某著名地產(chǎn)公司成本控制應(yīng)用指南

1、某著名地產(chǎn)公司成本控制應(yīng)用指南一、購地階段成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南購地階段的成本控制是整個項(xiàng)目成本控制的第一步，購地費(fèi)用的合理與否，對項(xiàng)目整個成本控制有直接影響。根據(jù)購地的方式不同而有所區(qū)別?？刂频幕驹瓌t是在國家有關(guān)規(guī)定的范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)費(fèi)用。公司購地的決策機(jī)構(gòu)在這一時期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由公司購地的決策機(jī)構(gòu)承擔(dān)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制支持文件開發(fā)形式1招、拍、掛購地（1）購地費(fèi)用市場及地塊現(xiàn)狀調(diào)研在公司要求利潤水平下測算能承受的最大地價公司相關(guān)機(jī)構(gòu)（2）大市政費(fèi)用自建部分按公司工程體系走，交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理項(xiàng)目事務(wù)部、規(guī)劃設(shè)計部、成本管理部（3

2、）規(guī)劃條件最大限度利用規(guī)劃條件，提高容積率，以獲取最大利潤項(xiàng)目事務(wù)部、規(guī)劃設(shè)計部2買斷項(xiàng)目（1）買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)公司相關(guān)機(jī)構(gòu)（2）拆遷補(bǔ)償費(fèi)用已建成、在建工程等拆遷費(fèi)用公司相關(guān)機(jī)構(gòu)（3）付款方式盡量拖后、分多次支付財務(wù)部二、規(guī)劃設(shè)計階段成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南在項(xiàng)目定位后，規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制，在整個開發(fā)過程中的能動性最大，具有“一錘定音”的地位和作用。在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，通過一系列的限額設(shè)計和圖紙質(zhì)量把關(guān)，可以最大限度地減少事后變動帶來的成本增加，并控制在預(yù)期成本目標(biāo)之內(nèi)。所以該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，方法也多種多樣?；驹瓌t是：周密規(guī)劃、科學(xué)

3、討論、嚴(yán)格審批。規(guī)劃設(shè)計部及相關(guān)評審機(jī)構(gòu)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要職能。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制支持文件1方案設(shè)計（1）提出設(shè)計任務(wù)書市場信息搜集和分析市政狀況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立制定設(shè)計任務(wù)書（含成本指標(biāo)）規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)營銷策劃部、項(xiàng)目部成本管理部配合（2）方案招標(biāo)邀請多家符合我方要求的的設(shè)計單位進(jìn)行投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)（3）方案評審組成方案評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定由設(shè)計、營銷、成本、財務(wù)、項(xiàng)目部等組成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（老板定）（4）設(shè)計成果根據(jù)方案評審意見，由已確定的方案設(shè)計單位對方案進(jìn)行調(diào)整提出設(shè)備選型方案規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部配合（若已成立的話）根據(jù)提交的設(shè)計成果進(jìn)行投資估算。

4、除非定位、規(guī)劃條件、市場等發(fā)生變化，此估算應(yīng)在購地測算時的總成本之內(nèi)，否則予以調(diào)整成本管理部負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計、項(xiàng)目部配合（5）報批注意相關(guān)法規(guī)、材料完整項(xiàng)目事務(wù)部負(fù)責(zé)設(shè)計、項(xiàng)目部配合2擴(kuò)初設(shè)計（1）擴(kuò)初設(shè)計要求對報批設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整提出進(jìn)一步設(shè)計要求規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)限額設(shè)計（限額指標(biāo)）成本管理部負(fù)責(zé)（2）擴(kuò)初設(shè)計成果根據(jù)上述要求，初步完成擴(kuò)初設(shè)計圖規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)專家評審、內(nèi)部評審評審委員會負(fù)責(zé)設(shè)計調(diào)整規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)（3）形成初步成本目標(biāo)根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計成果（包括設(shè)備選型、環(huán)境方案等），對總成本作出概算，形成初步成本目標(biāo)。除非市場變化，此概算應(yīng)在估算之內(nèi)，否則進(jìn)行方案調(diào)整成本管理部負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計、項(xiàng)目部配合3

5、樁基設(shè)計（1）地質(zhì)勘察委托專業(yè)單位勘察、取得詳實(shí)資料規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部配合（2）設(shè)計方案評審至少設(shè)計兩種以上的樁基方案由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)的評審（含經(jīng)濟(jì)評審）（3）樁基施工圖根據(jù)評審意見調(diào)整設(shè)計、出施工圖4施工圖設(shè)計（1）施工圖設(shè)計要求在擴(kuò)初圖的基礎(chǔ)上確定施工圖設(shè)計要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)、建筑、環(huán)境、設(shè)備等造價占總建安費(fèi)用80%部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核及時測算造價及鋼筋、砼含量等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，進(jìn)行限額設(shè)計規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部、成本管理部配合（2）出施工圖初稿根據(jù)上述設(shè)計要求，在規(guī)定時間內(nèi)出施工圖初稿規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)（3）審圖內(nèi)審：組成會審小組，對錯、漏、碰、戶型、管線布置等細(xì)審

6、外審：請有資質(zhì)單位審核規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)（4）面積預(yù)查丈請專業(yè)公司查丈，與報建相符規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)（5）正式出施工圖根據(jù)審圖及查丈意見調(diào)整后正式出圖規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)（6）形成正式成本目標(biāo)若時間允許，可先做施工圖預(yù)算，并在規(guī)定時間內(nèi)形成正式成本目標(biāo)除非定位、市場變化，此目標(biāo)應(yīng)在初步目標(biāo)之內(nèi)，并錄入成本管理軟件中成本管理部負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計、項(xiàng)目部配合5其他設(shè)計（1）環(huán)境設(shè)計根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境定位、報批標(biāo)準(zhǔn)及成本目標(biāo)進(jìn)行環(huán)境設(shè)計著重關(guān)注鋪裝材料及苗木的成本控制規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)（2）公共裝修設(shè)計根據(jù)項(xiàng)目檔次、報批標(biāo)準(zhǔn)及成本目標(biāo)進(jìn)行公共裝修設(shè)計著重關(guān)注面飾材料的成本控制規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)（3）智能化設(shè)計與項(xiàng)目定位相適應(yīng)的智能化

7、功能需求分析注重智能化內(nèi)容可靠性與實(shí)用性根據(jù)成本目標(biāo)控制設(shè)計規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)三、招投標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南招投標(biāo)階段的成本控制涉及設(shè)計、工程、材料、成本、營銷等多部門的實(shí)際運(yùn)作，其控制要點(diǎn)在于投標(biāo)單位的選擇、招標(biāo)文件的制訂（含招標(biāo)書、圖紙、工程量清單、材料設(shè)備樣板與型號、報價承包方式、標(biāo)前答疑等）、評標(biāo)（報價分析、商務(wù)談判）和定標(biāo)。難點(diǎn)在于編制高質(zhì)量的招標(biāo)文件，重點(diǎn)在于評標(biāo)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制支持文件1供方選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（5）資金實(shí)力（6）合作經(jīng)歷分類（承建商、材料設(shè)備供應(yīng)商、設(shè)計、監(jiān)理、咨詢等）建立合格供方資料庫，不合格供方兩年內(nèi)

8、不選從庫中選取合格供方3個以上招投標(biāo)中心采購管理程序招標(biāo)實(shí)施過程作業(yè)指引供方確定作業(yè)指引供方評價作業(yè)指引業(yè)務(wù)主辦部門推薦項(xiàng)目部、材料部招標(biāo)工作小組審核、考察、評估、篩選3家以上供方報主管領(lǐng)導(dǎo)審批招標(biāo)工作小組、主管領(lǐng)導(dǎo)2招投標(biāo)文件招標(biāo)范本至少包括以下內(nèi)容：（1）項(xiàng)目概況（2）招標(biāo)范圍及內(nèi)容（3）造價或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（4）承包方式（5）付款方式（6）結(jié)算方式（7）工期（8）質(zhì)量要求（9）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（10）材料設(shè)備要求（11）投標(biāo)注意事項(xiàng)（12）廢標(biāo)條件（13）履約擔(dān)保（14）投標(biāo)資料要求（商務(wù)、技術(shù)、資信）（15）發(fā)標(biāo)、答疑、截標(biāo)時間（16）評標(biāo)辦法（17）合同文本（18）圖紙、清單（19）報價書（20）

9、其他主辦部門起草招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本，公司相關(guān)部門傳簽后作為范本項(xiàng)目部提供技術(shù)要求相關(guān)部門傳簽把關(guān)限額以下的工程由業(yè)務(wù)部門（設(shè)計、材料、項(xiàng)目部）直接委托或比價確定供方限額以上的統(tǒng)一到招標(biāo)中心組織招標(biāo)編制招標(biāo)工程量清單招投標(biāo)中心負(fù)責(zé)、項(xiàng)目部、成本管理部、材料部配合采購管理程序招標(biāo)文件編制作業(yè)指引合同管理作業(yè)指引工程量清單編制作業(yè)指引3評標(biāo)與定標(biāo)（1）評技術(shù)標(biāo)（2）評商務(wù)標(biāo)（3）綜合評審技術(shù)標(biāo)合格為前提條件（必要時技術(shù)經(jīng)濟(jì)委員會評審）詳細(xì)的報價分析、發(fā)現(xiàn)問題、商務(wù)談判一般項(xiàng)目合理低價中標(biāo)特殊項(xiàng)目綜合評審招標(biāo)中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目部、成本管理部配合主管領(lǐng)導(dǎo)審批（老板）招標(biāo)實(shí)施過程作業(yè)指引評標(biāo)委員會及評標(biāo)管理作業(yè)指引四

10、、施工階段成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南施工階段的成本控制主要強(qiáng)調(diào)過程監(jiān)控，包括因各種變更造成的費(fèi)用調(diào)整、工程款的支付、各種造價信息的統(tǒng)計反饋等。由于市場變化、對市場的把握、設(shè)計本身等原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時要注意個部門的及時溝通和良好合作。 控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制支持文件1圖紙交底會審在開工前盡量把圖紙上的問題修改完將圖紙發(fā)已定的施工單位，使其從施工角度提出圖紙中存在的問題，項(xiàng)目部組織設(shè)計、監(jiān)理、施工單位會審后，做相應(yīng)處理項(xiàng)目部2設(shè)計變更（1）變更預(yù)警評估：除了非變不可的（如與規(guī)范不符、影響

11、驗(yàn)收等）變更外，其他可能要進(jìn)行的變更且金額在20萬元以上的提出擬變更的范圍和內(nèi)容業(yè)務(wù)主辦部門成本變更預(yù)警作業(yè)指引設(shè)計變更管理作業(yè)指引評估變更對造價、銷售的影響成本管理部負(fù)責(zé)、營銷中心、項(xiàng)目部配合評估變更對進(jìn)度 、質(zhì)量的影響項(xiàng)目部負(fù)責(zé)報公司審批主管領(lǐng)導(dǎo)若同意變更，發(fā)變更通知單規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部配合（2）變更的確認(rèn)變更必須有設(shè)計單位、設(shè)計部、項(xiàng)目部授權(quán)人員簽字有效規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)、項(xiàng)目部配合（3）變更造價的審核變更施工完畢后，在規(guī)定時間內(nèi)由施工單位報審造價，項(xiàng)目部、成本部按合同規(guī)定審核項(xiàng)目部、成本管理部、分管領(lǐng)導(dǎo)3現(xiàn)場簽證（1）工程量、工期的簽證簽證的依據(jù)、原因、內(nèi)容、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、無

12、歧義，編號連續(xù)、全項(xiàng)目部、成本管理部、分管領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場簽證作業(yè)指引（2）簽證的審批四級或五級簽證才有效分管領(lǐng)導(dǎo)（3）簽證造價的審核簽證施工完畢后，在規(guī)定時間內(nèi)由施工單位報審造價，項(xiàng)目部、成本部按合同規(guī)定審核項(xiàng)目部、成本管理部、分管領(lǐng)導(dǎo)4材料設(shè)備供應(yīng)（1）進(jìn)場計劃與工程進(jìn)度配合，明確最遲時間項(xiàng)目部暫無（2）選型做性價比分析在招標(biāo)前確定設(shè)計部、材料部、成本管理部（3）供應(yīng)方式事先確定：甲供、認(rèn)質(zhì)認(rèn)價、乙供材料部、項(xiàng)目部采購管理作業(yè)指引認(rèn)質(zhì)認(rèn)價作業(yè)指引（4）定價招標(biāo)或三家以上比價招投標(biāo)中心、材料部（5）驗(yàn)收進(jìn)場時驗(yàn)收外觀、品牌、規(guī)格型號、數(shù)量是否與合同相符施工后驗(yàn)收施工質(zhì)量、品牌、規(guī)格型號、數(shù)量是否與合

13、同相符材料部、項(xiàng)目部材料設(shè)備驗(yàn)收作業(yè)指引使用后質(zhì)量驗(yàn)收客戶服務(wù)部5付款（1）支付方式按合同中確定的支付方式、謹(jǐn)慎使用預(yù)付款招投標(biāo)中心付款及扣款作業(yè)指引（2）付款進(jìn)度、工程進(jìn)度按合同中確定的進(jìn)度付款監(jiān)理、項(xiàng)目部審核形象進(jìn)度成本管理部審核完成的價值量注意留5%保修款項(xiàng)目部、成本管理部（3）付款審批施工單位報、監(jiān)理、項(xiàng)目部、成本管理部審核項(xiàng)目部、成本管理部、主管領(lǐng)導(dǎo)（4）保修款施工單位報、客戶服務(wù)部審核維修及扣款情況客戶服務(wù)部、成本管理部、主管領(lǐng)導(dǎo)6成本統(tǒng)計反饋成本月度簡報及時將合同、變更、付款拆分到成本管理軟件中，形成實(shí)際發(fā)生成本將實(shí)際成本與目標(biāo)成本比較，找出差異、分析原因、提出控制建議讓領(lǐng)導(dǎo)每月

14、掌握各項(xiàng)目和公司所有項(xiàng)目的動態(tài)成本情況成本管理部五、營銷階段的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南營銷階段的成本一般是按銷售收入的某個比例控制，但一旦制定了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制支持文件1營銷方案（1）費(fèi)用總額根據(jù)項(xiàng)目及市場情況，確定費(fèi)用目標(biāo)總額營銷中心、項(xiàng)目部、成本管理部（2）市場信息收集（3）營銷計劃（4）營銷預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體營銷計劃及費(fèi)用預(yù)算計劃營銷中心、項(xiàng)目部營銷方案報分管領(lǐng)導(dǎo)審批分管領(lǐng)導(dǎo)2營銷現(xiàn)場費(fèi)用（1）賣場、現(xiàn)場包裝費(fèi)（2）模型費(fèi)（3）宣傳資料及禮品費(fèi)（4）展銷費(fèi)用具備招標(biāo)條件的盡量招標(biāo)營銷中心主管領(lǐng)導(dǎo)營銷成本管理作業(yè)指引3媒體選

15、擇（1）媒體及廣告代理公司調(diào)研專人負(fù)責(zé)營銷中心采購管理作業(yè)指引（2）招標(biāo)先評審，后招標(biāo)營銷中心、招標(biāo)中心4樣板房裝修（1）設(shè)計制定目標(biāo)成本、限額設(shè)計設(shè)計部暫無（2）裝修、飾品招標(biāo)、直接采購招標(biāo)中心、材料部、營銷中心（3）樣板房維護(hù)委托物管公司代管協(xié)議營銷中心、物管公司（4）裝修或物品的回收確定折扣點(diǎn)建立清單、使用登記、評估與處理營銷中心、物管公司5銷售承諾引起的成本增加（1）樓書及交樓標(biāo)準(zhǔn)樓書、交樓標(biāo)準(zhǔn)要與施工圖紙及現(xiàn)場情況相符銷售人員培訓(xùn)營銷中心、項(xiàng)目部六、結(jié)算階段成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南結(jié)算階段的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時性和準(zhǔn)確性。重點(diǎn)在于嚴(yán)格按合同原則及公司審價程序辦理結(jié)算，防止不規(guī)范或不負(fù)責(zé)任的實(shí)際操作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制支持文件1結(jié)算計劃（1）計劃的可實(shí)施性，體現(xiàn)規(guī)范、準(zhǔn)確、高效由成本管理部編制結(jié)算計劃，須與項(xiàng)目部溝通召開結(jié)算協(xié)調(diào)會，明確結(jié)算要求成本管理部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部配合2結(jié)算資料（1）結(jié)算書提交時間（2）結(jié)算資料的完整性將有關(guān)要求明確在合同中，如竣工驗(yàn)收后多長時間必須提交結(jié)算資料，變更、簽證資料的有效性等有關(guān)減少項(xiàng)目、處罰等引