地汽運(yùn)物流方面較為雜亂，市場(chǎng)上還有沒(méi)有該類大型現(xiàn)代的成熟專業(yè)物流區(qū)，規(guī)劃中有該類專業(yè)物流地塊但還沒(méi)見(jiàn)執(zhí)行，如果拿地成本和區(qū)域均達(dá)到要求，這商機(jī)倒是可以考慮。投資空間21報(bào)告思維導(dǎo)圖報(bào)告思維導(dǎo)圖城市背景與宏觀環(huán)境城市商脈與商業(yè)地產(chǎn)大同市商業(yè)客戶研究大同市商業(yè)結(jié)論22大同市商業(yè)投資者、經(jīng)營(yíng)者分析大同市商業(yè)投資者、經(jīng)營(yíng)者分析專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商：東關(guān)商圈以五愛(ài)村（云中商城集

24、團(tuán)）投資為主，地均為租賃沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。西南環(huán)路商圈華聯(lián)有產(chǎn)權(quán)外其他均為租賃。大慶商圈均為租賃沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。開(kāi)發(fā)商基本以本地人、北京人、江浙人組成。商鋪主要購(gòu)買群體為投資者，由當(dāng)?shù)厝撕捅本┤私M成。對(duì)總價(jià)的承受能力較強(qiáng)，愿意放租獲得長(zhǎng)期收益。可銷售商業(yè)面積在200-350200-350平米（上下二層），總價(jià)在平米（上下二層），總價(jià)在300-600300-600萬(wàn)萬(wàn)元內(nèi)的商鋪是專業(yè)市場(chǎng)投資額，市區(qū)內(nèi)一般臨街商鋪的售價(jià)在70007000元元1000010000元元/ /平之間平之間。銷售三十年經(jīng)營(yíng)權(quán)的商鋪在1200012000元元/ /平左右平左右。商鋪求租區(qū)域分布明顯，一般傾向于首選東關(guān)商圈，其次為藍(lán)天山鷹

25、商業(yè)片區(qū)。經(jīng)營(yíng)者在新開(kāi)場(chǎng)的租賃成本在1212元元/ /平方平方/ /日之間日之間，成熟市場(chǎng)或良好區(qū)域的成本在4 4元元/ /平方平方/ /日左右日左右，場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)成本相對(duì)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)不算沉重。經(jīng)營(yíng)者較關(guān)注最新的政府商業(yè)規(guī)劃和舊城改造情況，因?yàn)槎嘉从羞M(jìn)一步明確。商業(yè)投商業(yè)投資者、資者、經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者大同市商業(yè)客戶23大同市商業(yè)投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的分大同市商業(yè)投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的分析結(jié)論析結(jié)論大同商業(yè)投資者有較高支付能力水平，而且愿意長(zhǎng)期放租保值，。大同商業(yè)投資者有較高支付能力水平，而且愿意長(zhǎng)期放租保值，。經(jīng)營(yíng)者都有較長(zhǎng)的本地經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，區(qū)域性較強(qiáng)，受引導(dǎo)性方面較弱。經(jīng)營(yíng)者都有較長(zhǎng)的本地經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，區(qū)域性較強(qiáng)，受引導(dǎo)性方面較弱。大同當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)層次還處于較低水平，憑借有針對(duì)性的、創(chuàng)大同當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)層次還處于較低水平，憑借有針對(duì)性的、創(chuàng)新的營(yíng)銷活動(dòng)，刺激、挖掘消費(fèi)群體，提升市場(chǎng)關(guān)注度，應(yīng)可達(dá)到新的營(yíng)銷活動(dòng)，刺激、挖掘消費(fèi)群體，提升市場(chǎng)關(guān)注度，應(yīng)可達(dá)到促進(jìn)銷售和經(jīng)營(yíng)作用。促進(jìn)銷售和經(jīng)營(yíng)作用。大同市商業(yè)客戶24SWOT分析分析優(yōu)勢(shì)：1、區(qū)域性物流資源還有較大發(fā)展空間；2、大同因開(kāi)采礦產(chǎn)資源給當(dāng)?shù)厝藥?lái)的財(cái)富；3、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)盡管有了明顯提高，但商業(yè)檔次還是較大提升空間。大同市商業(yè)大同市商業(yè)