酒店可行性研究報告(完整資料).doc

1、深圳鎧瑞酒店管理顧問有限公司【最新整理，下載后即可編輯】灌南酒店項目市場調(diào)研及可行性分析報告編制：深圳鎧瑞酒店管理公司 日期： 二。一五年四月酒店市場調(diào)研及可行性分析報告目錄第一章前言一、 總則二、概述第二章當(dāng)?shù)厥袌鼍C合調(diào)研分析一、地理位置、人口、文化【最新整理，下載后即可編輯】二、地方經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三、城市發(fā)展規(guī)劃及交通、市政建設(shè) 四、旅游經(jīng)濟(jì)及酒店業(yè)發(fā)展趨勢 五、當(dāng)?shù)鼐频杲Y(jié)構(gòu)、數(shù)量及經(jīng)營現(xiàn)狀 六、旅游、商務(wù)潛在市場分析 七、客源消費(fèi)能力及消費(fèi)方式調(diào)查 第三章酒店工程建設(shè)及可行性研究 一、酒店項目建設(shè)主要內(nèi)容 二、酒店項目建設(shè)擬建標(biāo)準(zhǔn) 三、酒店項目發(fā)展方向 四、酒店主要市場路線 第四章建筑及

2、裝飾設(shè)計方案 一、概述二、設(shè)計主導(dǎo)思想三、主要設(shè)備及用料建議 四、平面分布第五章酒店的功能布局 一、酒店功能布局一覽表 二、酒店主樓功能分布圖 第六章酒店經(jīng)營管理方案初步構(gòu)思 一、餐飲康樂部分主要營業(yè)點描述 二、酒店設(shè)施與服務(wù) 三、餐飲康樂經(jīng)營策略 四、酒店宣傳推廣 五、會員俱樂部六、籌備前期工作 七、員工招聘培訓(xùn)計劃 八、酒店管理工作（籌備期內(nèi)容） 第七章投資概算一、建筑及裝修工程估算 二、主要設(shè)備工程概算三、酒店經(jīng)營開業(yè)預(yù)算 第八章酒店經(jīng)營收益預(yù)測 一、營業(yè)收入預(yù)測分析 二、經(jīng)營成本預(yù)算分析 三、首年經(jīng)營收益預(yù)測 四、首五年營業(yè)收入預(yù)測 第九章結(jié)論第一章前言一、總則根據(jù)連云港市灌南縣市場經(jīng)

3、濟(jì)綜合調(diào)研及旅游酒店業(yè)發(fā)展 趨勢分析，本公司參照中華人民共和國旅游涉外飯店星級評審 的規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)，本著實事求是的原則，結(jié)合酒店項目自身的規(guī) 模特點，經(jīng)過我酒店管理公司酒店專家的市場考察、調(diào)查、研究, 編制這部酒店項目市場調(diào)研及可行性分析報告。二、概述（一） 酒店名稱中文：易道文化酒店一（待命名）英文:E-WAY CULTURE HOTEL（RESORT）（1） 地址：連云港市灌南縣（2） 注冊資本：-人民幣（3） 籌建投資額：人民幣壹億捌仟萬元（4） 星級標(biāo)準(zhǔn)：準(zhǔn)五星級（第一年）精品五星級（第二年）（5） 酒店類型：商務(wù)型度假酒店第二章當(dāng)?shù)厥袌鼍C合調(diào)研分析地理位置、人口、文化灌南縣地處北緯33

4、 59至34 27、東經(jīng)119 07, 至119 48之間，位于中國大陸東部沿海，長江三角洲北 翼，江蘇省東北部，灌河流域下游，淮安、連云港、宿遷、 鹽城四市交界處，東接仙鶴神鹿之都鹽城，南連周恩來故里 淮安，西鄰項王故鄉(xiāng)宿遷，北望大圣故里、新亞歐大陸橋東 橋堡一連云港；東部瀕臨黃海，與韓國、朝鮮、日本等國家 隔海相望。灌南縣政府駐地新安鎮(zhèn)位于縣境中西部，南距省城南京 27()公里，東南離國際大都市上海453公里，離蘇州38()公 里，北距連云港市城區(qū)70公里。東西最大直線距離71公里， 南北30公里，縣域總面積1041平方公里，其中海岸線&72 公里，擁有海域面積116()多公頃，水域面積2

5、63平方公里。灌南縣地處暖濕帶向亞熱帶的濕潤地區(qū)，屬暖溫濕性季 風(fēng)氣候，太陽年輻射總量約為H8.0kcal/cm,日照時數(shù)平均 為2435小時，年日照百分率在55%左右，年平均降水949.99 毫米。灌南縣地處淮、沂、沐、泗諸水下游，河流水質(zhì)清澈。 境內(nèi)現(xiàn)有流域性河道兩條：新沂河、灌河。灌南土地為海水沖積平原，地勢一馬平川，土壤集海、 陸多種微量元素于一體，在此土地上出產(chǎn)的農(nóng)副產(chǎn)品微量元 素含量豐富，現(xiàn)有耕地分5個土屬，16個土種，土壤肥沃污 染較少。灌南縣淡水、海水資源豐富，境內(nèi)有14條淡水主 干河，長38()公里，最大的湖泊為碩項湖(9平方公里)。豐 富的水資源形成的40多萬畝水域可進(jìn)行多

6、種水產(chǎn)品養(yǎng)殖， 全長74.5公里的灌河是河運(yùn)、建港、造船業(yè)的黃金水道，東 部的黃海海域是捕撈、海水養(yǎng)殖和化工制鹽的理想之源。灌南建縣于1958年3月，位于江蘇省東部沿海，是連 云港市的南大門，1996年8月由原淮陰市(現(xiàn)淮安市)劃歸 連云港市。灌南縣地處亞洲大陸東部，東部瀕臨黃海,東與 響水接壤,南與漣水相連,西與宿遷為鄰,北隔耘河與連云港相望;全縣溫和濕潤，四季分明，下轄14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，238 個行政村（居），擁有5個工業(yè)園區(qū),2個農(nóng)業(yè)園區(qū)，1個 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。灌南簡稱“灌”,古稱“海西”，于公元前90年建海西 縣，為境內(nèi)建縣之始，飽經(jīng)滄桑，有“海西故國”之稱。自 西漢漢武帝年間建置海西縣至今已

7、有2100年的文化歷史， 因地處灌河流域，又位于灌河之南而得名灌南。灌南歷史悠 久，向來車水馬龍，商貿(mào)云集，物華天寶，人杰地靈。灌南 是二郎神文化與南國湯溝酒的發(fā)源地，著名的魔術(shù)之鄉(xiāng)，江 蘇省首批生態(tài)農(nóng)林業(yè)試驗示范縣，國家級生態(tài)示范縣，全國 科普示范縣，全國平安建設(shè)先進(jìn)縣，海河相通的水綠新城。 素有桐楊木之鄉(xiāng)、淮山藥之鄉(xiāng)、淺水藕之鄉(xiāng)、二郎神故里的 美稱。灌南縣總?cè)丝?80萬（2013年底）,人口密度780人/平方 公里，城鎮(zhèn)人口比重為43%,方言淮語-洪巢片-灌南話。灌 南縣于2013年新建的文化藝術(shù)展覽中心、廣電中心、乒羽 中心已投入使用，并成立了魔術(shù)、剪紙、書畫名家工作室7 個，成功舉辦青

8、春飛揚(yáng)等大型文藝演出38場，送圖書 下鄉(xiāng)6萬余冊。各類書畫作品獲得國家級獎項8個、省級獎 項19個，二郎神傳說和曹氏熱敷接骨療法入選省級非遺名 錄，縣歌為：好地方（主唱：祖海）。二、地方經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)灌南縣為傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)業(yè)資源十分豐富，是全國有 名的優(yōu)質(zhì)粳稻生產(chǎn)縣、糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣、國家級生態(tài)示范縣。 近年來，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展態(tài)勢，兩大農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè) 走在全省前列，工廠化食用菌、花卉苗木、生豬養(yǎng)殖三大主 導(dǎo)產(chǎn)業(yè)效益優(yōu)良；工業(yè)更是后來居上取得了顯著業(yè)績，冶金 特鋼、船舶物流、醫(yī)藥化工、釀酒食品等支柱產(chǎn)業(yè)特色明顯， 成為全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力支撐。全縣農(nóng)林牧漁及服務(wù)業(yè)總產(chǎn)值78.16億元，其中農(nóng)

9、業(yè)產(chǎn)值 46.71億元，林業(yè)產(chǎn)值1.72億元，牧業(yè)產(chǎn)值18.95億元，漁業(yè) 產(chǎn)值6億元，農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值4.78億元。灌南縣中藥材 品種有板藍(lán)根、元胡、甜菊、白術(shù)、紅花、丹參、杭白菊等， 牧草資源十分豐富，品種有紫花苜蓿、黑麥草等，橫貫8個 鄉(xiāng)鎮(zhèn)的萬畝沂河淌是天然草場。灌南特產(chǎn)有毛臉涼粉、五妙 水仙膏、淮山藥、草雞蛋、紅掌、有機(jī)淺水藕、七品鮮菇、 淮牌四豆、解暑養(yǎng)顏羹、風(fēng)味涼拌菜、蝦把、小肉狗、查鮑 超、西湖蕩大閘蟹、湯溝酒等。21世紀(jì)以來，灌南縣經(jīng)濟(jì)社會保持科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展、 和諧發(fā)展的良好態(tài)勢，按照“優(yōu)質(zhì)精品城市、水綠生態(tài)新都、 現(xiàn)代宜居家園”的城市發(fā)展定位，全縣每年多元化投入城市 建

10、設(shè)資金10()多億元，城市形象現(xiàn)代靚麗，城市功能配套完 善，城市品位顯著提升。2014年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值264億元, 人均GDP42140元，公共財政預(yù)算收入35.1億元，農(nóng)民人均 純收入10274元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20786元,全面 小康社會建設(shè)基本達(dá)到目標(biāo)要求。全縣2014年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額61.48億元，其中 批發(fā)業(yè)零售額6.38億元，零售業(yè)零售額48.75億元，住宿業(yè) 零售額().96億元，餐飲業(yè)零售額5.39億元。金融機(jī)構(gòu)本外幣 各項存款余額109.46億元，其中人民幣各項存款余額109.33億元，居民人民幣儲蓄存款余額72.67億元，金融機(jī)構(gòu)人民 幣各項貸款余額88.

11、67億元。全年完成進(jìn)出口總額2.26億美 元，其中出口總額L85億美元，進(jìn)口 4104萬美元。全年內(nèi)聯(lián) 客方實際到位資金110.24億元，實際利用外資521萬美元。灌南縣現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)主要為：灌河半島臨港產(chǎn)業(yè)園、 連云港化工產(chǎn)業(yè)園、灌南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、灌南現(xiàn)代化物流園、 灌南金屬精加工園、灌南現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園、灌南生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn) 業(yè)區(qū)、灌南五龍口文化產(chǎn)業(yè)園、灌南特種船舶產(chǎn)業(yè)園，概況 如下：灌南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)緊緊圍繞“穩(wěn)增長、抓轉(zhuǎn)型、促發(fā)展”的總體思 路，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值103億元，銷售收入98億元，生產(chǎn)性稅 收1.48億元，固定資產(chǎn)投資24億元。秉承“科技優(yōu)先、節(jié)約 優(yōu)先、環(huán)保優(yōu)先”的理念，強(qiáng)化產(chǎn)

12、業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整，初步 形成金屬精加工、裝備制造、光電三個新興產(chǎn)業(yè)和釀酒食品、 板材家具兩大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的“3+2”產(chǎn)業(yè)格局。園區(qū)共入駐金 屬加工企業(yè)25家，機(jī)械制造企業(yè)15家，光電企業(yè)6家，板 材家具企業(yè)13家，釀酒食品企業(yè)8家，產(chǎn)業(yè)規(guī)模、層次明顯 提升，集聚效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。其中注冊資本20()()萬元以上項目 8個，投資超1()億元的灌工重機(jī)等項目6個，超億元的寶麗 森秸稈板、力源電氣、嘉隆建設(shè)等項目12個，目前協(xié)議總投 資185億元?！局行∑髽I(yè)園】完成20萬平方米標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)，園內(nèi)各項 配套設(shè)施進(jìn)一步完善。圍繞機(jī)械加工、電子信息兩大產(chǎn)業(yè)招 引進(jìn)項目17個，其中錦泰電子、建弘電子、博恩電子、永

13、福 模具、優(yōu)凱機(jī)械、銀翔鋼結(jié)構(gòu)、凱瑞機(jī)械、全一物流、仁友 科技等9個項目正式投產(chǎn)，天鼎消防、益達(dá)管件、鑫友金屬、 萬通迪邁、藝澤服裝等5個項目試生產(chǎn)。大力實施“騰籠換 鳳”戰(zhàn)略，通過“回購、置換”等方式分類推進(jìn)，共清理回 收土地1070余畝，涉及企業(yè)12家，小規(guī)模、低技術(shù)、低產(chǎn) 出、高耗能、高污染企業(yè)被清理出園區(qū)，提升了園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，又盤活土地，為新項目順利落戶提供強(qiáng)力支撐。灌河半島臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)按照“一區(qū)四園”的總體布局，正全力打造千億半島發(fā)展目 標(biāo)。壯大醫(yī)藥化工、鋼鐵冶煉、船舶修造、現(xiàn)代物流四大主 導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)中求進(jìn)，努力實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮、社會和諧、生態(tài)宜 居的三大發(fā)展目標(biāo)，現(xiàn)實現(xiàn)工業(yè)銷售收入42

14、()億元，入庫稅 收4.5億元。連云港化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)連云港化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)坐落于縣域東北部的堆溝港，東臨黃海, 南靠灌河，北依新沂河。全區(qū)實現(xiàn)化工產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值99億元， 銷售收入97億元，工業(yè)入庫稅收3.4億元，自營出口 1億美 元。園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在逆境中呈現(xiàn)快速增長趨勢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn) 一步優(yōu)化提升，新增規(guī)模以上企業(yè)11家，77家規(guī)模以上企業(yè) 中有46家產(chǎn)值超500()萬元，其中31家超1億元，7家超2 億元。園區(qū)共有在建和技改項目45個，總投資近1()()億元， 道博、亞新鋼鐵、佳麥、克勝等15家企業(yè)投產(chǎn)，仁欣、迪安、 恒隆、恒飛等在建項目快速推進(jìn)，完成陽方、安本、永龍、 拜克等12家企業(yè)清理整合，清理

15、出工業(yè)用地629畝。灌南現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)位于縣城東部，核心區(qū)總面積1萬畝，拓展區(qū) 占地2()平方公里，是全省五大外向型農(nóng)業(yè)示范區(qū)之一。示范 區(qū)先后順利通過省級農(nóng)業(yè)示范區(qū)和國家農(nóng)業(yè)旅游示范點的驗 收，食用菌產(chǎn)業(yè)、花卉苗木、設(shè)施疏菜、特色農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)旅游 等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)已成為全縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的龍頭、城區(qū)的又一 靚麗景觀。通過新、擴(kuò)建等方式升級壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。示范區(qū)實 現(xiàn)生產(chǎn)純白金針菇、杏鮑菇、海鮮菇、季節(jié)性秀珍菇等4.5億 袋15萬噸，產(chǎn)值超18億元。灌南生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)按照現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“特色化、規(guī)劃化、產(chǎn)業(yè)化、園 區(qū)化”的發(fā)展要求，堅持生態(tài)優(yōu)先、環(huán)保優(yōu)先、安全優(yōu)先、科 技優(yōu)先的原

16、則，重點發(fā)展奶牛、生豬、設(shè)施蔬菜、綠化苗木等 綠色產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，注重生態(tài)文明建設(shè)。入園企業(yè) 共2()余家，實現(xiàn)產(chǎn)值12.8億元，效益2.6億元。灌南縣金屬精加工園區(qū)金屬精加工園以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照“穩(wěn)中求進(jìn)、好中求 快、務(wù)實苦干”的總體要求，以“轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、推動轉(zhuǎn)型升 級”為工作主旋律，推進(jìn)重點項目建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn) 鋼產(chǎn)量400萬噸,工業(yè)產(chǎn)值160億元,入庫稅收8200余萬元。 灌南縣船舶工業(yè)園區(qū)灌南特種船舶產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建于2006年8月，2009年2月獲省外經(jīng) 貿(mào)廳批復(fù)，成為蘇北唯一一家特種船舶產(chǎn)業(yè)園，是省政府規(guī)劃 的特種船舶生產(chǎn)基地之一。園區(qū)共有船舶修造及配套企業(yè)14家

17、, 規(guī)劃面積13平方公里，已開發(fā)面積4平方公里。園區(qū)堅持以科 學(xué)發(fā)展為主題，以推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為主線，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào) 整，加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 起到推動和示范作用。灌南現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)坐落于被稱為“蘇北黃浦江”的灌河岸邊， 依托其獨有的深水岸線和海河聯(lián)運(yùn)優(yōu)勢，近年來發(fā)展迅速。園 區(qū)現(xiàn)有深水岸線35公里，已建成萬噸級泊位6個，年貨物吞吐 量1800萬噸，依托灌河半島“三縱四橫”大交通框架和灌河特 有的黃金水道優(yōu)勢，已初步形成灌河臨港產(chǎn)業(yè)物流集聚區(qū)和海 河聯(lián)運(yùn)集聚區(qū)。灌南縣的商業(yè)與旅游業(yè)目前正處于發(fā)展階段，呈持續(xù)平穩(wěn) 上升趨勢，雖然在流通規(guī)模、設(shè)施建設(shè)

18、和經(jīng)營管理及經(jīng)濟(jì)收益 等方面均取得了顯著的進(jìn)步和提高，已逐漸成為全縣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 中具有相當(dāng)規(guī)模水平和占據(jù)一定比例的重要產(chǎn)業(yè)之一，但與中 小型城市的先進(jìn)商業(yè)仍然存在著一定的差距。橋東以人民路兩 側(cè)為主導(dǎo)的較為成熟的商業(yè)街區(qū)隨著居民生活水準(zhǔn)的提高而不 斷變化，商業(yè)經(jīng)營模式也在發(fā)生較大的變革，各類專賣店、休 閑娛樂場所、社會餐飲業(yè)等不斷向周邊區(qū)域擴(kuò)增，推動了中大 型商住地產(chǎn)業(yè)等多種先進(jìn)新型商業(yè)的綜合發(fā)展，現(xiàn)有的各類商 業(yè)店鋪數(shù)量達(dá)千余家已成為灌南商業(yè)流通領(lǐng)域中新的經(jīng)濟(jì)增長 點，當(dāng)?shù)卣块T正通過政策性的大力引導(dǎo)逐步向橋西發(fā)展。 旅游產(chǎn)業(yè)作為灌南社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要組成部分，在當(dāng)?shù)厥?場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和市

19、政規(guī)劃、交通建設(shè)的過程中，存在著較大 的發(fā)展空間，也可帶動其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有力地推動當(dāng)?shù)?社會經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。三、發(fā)展規(guī)劃及交通、市政建設(shè)灌南縣隨著經(jīng)濟(jì)開放政策的不斷深化發(fā)展，在市政規(guī)劃及 城市交通建設(shè)等方面已進(jìn)行了大規(guī)模的部署與調(diào)整。政府正加 快推進(jìn)以碩項湖為核心的新城區(qū)建設(shè)速度，現(xiàn)有橋西經(jīng)開區(qū)迎 賓大道兩側(cè)的各類商業(yè)、學(xué)校、住宅等城市綜合體已基本形成, 新區(qū)內(nèi)各項配套設(shè)施和功能也將日趨完善，交通網(wǎng)絡(luò)初具規(guī)模, 一座新的城區(qū)正在崛起。碩項湖區(qū)域內(nèi)各項市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 正日臻完善，湖區(qū)引灌蓄水，東湖區(qū)綠化提升、周口河風(fēng)光帶 南延工程基本完成。其它市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如：寧連高速灌南 南互通、2

20、35省道改擴(kuò)建工程加快推進(jìn)，新港大道三期北環(huán)段建 設(shè)，疏浚河道12.8公里，疏通排水管道16()公里，城市防洪能 力不斷提升；并建成220千伏電網(wǎng)加強(qiáng)工程、110千伏堆港開關(guān) 站升壓工程等等。灌南縣已完成交通建設(shè)總投資15億元，新改建道路167公 里，新建橋梁5座?？h境內(nèi)公路通車總里程達(dá)2023.5公里，等 級公路共有1867.64公里，其中國道35.7公里(高速公路26.753 公里)、省道114.25公里、縣道289.522公里、鄉(xiāng)道515.034公里、 村道913.134公里。共設(shè)有公路客運(yùn)站8個，其中二級站1個， 三級站2個，四級站5個，。航道總里程達(dá)177.14公里，其中三 級航道6

21、0.18公里、五級航道18.5公里、六級航道59.1公里、 七級航道10.96公里、等外航道28.4公里，港口碼頭9個，碼頭 泊位50個，碼頭總延長2800米。水陸客貨運(yùn)輸車(船)達(dá)3945 輛(艘)，其中營運(yùn)客車317輛8326個座位，出租車200輛1000 個座位，貨車286()輛31270噸位，船舶568艘63762噸位?？?運(yùn)條線110條，其中縣內(nèi)客運(yùn)線路27條，縣際客運(yùn)線路10條, 市際客運(yùn)線路4 9條，省際客運(yùn)線路1 ()條，全年公路客運(yùn)量13 4 4 萬人次，公路貨運(yùn)量749萬噸次，水運(yùn)貨運(yùn)量192萬噸次。灌南縣現(xiàn)暫無鐵路，規(guī)劃建設(shè)中的連淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路將在灌南 設(shè)高鐵灌南站,設(shè)計時速

22、為300公里/小時，途徑連云港、灌云、 灌南、漣水、淮安、揚(yáng)州終到地為鎮(zhèn)江,接入滬寧高鐵、京滬 高鐵,將會到達(dá)上海、南京、蘇州、杭州等大中城市。另外連 鹽鐵路將途徑連云港、灌南、胞丞、起涯、終到鹽城, 在灌南田樓鎮(zhèn)設(shè)置貨運(yùn)站,該鐵路是沿海鐵路江蘇段極為重要 的一部分。灌南縣現(xiàn)有的航空狀況為：淮安漣水機(jī)場(距離城區(qū)5()公 里，約5()分鐘車程)，連云港白塔埠機(jī)場(距離城區(qū)6()公里， 約6()分鐘車程)，南京祿口國際機(jī)場(距離城區(qū)280公里,約 3.5小時車程)。灌南縣的東大門堆溝港東臨黃海，隔海與日本、韓國相望, 海陸交通便利，處在中國沿江經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶和環(huán)勃海經(jīng) 濟(jì)帶的交匯點，蘇北黃金

23、水道灌河、新沂河貫穿全境與黃海交 匯。北與灌云縣的燕尾港，南與響水縣的陳家港形成一個“金 三角”，具有河面開闊、深泓貼岸、地質(zhì)堅固、微沖不淤、避風(fēng) 條件良好等優(yōu)勢?？h政府已對灌河口外的入港攔門沙進(jìn)行清理, 使得堆溝港口成為具備萬噸輪自由進(jìn)出的天然良港，是蘇北諸 港中獨具特色的港口，堆溝港還具有興建大型港口、電廠、造 船廠的條件。碩項湖新區(qū)概況：碩項湖備用水源地建設(shè)工程選址于縣城西南部，湖區(qū) 西起碩項河，流經(jīng)瑞安路、富陽路后與周口河立交，穿過 幸福大道和迎賓大道后，至蘇州南路河。規(guī)劃總占地面積約1970畝，總庫容322萬立方米，調(diào)節(jié)庫容117萬立方 米。工程建成后，通過抽引北六塘河非污染期清水入

24、湖， 利用周口河作為排水通道，兼顧湖區(qū)生態(tài)景觀要求，平時 定期引換水，保持湖水水質(zhì)常年維持在三類水標(biāo)準(zhǔn)。碩項湖新區(qū)主要建設(shè)項目一覽表項目名稱項目建設(shè)概況計劃投資300()萬元，綠化面積約41萬平方米， 栽植香樟、銀杏、棒樹、樸樹、法桐等大規(guī)格喬 木及色塊苗木，將東湖區(qū)打造成以生態(tài)防護(hù)為 主、兼具觀賞、休閑為一體的綠色防護(hù)林區(qū)。湖區(qū) 綠化 工程湖區(qū) 生態(tài) 防護(hù) 林道路 綠化 工程大道 東側(cè) 風(fēng)光 帶綠 化計劃投資5()0()萬元，綠化面積約34萬平方米， 通過栽植喬灌木和水生植物、鋪設(shè)地被、堆砌駁 岸石及建設(shè)觀光河道，將西湖區(qū)打造成以“綠” 為主，集觀賞、休閑為一體的旅游生態(tài)防護(hù)水道?？偼顿Y20

25、00萬元，位于東湖區(qū)南北兩側(cè)、西湖 區(qū)北側(cè)，占地200()畝，栽植中山杉、速生法桐、 紫薇等22萬余株。計劃投資70()萬元，該工程位于鵬程路至東湖北, 迎賓大道東側(cè)，全長約1000米，景觀帶寬30米, 綠化面積約3萬平方米。計劃總投資約68()萬元，綠化面積約1.8萬平方 米，品種主要為法桐、紫薇、紅葉石楠球等。道路碩項計劃投資160()萬元，工程位于碩項路西側(cè)，南 綠化河景至來安大道，全長260()余米，綠化面積約1()萬工程觀綠 化平方米。7蘇州 南路 綠化計劃總投資1800萬元，蘇州南路東側(cè)50米綠化 風(fēng)光帶，行道樹主要栽植法桐，綠化帶栽植高桿 紅葉石蘭、高桿女貞、白蠟等8來安 大道

26、綠化計劃總投資1億元，新建來安大道北側(cè)50米綠 化風(fēng)光帶，來安大道南側(cè)10()米綠化防護(hù)林西延， 公興河橋南側(cè)100米、北側(cè)約250米風(fēng)光帶，補(bǔ) 植碩項路至蘇州南路來安大道南側(cè)防護(hù)林。9鵬程 路綠 化綠化面積約4萬平方米，計劃總投資約448萬元。10自來水廠工 程總投資2.26億元，占地186畝，建設(shè)規(guī)模一期日 供水1()萬噸、遠(yuǎn)期20萬噸的水廠，鋪設(shè)管網(wǎng)13() 公里，保證縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)40萬居民生活飲用 水。11輸水管線工 程總投資1億元，抽取北六塘河清質(zhì)水源至碩項湖， 管道總輸送距離約12公里。12周口河地涵 及上蓋建筑 工程總投資3000萬元，位于周口河與西湖區(qū)交界處， 建設(shè)地涵與三層

27、3200平方米地上建筑，隔離周 口河水與碩項湖水，控制東西湖水位差。13退水閘及上 部建筑工程總投資3000萬元，選址于碩項湖與蘇州南路交 匯處，建設(shè)閘站一座，對湖區(qū)存水進(jìn)行輪換，保 持湖區(qū)水質(zhì)達(dá)標(biāo)，上部建設(shè)約2000平方米導(dǎo)客 中心。14寰宇創(chuàng)意樂 園總投資20億元，分三期建設(shè)，一期投資5億元， 興建國內(nèi)領(lǐng)先的6D自由度大型現(xiàn)實虛擬技術(shù)館 群，11個場館和若干室外設(shè)施，旅游項目按兩日 游設(shè)計O15影視文化體 育中心占地42畝，計劃投資1.4億元，建筑面積2.7萬 平方米。16人民公園占地292畝，總投資2億元，栽植7200棵櫻花、 新建廣場及附屬設(shè)施。17省級生態(tài)濕 地保護(hù)區(qū)總投資3.3億元

28、，占地140()畝，集生態(tài)防護(hù)、濕 地觀光、水上棧道、主題商業(yè)為一體，申報省級 生態(tài)濕地保護(hù)區(qū)。18國家級生態(tài) 濕地保護(hù)區(qū)總投資3.3億元，占地1400畝，集生態(tài)防護(hù)、濕 地觀光、水上棧道、主題商業(yè)為一體，申報國家 級生態(tài)濕地保護(hù)區(qū)。19硬質(zhì)景觀工 程總投資1.4億元，其中東湖區(qū)投入0.8億元，建 設(shè)休閑廣場、景觀點及長廊；西湖區(qū)投入().6億 元，建設(shè)濱湖沙地、休閑廣場、游玩走道等。20保麗森酒店總投資2.5億元，建筑面積2萬平方米，歐式風(fēng) 格設(shè)計建造。21拆遷安置房總投資2.6億元，實施3.6萬平方米惠莊新苑一 期、3.3萬平方米鎮(zhèn)西新苑一期、9.5萬平方米惠 莊新苑二、三期及4萬平方米鎮(zhèn)

29、西新苑二期。22西湖區(qū)環(huán)湖 道路工程計劃投資200萬元，新建環(huán)湖道路3.5公里。23征地拆遷征收東湖區(qū)南側(cè)360戶約1()萬平方米，約需資 金2.2億元。24蘇州南路橋 梁工程計劃總投資1200萬元，新建橋梁2座，位于長 江路、學(xué)院路跨越蘇州南路景觀河。25西湖安防預(yù) 警工程計劃投資22()萬元，新建西湖區(qū)北側(cè)3.5公里監(jiān) 控線路。積極探索管理體制改革，進(jìn)一步強(qiáng)化投融資管26 管理工作理、資產(chǎn)管理、招投標(biāo)管理、工程質(zhì)量管理，全面加強(qiáng)湖區(qū)環(huán)四、旅游經(jīng)濟(jì)及酒店業(yè)發(fā)展趨勢旅游經(jīng)濟(jì)作為灌南縣社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)中不可缺少的組成 部分，隨著地方經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展及交通網(wǎng)絡(luò)，市政建設(shè)的快速推 進(jìn)，給其增添了較大的

30、發(fā)展空間，如農(nóng)林業(yè)旅游觀光產(chǎn)業(yè)等。未 來幾年后立體交通網(wǎng)絡(luò)的逐步健全，市政配套設(shè)施和功能的日漸 完善，將吸引更多的海內(nèi)外游客和工商業(yè)投資者。同時也將較大 程度地帶動其它相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如:旅游公司、票務(wù)公司 和國內(nèi)外零售業(yè)中的百貨集團(tuán)或連鎖超市、酒店聯(lián)號、連鎖飲食 娛樂業(yè)、旅游產(chǎn)品等等，加快現(xiàn)代化城市的建設(shè)步伐。旅游酒店業(yè)是旅游經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在當(dāng)?shù)鼐用裆钕?費(fèi)水平提升和外來工商業(yè)投資者、海內(nèi)外游客不斷增加的情況 下，對酒店業(yè)的發(fā)展亦提出了更高的要求，灌南縣現(xiàn)有大部分較 為落后的各類酒店業(yè)和社會餐飲與休閑娛樂業(yè)已日益不能滿足 部分中高檔消費(fèi)者的需求，經(jīng)開區(qū)內(nèi)首家準(zhǔn)四星級酒店的投資興

31、建開業(yè)后，更證實了投資者對當(dāng)?shù)馗咝羌壘频陿I(yè)的發(fā)展充滿信 心。灌南縣現(xiàn)有的主要旅游景點有：二郎神文化遺址公園、碩項 湖、海西公園、灌河、灌南縣烈士陵園等。二郎神廟文化遺址公園，坐落于灌南縣五河交匯處的灌河河 口，地處灌南武障河閘口處。作為灌南新興的旅游項目景點，灌 南人民充分利用西游記二郎神戰(zhàn)略資源，總投資380()萬， 占地二百畝，是集旅游、觀光、飲食、商貿(mào)于一體的風(fēng)景區(qū)。西來庵，始建于清朝乾隆年間，至今已有260多年的歷史， 是歷史上灌南新安鎮(zhèn)附近的九庵十八廟之一，現(xiàn)有山門、三圣殿、 大雄寶殿、藥師殿、寮房及齋堂等房屋24間，總造價約15()多 萬元，現(xiàn)占地面積2.6畝，庵內(nèi)常住僧尼2人。引

32、羊禪寺，建于宋朝嘉祐三年，坐落于城北，現(xiàn)新東北路與 北環(huán)路前調(diào)渡河交匯處南側(cè)，廟因寺門兩邊躺著長年酣睡的兩只大石羊而得名。中國湯溝桃花節(jié)，即湯溝古鎮(zhèn)傳統(tǒng)廟會，自古官民聯(lián)辦，地 址在古寺廟遺址、現(xiàn)湯溝酒廠西北，古湯溝、西大河?xùn)|岸，每年 自公歷4月9日始，為期三天。四、當(dāng)?shù)鼐频杲Y(jié)構(gòu)，數(shù)量及經(jīng)營現(xiàn)狀灌南縣老城區(qū)及新城區(qū)的各類連鎖快捷酒店、賓館、洗浴酒 店、旅館等合計約有50余家，其中準(zhǔn)四星級酒店1家(世紀(jì)緣 國際酒店，客房16()余間，目前為灌南縣城最高等級標(biāo)準(zhǔn)酒店), 三星級酒店1家(灌南賓館，客房140余間，原為政府接待賓館), 漢庭、7天、錦江之星等連鎖快捷酒店近1()家，皇庭國際等洗浴 酒店

33、近10家，各式小型賓館、旅館等約為30余家，共有客房總 量約為30()0間，擁有床位數(shù)約5000個。從現(xiàn)有星級酒店所占比 例來看，遠(yuǎn)不足酒店業(yè)總數(shù)的10%,酒店產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要為經(jīng)濟(jì) 型酒店。灌南縣的社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以往以農(nóng)林牧漁為主體，現(xiàn)今正處于 加速工業(yè)化進(jìn)程中。而作為旅游酒店業(yè)現(xiàn)有的接待能力及標(biāo)準(zhǔn)標(biāo) 志著整體經(jīng)濟(jì)正處于發(fā)展階段。雖然近幾年來商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較 快，各類房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)等平穩(wěn)上升，但城內(nèi)各類店鋪多數(shù)為 中小型工商業(yè)投資者。另一方面更重的是以往酒店業(yè)的客源主要 來自于各級政府部門和企事業(yè)單位接待，綜合消費(fèi)約占酒店總體 客源的50%;而外來工商業(yè)客戶和流動人員缺乏，綜合消費(fèi)僅 占總體客源的

34、20%左右；當(dāng)?shù)赝獬鼋?jīng)商及務(wù)工人員春節(jié)、清明、 國慶、五一、元旦等國定假日返鄉(xiāng)消費(fèi)和宴席約占酒店綜合消費(fèi) 客源的30% o因此當(dāng)?shù)氐木频陿I(yè)與餐飲娛樂業(yè)投資者為迎合消 費(fèi)客源這一市場特征，根據(jù)客源的類型，在投資規(guī)模、配套設(shè)施、 服務(wù)項目等方面大多參考此標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。城區(qū)內(nèi)各類連鎖快捷酒 店、洗浴酒店、經(jīng)濟(jì)型旅店和以中小型酒樓及食街為主導(dǎo)的社會餐飲業(yè)足以證實這一狀況。灌南縣外來流動人員相對較少，當(dāng)?shù)厍鄩涯晖獬鼋?jīng)商及務(wù)工 人員較多，加上現(xiàn)階段政府嚴(yán)控公款消費(fèi)等狀況，以僅有的兩家 星級酒店世紀(jì)緣國際酒店和灌南賓館為例，酒店客房平時住房率 分別為5()%與40%,加上當(dāng)?shù)赝獬鋈藛T國定假期返鄉(xiāng)的綜合消 費(fèi)拉升

35、，全年酒店客房平均入住率分別為55%及45%左右。平 時酒店標(biāo)準(zhǔn)客房散客價格分別為258及198,國定假期散客價 格分別為278及218,團(tuán)隊及協(xié)議價格分別為218及 168。 目前灌南縣城內(nèi)僅有兩家星級酒店，仍有著一定的發(fā)展及提升空 間，尤其尚沒有準(zhǔn)五星級或標(biāo)準(zhǔn)四星級酒店，預(yù)測未來將具有較 好的市場需求量，其客房價格和入住率亦會較三星級及準(zhǔn)四星級 酒店為高。灌南縣的旅游酒店業(yè)還處于逐步發(fā)展階段，中高檔次酒店較 少，酒店經(jīng)營服務(wù)功能相對單一，均為會務(wù)接待型，酒店綜合經(jīng) 營客房、餐飲和會議，暫未區(qū)分出各自酒店的投資經(jīng)營特色與服 務(wù)項目、配套設(shè)施以及依據(jù)不同類型客源而形成不同的經(jīng)營風(fēng) 格。世紀(jì)緣國

36、際酒店(準(zhǔn)四星級)開業(yè)時間2年多，雖然整體配 套設(shè)施尚未達(dá)到四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，但現(xiàn)為灌南縣最高檔次酒店， 在市場客源上占一定優(yōu)勢，酒店經(jīng)營收益相對較好，主要經(jīng)營服 務(wù)項目為客房、宴會廳、中餐包間、自助餐廳、各類會議室以及 星級酒店配套的精品店、商務(wù)中心等。原有規(guī)劃的KTV在地下 一層因消防原因暫時不能啟動建設(shè)而擱置，洗浴中心現(xiàn)正在裝修 中。酒店整體環(huán)境和清潔衛(wèi)生狀況良好，但服務(wù)質(zhì)量一般，一線 員工普遍不會英文，崗位操作技能尚可，各類信息化等星級酒店 增值服務(wù)項目缺失。宴會消費(fèi)價格由488元/桌起至1088元/桌 不等，平均消費(fèi)價格為700-800元/桌；包間消費(fèi)價格由80元/ 位起至120元/位

37、不等，平均消費(fèi)價格為100元/位左右，午餐開 房率較低、晚餐較好，全日綜合開房率為110%至120%,包間數(shù)量 為20余間；會議團(tuán)隊用餐價格為5()0-6()()元/桌左右；自助餐廳 消費(fèi)價格為50元/位左右，節(jié)假日生意較好，平日一般。灌南賓館(三星級)，位于縣城鬧市商業(yè)區(qū)，原為政府指定 接待單位，因開業(yè)時間較長已有10余年，客房內(nèi)設(shè)施較為陳舊， 未進(jìn)行大規(guī)模更新改造。經(jīng)營服務(wù)項目為客房、宴會廳、中餐廳、 各類會議室以及星級酒店配套的精品店、商務(wù)中心等，原有的 KTV歌城已停業(yè)較久。酒店整體環(huán)境和清潔衛(wèi)生狀況尚可，相 比世紀(jì)緣國際酒店則經(jīng)營效益有一定差距。社會餐飲業(yè)主要以中小型酒樓、餐館為主，

38、人均消費(fèi)為50 元至60元左右，尤其以橋東人民路商業(yè)區(qū)悅來集風(fēng)味食街為典 型，午餐時段人流量較少，生意比較清淡，晚間人流量相對較好, 但平時生意一般，節(jié)假日稍好，國定假期會較旺?？Х葟d等西式 餐飲正處于發(fā)展中，裝修與環(huán)境氛圍尚可，但經(jīng)營情況一般，人 均消費(fèi)為5()-6()元/位左右，以米羅咖啡為典型。娛樂業(yè)方面，以當(dāng)?shù)剌^好的KTV超越神話等為典型，包間 設(shè)最低消費(fèi)380起，綜合平均消費(fèi)為60()元左右。公主服務(wù)費(fèi) 為20()元，陪酒女郎服務(wù)費(fèi)為30()元，開房率及經(jīng)營收益相對較好。五、旅游、商務(wù)潛在市場分析灌南縣打造以“碩項湖為核心”的新城區(qū)，大力推進(jìn)橋西 區(qū)域建設(shè)速度，逐步轉(zhuǎn)變由傳統(tǒng)的農(nóng)林牧

39、漁業(yè)大縣向現(xiàn)代工商 業(yè)相結(jié)合的科學(xué)發(fā)展觀，創(chuàng)建現(xiàn)代多元化綜合型城市的戰(zhàn)略目 標(biāo)已經(jīng)取得明顯的成效，并奠定了良好的基礎(chǔ)。新城區(qū)的發(fā)展，同時將帶來更多的國內(nèi)外游客和工商業(yè)投 資客，而地方政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的接待能力和標(biāo)準(zhǔn)也將進(jìn) 一步提升。隨著未來高鐵、鐵路貨運(yùn)站的建設(shè)與開通，無疑給 灌南縣增添了部分周邊地區(qū)的自駕車游客及工商業(yè)投資經(jīng)營 者，而正在不斷建設(shè)提升中的各工業(yè)園區(qū)、港口碼頭、農(nóng)林業(yè) 觀光園區(qū)，也將吸引更多的專家、技術(shù)人員等外來客源，隨著 各類客源群體的增加，部分中高層次的商務(wù)客戶、游客及政府 機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的接待也將從現(xiàn)有的消費(fèi)客源中逐步分離體 現(xiàn)出來。灌南城內(nèi)僅有的兩家星級酒店已日益

40、無法滿足這一市場需 求，這部分消費(fèi)群體經(jīng)常往返于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的國內(nèi)外大、中 型城市，已形成了自己的消費(fèi)習(xí)慣和方式，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越于灌南現(xiàn) 有酒店業(yè)的消費(fèi)環(huán)境，給灌南的旅游酒店業(yè)提出了更高消費(fèi)層 次的需求標(biāo)準(zhǔn)，從酒店硬件方面的功能設(shè)施到軟件方面的出品 及服務(wù)質(zhì)量，都有較高的要求。雖然目前所占客源比例不足 20%,但相信在未來的二、三年內(nèi)將增至35%以上。因此，準(zhǔn) 五星級商務(wù)度假酒店項目的籌建正值天時、地利、人和，適應(yīng) 了這一市場發(fā)展的需求。六、客源消費(fèi)能力、習(xí)慣調(diào)查雖然灌南的酒店業(yè)和餐飲娛樂業(yè)具有一定的地方特色，但 隨著外來新興模式的不斷引入，市場的經(jīng)營結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化, 必然要求經(jīng)營者在保持傳統(tǒng)特色

41、的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新，向多元化 及更高層次發(fā)展。灌南縣目前旅游酒店業(yè)及社會飲食娛樂業(yè)市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)主 要由以下幾方面組成：（1） 當(dāng)?shù)厥忻裣M(fèi)主要以普通社會餐飲娛樂業(yè)為主。（2） 政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位接待消費(fèi)依次為餐飲、住 宿、會務(wù)、 休閑，以中高檔酒店和社會餐飲業(yè)為主。（3） 外來旅游觀光客、工商業(yè)投資者等客戶消費(fèi)依次 為住宿、 餐飲、娛樂，以中高檔酒店和當(dāng)?shù)靥厣惋嫗橹?。在消費(fèi)方式和消費(fèi)能力方面，當(dāng)?shù)爻莾?nèi)居民年家庭收入約 人民幣5萬元左右，除婚宴、壽宴、彌月宴等宴會及重要接待 選擇在中高檔酒店消費(fèi)外，平日的飲食消費(fèi)方式以社會上零散 的普通餐飲業(yè)為主；酒店住房方面除有必要的招待外，一般較 少。但當(dāng)

42、地政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位接待及外來工商業(yè)投資者的 消費(fèi)大多選擇在中高檔酒店，消費(fèi)能力較強(qiáng)，尤其在餐飲、住 房方面。而旅游觀光消費(fèi)客源，因目前相對較少和以國內(nèi)中檔 客源為主，除住房消費(fèi)會選擇在三、四星級酒店消費(fèi)能力尚可 外，在酒店的餐飲娛樂方面則消費(fèi)能力相對偏低，一般均以旅 游觀光及購物消費(fèi)為主，同時具有當(dāng)?shù)靥厣纳鐣惋媻蕵窐I(yè) 也相對減少了一部分酒店餐飲娛樂業(yè)的消費(fèi)能力。隨著灌南縣交通、市政建設(shè)腳步的加快，市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn) 發(fā)展，當(dāng)?shù)鼐用竦慕?jīng)濟(jì)收入正逐年遞增，生活消費(fèi)水平也出現(xiàn) 了明顯的上升趨勢。加之工商業(yè)投資者和旅游觀光客和的不斷 增加，預(yù)計未來二、三年后灌南縣的整體消費(fèi)水平將進(jìn)入到一 更高層次

43、，尤其在商務(wù)客戶和政府招商等接待方面，消費(fèi)能力 及消費(fèi)方式更會以倍增的速度提升，從現(xiàn)有的消費(fèi)群體中脫穎 而出。第三章酒店項目籌建可行性分析一、項目籌建主要內(nèi)容本項目籌建的主要內(nèi)容為一座主體四層高的“歐式”建筑 物，現(xiàn)有建筑面積為1780（）平方米左右。酒店項目位于碩項湖 片區(qū)幸福大道西面，北面距離新城區(qū)迎賓大道約為1公里，離 縣政府辦公大樓為1.5公里左右；正東面在建中的人民公園已 經(jīng)基本完成，正在補(bǔ)充相關(guān)的服務(wù)接待基礎(chǔ)設(shè)施，栽種的各類 櫻花樹非常壯觀，加上山坡湖面分外美麗；灌南最大的具有地 方鮮明特色的學(xué)校也坐落于人民公園北側(cè)，部分高檔住宅小區(qū) 正在開發(fā)建設(shè)中；酒店項目南面為西湖，東南方向為

44、東湖。主 體大樓正前方（南面）的隔離段湖面水深為3米多，將來可規(guī) 劃為酒店的公共資源加以利用，增添一部分水上娛樂休閑項 目，水面坡道可規(guī)劃設(shè)計為景觀花園步行區(qū)。酒店未來的出入口通道在酒店東側(cè)，面向幸福大道；酒店 項目的東側(cè)廣場為主要的室外景觀區(qū)和客用停車場。北側(cè)主體 建筑延伸部分預(yù)留的土地面積為酒店項目原有規(guī)劃的餐飲宴 會廳和會議廳及各類會議室的建筑用地，也可相應(yīng)增加高檔商 務(wù)會所（主題文化清吧和KTV）建筑以及部分室內(nèi)外康樂休 閑設(shè)施建筑。酒店西側(cè)為預(yù)留用地，因主體大樓內(nèi)無地下室， 除一部分設(shè)備機(jī)房，如中央空調(diào)主機(jī)房、消防水泵房、電梯機(jī) 房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房、高低壓配電室等可規(guī)劃在酒店建筑一

45、 樓外，尚需規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)酒店后勤功能區(qū)建筑，酒店后勤功 能區(qū)建筑主要功能有：洗衣工場（含布草制服房）、行政辦公 區(qū)、固定資產(chǎn)及物料倉庫、員工生活區(qū)（宿舍、飯?zhí)谩⒃∈摇?圖書活動室等）、工程維修配件物料房和操作場所。大樓主體建筑部分將規(guī)劃設(shè)計為酒店未來供賓客消費(fèi)使 用的公共區(qū)域及客房、餐飲、養(yǎng)生SPA、休閑、商務(wù)等消費(fèi)區(qū) 域：一層含酒店大堂、總服務(wù)臺、行李房及貴重物品存放室、 賓客休息區(qū)、大堂茶藝吧、西餅店、商務(wù)中心、精品店、鮮花 店、書店、前臺辦公室、自助銀行以及SPA養(yǎng)生水療區(qū)、游泳 池（含更衣室、淋浴區(qū)）、健身房及部分室內(nèi)康體休閑區(qū)、部 分設(shè)備機(jī)房等。二層主要為餐飲消費(fèi)區(qū)，設(shè)有豪華中小型

46、中餐廳、中餐貴 賓包間、西餐咖啡廳以、中西餐廚房和SPA貴賓房、休息廳等。三、四層為酒店客房區(qū)域，設(shè)有豪華客房、行政商務(wù)房、 豪華套房、行政商務(wù)套房、總統(tǒng)套房（大使級套房）等各類客 房供賓客選擇，其中四層為行政商務(wù)樓層設(shè)有行政商務(wù)酒廊 （含小型接待處與商務(wù)中心）。酒店項目擬建標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)使用功能要求和投資收益情況，本項目在經(jīng)規(guī)劃設(shè)計 完成裝飾工程開業(yè)后將成為精品五星級商務(wù)度假酒店，在酒店 未增加配套服務(wù)項目和外圍環(huán)境未成熟之前，可按準(zhǔn)五星級酒 店先行試業(yè)。待服務(wù)項目逐步完善和商業(yè)樓宇及外圍環(huán)境成熟 后升格為國際級酒店。二、酒店發(fā)展方向未來酒店客源主要目標(biāo)為連云港、淮安、周邊縣城和本地 工商業(yè)客戶

47、及部分政府接待客戶為主，餐飲娛樂方面則相對依 賴于本地消費(fèi)市場。酒店宜與機(jī)場、未來的高鐵站緊密合作， 為住店旅客提供最新到達(dá)及離開之航班、車次信息，提供訂票 與接送服務(wù)，往返機(jī)場及高鐵客運(yùn)站。甚至周邊各旅游景點等 交通服務(wù)亦將由酒店車隊負(fù)責(zé)。同時還可以在當(dāng)?shù)嘏d辦旅游公 司或旅行社與連云港、淮安等地各類旅行社取得聯(lián)系，通過一 定渠道的推廣宣傳形成預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)，接受當(dāng)?shù)厣虅?wù)考察或旅游散 客之預(yù)訂和部分高檔旅游團(tuán)體。也可興辦文化廣告公司，通過 禮儀、模特、歌舞表演等與連云港、淮安等有關(guān)單位進(jìn)行文化、 演藝交流。酒店將按五星級商務(wù)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計、規(guī)模較大、 等級較高的酒店，酒店位于灌南新城區(qū)生態(tài)景區(qū)

48、的黃金地段， 毗鄰縣政府機(jī)關(guān)及商業(yè)中心區(qū)，隨著高鐵客運(yùn)站的建成開通， 該酒店將為國內(nèi)外賓客提供國際星級酒店服務(wù)。同時，酒店周 邊區(qū)域各景點及旅游商業(yè)一旦成熟后，將形成規(guī)模較大的旅游 觀光中心，能吸引更多的賓客前來消費(fèi)，該片區(qū)也將成為一個 新的旅游商業(yè)亮點。三、酒店主要市場路線本項目規(guī)劃設(shè)計未來酒店將集客房、餐飲、養(yǎng)生、娛樂、 購物和休閑、度假、觀光等多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代豪華商 務(wù)度假酒店?？驮粗饕袌鰧⒁試鴥?nèi)外高檔會務(wù)度假客、外來 經(jīng)商戶及當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、企事業(yè)單位為首要目標(biāo)；是由內(nèi)帶外, 以酒店客房、養(yǎng)生帶動餐飲、娛樂。酒店餐飲娛樂方面由適合中高檔消費(fèi)者的大堂茶吧、室內(nèi) 游泳池、中餐大廳、

49、室內(nèi)外康體休閑項目、養(yǎng)生水療以至高消 費(fèi)之西餐咖啡廳、中餐豪華包房、SPA貴賓房、KTV及配合 住店客商之現(xiàn)代化多媒體商務(wù)會議室、商務(wù)酒廊等，客房區(qū)域 也分設(shè)為豪華層、行政商務(wù)層，設(shè)豪華房、行政商務(wù)房、豪華 套房、行政商務(wù)套房、總統(tǒng)套房等各類客房供賓客選擇，將以 中高層消費(fèi)者為主要目標(biāo)。第四章建筑裝修設(shè)計方案一、概述酒店項目是一座按精品五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的商務(wù)度假酒店，地 處灌南縣新城區(qū)，酒店位于新城區(qū)生態(tài)景區(qū)內(nèi)黃金地段，毗鄰城 區(qū)商業(yè)中心，距離發(fā)展中的高鐵客運(yùn)站僅十多分鐘車程，如此地 理位置，實是建設(shè)規(guī)模較大、等級較高之現(xiàn)代豪華商務(wù)度假酒店 的最佳選擇。本項目規(guī)劃由一座“歐式”多層建筑酒店主樓營

50、業(yè)附樓以及 后勤援助樓宇組成。二、裝修設(shè)計主導(dǎo)思想因酒店項目主體建筑和外立面裝修已經(jīng)完成，為典型的歐式 風(fēng)格，故建議室內(nèi)裝修設(shè)計以現(xiàn)代簡歐風(fēng)格進(jìn)行銜接，既可彰顯 歐式美感又具現(xiàn)代風(fēng)格特色，同時方便軟裝和各類藝術(shù)品及家具 擺放。規(guī)劃設(shè)計相對簡潔合理，顏色宜采用“微暖”色調(diào)及結(jié)合 整體生態(tài)環(huán)境，配以濃郁文化氣息之室內(nèi)外藝術(shù)擺設(shè)，給賓客營 造良好的消費(fèi)環(huán)境與氛圍；而酒店客房區(qū)域、養(yǎng)生水療區(qū)域和簽 飲、休閑、娛樂區(qū)域等營業(yè)點應(yīng)按不同的功能及消費(fèi)對象進(jìn)行規(guī) 劃設(shè)計。三、設(shè)備用料建議(1)作為準(zhǔn)備籌建成為具有五星級標(biāo)準(zhǔn)之商務(wù)度假酒店，必須 擁有現(xiàn)代化的設(shè)施設(shè)備，如完善之電腦運(yùn)行管理系統(tǒng)，方便賓客 即時了解

51、商務(wù)市場資料、股市及金融信息、電腦訂票等；先進(jìn)的 燈光音響等商務(wù)會議設(shè)備；高檔的養(yǎng)生水療設(shè)施環(huán)境等；同時， 良好的交通、通訊工具與設(shè)備也將為酒店消費(fèi)賓客帶來較大的便 利和方便日后的經(jīng)營管理。（2）由于酒店將面對流動性較大的過境及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者，所以建 筑和裝飾方面宜優(yōu)先考慮采用較為耐用、易清理及比較容易替代 更換的材料。四、平面分布（1） 原主樓設(shè)計因無后勤支援區(qū)，為方便日后經(jīng)營管 理及符合星級要求，應(yīng)另行規(guī)劃設(shè)計建一附樓作為后勤及員工生 活區(qū)，占地面積約為600-800平方米。其中一樓可設(shè)為員工飯?zhí)谩?更衣室等，二樓為行政辦公區(qū)域、倉庫，三、四樓為員工宿舍。 附樓建筑應(yīng)與主樓相匹配，不能破壞整體

52、規(guī)劃設(shè)計效果，或可相 對隱蔽與主樓不發(fā)生干擾沖突。（2） 酒店主體建筑外圍區(qū)域經(jīng)整體規(guī)劃設(shè)計后，在增 加了相應(yīng)的配套營業(yè)建筑及后勤援助區(qū)樓宇后，相應(yīng)減少了外圍 區(qū)域及景觀綠化帶面積，故在項目規(guī)劃時應(yīng)考慮備有足夠的客用 停車場，以滿足在旺季到來時車輛停泊位的需求量。（3） 酒店整體平面布局考慮把營業(yè)部門與后勤部門以 區(qū)域分開，而營業(yè)部門又分為住客區(qū)及公共區(qū)，主要將員工之生 活、后勤操作與客人分開，而客人又分為飲食、養(yǎng)生、休閑、娛 樂等消費(fèi)客人和住店客人。各區(qū)域須按功能設(shè)計，各行其道，互 不干擾。（4） 酒店規(guī)劃設(shè)計的三至四層客房營業(yè)區(qū)域，在考慮 到酒店自身規(guī)模、樓層分布情況及更符合未來發(fā)展，本報

53、告建議 將客房區(qū)域依照不同類型消費(fèi)賓客的需求，按照不同功能分層進(jìn) 行設(shè)計裝修。酒店客房區(qū)域樓層功能分配表圻 屬 樓 層客房種類床位 配置所占比例客房 數(shù)量消費(fèi)對象備注層豪華房1X120%高檔旅行團(tuán) 中高檔散客1X280%四層行政商務(wù) 房1X160%高檔散客 政府接待1X230%豪華套房1X14%高檔商務(wù)客 政府接待1X22%行政套房1X14%高檔商務(wù)客 政府重要接 傳附：行政商務(wù)樓層須設(shè)小型商務(wù)酒廊（含獨立接待處）。在三層內(nèi)設(shè)1-2間殘疾賓客用房。第五章酒店功能布局酒店功能布局一覽表編號功能名稱地點面積（疔）區(qū)域功能1酒店大堂1/F公共區(qū)2前臺1/F公共區(qū)3前臺辦公室1/F公共區(qū)4行李房1/F

54、公共區(qū)5賓客休息區(qū)1/F公共區(qū)6大堂茶吧1/F餐飲區(qū)7西餅店1/F餐飲區(qū)8精品店1/F公共區(qū)9鮮花店1/F公共區(qū)10商務(wù)中心1/F公共區(qū)11自助銀行1/F公共區(qū)12中餐大廳2/F餐飲區(qū)13中餐貴賓廳2/F/間（間）餐飲區(qū)14中西廚房2/F餐飲后勤區(qū)15西餐咖啡廳2/F餐飲區(qū)16SPA貴賓房2/F/間（間）公共區(qū)17豪華客房3/F/間（間）酒店住客區(qū)18行政商務(wù)房4/F/間（間）酒店住客區(qū)19豪華套房4/F/間（間）酒店住客區(qū)20行政套房4/F/間（間）酒店住客區(qū)21總統(tǒng)套房4/F/間（間）酒店住客區(qū)22商務(wù)酒廊4/F/間（間）酒店住客區(qū)23商務(wù)接待處4/F酒店住客區(qū)24游泳館公共區(qū)25SPA水

55、療區(qū)公共區(qū)26空調(diào)機(jī)房后勤區(qū)27高低壓配電房后勤區(qū)28消防監(jiān)控室后勤區(qū)29電腦/總機(jī)房后勤區(qū)30電梯機(jī)房后勤區(qū)31水泵房后勤區(qū)32行政辦公區(qū)行政后勤區(qū)33倉庫區(qū)域后勤區(qū)34布草房后勤區(qū)35員工飯?zhí)煤笄谏顓^(qū)36員工更衣室后勤生活區(qū)37員工宿舍后勤生活區(qū)38停車場1 / F公共區(qū)酒店主樓分布圖432118 19 20 21 22 231712 13 14 15 161 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11第六章酒店經(jīng)營管理方案初步構(gòu)思一、餐飲娛樂部分主要營業(yè)點描述（1） 西餐咖啡廳（待命名）1、營業(yè)時間：十八至二十小時2、出品：美式、法式、歐陸式、東南亞及中式美食和酒水。 早餐為中西式自助餐，午餐為中西式商務(wù)套餐、散點, 晚餐為具優(yōu)雅浪漫消費(fèi)環(huán)境的燭光自助餐，其它時間 為標(biāo)準(zhǔn)咖啡廳餐牌。3、裝飾：現(xiàn)代歐陸式優(yōu)雅風(fēng)格設(shè)計，西式油畫，采用燈光 暗制，獨立音響系統(tǒng)，墻身及天花裝飾時應(yīng)考慮擺放飾 物之掛鉤及射燈，地面宜選用冷色調(diào)中高級地毯或仿古 防滑地磚，因營業(yè)時間較長，宜優(yōu)先考慮采用耐用而又 易清理之材料，家私。4、特色：側(cè)放鋼琴，聯(lián)系樂師每日于指定時間彈奏鋼琴。 附設(shè)西餅店，提供客房送餐服務(wù)。不定期舉辦各國美食 節(jié)。（2） 中餐廳（待命名）高級豪華食府，為當(dāng)?shù)貒鴥?nèi)外過境商旅、政府接待等 消費(fèi)者提供高級食肆場所。內(nèi)設(shè)豪華貴賓廳房為主要 經(jīng)營場所。1、 出品：備