合同風險控制

1、內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲風險的定義風險的定義價值損失的可能性價值損失的可能性內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲內(nèi)容內(nèi)容 居間服務合同解析居間服務合同解析12345內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲 合同履行的風險合同履行的風險 123內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲1.2合同履行風險權(quán)屬風險權(quán)屬風險12內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲

2、1.2.1合同履行風險：權(quán)屬風險內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲1.2.2合同履行風險：交易資金風險內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲1.3合同后風險居間合同后，擔保合同中居間合同后，擔保合同中12內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲1.3.1合同后風險：居間合同后，擔保合同中內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲1.3.2合同后風險：擔保責任的解除 客戶商業(yè)貸款：自銀行放款至他項權(quán)證返回銀行 客戶公積金貸款：自買賣雙方過戶至房產(chǎn)證交付擔保中心 客戶代業(yè)主

3、墊資提前還款：自客戶代為墊資還款至提交過戶登記內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲1.3.2合同后風險：擔保責任的解除內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲2.簽署合同的基本要求內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲2.簽署合同的基本要求內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲2.簽署合同的基本要求內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲3.3.居間服務合同解析居間服務合同解析出售方：誰有權(quán)利賣房？出售方：誰有權(quán)利賣房？12345內(nèi)部資料

4、內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲3.居間服務合同解析內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲2.居間服務合同解析內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲溫馨提示內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲2.居間服務合同解析 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲2.居間服務合同解析內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲2.居間服務合同解析未婚已婚外籍人士港/澳/臺未成年人個人與單位按揭公證全款市屬公積金國管公積金房

5、屋抵押貸款內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲2.居間服務合同解析契約當事人信息核查事項 產(chǎn)權(quán)人本人證件核實 合法受托人委托書及/或委托公證書 當事人的權(quán)利能力和行為能力產(chǎn)權(quán)證、身份證件及通過溝通的初步判斷 共有權(quán)人的處分意見共有權(quán)人信息核實、能夠出具同意出售證明 未成年人、無民事行為能力人及限制民事行為能力人法定代理人代理或監(jiān)護人代理（監(jiān)護公證）內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲2.居間服務合同解析 接受買賣方的委托(替賣方發(fā)布信息,帶買方看房) 代收轉(zhuǎn)付定金 撮合交易(提供訂立合同的機會) 合同履行保障(簽后服務) 買方

6、拿房本并入住,賣方拿售房款內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲2.5.1流程控制風險 最簡單穩(wěn)妥的解決方案：分段付款，見本付清2.5.2見本前必須完成的幾個環(huán)節(jié) 全款交易：簽看房確認書-簽定金協(xié)議，支定金-簽買賣合同、居間合同-文件齊全報單-過首付-過戶-出證-物業(yè)交割-付尾款 商貸交易：過首付-評估-面簽-批貸-過戶-見本/見稅放 公積金交易：過首付-過戶-面簽-評估-見本/見稅放 轉(zhuǎn)按揭：過首付-提交資料-評估-銀行審核并辦理手續(xù)-贖樓解押-過戶-出本-抵押內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲 2.5.3正確認識交易履行方

7、案的個性化 基于民事法律關(guān)系的特性，即法無明文禁止即可為，同一宗房產(chǎn)交易可以衍化出不同的履行方案，存在無限種可能。只要交易行為不違反法律規(guī)定，買賣雙方即可按照個人意愿選擇履行方案。適當?shù)穆男蟹桨缚梢宰畲笙薅鹊目s短辦理周期、減少交易雙方的成本支出，起到事半功倍的效果。只要我們用心去為交易雙方著想，一定能夠找到更好的解決方案。內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲2.居間服務合同解析 居居 間間 服服 務務 合合 同同.doc內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲3.買賣合同解析 北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交北京市存量房屋買賣合同

8、（經(jīng)紀成交版）版）.doc內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.補充協(xié)議解析內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.補充協(xié)議解析 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.補充協(xié)議解析 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.補充協(xié)議解析交易雙方要求丙方確認稅費條款 按照國家法律、法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，納稅系甲乙雙方應盡之法定義務。丙方作為居間方可基于甲乙雙方的委托，以現(xiàn)行有效的稅收政策為前提，為甲乙雙方提供擬交易房產(chǎn)將涉及到的稅目及其相應稅率的咨詢，亦可按照甲

9、乙雙方的要求為其初步計算相關(guān)稅費數(shù)額，但丙方所提供上述信息僅供甲乙雙方參考，具體事項的確定可由丙方陪同甲乙雙方前往房屋所在地稅務登記機關(guān)核實確認。(1)可以提供參考金額(2)可以陪同查詢(3)納稅人繳納,不能轉(zhuǎn)嫁內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.補充協(xié)議解析 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.補充協(xié)議解析 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.補充協(xié)議解析內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.補充協(xié)議解析內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁

10、外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.補充協(xié)議解析內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.補充協(xié)議解析內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.補充協(xié)議解析內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.補充協(xié)議解析內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.補充協(xié)議解析 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.補充協(xié)議解析 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.其它類型補充協(xié)議解析內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習

11、僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.其它類型補充協(xié)議解析 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.其它類型補充協(xié)議解析內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲4.補充協(xié)議解析內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲5.內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲結(jié)論:流程控制風險內(nèi)部資料內(nèi)部資料 僅供學習僅供學習 嚴禁外傳嚴禁外傳 違者嚴懲違者嚴懲規(guī)范經(jīng)紀行業(yè)規(guī)范經(jīng)紀行業(yè) 20092009年年1 1月月1 1日起至日起至1212月月3131日止日止, ,建委實行北京市房建委實行北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)違法違紀行為記分標準地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)違法違紀行為記分標準( (針對機構(gòu)和針對機構(gòu)和個人分別記分個人分別記分) ) 處理處理: :機構(gòu)機構(gòu): 3: 3分分對機構(gòu)負責人約談告誡對機構(gòu)負責人約談告誡 6 6分分停止新分支機構(gòu)備案停止新分支機構(gòu)備案3 3個月個月, ,停止網(wǎng)簽及租賃備案停止網(wǎng)簽及租賃備案3 3個月個月, ,向社會公示向社會公示1 1年年 1212分分-停止新分支機構(gòu)備案停止新分支機構(gòu)備案6 6個月個月, ,停止網(wǎng)簽及租賃備案停止網(wǎng)簽及租賃備案6 6個月個月, ,向社會公示向社會公示2