物業(yè)工程部管理手冊培訓

1、物業(yè)工程部管理手冊培訓目錄目錄基 礎 管 理運 行 管 理安 全 管 理危 機 管 理維 修 管 理主要設備主要設備物業(yè)設備包括許多內容，不同性質的房屋建筑有不同的設備，大致物業(yè)設備包括許多內容，不同性質的房屋建筑有不同的設備，大致包括以下：包括以下：建筑衛(wèi)生設備（給排水設備、衛(wèi)生設備、消防設備、供熱供冷與通風建筑衛(wèi)生設備（給排水設備、衛(wèi)生設備、消防設備、供熱供冷與通風設備、人防設備等）設備、人防設備等）建筑電氣工程設備（供電及照明、弱電、電梯、防雷裝置等）建筑電氣工程設備（供電及照明、弱電、電梯、防雷裝置等）房屋廚房設備房屋廚房設備房屋景觀設備房屋景觀設備基礎管理基礎管理物業(yè)設備的基礎管理是

2、為實現(xiàn)物業(yè)設備及職能服務提供有關資料信息物業(yè)設備的基礎管理是為實現(xiàn)物業(yè)設備及職能服務提供有關資料信息的依據(jù)。物業(yè)設備基礎管理工作主要有四類：的依據(jù)。物業(yè)設備基礎管理工作主要有四類：設備資料檔案管理設備資料檔案管理標準化管理標準化管理規(guī)章制度規(guī)章制度教育培訓、基礎教育工作教育培訓、基礎教育工作基礎管理基礎管理設備資料檔案管理設備資料檔案管理設備原始資料：如設備出廠合格證書、操作使用說明、驗收資料設備原始資料：如設備出廠合格證書、操作使用說明、驗收資料、設備安裝與結構圖、設備登記表等。、設備安裝與結構圖、設備登記表等。設備維修資料：如報修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術革新設備維修資料：如報修單

3、、事故記錄、中大修工程記錄、技術革新記錄等。記錄等。設備資料管理：如運行記錄、普查記錄、運行月報、考評資料設備資料管理：如運行記錄、普查記錄、運行月報、考評資料等。等?；A管理基礎管理規(guī)章制度規(guī)章制度生產(chǎn)技術規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程。生產(chǎn)技術規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程。管理工作制度：主要有運行管理制度、巡視制度、安全管理制度、管理工作制度：主要有運行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預防檢修制度、值班工作制度。預防檢修制度、值班工作制度。責任制度：包括崗位責任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班責任制度：包括崗位責任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等。制度

4、等?；A管理基礎管理教育與培訓教育與培訓對本企業(yè)員工的培訓與教育：基本內容的技術業(yè)務、崗位培訓對本企業(yè)員工的培訓與教育：基本內容的技術業(yè)務、崗位培訓、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等。、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等。對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點是有關合理與安全使用設備的對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點是有關合理與安全使用設備的宣傳與教育。宣傳與教育。運行管理運行管理設備運行的勞動組織。設備運行的勞動組織。設備運行管理制度。設備運行管理制度。運行管理運行管理設備運行的勞動組織設備運行的勞動組織定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特點，設備運行要求和管理的需求，定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特點，設

5、備運行要求和管理的需求，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設備定員，按崗位定員和合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。按比例定員三種方式。作業(yè)組的組織：如電梯設備運行組，水電工組等。作業(yè)組的組織：如電梯設備運行組，水電工組等。工作輪班組織：也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班組織有單班工作輪班組織：也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。勞動組織目的，一是合理分工協(xié)作基礎上配置勞動力。勞動組織目的，一是合理分工協(xié)作基礎上配置勞動

6、力。二是根據(jù)設備技術要求與崗位設置情況，采取合理的二是根據(jù)設備技術要求與崗位設置情況，采取合理的勞動組織形式提高勞動效率勞動組織形式提高勞動效率運行管理運行管理設備運行管理制度設備運行管理制度設備的安全操作規(guī)程。設備的安全操作規(guī)程。設備的巡視工作制度。設備的巡視工作制度。崗位責任制度。崗位責任制度。上班與交接班制度。上班與交接班制度。記錄與報表制度。記錄與報表制度。報告制度。報告制度。服務規(guī)范。服務規(guī)范。運行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準則。運行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準則。安全管理安全管理加強安全教育與宣傳。加強安全教育與宣傳。設備安全管理措施。設備安全管理措施。落實設備合格證制度。

7、落實設備合格證制度。安全責任制度。安全責任制度。安全管理安全管理加強安全教育與宣傳加強安全教育與宣傳對操作人員要：培訓安全作業(yè)訓練，安全意識教育和安全作業(yè)對操作人員要：培訓安全作業(yè)訓練，安全意識教育和安全作業(yè)管理。管理。對業(yè)主和使用人員要：宣傳設備安全使用知識，提高安全意識。對業(yè)主和使用人員要：宣傳設備安全使用知識，提高安全意識。在特殊部位張貼安全宣傳標志，安全宣傳報欄。在特殊部位張貼安全宣傳標志，安全宣傳報欄。定期召開業(yè)主和使用人座談會。定期召開業(yè)主和使用人座談會。安全管理安全管理設備安全管理措施設備安全管理措施對一些特殊或具有危險性的設備需設計和安裝必要的安全保護措施對一些特殊或具有危險性

8、的設備需設計和安裝必要的安全保護措施。定期進行設備的安全檢查和性能測試。定期進行設備的安全檢查和性能測試。制定設備的安全管理制度。制定設備的安全管理制度。安全管理安全管理設備合格證制度設備合格證制度落實國家對安全性能要求高的設備合格證制度。如電梯。落實國家對安全性能要求高的設備合格證制度。如電梯。要求使用與維修人員持證上崗。要求使用與維修人員持證上崗。安全管理安全管理安全責任制度安全責任制度主管領導負責安全管理工作，安全巡檢。主管領導負責安全管理工作，安全巡檢。在崗位責任制中，安全必須作為一項責任內容明確下來。在崗位責任制中，安全必須作為一項責任內容明確下來。安全管理，人人有責。安全管理，人人

9、有責。形成一整套安全責任制度。形成一整套安全責任制度。安全管理安全管理特種設備特種設備特種設備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設施等為特種設備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設施等為特種設備，實行政府安全監(jiān)察制度。特種設備，實行政府安全監(jiān)察制度。按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗。按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗。配合安全檢查，落實合格證制度。配合安全檢查，落實合格證制度。形成一整套安全責任制度。形成一整套安全責任制度。分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責任。分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責任。工程危機管理工程危機管理查明危機原因。查明危機原因。減少或控制破壞、損失程度。減少或控制破壞、損失程度

10、。迅速、正確的反應。迅速、正確的反應。制止危機繼續(xù)存在。制止危機繼續(xù)存在。工程危機管理工程危機管理重點重點鎮(zhèn)定行事。鎮(zhèn)定行事。勿輕舉妄動，分清責任、權限。勿輕舉妄動，分清責任、權限。配合政府部門之行動。配合政府部門之行動。善用資源。善用資源。知人善任。知人善任。小心媒體之處理。小心媒體之處理。控制群眾情緒控制群眾情緒工程危機管理工程危機管理危機產(chǎn)生的內部原因危機產(chǎn)生的內部原因 硬 件 軟 件 -設計 制度 -維修 監(jiān)察 -更改 經(jīng)驗 -突發(fā) 效率(反應)工程危機工程危機外辦影響產(chǎn)生的危機外辦影響產(chǎn)生的危機法規(guī)法規(guī)供應供應突發(fā)突發(fā)工程危機管理工程危機管理預防危機發(fā)生之措施預防危機發(fā)生之措施物業(yè)管

11、理是計劃性的工作（為物業(yè)制訂適當之管理模式、人員架構、（為物業(yè)制訂適當之管理模式、人員架構、規(guī)章制度）規(guī)章制度）每天都有所準備消除物業(yè)設計的危險性完善物業(yè)設備的各種系統(tǒng)的維修工作嚴格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)察）（監(jiān)察）配合實際情況，適當修改所有規(guī)章制度加強培訓，加強效率（案例討論，演習）（案例討論，演習）經(jīng)常演習，加強宣傳急需品的準備，備用物件、零件。工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理確認位置-電梯編號、樓層。通知有關員工采取相應行動-乘客人數(shù)、照明、通風情況。安撫乘客，注意傷病。技工：盡快救人。密切監(jiān)控現(xiàn)場情況 管理/保安：注意等待人群（疏導），（疏導），安排臨時指導員。盡快救出被困乘客,

12、注意空氣暢順。 跟進乘客需要，道歉,如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助。查究原因，盡快修復改善。詳盡報告, 注意事項：考慮設備之價值。工程管理工程管理危機處理危機處理應變準備 物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應急用品：救傷、飲用水、干糧）預防措施 保護各機房/保護或切斷可能被涉及之接電設備 保護地下室 保護電梯 保證去水道暢通工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理密切留意政府有關部門通知/指示( (一般自然災害均非突發(fā)性一般自然災害均非突發(fā)性) )派遣專責人員報告情況配合政府有關部門執(zhí)行工作有需要時疏散物業(yè)內所有人員( (關閉所有電源保護關閉所有電源保護/ /攜帶財物攜帶財物

13、) )事后安排清潔及設備復位( (小心安全小心安全) )詳盡報告( (拍照記錄拍照記錄) )向保險公司提交報告，要求索賠(必須于24小時內申報索賠)工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設備之距離，重點在電器、電梯及通訊設備等）（留意漏水處與物業(yè)各種設備之距離，重點在電器、電梯及通訊設備等）關閉/切斷水源防止水浸范圍擴大（堵塞（堵塞/ /疏導，避開物業(yè)之較重要地方）疏導，避開物業(yè)之較重要地方）加速排水（必須保證排水有效及順通）（必須保證排水有效及順通）進行搶修監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患）（可能引致之隱患）清潔及修復詳盡報告（拍照記錄）（拍照記錄

14、）向保險公司提交報告，要求索賠如有需要，跟進用戶關系（道歉，協(xié)助清理、修復等）（道歉，協(xié)助清理、修復等）工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設備，如醫(yī)院之部分特殊設備）（注意不容許停電之設備，如醫(yī)院之部分特殊設備）檢查原因備用發(fā)電機/應急照明（注意臨時照明之安全，如使用明火照明）（注意臨時照明之安全，如使用明火照明）注意儲油量，正常操作（專人監(jiān)控）專人監(jiān)控）加強保安，加派巡邏恢復供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長時間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂）（若長時間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂）水泵排氣電腦系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調系統(tǒng)工程危機管理

15、工程危機管理危機處理危機處理留意政府有關部門通知/指示檢查所有設施正常檢查所有應急設備(備用)加固容易被吹走的戶外物品收回可移動之戶外物品檢查下水道暢通關好窗戶，并加保護關好防風閘門通知客戶當值人員，做好加班準備適時做戶外檢查工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理手提水泵、應急燈、急救用品、發(fā)電機、電筒、膠條、木板/繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機、地拖。保留安全出口，通知物業(yè)內所有人員或派專人指示。安排膳食。小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗亭值班）。工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理檢查損毀情況。執(zhí)行清理工作。協(xié)助客戶恢復。檢修受損設備。詳盡報告（拍照記錄）。向保險公司提交

16、報告，要求索賠。工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理派最接近現(xiàn)場之員工調查火情。盡快報告現(xiàn)場情況。確實誤報，盡快消防 控制復位。調查誤報原因。消防控制中心當值負責人填寫有關報告。如有需要，安排進行維修。工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理確認火警后，盡快評估是否報消防部門。確認所有消防系統(tǒng)正確運作，關閉空調機組。考慮是否執(zhí)行緊急疏散計劃（封鎖大廈，許可人士除外）。（封鎖大廈，許可人士除外）。派遣物業(yè)保安及義務消防員進行滅火。切斷火場電源。關閉所有電梯于首層，只留消防專梯（派專人操作）。（派專人操作）。協(xié)助消防員滅火。火警過后，清理場地。詳盡報告，照相。如有需要，向保險公司索賠。分析起火

17、原因，追究責任人，教育群眾。工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理如證實氣體泄漏，必須報警。急救準備，緊急復蘇法?，F(xiàn)場查證是否屬實。切密在現(xiàn)場開關任何電器及可能產(chǎn)生火花之行為。關掉手機、傳呼機、對講機等。無論是否屬實，在現(xiàn)場打開窗戶，使空氣對流。關閉現(xiàn)場有關氣體開關。疏散在場人士往空氣流通之處急救（保安，防止盜竊）。保安，防止盜竊）。將昏迷者（暈倒）（暈倒）移至空氣流通之處急救。讓有關部門檢查現(xiàn)場情況（如屬設備故障（如屬設備故障-搶修）。搶修）。查證是否有犯罪行為是公安的責任。詳盡報告（物業(yè)管理負責人研究是否跟進有關問題）。（物業(yè)管理負責人研究是否跟進有關問題）。維修管理維修管理設備的三級保

18、養(yǎng)定期檢查計劃維修計劃修理的定額標準物業(yè)設備的更新改造和購置與評價維修管理維修管理設備的三級保養(yǎng)設備的三級保養(yǎng)日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做好堅固工作以及必要記錄等一級保養(yǎng)：按計劃進行的保養(yǎng)工作。主要包括對設備進行局部解體，進行清洗，調整，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)二級保養(yǎng)：對設備進行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復磨損件，使設備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)維修管理維修管理定期檢查定期檢查設備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對設備的運行情況、工作精度、磨損程度進行檢查和校驗，是設備維修管理中的一個重要環(huán)節(jié)通過檢查，及時查明和消除設備隱患針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進的工作措施，有目的地做好修理前的準備工作，以提高維修質量維修管理維修管理房屋安全檢查房屋安全檢查房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內容。房屋完損等級評定標準按結構、裝修、設備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房五類。定期評定房屋完損等級(一般1-3年），并將檢查結果整理歸檔。維修管理維修管理計劃維修計劃維修計劃修理是以設備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。研究與把握設備