西安小戶型公寓市場研究

1、1西安小戶型公寓市場研究西安小戶型公寓市場研究2小戶型公寓分布以各版塊核心區(qū)域，主干道為主區(qū)域分布2城南區(qū)：長安路沿線為主;高新區(qū)：以唐延路、高新路沿路為主;城北區(qū)：以未央路沿路兩邊為主;城內(nèi)區(qū)：見縫插針，分布較為分散;二環(huán)：分布較為分散，以各區(qū)域繁華交匯處為主。城北高新城南城內(nèi)7000元元/9000元元/7500元元/7500元元/3小戶型產(chǎn)品成交均價高約其他面積800元/小戶型公寓成交穩(wěn)定，成交量占全市10%左右小戶量價分析32010年各面積段成交均價0100020003000400050006000700070以下70-9090-125125-145145-18080087.44%12.

2、56%70平米以上成交量70平米以下成交量2010年小戶型成交量占比4小戶型公寓城北成交量最大，城內(nèi)成交價最高區(qū)域量價分析勢050000100000150000200000250000城北城東城南城西城內(nèi)高新2010年各區(qū)域小戶型成交量比p 城北成交量最大p 高新項目最多p 城南量價表現(xiàn)最穩(wěn)p 城內(nèi)占比最高，價格最高0100020003000400050006000700080009000城北城東城南城西城內(nèi)高新2010年區(qū)域小戶型成交均價單位：元/單位：5主要集中在以辦公、商業(yè)、科研、文教等為主區(qū)域以剛需、首置、投資客戶為主區(qū)域分析5城南區(qū)：區(qū)域以辦公，商業(yè)，文教等為主；區(qū)域內(nèi)剛畢業(yè)參加工作

3、的大學(xué)生、教師、工薪白領(lǐng)等剛需、投資客戶為主；高新區(qū)：西安市經(jīng)濟(jì)最活躍區(qū)域、區(qū)域集聚辦公，產(chǎn)業(yè)，科研等為主，以工薪白領(lǐng)、剛畢業(yè)參加工作的大學(xué)生、投資客戶為主城北區(qū)：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、工業(yè)、產(chǎn)業(yè)新區(qū)；客戶以工薪白領(lǐng)等剛需、投資客戶為主城內(nèi)區(qū)：主要以商業(yè)為主；土地供應(yīng)量少，區(qū)域價值高，多以投資客戶為主二環(huán)：主要集中在各區(qū)域的繁華交匯處，以工薪白領(lǐng)、投資客戶為主6剛需以收入一般的年輕客戶為主投資以收入水平較高，炒房為目的客戶為主客戶群分析6小戶型市場的客戶特征：1、年齡客戶比較年輕，其中以自用為主的客戶較年輕，主要年齡在28-30歲范圍，以投資為主的客戶在35-40歲之間居多；客戶文化水平高，80以上

4、客戶為大專以上水平。租住的客戶以即將或者剛畢業(yè)的大學(xué)生為主，年齡約在24-28之間居多。2、收入自住客戶一般工作穩(wěn)定，儲蓄不多，家庭月收入水平在30005000元之間；投資客戶一般有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭月收入在10000以上。3、家庭家庭結(jié)構(gòu)比較簡單，多數(shù)為婚房，部分為單身家庭。4、現(xiàn)狀目前居住狀態(tài)以租房為主，急于擺脫目前的租房生活，住房的使用以過渡性為主，投資性客戶分兩類：1、租房收入填補(bǔ)新房月供2、以炒房為目的。5、階層以普通工薪白領(lǐng)首次置業(yè)為主，占到一半左右的比例；純投資客戶約15-20左右，其他如個體、自由職業(yè)者等占到2成左右的比例。7項目總體體量小，容積率高，戶型以小面積一房、二房為

5、主產(chǎn)品分析7項目名稱項目名稱地址地址占地面積占地面積總建面積總建面積容積率容積率面積區(qū)間面積區(qū)間銷售均價銷售均價裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)( (元元/ /) )中貿(mào)廣場長安路與友誼西路交匯處西北角800006000007.5一房55-56567套二房60-70174套8800-9800元/平米1,200高新水晶城一期高新華潤萬家高新店南鄰266672400006.69一房40-55427套二房70-95424套待定1,500糖果HOUSE高新灃惠南路水晶島西側(cè)12666700005.5一房41-48203套二房65-7087套三房99-10529套6300元/平方米盛世一品鳳城二路賽高國際對面18926

6、783273.5一房39108套二房58104套、70108套、8352套7000元/平方米長安壹棟長安路草場坡新文巷6126708856.8一房30-4064套40-5096套50-60192套、二房80-9032套7800元/平方米MAX未來未央大道與鳳城五路十字東北角7670560006.46一房44-52205套39-47205套二房94-101162套躍層94-978套7700元/平方米2,000象牙宮寓長安路陜師大對3一房40-55678套二房78-82494套7000元/平方米長安公館城南區(qū)環(huán)城南路西段14號4703310005一房37-72337套16

7、000元/平方米1,800鳳城一號西安市經(jīng)開區(qū)鳳城一路與文景路十字東北角7333420005.43一房31-62二房77、三房925700元/平方米捷瑞新時代捷瑞新時代位于高新丈八北路108號10005746876一房38-5465套776套、二房75-8654套6000元/平方米大明宮寓未央大道與龍首南路十字東南角40005607014一房80-82442套二房112-115156套6500元/平方米民樂園萬達(dá)廣場城內(nèi)新城區(qū)解放路111號1149703000002.43一房34-88976套二房46-114177套8800元/平方米600海星未來城太白南路電子科技大學(xué)對面3730020000

8、04.62一房41-44576套649724套、69104套828994套二房6392156套10610724套830010000元/平米1,5008小戶型公寓集中于商務(wù)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)且交通便利區(qū)域區(qū)域共性及現(xiàn)狀8項目體量小，容積率高。項目所在位置均以區(qū)域主干道為主，交通方便。戶均面積以3070平方米為主，建筑形式一般為高層一梯58戶項目所在位置均以商務(wù)、商貿(mào)，產(chǎn)業(yè)為主。公寓型項目對交通，周邊配套的依賴性較強(qiáng)。小戶型公寓項目面積小，總價低，精巧實用，潛在客戶群廣泛，以剛需首置性客戶小戶型物業(yè)租售市場旺盛，投資回報較高9精裝修公寓，方便，舒適，且可以提高溢價精裝修市場分析9精裝修可分三個檔次：低擋

9、、中檔、高檔u低擋：800元/平方米以下的裝修，裝修相對很簡單，所用材料材質(zhì)也很普通；u中檔：800-1500元/平方米之間，選用的材料多是一些品牌產(chǎn)品，裝修也較為全面和精細(xì)；u高檔：1500元/平方米以上，除了具有高質(zhì)量的裝修外，往往還配以品牌的家具、家電等；精裝小戶型優(yōu)勢：1、省時省力，拎包入住2、酒店式的物業(yè)管理3、低成本、高質(zhì)量4、尋求提高售價的產(chǎn)品理由5、增加產(chǎn)品附加值6、避免裝修的污染10精裝修房售價較高、裝修標(biāo)準(zhǔn)多數(shù)為高檔裝修精裝修市場分析10項目名稱區(qū)域售價(元/平方米)容積率總建筑面積(平方米)裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/平方米)中貿(mào)廣場 城南區(qū)8300-100007.7460000012

10、00-1300皇城壹號 城內(nèi)區(qū)10000-140007.2157182000MAX未來 城北區(qū)7300-78007.3560002000長安公館 城南區(qū)15000-160006.38300001800尚品國際 高新區(qū)6800-75005.5114990800-1500誠禮 城內(nèi)區(qū)8500-90007.1418000800華旗國際廣場 城南區(qū)9000-1000011.7377460900-1200民樂園萬達(dá)廣場 城內(nèi)區(qū)8000-100002.94101351600珠江時代廣場 城南區(qū)15000-160006.39200002000海星未來城 城西區(qū)8700-103004.622000001500

11、-2000西旅國際中心 城南區(qū)7800-900011.180028800-1000和平大道 城內(nèi)區(qū)6800-84002.62170001000-1500西安目前在售小戶型公寓大約有50個左右，精裝修項目大約有20個左右；11市場小戶型公寓以30-50為主流，30-40出租回報率最高精裝修市場分析11戶型戶型價格價格租金租金回報率回報率30以下21-24萬/套1000左右5.3%30-4021-32萬/套1000-1500左右5.7%40-5028-40萬/套1200-1800左右5.3%50-6035-48萬/套1300-2000左右4.8%60-7042-56萬/套1500-2500以上4.

12、9%1.54%8.98%32.82%35.32%21.34%成交比成交比30以下30-4040-5050-6060-70回報率：投資回報率=月租金*12/總房款，結(jié)果數(shù)值越大，表明投資回報約高12各區(qū)域代表性小戶型公寓項目經(jīng)典案例12MAX未來城糖果house海星未來城民樂園萬達(dá)廣場萊安逸境13MAX未來13總面積：約11.5畝；總建筑面積：56000平方米；容積率：7.3；綠化率：35%；車位配比1：0.5；住宅總戶數(shù)：580戶建筑形態(tài)：項目以精裝修公寓、辦公、商業(yè)為一體的智控社區(qū)樓層狀況：2棟30層及5層商業(yè)組成地址：未央大道與鳳城五路交匯處銷售均價：7300-7800元/平米（2000元

13、精裝修）地鐵物業(yè)、周邊配套齊全，緊鄰世紀(jì)金花、沃爾瑪、西安中學(xué)等、交通便利，南鄰地鐵二號線；升值潛力，宜居、投資。智能化社區(qū)：節(jié)能凈水、隔熱降噪、富氧新風(fēng)、智能安防智能化社區(qū)14四大科技系統(tǒng)定義高端社區(qū)MAX未來1515MAX未來戶型特點：落地飄窗設(shè)計、獨(dú)特的轉(zhuǎn)角式客廳以39-52平一房為絕對主力戶型戶型面積區(qū)間套數(shù)配比一房39-5241071%二房94-10116228%三房94-9781%16萊安逸境16總面積：150000平方米；總建筑面積：40000平方米；容積率3.6；綠化率：39%；車位配比1：0.4；住宅總戶數(shù)：1800戶建筑風(fēng)格：現(xiàn)代樓層狀況：6棟33層地址：高新區(qū)唐延路一號銷

14、售均價：9500元/平米（2000元精裝修）精裝酒店式公寓、恒溫有氧泳池、健身會所、內(nèi)庭臺地水景園林景觀、下沉廣場、500米線性主題商業(yè)街、架空層泛會所，鋼琴鍵式的外立面設(shè)計；配套化社區(qū)交通核、公園核、豪宅核、都市核、事業(yè)核17項目自身風(fēng)格化配套功能17架空層泛會所下沉式廣場500米線性主題商業(yè)街住宅區(qū)自動扶梯出入系統(tǒng)鋼琴鍵式里面設(shè)計萊安逸境18萊安逸境18戶型特點：景觀陽臺，落地飄窗、空中花園、雙層高露臺、270度轉(zhuǎn)角飄窗、面積贈送戶型面積區(qū)間套數(shù)配比一房31-5067840%二房60-7060-12127644848%三房73-31119512%精裝一房，60-70小兩房公寓占多數(shù)19糖果

15、house19總面積：12666平方米；總建筑面積：70000平方米；容積率5.53；綠化率：35%；車位配比1：0.45；住宅總戶數(shù)：1086戶建筑風(fēng)格：現(xiàn)代樓層狀況：4棟30層，一二層商街地址：高新區(qū)灃惠南路銷售均價：6300元/平米（2000元精裝修）特點：樓體布局呈逆時針旋轉(zhuǎn)15度，二層架空平臺，社區(qū)院落疊加式分布，獨(dú)特的外立面設(shè)計.不同角度呈現(xiàn)不同色彩。時尚化社區(qū)20年輕化，時尚化的風(fēng)格設(shè)計，彰顯出社區(qū)年輕的活力20糖果house四棟高層不同外立面顏色與開放式廣場、陽光車庫、中央會所、架空平臺等構(gòu)成交互式3度空間，年輕時尚化的外立面設(shè)計，彰顯了社區(qū)年輕的活力21糖果house21戶型

16、面積區(qū)間套數(shù)配比一房41-4820364%二房65-708727%三房99-105299%項目以一房為主，戶型設(shè)計常規(guī)，無亮點圍合式設(shè)計分布，戶型設(shè)計無特點，有面積贈送22海星未來城22總面積：37300平方米；總建筑面積：200000平方米；容積率4.62；綠化率：30%；車位配比1：0.2；住宅總戶數(shù)：1500戶樓層狀況：4棟24-30層高層地址：太白南路電子科技大學(xué)對面銷售均價：830010000元/平米（1500元精裝修）智能化公寓：光化照明，智能化遠(yuǎn)程控制，室內(nèi)環(huán)保凈化處理多元化社區(qū)、品牌家居家電精裝化公寓：海爾品牌全套家電配套化公寓：2萬平米景觀廣場、6萬平米商業(yè)23海星未來城23

17、戶型面積區(qū)間套數(shù)配比一房41-8979877%二房63-9218017%三房98-149296%一房為絕對主力，室內(nèi)活動墻獨(dú)特設(shè)計戶型特點：臥室與客廳之間有活動墻設(shè)計，不同情況可隨意分割，衛(wèi)生間干濕分離，闊景陽臺24民樂園萬達(dá)廣場24總面積：110000平方米；總建筑面積：280000平方米；容積率2.94；綠化率：16%；車位配比1：0.2；住宅總戶數(shù)：1700戶樓層狀況：13棟711層住宅地址：解放路民樂園銷售均價：800010000元/平米（600元精裝修）項目位于城內(nèi)繁華區(qū)，緊鄰火車站，交通方便，周邊配套齊全，自身配套休閑商業(yè)步行街，升值潛力，宜居，投資；配套化社區(qū)25民樂園萬達(dá)廣場2

18、5戶型面積區(qū)間套數(shù)配比一房34-8897685%二房46-11417715%戶型設(shè)計普通，亮點不多，空中花園設(shè)計26個案小結(jié)26借鑒：強(qiáng)勢資源占有，突出資源優(yōu)勢MAX未來 、萊安逸境、海星未來城、萬達(dá)廣場獨(dú)特的風(fēng)格萊安逸境、糖果house高科技、贈送面積、配套等附加值MAX未來 、萊安逸境、海星未來城、糖果house精細(xì)產(chǎn)品塑造萊安逸境、糖果house、27總價低、首付低、首置受寵受通脹影響，投資小戶型市場樂觀發(fā)展趨勢27投資首置剛需房價總價高首付高總價低、首付低租售市場旺盛、回報高9月、首付提高二套房貸收緊三套房停貸改善性及高端性住房改善性三次以上置業(yè)小戶型公寓28城北高新城南城內(nèi)地鐵將拉大城市骨架，同時將對小戶型公寓帶來廣度分布及量價的提升發(fā)展趨勢2829未來小戶型公寓將會越來越精致、更加的受到市場的歡迎發(fā)展趨勢29目前西安仍以毛坯房為主要的交房形式，但精裝小戶型產(chǎn)品越來越多，也受到廣大客戶的青睞，后期必對傳統(tǒng)產(chǎn)品進(jìn)行沖擊；未來小戶型市場展望：1、供應(yīng)量將維持在較高的水平，但消化并不困難2、小戶型物業(yè)開始向泛中心化區(qū)域擴(kuò)展3、戶型設(shè)計越來越精致，居住主題越來越被重視4、稀缺戶型、個性化戶型將會受到市場的歡迎小戶型未來產(chǎn)品特點：精裝化、風(fēng)格化、科技化、配套化