按揭知識以及流程新

1、按揭知識以及流程新目目 錄錄按揭知識按揭知識按揭流程按揭流程問題答疑問題答疑第一部分第一部分 按揭知識按揭知識 二手房按揭定義；二手房按揭定義； 申請貸款的基本條件；申請貸款的基本條件； 貸款要素；貸款要素； 二手房按揭相關(guān)費用；二手房按揭相關(guān)費用； 需要準(zhǔn)備的資料；需要準(zhǔn)備的資料； 風(fēng)險控制；風(fēng)險控制； 第二部分第二部分 按揭流程按揭流程 資料準(zhǔn)備；資料準(zhǔn)備； 銀行審批；銀行審批； 權(quán)證權(quán)證 返件及后續(xù)；返件及后續(xù)；第三部分第三部分 問題答疑問題答疑 自由提問階段！自由提問階段！第一部分第一部分 按揭知識按揭知識一、二手房按揭定義一、二手房按揭定義 個人二手房貸款是銀行使用自有信貸資個人二手

2、房貸款是銀行使用自有信貸資金向借款人發(fā)放的用于購買售房人已取得房金向借款人發(fā)放的用于購買售房人已取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利，在二級市場屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利，在二級市場上合法交易的個人住房或商用房貸款。在貸上合法交易的個人住房或商用房貸款。在貸款期間，借款人所購房產(chǎn)的權(quán)益或所有權(quán)須款期間，借款人所購房產(chǎn)的權(quán)益或所有權(quán)須抵押給銀行，并按合同規(guī)定向銀行還本付息。抵押給銀行，并按合同規(guī)定向銀行還本付息。二、申請貸款的基本條件二、申請貸款的基本條件1、 凡年滿十八周歲，具有完全民事行為能力且具有凡年滿十八周歲，具有完全民事行為能力且具有城鎮(zhèn)常住戶口或其他居留身份。城鎮(zhèn)常住戶口或其他居留身份。

3、2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信譽(yù)良好，有按期償還、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信譽(yù)良好，有按期償還貸款本息的能力貸款本息的能力3、具有購房合同或協(xié)議。、具有購房合同或協(xié)議。4、 在銀行開立活期儲蓄存款帳戶，并存入不低于在銀行開立活期儲蓄存款帳戶，并存入不低于30%購房首期款；購房首期款；4、 同意以所購房產(chǎn)作抵押。同意以所購房產(chǎn)作抵押。5、 所購房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰，具有完全產(chǎn)權(quán)的私房所購房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰，具有完全產(chǎn)權(quán)的私房且可進(jìn)入房地產(chǎn)市場交易并能抵押。且可進(jìn)入房地產(chǎn)市場交易并能抵押。 三、貸款要素三、貸款要素w 貸款比例、年限、利率貸款比例、年限、利率w （一）（一）. 房屋價值的確定依據(jù)各銀行指

4、定房屋價值的確定依據(jù)各銀行指定評估事務(wù)所對二手房的價值評估確定。評估事務(wù)所對二手房的價值評估確定。（在成交價與評估價之間取低值，一般情（在成交價與評估價之間取低值，一般情況評估公司因為是站在銀行的立場上評估，況評估公司因為是站在銀行的立場上評估，所以會價格普遍偏低）所以會價格普遍偏低）w （二）（二）.貸款比例及年限確定：貸款比例及年限確定：1.影響因素影響因素: 房屋建筑年限房屋建筑年限 、土地性質(zhì)、土地性質(zhì)、房屋面積、借款人資質(zhì)及征信情情況、是房屋面積、借款人資質(zhì)及征信情情況、是否為首次購房、經(jīng)辦銀行個貸指導(dǎo)思想等否為首次購房、經(jīng)辦銀行個貸指導(dǎo)思想等2.一般情況下：一般情況下：10年以內(nèi)的

5、出讓地，年以內(nèi)的出讓地，借款人征信良好，首次購房的均可達(dá)借款人征信良好，首次購房的均可達(dá)到到7成成20年；年；3.如果是劃撥地要貸滿如果是劃撥地要貸滿7成，需先與信成，需先與信貸員溝通；但劃撥地是小區(qū)房的一般貸員溝通；但劃撥地是小區(qū)房的一般可以貸滿可以貸滿7成；成；4.如果客戶個人征信不好，除需解釋如果客戶個人征信不好，除需解釋原因外，還需提供相關(guān)證據(jù)；同時有原因外，還需提供相關(guān)證據(jù)；同時有可能在終審時遭遇降成；可能在終審時遭遇降成；4.貸款年限加上借款人年齡不能超過借款貸款年限加上借款人年齡不能超過借款人法定退休年齡。男人法定退休年齡。男65歲，女歲，女60歲。貸歲。貸款年限加上借款人年齡不

6、能超過借款人法款年限加上借款人年齡不能超過借款人法定退休年齡。定退休年齡。5.其他個案需直接溝通確定；最好是所有其他個案需直接溝通確定；最好是所有案子在合同談判過程中均能與合作按揭經(jīng)案子在合同談判過程中均能與合作按揭經(jīng)辦人進(jìn)行確定，主要是應(yīng)對銀行金融政策辦人進(jìn)行確定，主要是應(yīng)對銀行金融政策發(fā)生變化所帶來的風(fēng)險；另外還可通過一發(fā)生變化所帶來的風(fēng)險；另外還可通過一對一的個案交流，讓按揭專員為其提供個對一的個案交流，讓按揭專員為其提供個性化指導(dǎo)，選擇合適的銀行性化指導(dǎo)，選擇合適的銀行（三）利率（三）利率1.一般情況下，第一套住宅是基準(zhǔn)利率一般情況下，第一套住宅是基準(zhǔn)利率下浮下浮15%；2.第二套住宅

7、基準(zhǔn)利率上浮第二套住宅基準(zhǔn)利率上浮10%；3.商用住宅基準(zhǔn)利率上浮商用住宅基準(zhǔn)利率上浮10%4.具體個案具體咨詢；具體個案具體咨詢；四、相關(guān)費用四、相關(guān)費用 1、評估費：、評估費：20萬以內(nèi)萬以內(nèi)260元元 評估公司收評估公司收 2、代收公證費：普件、代收公證費：普件200元元 快快快件收快件收300元公證處收。元公證處收。 3、代收抵押登記費：、代收抵押登記費：80元元 （沙區(qū)（沙區(qū)90元）房交所收取元）房交所收取7、放款印花稅：貸款額、放款印花稅：貸款額0.05 國家征收國家征收（10萬就是萬就是5元）元）五、需要準(zhǔn)備的資料五、需要準(zhǔn)備的資料（一）借款人資料（一）借款人資料1. 借款人（借

8、款人及配偶）合法的身借款人（借款人及配偶）合法的身份證件、戶口、婚姻證明；份證件、戶口、婚姻證明；2. 借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明；借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明；（二）所購房屋資料（二）所購房屋資料1、產(chǎn)權(quán)人（賣方）提供資料：房屋所有、產(chǎn)權(quán)人（賣方）提供資料：房屋所有權(quán)證（原件）、產(chǎn)權(quán)人和共有財產(chǎn)人的權(quán)證（原件）、產(chǎn)權(quán)人和共有財產(chǎn)人的身份證明、戶口證明、婚姻證明原件，身份證明、戶口證明、婚姻證明原件，若有代理人還需提供代理人身份證明公若有代理人還需提供代理人身份證明公證委托書原件。證委托書原件。2. 與售房人簽訂的與售房人簽訂的房屋買賣合同房屋買賣合同；3. 首付款證明；（放款前提供）首付款

9、證明；（放款前提供）4. 所購房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的所購房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書面授權(quán)文件；書面授權(quán)文件；六、風(fēng)險控制六、風(fēng)險控制1.按主體來講：分對銀行的風(fēng)險，對公司按主體來講：分對銀行的風(fēng)險，對公司（擔(dān)保公司或一般公司）的風(fēng)險；（擔(dān)保公司或一般公司）的風(fēng)險；2.對銀行的風(fēng)險：對銀行的風(fēng)險：a.擔(dān)保標(biāo)的物不存在，品質(zhì)達(dá)不到要求價格虛擔(dān)保標(biāo)的物不存在，品質(zhì)達(dá)不到要求價格虛高，交易虛假，惡意套取資金所帶來的風(fēng)險高，交易虛假，惡意套取資金所帶來的風(fēng)險b.借款人資質(zhì)不好，收入不穩(wěn)定，抵抗風(fēng)險能借款人資質(zhì)不好，收入不穩(wěn)定，抵抗風(fēng)險能力弱導(dǎo)致無法履行債務(wù)；力弱導(dǎo)致無法履行債務(wù)；c.房地產(chǎn)市場

10、不穩(wěn)定帶來的不可控風(fēng)險；房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定帶來的不可控風(fēng)險；d.以貸款銀行為抵押權(quán)人的手續(xù)未完備貸款已以貸款銀行為抵押權(quán)人的手續(xù)未完備貸款已出，而遭遇司法凍結(jié)導(dǎo)致的權(quán)益受損；出，而遭遇司法凍結(jié)導(dǎo)致的權(quán)益受損；3.對公司（擔(dān)保公司或一般公司）的風(fēng)險：對公司（擔(dān)保公司或一般公司）的風(fēng)險：a.客戶惡意隱瞞事實，制造虛假交易而帶來的對客戶惡意隱瞞事實，制造虛假交易而帶來的對銀行失約的風(fēng)險；銀行失約的風(fēng)險；b.抵押未辦回入庫途中的所有風(fēng)險；抵押未辦回入庫途中的所有風(fēng)險；4. 本質(zhì)上來講，作為代理銀行業(yè)務(wù)品種本質(zhì)上來講，作為代理銀行業(yè)務(wù)品種的公司所有的風(fēng)險，只是銀行將自己的的公司所有的風(fēng)險，只是銀行將自己的

11、風(fēng)險分解到其合作公司的一種途徑；風(fēng)險分解到其合作公司的一種途徑；5.公司控制風(fēng)險的手段：公司控制風(fēng)險的手段：a.選擇優(yōu)質(zhì)的客戶，并盡可能的通過一線員工與選擇優(yōu)質(zhì)的客戶，并盡可能的通過一線員工與客戶溝通的方式，追求真實的交易；客戶溝通的方式，追求真實的交易；b.保證從過戶之后所有手續(xù)的可控性，并盡量縮保證從過戶之后所有手續(xù)的可控性，并盡量縮短時間；短時間； 即從放款開始，通過借款人即從放款開始，通過借款人公證及銀行授權(quán)的方式，保證公證及銀行授權(quán)的方式，保證回執(zhí)單在手，交易費用已清，回執(zhí)單在手，交易費用已清，擁有取證辦抵押的權(quán)利；擁有取證辦抵押的權(quán)利； 而只有真正將抵押完成，法而只有真正將抵押完成

12、，法院凍結(jié)之類的風(fēng)險才可能真正院凍結(jié)之類的風(fēng)險才可能真正解除；解除；第二部分第二部分 按揭流程按揭流程w一、資料準(zhǔn)備一、資料準(zhǔn)備1.借款人資料借款人資料2.所購房屋資料及產(chǎn)權(quán)人資料；所購房屋資料及產(chǎn)權(quán)人資料； 3.評估：初評已回；評估：初評已回；4.約銀行客戶經(jīng)理面簽；（約銀行客戶經(jīng)理面簽；（24小時）小時）5.合同填寫及完整；（合同填寫及完整；（24小時）小時）6.做好登記并交銀行進(jìn)入審批（當(dāng)天）做好登記并交銀行進(jìn)入審批（當(dāng)天）二、銀行審批二、銀行審批w （一）確定借款人申請：（一）確定借款人申請：w （13個工作日）個工作日）w （一般有三種方式）（一般有三種方式）w 1.客戶經(jīng)理錄機(jī)，通

13、過網(wǎng)審流程；評客戶經(jīng)理錄機(jī)，通過網(wǎng)審流程；評分系統(tǒng)有些可以直接審過；有些需要分系統(tǒng)有些可以直接審過；有些需要通過人工審核；一般在次日將紙張資通過人工審核；一般在次日將紙張資料送回分行個貸部；這種方式速度較料送回分行個貸部；這種方式速度較快，在快，在13個工作日會有結(jié)果；個工作日會有結(jié)果；2.客戶經(jīng)理錄機(jī)，并將紙張資料掃描上客戶經(jīng)理錄機(jī)，并將紙張資料掃描上傳，待分行進(jìn)行二級審批完成終審；這傳，待分行進(jìn)行二級審批完成終審；這種效率很低，若要保證第一種的速度，種效率很低，若要保證第一種的速度，至少需增加一名客戶經(jīng)理；至少需增加一名客戶經(jīng)理；3.客戶經(jīng)理初審交本支行個貸部負(fù)責(zé)人客戶經(jīng)理初審交本支行個貸

14、部負(fù)責(zé)人簽字，另加行長簽字，一級審批完成；簽字，另加行長簽字，一級審批完成；這種最快在這種最快在1個工作日可完成終審；但這個工作日可完成終審；但這種支行的權(quán)利太大，有很多潛在問題；種支行的權(quán)利太大，有很多潛在問題；（二）進(jìn)入放款審核（二）進(jìn)入放款審核（見過戶回執(zhí)單（見過戶回執(zhí)單3個工作日完成放款到帳）個工作日完成放款到帳）1.通知公司安排交易雙方到交易所過戶，通知公司安排交易雙方到交易所過戶，（最好能在此時安排寫上權(quán)證取證人員的（最好能在此時安排寫上權(quán)證取證人員的姓名）并將過戶回執(zhí)單原件拿回銀行；姓名）并將過戶回執(zhí)單原件拿回銀行；2.公司商務(wù)通過流程安排評估公司將正評送公司商務(wù)通過流程安排評估

15、公司將正評送回銀行準(zhǔn)備放款；回銀行準(zhǔn)備放款；3.公司商務(wù)檢查相關(guān)按揭費用及過戶代收費公司商務(wù)檢查相關(guān)按揭費用及過戶代收費是否已經(jīng)完清；是否已經(jīng)完清；4.檢查首付款手續(xù)是否合標(biāo)；檢查首付款手續(xù)是否合標(biāo)；5.檢查借款人是否已將領(lǐng)證辦抵押的手續(xù)檢查借款人是否已將領(lǐng)證辦抵押的手續(xù)委托于我司相關(guān)工作人員；委托于我司相關(guān)工作人員； 6.出具蓋有公司章的放款確認(rèn)書交銀行審出具蓋有公司章的放款確認(rèn)書交銀行審核放款；核放款；三、權(quán)證三、權(quán)證（公司內(nèi)部流程）（公司內(nèi)部流程）1.過戶后回執(zhí)單應(yīng)交給權(quán)證商務(wù)，過戶后回執(zhí)單應(yīng)交給權(quán)證商務(wù)，1個工作日個工作日應(yīng)到達(dá)相應(yīng)區(qū)域的取證人員應(yīng)到達(dá)相應(yīng)區(qū)域的取證人員2.同時商務(wù)會根

16、據(jù)交易所能否進(jìn)行取證抵押并同時商務(wù)會根據(jù)交易所能否進(jìn)行取證抵押并案處理的特點，安排到各銀行取證將辦抵押案處理的特點，安排到各銀行取證將辦抵押資料一并交給相應(yīng)區(qū)域的取證人員；資料一并交給相應(yīng)區(qū)域的取證人員；3.另外，取證人員會根據(jù)交易所的要求另外，取證人員會根據(jù)交易所的要求篩取篩取出那些不需要受托人或本人出場的件；出那些不需要受托人或本人出場的件；個工作日后，相應(yīng)人員去取證，盡量爭個工作日后，相應(yīng)人員去取證，盡量爭取客戶能夠到場配合辦理取證或抵押；取客戶能夠到場配合辦理取證或抵押；如果不行的，將安排出公證書去辦理；如果不行的，將安排出公證書去辦理；5.一般抵押辦理后一般抵押辦理后1個工作日就可以去取個工作日就可以去取資料了；資料了；四、返件及后續(xù)四、返件及后