考試經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)解讀 物權(quán)法律制

1、第三章 物權(quán)法律制度（三）第四單元 一物二賣【考點(diǎn)1】多重買賣合同的合同效力（P92）根據(jù)合同法司法解釋（二）的規(guī)定，出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第52條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物的所有權(quán)，請求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。（2012年案例分析題）【解釋1】訂立買賣合同只是債權(quán)行為，債權(quán)行為的效力，是在當(dāng)事人之間確立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不導(dǎo)致標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。在同一標(biāo)的物上成立的多重買賣合同均可“有效”。但是，出賣人只能履行其中一項(xiàng)買賣合同，其他未能獲得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人有權(quán)請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。【解釋2】根據(jù)合同法第52條的規(guī)定，

2、如果雙方當(dāng)事人惡意串通，損害第三人利益的合同，則屬于無效合同。【考點(diǎn)2】動(dòng)產(chǎn)的一物二賣（第四章內(nèi)容）（P92）1.普通動(dòng)產(chǎn)根據(jù)買賣合同司法解釋的規(guī)定，出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均“有效”的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的：（1）先行受領(lǐng)交付的買受人請求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；（2）各買受人均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（3）買受人均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持?！窘忉?】先交付先付款先訂合同?！窘忉?】普通動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自

3、“交付”時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定的除外。2.特殊動(dòng)產(chǎn)出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均“有效”的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的：（1）先行受領(lǐng)交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（2）各買受人均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（3）出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持；（4）各買受人均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買

4、受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持?！窘忉?】交付登記合同。【解釋2】對于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)仍以“交付”為要件，而不以登記為要件?！究键c(diǎn)3】一房二賣（第四章內(nèi)容）（P96）1.一房二賣根據(jù)商品房買賣合同司法解釋的規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，由于出賣人的行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過“已付房款”一倍的懲罰性賠償金。2.預(yù)告登記預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。第五單元 無權(quán)處分與善意取得制度【考點(diǎn)1】無

5、權(quán)處分的基本理論（P73）1.債權(quán)行為：合同有效根據(jù)買賣合同解釋的規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。（2014年案例分析題）【解釋1】（1）根據(jù)合同法的規(guī)定，無權(quán)處分的合同在成立時(shí)屬于“效力待定的合同”，如果事后經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同才“有效”；（2）買賣合同解釋對此進(jìn)行了重大突破：出賣人沒有所有權(quán)或者處分權(quán)的情況下，買賣合同原則上屬于“有效合同”，因?yàn)閭鶛?quán)行為

6、只是負(fù)擔(dān)義務(wù)而不轉(zhuǎn)讓物權(quán)，因此，出賣他人之物的買賣合同亦可有效?！窘忉?】無權(quán)處分是指無處分權(quán)人以自己的名義實(shí)施的民事行為，而無權(quán)代理是無代理權(quán)人以被代理人的名義實(shí)施的民事行為。2.物權(quán)行為：效力待定無權(quán)處分行為處于效力待定狀態(tài)，在得到權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)人事后取得處分權(quán)的，該行為有效。【考點(diǎn)2】善意取得制度（P46）（2014年案例分析題）1.善意取得的構(gòu)成要件（1）依“法律行為”轉(zhuǎn)讓所有權(quán)善意取得只能在交易中發(fā)生，該交易所借助的手段是法律行為（如買賣合同）。其他非因法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，無論是基于事實(shí)行為、公法行為還是直接基于法律規(guī)定而變動(dòng)，均不存在善意取得的問題。（2）轉(zhuǎn)讓人“無處

7、分權(quán)”如果轉(zhuǎn)讓人對于所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物享有處分權(quán)，則適用正常的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。善意取得制度旨在解決無權(quán)處分行為的有效性問題，因此必須以轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)為前提。（3）受讓人為“善意”第三人是否善意的判斷時(shí)點(diǎn)以“受讓時(shí)”為準(zhǔn)，如果受讓人事后得知轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，不影響受讓人的善意取得。（4）以“合理”的價(jià)格轉(zhuǎn)讓受讓人不僅需要支付對價(jià)，而且所支付的對價(jià)在市場交易中屬于合理的范圍。因此，受讓人無償或者以明顯不合理的價(jià)格取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，不適用善意取得制度?！窘忉尅恐灰贤痤~是一個(gè)合理的價(jià)格即可，不要求“已經(jīng)付款”。（5）動(dòng)產(chǎn)的善意取得以“交付”為要件，不動(dòng)產(chǎn)則以“登記”為要件如果雙方當(dāng)事人僅僅達(dá)成合意，但動(dòng)產(chǎn)尚未交

8、付或者不動(dòng)產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，則當(dāng)事人之間只有債的法律關(guān)系，而沒有形成物權(quán)法律關(guān)系，不能發(fā)生善意取得的效果。（6）轉(zhuǎn)讓人基于真權(quán)利人的意思“合法占有”標(biāo)的物基于真權(quán)利人的意思而合法占有之物，稱為委托物（如承租人基于和出租人之間的租賃合同合法占有租賃物）。相反，非基于真權(quán)利人的意思而占有之物稱為脫手物（如遺失物、盜竊物）。因此，善意取得制度適用于委托物，不適用于遺失物、盜竊物?！窘忉尅哭D(zhuǎn)讓人取得對委托物的占有畢竟是基于真權(quán)利人的真實(shí)意思，正是真權(quán)利人的這一行為，為事后的無權(quán)處分提供了機(jī)會(huì)，在此意義上說，真權(quán)利人畢竟“參與”（而非促成）了無權(quán)處分局面的形成，與完全無辜的善意受讓人相比，自然是后

9、者更值得保護(hù)。而脫手物則并非如此，因?yàn)槲锏倪z失乃至被盜并非基于真權(quán)利人的本意，此時(shí)，真權(quán)利人與善意第三人均處于無辜地位，如允許適用善意取得制度，可能在客觀上為銷贓行為提供合法支持。2.善意取得的法律效果（1）所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移（直接法律效果）善意受讓人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，相應(yīng)地，真權(quán)利人的所有權(quán)隨之失去。（2）賠償請求權(quán)（間接法律效果）真權(quán)利人有權(quán)向無權(quán)處分之轉(zhuǎn)讓人請求損害賠償。3.善意取得的適用范圍（1）動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)均可適用善意取得制度。（2）贓物、遺失物不適用善意取得制度。（3）善意取得制度不僅僅適用于所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得?！窘忉?】出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)的，法律保護(hù)善意質(zhì)權(quán)人的權(quán)利。善意質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)給動(dòng)產(chǎn)所有