長沙縣湘潭縣考察報告

1、“百城千鎮(zhèn)”選址調(diào)研提綱湘潭縣本次調(diào)研以湘潭縣天易示范區(qū)為重點，在原定計劃五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上，地方極力推薦，增加排頭鄉(xiāng)、石潭鎮(zhèn)和射埠鎮(zhèn)三個區(qū)域。天易示范區(qū)囊括縣城、易俗河鎮(zhèn)和梅林橋鎮(zhèn)部分區(qū)域，縣城中心站點能服務(wù)到易俗河鎮(zhèn)，因此易俗河鎮(zhèn)不再單獨選址設(shè)點。本次湘潭共白石鎮(zhèn)、譚家山、梅林橋、天易示范區(qū)、射埠、排頭、花石和石潭 8 個區(qū)域，除射埠已建設(shè)以外，其余區(qū)域均有選址項目?？偙砣缦拢簠^(qū)域地塊位塊規(guī)模地形特征臨街面長度拆遷情況周邊項目售價備注1.天易示范區(qū)芙蓉大道與天易大道交匯處300 畝平地為主約 1000 米無需拆遷周邊住宅 3200 元/，街鋪 2-3 萬/熟地，拿地就能開發(fā)擬選址地塊位于兩大

2、交通要道，發(fā)展?jié)摿Υ?，前期開發(fā)時間短，拿地成本相對高。2白石鎮(zhèn)1鎮(zhèn)南側(cè)出口旁邊可隨意選擇平地為主可長可短無需拆遷周邊臨街面2000 元/需要征地，土地前期時間長2齊白石旅游區(qū)旁可隨意選擇平地為主可長可短無需拆遷周邊臨街面2000 元/需要征地，土地前期時間長新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)，目前正在大力開發(fā)建設(shè)中，新地塊較多，開發(fā)節(jié)奏較慢。3譚家山鎮(zhèn)107 國道與 313 省道交叉口可隨意選擇平地為主可長可短無需拆遷周邊臨街面3000 元/需要征地，土地前期時間長地塊位于省道 313，不臨 107 國道沿線，且地勢低于安置小區(qū)，地塊條件較好，但商業(yè)昭示性當(dāng)前相對較弱。4梅林橋鎮(zhèn)綜合市場北部可隨意選擇平地為主可長可短

3、無需拆遷周邊臨街面1500 元/重點建設(shè)區(qū)，政策傾向多地塊區(qū)域規(guī)劃優(yōu)，政策傾向，但區(qū)域靠近縣城，人流分流嚴(yán)重。5排頭鄉(xiāng)岳臨高速出口30 公頃平地為主210 米需要拆遷 1 棟房屋周邊無競爭項目交通站點發(fā)展區(qū)域，剛起步擬選址地塊位于新開發(fā)交通節(jié)點處，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，未來發(fā)展情況難。6花石鎮(zhèn)1.湘蓮大市場北部30 公頃農(nóng)田基本無需要拆遷 1-2 棟臨街面3800 元/臨街面少，拆遷成本度高2.湘蓮大市場東北角20 公頃農(nóng)田基本無可不拆遷臨街面3800 元/臨街面少，拆遷成本度高3.湘蓮大市場南側(cè)可選擇農(nóng)田100 米左右可不拆遷臨街面3800 元/臨街面少，遠(yuǎn)離中心區(qū)域擬選址地塊位于湘蓮大市場門面后面

4、地塊，臨街面少，如拆遷成本度高。7石潭鎮(zhèn)新合村石子組北部16 畝農(nóng)田200 米拆遷已到位周邊300 元/個/月新市場區(qū)域，轉(zhuǎn)移消費未成型處于鎮(zhèn)區(qū)未來發(fā)展區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，但新市場轉(zhuǎn)移消費未成型，具備一定風(fēng)險一、天易示范區(qū)1、湘潭縣商業(yè)流通基本面概況（1）湘潭縣區(qū)位、交通、人口、經(jīng)濟輻射面湘潭縣位于長株潭區(qū)，縣域總面積 2134 平方公里，下轄 19 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，645個行政村，其中縣城區(qū) 14 萬人。交通便利潭衡西線高速公路順利通車，天易大道、涓水二橋、長湘高速等項目建設(shè)順利。2013 年全縣 GDP258 億元，增長 12.0%；財政總收入 20 億元，增長 17.65%；消費品零售總額

5、56.8 億元，增長 16.1%；縣域業(yè)金融機構(gòu)存款達(dá) 227 億元；城鄉(xiāng)居民人均收入分別達(dá) 2.39 萬元、1.17 萬元，增長 13.2%、15.1%；全年居民人均消費性8061 元。連續(xù)第十年再獲糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣榮譽， 經(jīng)濟強縣”行列。2013 年躋身全省縣域經(jīng)濟十強縣、全省 2012 年度“5 月成功入選省首批特色縣域經(jīng)濟重點縣。湘潭縣城全境均為長株潭“兩型”建設(shè)綜合配套試驗區(qū)范圍，其中968 平方公里區(qū)域為湘潭市“兩型”建設(shè)區(qū)，天易示范區(qū)為長株潭“兩型”建設(shè)先行先試的十八片區(qū)之一。湘潭天易示范區(qū)規(guī)劃范圍西至涓水，北至湘江，東至湘潭縣（株洲）界，南至省道 S313 線，包括易俗河鎮(zhèn)全部和

6、梅林橋鎮(zhèn)部分地區(qū)，總面積 99 平方公里。2011-2015 年，重點開發(fā)海棠路以東至株洲界 35 平方公里。湘潭天易示范區(qū)于 2009 年 6 月 8 日成立，功能為“創(chuàng)新服務(wù)基地、生態(tài)工業(yè)新區(qū)”。 示范區(qū)處于長株潭區(qū)位， 107 國道、京珠、上瑞等高速公路穿境而過；京九鐵路、以及規(guī)劃中的長株潭城際鐵路、京廣高速鐵路在這里立體交織。湘江黃金水道在此經(jīng)過，區(qū)內(nèi)有在建五個千噸級碼頭泊位。距武廣高鐵株洲客運站僅 10 公里、湘潭火車站 14 公里、株洲火車站 19 公里、長沙火車站湘潭縣50 公里；距長沙黃花機場 60 公里，全程高速相連，方便快捷。天易示范區(qū)規(guī)劃圖天易示范區(qū)功能分區(qū)圖（2）特色、

7、龍頭企業(yè)，旅游景點悠悠湘江水，毓秀金霞山，浪漫白沙洲，靜謐向東渠，紫荊河，神秘龍興寺，依山傍水，可謂寶地、福地。天易示范區(qū)重點致力于構(gòu)建“3+2”產(chǎn)業(yè)體系，即大力發(fā)展裝備制造、現(xiàn)代物流、農(nóng)精深加工業(yè)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點培育節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)兩大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，形成主業(yè)突出、優(yōu)勢互補的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。近兩年，園區(qū)引大引優(yōu)成效顯著，產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，吸引了國企江麓機械裂變項目、上市公司瑞泰科技、知名企業(yè)碧桂園等簽約落戶。（3）對項目重視和支持情況1.高度重視，每年安排商貿(mào)發(fā)展引導(dǎo)資金 200 萬元；另外，自 2011 年起，共投入資金 550 余萬元， 場建設(shè)管理辦法；2.成立專項工作于農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)或

8、改造，并出臺了湘潭縣農(nóng)貿(mào)市小組，建設(shè)會議制度，及時指導(dǎo)、管理和協(xié)調(diào)工作；3.建立績效制度，實行同建設(shè)、同檢查、同，并將具體計劃落實到總體規(guī)劃，保障有序進(jìn)行。2、擬選址項目落地位置（1）城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖、最新路網(wǎng)規(guī)劃、城鎮(zhèn)商業(yè)用地規(guī)劃擬選址地塊位于東部現(xiàn)代服務(wù)業(yè)區(qū)區(qū)域。擬選址地塊天易示范區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)展圖天易示范區(qū)目前暫無商貿(mào)流通綜合體，并無直接競爭對手。片等根據(jù)規(guī)劃發(fā)展及用地情況等，擬選址地塊位于在建芙蓉大道和天易大道交匯處西北角，目前正在招商中，規(guī)劃商業(yè)用地性質(zhì)，300 畝已拆遷完畢，預(yù)計掛牌150 萬/畝起。地塊條件成熟，是隨時可以開發(fā)的熟地。地塊內(nèi)部需要拆遷房屋地塊面積約 300 畝芙蓉路輔道（

9、4）擬選地塊拆遷情況調(diào)研目前地塊 300 畝范圍已經(jīng)基本拆遷完畢，地塊內(nèi)部土地較為平整，道路已修建完畢，基礎(chǔ)設(shè)施齊全等。向東渠往湘潭天易大道紅星美凱龍用地碧桂園金霞山選址3、市場情況（1）縣城已建市場情況縣城商業(yè)主要沿路分布，以鳳凰路為主，沿街商業(yè)繁華、經(jīng)營良好，業(yè)態(tài)涵蓋全面。目前，同豐是縣城商業(yè)中心點。廣場入駐步步高商城，金三角區(qū)域為新舊市場交匯處，（2）當(dāng)?shù)貙I(yè)市場的習(xí)慣性消費情況、習(xí)慣性消費區(qū)域等。目前無專業(yè)，均為鋪面經(jīng)營為主， 近解決。消費部分會轉(zhuǎn)移向市區(qū)，但基本就（3） 擬選項目落地區(qū)位及發(fā)展前景評估優(yōu)勢：1. 擬選址地塊位于芙蓉大道和天易大道兩大交通動脈交通處，交通十分便捷；2.

10、 擬選址地塊位于天易示范區(qū)重點發(fā)展區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅?. 擬選址地塊周邊基礎(chǔ)條件成熟，且大部分地塊已經(jīng)出讓，南側(cè)為紅星美凱龍基地；4、地塊自身條件優(yōu)，拆遷已完成，地塊地形較平坦，可直接進(jìn)入拿地開發(fā)階段，前期時間短。劣勢：1. 未來潛力區(qū)域，已有投資商介入，競爭較大；2. 擬選址地塊土地成本較高。商業(yè)街?jǐn)M選址位置示范區(qū)辦公樓同豐廣場二、白石鎮(zhèn)1、白石鎮(zhèn)商業(yè)流通基本面概況（1）白石鎮(zhèn)區(qū)位、交通、人口、經(jīng)濟輻射面白石鎮(zhèn)位于湘潭縣中南部，東臨衡東縣，西連花石鎮(zhèn)，北與中路鋪鎮(zhèn)毗鄰， 南抵茶恩鎮(zhèn)，由原白石鄉(xiāng)和馬家堰鄉(xiāng)合并為新的白石鎮(zhèn)，現(xiàn)全鎮(zhèn)轄 26 個行政村，331 個村民組，有耕地面積 2645.2

11、 公頃，林地面積 4266.9 公頃，有園地面積 43.5公頃，水面 982.5 公頃，總面積為 98 平方公里，總?cè)丝跒?4 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 0.78 萬人。G107白石鎮(zhèn)在湘潭縣的位置鎮(zhèn)內(nèi)陸地交通發(fā)達(dá)，107 國道貫穿南北；其次白石鎮(zhèn)距離湘江碼頭距離 5 公里，水運湘江交通便利。本鎮(zhèn)人文旅游極其豐富，動植物種類繁多，形成了以齊白石文化旅游、農(nóng)加工等產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟格局，大型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 12 個，其中規(guī)模企業(yè) 4 家，全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值年均增長 25%，工業(yè)增加值年均增長 20%，總產(chǎn)值達(dá) 5.9 億元，2012 年財政稅收1200 萬元。白石鎮(zhèn)是一個文化、山水旅游休閑的新鎮(zhèn)。白石鎮(zhèn)既是國畫大

12、師齊白石老人的故鎮(zhèn)，也是文化藝術(shù)先生的祖籍地，素有“中國湘蓮，群眾，保溫防腐”的美稱，其星斗塘老屋、尹氏宗祠是白石老人生平密不可分的文化遺跡。目前正在開發(fā)集旅游、農(nóng)業(yè)觀光休閑于一體的綜合性服務(wù)場所白石紫荊湖農(nóng)家樂旅游區(qū)。白石鎮(zhèn)（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)對項目重視和支持情況1.主動申報“縣鄉(xiāng)流通再造工程”試點基地，積極性高；2.白石鎮(zhèn)成立專門的“縣鄉(xiāng)流通再造工程”小組，重視度高；3.制定專門的流通市場發(fā)展計劃，并將用地納入城鎮(zhèn)總體規(guī)劃藍(lán)圖，將工作落實到位，有效推動工作開展。2、擬選址項目落地位置（1）城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖、最新路網(wǎng)規(guī)劃、城鎮(zhèn)商業(yè)用地規(guī)劃白石鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃20052020 年范圍包括：杏花、新橋、白石、

13、新荷四個村，規(guī)劃建設(shè)用地總面積為 3 平方公里，其中白石鎮(zhèn)區(qū) 2.4 平方公里，馬家堰集鎮(zhèn) 0.6 平方公里。發(fā)展目標(biāo)：優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，提高工業(yè)的現(xiàn)代化水平；挖掘齊白石歷史文化遺產(chǎn)，拓展以齊白石為主題的特色旅游市場，提高第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中所占比例，推動鎮(zhèn)域經(jīng)濟的全面發(fā)展，提高人口素質(zhì)，大力發(fā)展科技、教育、文化、衛(wèi)生等白石鎮(zhèn)城鎮(zhèn)事業(yè)，加強精神文明建設(shè)提高生活質(zhì)量和文明。：以依托齊白石文化旅游發(fā)展，結(jié)合白石特色產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢的為特色旅游鎮(zhèn)。人文地理，白石鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)：以湘蓮等特色農(nóng)、文化藝術(shù)品、竹木工藝制品和工業(yè)物流園作為未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展。白石鎮(zhèn)區(qū)功能：商業(yè)區(qū)：以 107 國道為依托打造精品農(nóng)副

14、游環(huán)線為依托打造文化藝術(shù)品街。市場；以故居旅綜合服務(wù)區(qū)：以所在地為依托打造白石大道綜合服務(wù)區(qū)。休閑商務(wù)區(qū)：以鴨嘴塘為依托打造依山傍水的休閑商務(wù)區(qū)。工業(yè)物流區(qū)：以四新、望江樓兩組山澗地打造物流園區(qū)。本地項目周邊以 107 國道兩側(cè)臨街商鋪為主，主要分散經(jīng)營日用百貨等，無綜合的農(nóng)貿(mào)市場和商城，幾家經(jīng)營的商超。在建沿街商住樓鎮(zhèn)街順天大酒店白石冷庫家具家私接待、休閑、藥品等綜合商店片等本次調(diào)研初步后，選出兩個比較合適的地塊，一則位于鎮(zhèn)南部出口南側(cè)，地塊現(xiàn)狀為一般農(nóng)田，地塊所處位置為新開發(fā)區(qū)域，其面積、形狀及臨街面可選擇；一則位于齊白石故居南側(cè)，現(xiàn)狀一般農(nóng)田，地塊也為新開發(fā)選擇。區(qū)域，其面積、形狀及臨街

15、面可擬選址項目意向圖選址 1 現(xiàn)狀選址 2 現(xiàn)狀望江樓選址 1已有商街白石鎮(zhèn)選址 2齊白石故居（4）擬選地塊拆遷情況調(diào)研擬選地塊現(xiàn)狀均為一般農(nóng)田，無拆遷建筑，用地規(guī)劃兩地塊均為建設(shè)用地。3、市場情況（1）已建農(nóng)貿(mào)市場、農(nóng)資、建材、服裝、食品、百貨等市場，鄉(xiāng)鎮(zhèn)門店規(guī)模等（實地調(diào)研的市場請附實拍圖片），已建市場售價、出售率等，經(jīng)營情況如人流量、市場裝修檔次、配套情況等。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)以臨街一樓門店為主，總共 30-40 個門店左右，裝修檔次層次不齊， 整體偏低，基本全部經(jīng)營，人流相對較少（3.6 下午 3 點）。（2）當(dāng)?shù)貙I(yè)市場的習(xí)慣性消費情況、習(xí)慣性消費區(qū)域等?；緹o專業(yè)市場消費概念，就近滿足的特

16、征。鎮(zhèn)區(qū)為馬家堰集鎮(zhèn)，以趕集形式和部分商鋪結(jié)合的形式。劃區(qū)域，老鎮(zhèn)區(qū)有（3） 擬選項目落地區(qū)位及發(fā)展前景評估優(yōu)勢：1. 白石鎮(zhèn)位于西南角，遠(yuǎn)離縣城和市區(qū)，屬于邊緣區(qū)域；2.107 國道貫穿鎮(zhèn)區(qū)，對外交通便捷，物流、冷鏈行業(yè)發(fā)達(dá)；且交通能輻射周邊古岳、茶恩寺鎮(zhèn)等；3.目前鎮(zhèn)區(qū)正在大力整合土地劣勢：，引進(jìn)旅游開發(fā)等項目，發(fā)展前景較好。3. 新鎮(zhèn)區(qū)人口相對較少，居民消費習(xí)慣，趕集氛圍濃厚；4. 新鎮(zhèn)區(qū)大力開發(fā)中，其發(fā)展勢頭和前景值得關(guān)注。三、譚家山鎮(zhèn)1、譚家山鎮(zhèn)商業(yè)流通基本面概況（1）譚家山鎮(zhèn)區(qū)位、交通、人口、經(jīng)濟輻射面譚家山鎮(zhèn)位于湘潭縣中南部，距縣城 15 公里，南與中路鋪鎮(zhèn)、西與射埠鎮(zhèn)、北與梅林

17、橋鎮(zhèn)接壤，東與株洲市天無區(qū)毗鄰，總面積 100.45 平方公里。鎮(zhèn)區(qū)轄28 個村、2 個社區(qū)，總?cè)丝?54149 人，其中農(nóng)業(yè)人口 37910 人，耕地面積 39702畝，山林 79600 畝。境內(nèi) 107 國道、313 省道、武廣高鐵、以及即將動工的長株潭環(huán)線從中穿越，交通十分便利。G107譚家山鎮(zhèn)在湘潭縣的位置全鎮(zhèn)工業(yè)以煤碳采掘、洗煤加工和物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)特色有“宏信”食品、“百里醇”茶油、“”檳榔、“全豐”蔬菜、“精榜”烏梅、“中文”家兔、“砂子嶺”和“澤英”生豬，全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐穩(wěn)健，現(xiàn)有一家農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)湖南宏信農(nóng)業(yè)發(fā)展門店，農(nóng)民專業(yè)合作組織 21 家。，一個農(nóng)貿(mào)市場，家經(jīng)

18、營農(nóng)的超市（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)對項目重視和支持情況1. 譚家山鎮(zhèn)成立專門的“縣鄉(xiāng)流通再造工程”2. 結(jié)合安置小區(qū)已建設(shè)一個商貿(mào)流通點。小組，重視度高；譚家山鎮(zhèn)2、擬選址項目落地位置（1）城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖、最新路網(wǎng)規(guī)劃、城鎮(zhèn)商業(yè)用地規(guī)劃湘潭縣循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基地與譚家山鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃以鎮(zhèn)區(qū)為、中心村為支點，基層村為依托，實現(xiàn)鎮(zhèn)域的整體發(fā)展。規(guī)劃以譚家山鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)為經(jīng)濟增長，以 107 國道和省道 313 作為鎮(zhèn)域發(fā)展的兩條軸線。鎮(zhèn)區(qū)則通過經(jīng)濟發(fā)展軸將譚家山鎮(zhèn)的道路與基層村譚家山鎮(zhèn)經(jīng)濟影響輻射到各級中心；位于發(fā)展軸上的五個中心村通過，共享服務(wù)設(shè)施，推動全鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展。為：以煤炭產(chǎn)業(yè)、洗煤、機械加工為主導(dǎo), 以牲豬、油

19、茶、油菜、優(yōu)質(zhì)稻種養(yǎng)為特色，集新型制造業(yè)、農(nóng)副鎮(zhèn)。加工為輔的綜合型工礦業(yè)城規(guī)劃鎮(zhèn)域空間結(jié)構(gòu) “一城一地、兩帶三區(qū)、五節(jié)點”，其中“一城”是指譚家山鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展區(qū)。以分路口居住小區(qū)為基礎(chǔ)，合理安排小城鎮(zhèn)的綜合配套設(shè)施建設(shè)，強化城鎮(zhèn)建設(shè)管理，營造良好的人居環(huán)境，打造全鎮(zhèn)行政、經(jīng)濟、文化中心，推動小城鎮(zhèn)發(fā)展和城鄉(xiāng)格局形成。本地項目競爭性項目以安置小區(qū)街鋪為主，其次是道路臨街商鋪，目前臨街商鋪以 107 國道為主，313 省道還未發(fā)展起來。安置區(qū)商業(yè)臨街面107 國道和 313 省道交叉口臨街面零售商業(yè)臨街多家商鋪未開片等本次調(diào)研初步后，擬選地塊位于交通分岔口，未來發(fā)展方向，現(xiàn)狀為平地，未征收，前期

20、土地手續(xù)較長，無拆遷等問題，且規(guī)劃商業(yè)用地。擬選址項目意向圖選址地塊旁 313地塊為空地，后面建（4）擬選地塊拆遷情況調(diào)研擬選地塊現(xiàn)狀為基本農(nóng)田，未征收，商業(yè)規(guī)劃性質(zhì)用地，已批準(zhǔn)。大地塊內(nèi)共 4 棟建筑，如用地面積臨街，可不需涉及拆遷問題。3、市場情況（1）已建農(nóng)貿(mào)市場、農(nóng)資、建材、服裝、食品、百貨等市場，鄉(xiāng)鎮(zhèn)門店規(guī)模等（實地調(diào)研的市場請附實拍圖片），已建市場售價、出售率等，經(jīng)營情況如人流量、市場裝修檔次、配套情況等。譚家山洗煤廠已有商街寺廟選址 1安置小區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)以安置區(qū)商貿(mào)街和 107 國道街鋪為主，商貿(mào)街 70 個鋪，60%已出租， 但經(jīng)營一般；107 國道街鋪約 30 個左右，基本以低

21、檔次的傳統(tǒng)零售為主，經(jīng)營已滿。（2）當(dāng)?shù)貙I(yè)市場的習(xí)慣性消費情況、習(xí)慣性消費區(qū)域等。基本無專業(yè)市場消費概念，就近滿足的特征。新商貿(mào)街無人氣，說明鎮(zhèn)區(qū)人流不足。（3）擬選項目落地區(qū)位及發(fā)展前景評估優(yōu)勢：1.譚家山鎮(zhèn)湘潭縣，僅 15 公里，交通便捷；2.基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通通達(dá)性高、市政基本完善；3.目前鎮(zhèn)區(qū)正在大力發(fā)展選址周邊地塊，大力發(fā)展物流園商業(yè)等。劣勢：1. 人流相對不足；2. 已開發(fā)經(jīng)營情況一般，風(fēng)險較大。四、梅林橋鎮(zhèn)1、梅林橋鎮(zhèn)商業(yè)流通基本面概況（1）梅林橋鎮(zhèn)區(qū)位、交通、人口、經(jīng)濟輻射面梅林橋鎮(zhèn)緊鄰湘潭縣縣城南部，是長株潭兩型綜合配套試驗區(qū)的核心地帶，境內(nèi) 107 國道、京珠高速縱穿南

22、北，武廣高鐵毗鄰而過，鎮(zhèn)域中心離株洲市區(qū) 15 分鐘路程，離長沙市區(qū) 40 分鐘路程，離長沙黃花機場 50 分鐘路程，全鎮(zhèn)面積為 138.4 平方公里，耕地面積 57960 畝，轄 38 個村，545 個村民小組，總?cè)丝谟?46763 人。G107梅林橋鎮(zhèn)在湘潭縣的位置現(xiàn)全鎮(zhèn)有 26 平方公里已經(jīng)劃入“湘潭天易示范區(qū)”。鎮(zhèn)域范圍鄉(xiāng)村公路交織，地理區(qū)位、交通優(yōu)勢十分明顯。境內(nèi)有豐富的石灰石、粘土和瓷泥等礦產(chǎn)。鎮(zhèn)內(nèi)工業(yè)興旺，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)強勁，民風(fēng)淳樸，是典型的工農(nóng)業(yè)并舉的城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)對項目重視和支持情況結(jié)合美麗城鄉(xiāng)打造，建設(shè)大型商貿(mào)流通中心，重視度高、行動力強。梅林橋鎮(zhèn)2、擬選址項目落地位置（

23、1）城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖、最新路網(wǎng)規(guī)劃、城鎮(zhèn)商業(yè)用地規(guī)劃梅林橋城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展示范片和美麗鄉(xiāng)村示范片中心地帶將建設(shè)一個集農(nóng)資、水產(chǎn)、糧油、茶葉、日用消費品、凈菜配送、特色農(nóng)展示于一體的綜合市場。規(guī)劃總用地 17093 約 25.64 畝。目前，土地已經(jīng)整備好，等待開發(fā)。本項目無競爭項目。片等本次擬選址就位于綜合市場旁，目前處于平地中，規(guī)劃已落實，但基礎(chǔ)設(shè)施無建設(shè)，但政策傾向多。洗煤廠鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路綜合市場臨街鋪選址 1綜合市場現(xiàn)狀擬選址地塊現(xiàn)狀（4）擬選地塊拆遷情況調(diào)研擬選地塊現(xiàn)狀為平地，商業(yè)規(guī)劃性質(zhì)用地，已批準(zhǔn)，不需拆遷問題。3、市場情況（1）已建農(nóng)貿(mào)市場、農(nóng)資、建材、服裝、食品、百貨等市場，鄉(xiāng)鎮(zhèn)門店規(guī)模等

24、（實地調(diào)研的市場請附實拍圖片），已建市場售價、出售率等，經(jīng)營情況如人流量、市場裝修檔次、配套情況等。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)以十字路口街鋪為主，約 30 個鋪面經(jīng)營一般。十字路口商街107 國道臨街商鋪（2）當(dāng)?shù)貙I(yè)市場的習(xí)慣性消費情況、習(xí)慣性消費區(qū)域等?？h城和市區(qū)，居民基本去縣城消費，街鋪以傳統(tǒng)零售為主。（3）擬選項目落地區(qū)位及發(fā)展前景評估優(yōu)勢：1.梅林橋鎮(zhèn)件優(yōu)；湘潭縣，交通十分便捷，部分行政區(qū)納入到縣管轄，發(fā)展條2.美麗鄉(xiāng)村重點建設(shè)示范區(qū)，政策傾斜多，且基礎(chǔ)設(shè)施劣勢：出面配套建設(shè)；1.縣城，人流分流嚴(yán)重。五、排頭鄉(xiāng)1、排頭鄉(xiāng)商業(yè)流通基本面概況（1）排頭鄉(xiāng)區(qū)位、交通、人口、經(jīng)濟輻射面排頭鄉(xiāng)位于湘潭縣境西南

25、，距縣城易俗河鎮(zhèn) 45 公里，東與錦石接壤，南與花石鎮(zhèn)、龍口鄉(xiāng)隔涓水相望，西與汾水，湘鄉(xiāng)市的梅林橋鎮(zhèn)毗鄰，北與烏石鎮(zhèn)交界。排頭鄉(xiāng)在全縣的位置發(fā)展區(qū)在排頭鄉(xiāng)的位置全鄉(xiāng)面積 130.4 平方公里，耕地面積 53827 畝，其中水田 50325 畝，旱土35002 畝，山村 9 萬畝，水面 7500 畝。鄉(xiāng)轄 4 個管區(qū)，42 個村，663 個村民小組，人口 63755 人。排頭鄉(xiāng)是清代名將左宗棠，著名戲曲作家張聲玠，的、湖南第一書記周小舟的故里，又是北宋大文學(xué)家、理學(xué)家周敦頤，南宋大文學(xué)家、理學(xué)家胡安國隱居及講學(xué)的地方，鄉(xiāng)境內(nèi)的“天下隱山”是湖湘文化的發(fā)源地。擁有著極為豐富的礦產(chǎn)的錳、鐵、磷、石灰

26、石等礦產(chǎn)，開采潛力巨大，黃荊、嚴(yán)沖管區(qū)內(nèi)蘊藏有大量，排頭、留田管區(qū)內(nèi)蘊藏有充足的石膏、貓形紅石等礦產(chǎn)，部分正在小批量開采，企業(yè)也初具規(guī)模。糧食和生豬生產(chǎn)是排頭的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，2005 年全鄉(xiāng)糧食總產(chǎn)量達(dá)到 5.8 萬多噸，出欄生豬 16.1 萬多頭，存欄生豬 5.5 萬多頭，各類家禽出籠 40.1 萬羽，其他特種養(yǎng)殖年產(chǎn)值也在 2000 萬元以上，排頭鄉(xiāng)被省、市、縣確定為無公害農(nóng)產(chǎn)品基地。（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)對項目重視和支持情況制定總體規(guī)劃、并積極招商引資，大力完善基礎(chǔ)設(shè)施，支持企業(yè)入駐。2、擬選址項目落地位置（1）城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖、最新路網(wǎng)規(guī)劃、城鎮(zhèn)商業(yè)用地規(guī)劃排頭鄉(xiāng)總體規(guī)劃“一心、四組團”，一心以集心為主

27、的綜合服務(wù)中心，四組團分別為高速出口的循環(huán)經(jīng)濟與綜合物業(yè)發(fā)展組團、沿線的特色湘蓮深加工發(fā)展組團、湘蓮集散貿(mào)易市場發(fā)展組團和涓水沿岸的濱江閑組團。宜居與休發(fā)展功能規(guī)劃圖土地利用規(guī)劃圖項目所在區(qū)域為新開發(fā)區(qū)域，未來潛在競爭項目多。片等本次擬選址項目位于高速出口旁，拆遷僅一棟房屋，交通便捷。但前期基礎(chǔ)設(shè)施和拿地過程較長。預(yù)計土地 40 萬/畝。擬選址地塊示意圖地塊現(xiàn)狀圖地塊對面現(xiàn)狀（4）擬選地塊拆遷情況調(diào)研擬選址地塊現(xiàn)狀為農(nóng)地，有 1-2 戶農(nóng)戶需要拆遷。3、市場情況（1）已建農(nóng)貿(mào)市場、農(nóng)資、建材、服裝、食品、百貨等市場，鄉(xiāng)鎮(zhèn)門店規(guī)模等（實地調(diào)研的市場請附實拍圖片），已建市場售價、出售率等，經(jīng)營情況

28、如人流量、市場裝修檔次、配套情況等。岳臨往石潭高速X022鎮(zhèn)區(qū)人流集中區(qū)選址商業(yè)以十字路口街鋪為主，僅幾個鋪面經(jīng)營，情況一般。（2）當(dāng)?shù)貙I(yè)市場的習(xí)慣性消費情況、習(xí)慣性消費區(qū)域等。大多去花石等地消費。（3） 縣城擬選項目落地區(qū)位及發(fā)展前景評估優(yōu)勢：1. 高速與縣道交匯處，交通優(yōu)勢明顯；2. 土地現(xiàn)狀條件較好，拆遷量?。?劣勢：1. 毛地，基礎(chǔ)設(shè)施配套弱；2. 新開發(fā)區(qū)域，人流少，且風(fēng)險較大。六、花石鎮(zhèn)1、花石鎮(zhèn)商業(yè)流通基本面概況（1）花石鎮(zhèn)區(qū)位、交通、人口、經(jīng)濟輻射面花石鎮(zhèn)位于湘潭縣西南部、衡峰遠(yuǎn)峙，涓水穿流。鎮(zhèn)域總面積為 133.4 平方公里，城鎮(zhèn)面積 4.2 平方公里，全鎮(zhèn)轄 31 個行

29、政村，1 個社區(qū)，總?cè)丝?5.5 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 2 萬人。境內(nèi)有潭花公路、韶茶干線穿境而過，距離潭衡高速回龍橋出口 2 公里，交通便利，暢達(dá)四方?；ㄊ?zhèn)在全縣的位置企業(yè) 1345 家，以湘蓮產(chǎn)業(yè)、機械行業(yè)、石材產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有鎮(zhèn)辦企業(yè) 21 家，較為突出，其中湘蓮產(chǎn)業(yè)的湘潭市湘蓮產(chǎn)業(yè)合作社、鴻昌湘蓮、湖南宏興隆湘蓮食品、宏興機械廠、縣工業(yè)泵廠、花石閥門廠等企業(yè)，石材行業(yè)的弘基公隆、宏昌、大洲、宏大等公司，機械行業(yè)的花石水泵廠、花石陶瓷機械等企業(yè)，發(fā)展勢頭良好，鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的發(fā)揮，為繁榮本鎮(zhèn)乃至湘潭縣域經(jīng)濟正發(fā)揮著作用?；ㄊ菤v史名城，千年古鎮(zhèn)，在西漢時期即以地理位置顯要、歷史文化厚重而被定址為湘南

30、縣的縣城，素以商賈云集、市場繁榮而享有“小南京”之美譽， 是湘潭市經(jīng)濟重鎮(zhèn)。鎮(zhèn)區(qū)東面 1.5 公里處羅漢山下的“漢城橋”，系東漢時期所建，至今尚保存完整，列為湘潭縣級保護(hù)文物?；ㄊ仁窍嫣丁⒑馍?、湘鄉(xiāng)三縣市交界處的物資吞吐樞紐，區(qū)位優(yōu)勢明顯，同時又是湘潭縣南部最大的集市貿(mào)易集散中心，特別是湘蓮產(chǎn)業(yè)獨具特色，現(xiàn)已成為最大的湘蓮生產(chǎn)基地和蓮籽貿(mào)易集散中心，是名副其實的“湘蓮”。鎮(zhèn)內(nèi)花石水庫系丘陵地帶，是南岳七十二峰之天馬山、紫荊山余脈，與花石境內(nèi)聞名于世的“十八羅漢山”相伴，遠(yuǎn)近聞名盛產(chǎn)湘蓮的花石一帶平原，與花石湘蓮大市場相鄰，與涓涓流水的涓江河相通，山清水秀，風(fēng)景宜人，是適宜休閑的寶地。目前花石

31、水庫被開辟為多個水上、島上旅游項目。（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)對項目重視和支持情況花石鎮(zhèn)榮獲湘潭市首批特色鎮(zhèn)、第二批重點鎮(zhèn)稱號，為來強勁的政策支撐；同時，鎮(zhèn)區(qū)作為重要的商貿(mào)流通節(jié)點，吸引眾多資金投入。2、擬選址項目落地位置（1）城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖、最新路網(wǎng)規(guī)劃、城鎮(zhèn)商業(yè)用地規(guī)劃一城兩河六組團格局發(fā)展布局，并調(diào)整一塊非地。擬選址項目周邊有幾個綜合市場，一是湘蓮大市場、農(nóng)貿(mào)市場、心連心大型家居廣場、宏圖汽貿(mào)和誠信購物廣場幾大專業(yè)市場。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項目較少， 僅有一個湘蓮綜合貿(mào)易市場準(zhǔn)備銷售。片等。擬選址地塊位于湘蓮市場旁，但沿街面均已建設(shè)，只留有通道，如果需要臨街面則需要拆遷?；A(chǔ)設(shè)施已基本完善?？蛇x址地塊有 3

32、 個，大多為基本農(nóng)田。X022臨街通道項目現(xiàn)狀（4）擬選地塊拆遷情況調(diào)研3 個擬選址地塊如果需要占據(jù)臨街面就需要拆遷，現(xiàn)有建筑均為底商一層，2 層住宅。且湘蓮大市場建筑較新，拆遷成本和難度較大。3、市場情況（1）已建農(nóng)貿(mào)市場、農(nóng)資、建材、服裝、食品、百貨等市場，鄉(xiāng)鎮(zhèn)門店規(guī)模等（實地調(diào)研的市場請附實拍圖片），已建市場售價、選址3湘蓮大市場選址2農(nóng)貿(mào)市場選址1建材市場鎮(zhèn)出售率等，經(jīng)營情況如人流量、市場裝修檔次、配套情況等。湘蓮大市場年量達(dá) 12 萬噸，額達(dá) 20 億元左右?？傮w商業(yè)門面約520 個，商居樓 20000 平方米。目前門面基本 35 萬/個，市場出租率高達(dá) 87%，均價在 3800 元

33、/月。農(nóng)貿(mào)市場使用面積 5000 多平方米，以農(nóng)和居民日常生活為主。心連心大型家居廣場是以大型高達(dá)家居銷售為主，包括家具和家紡，人流多， 繁榮。宏圖汽貿(mào)位于中心地段，月銷售汽車 20 余臺，供不應(yīng)求。誠信購物廣場是鎮(zhèn)區(qū)綜合購物中心，日人流量達(dá) 5000 人/天。（2）當(dāng)?shù)貙I(yè)市場的習(xí)慣性消費情況、習(xí)慣性消費區(qū)域等。鎮(zhèn)區(qū)消費吸附能力強，能輻射周邊多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人流多，檔次及業(yè)態(tài)均齊全， 是區(qū)域重要消費節(jié)點。（3）擬選項目落地區(qū)位及發(fā)展前景評估優(yōu)勢：1鎮(zhèn)區(qū)繁流多，專業(yè)市場豐富，且經(jīng)營狀況良好；2.鎮(zhèn)發(fā)展特色潛力大，農(nóng)加工、已基本成型，商貿(mào)流通功能凸顯；3.房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，前景較好。劣勢：1.

34、3 個地塊均處于湘蓮大市場臨街面后面，需臨街面則需要拆遷；2項目地塊為毛地，前期需要一定時間，基礎(chǔ)配套有待完善。七、石潭鎮(zhèn)1、石潭鎮(zhèn)商業(yè)流通基本面概況（1）石潭鎮(zhèn)區(qū)位、交通、人口、經(jīng)濟輻射面石潭鎮(zhèn)位于湘潭縣西部，國土面積 123.87 平方公里，轄 42 個行政村，5 個居委會，630 個村（居）民小組，總?cè)丝?7.4 萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口 2.6 萬人。石潭鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢明顯，湘黔鐵路、320 國道、韶茶干線、易壺線相交江于鎮(zhèn)中心，往東 6 公里為潭衡高速，往北 5 公里為上瑞高速，蔡石公路、云回公路、漣水河貫穿其境，是湘潭縣西部重要的物資集散地，和商貿(mào)流通中心，輻射范圍至湘鄉(xiāng)、韶山及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在

35、長株潭城市群中是一個重要鎮(zhèn)，是經(jīng)濟輻射的擴散載體，是重要的農(nóng)副供應(yīng)基地。石潭鎮(zhèn)在全縣的位置石潭鎮(zhèn)以商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟發(fā)展迅速，給小城鎮(zhèn)建設(shè)帶來蓬勃生機。全鎮(zhèn)有大型超市 6 家，商業(yè)網(wǎng)點 770 家，賓館 10 家，酒店 28 家。全鎮(zhèn)主要以牲豬、香菇以及優(yōu)質(zhì)水稻種植為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，年發(fā)展生豬達(dá) 45 萬頭，出欄 34.4萬頭，實現(xiàn)人均出欄 5.23 頭，年產(chǎn)值達(dá) 3.05 億元，占畜牧總產(chǎn)值 87.8%。全鎮(zhèn)糧食總產(chǎn)量 6.02 萬噸，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 5.07 億元，農(nóng)業(yè)增加值 3.26 億元。高產(chǎn)實驗大棚實現(xiàn)畝產(chǎn)鮮菇 5 萬市斤，畝產(chǎn)值 16 萬元，純利 12 萬元?！白咚姆健逼放七h(yuǎn)銷和韓國，居民收入逐年提升。2012 年鎮(zhèn)人均純收入達(dá) 10382元，城鎮(zhèn)化率達(dá) 33%。（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立工作對項目重視和支持情況小組，明確專門的分管，城鎮(zhèn)規(guī)劃站具體負(fù)責(zé)。2、擬選址項目落地位置（1）城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖、最新路網(wǎng)規(guī)劃、城鎮(zhèn)商業(yè)用地規(guī)劃鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃突出石潭鎮(zhèn)綜合中心和湘潭縣西部城鄉(xiāng)物資交流集散地的地位。兩軸四區(qū)的發(fā)展格局，兩軸即石潭大道作為東西交通主干道，韶茶干線作為南北主干道；四區(qū)即居住區(qū)、工業(yè)建設(shè)區(qū)、商貿(mào)區(qū)和休閑區(qū)。功能結(jié)構(gòu)分析圖土地