前期物業(yè)公司工作總結(jié)

1、前期物業(yè)公司工作總結(jié)目錄第一篇：物業(yè)前期介入工作總結(jié)第二篇：前期物業(yè)介入年終工作總結(jié)第三篇：龍祥物業(yè)介入前期工作總結(jié)第四篇：物業(yè)管理前期工作第五篇：物業(yè)接管前期工作正文第一篇：物業(yè)前期介入工作總結(jié)工作總結(jié)和計劃時光如梭，轉(zhuǎn)眼間在*物業(yè)項目部工作已近2年的時間，XX年6月，正式任職為物業(yè)的客服部主管，在過去的一年半中作為客服部的主管在物業(yè)各位領(lǐng)導的支持與指導下，以及在物業(yè)各部門的配合中，帶領(lǐng)我部的員工順利完成了XX年6月至今的各項工作任務(wù)。在此，對一直以來支持我工作的物業(yè)領(lǐng)導及客服部所有員工表示感謝。我也感謝各部門同事對我工作上的支持與配合。XX年客服部的工作是比較繁忙的一年，完成了園區(qū)全部27

2、棟樓的驗收與鑰匙交接、保管工作，以及配合各部門對園區(qū)內(nèi)各項設(shè)施、設(shè)備都進行了詳細的了解，對于我們每個人來說有很多不同的收獲?，F(xiàn)將12年6月至今的工作進行總結(jié)一、工作內(nèi)容下面是我這一年半以來的主要工作內(nèi)容：第1頁共31頁1、按照上級領(lǐng)導的要求在網(wǎng)站發(fā)布及制作招聘廣告，對各部門所需工作人員進行有計劃的招聘。2、對客服工作人員進行了工作崗位分配，負責區(qū)域與職責劃分，責任落實到人。3、對客服工作人員進行了辦公禮儀、日常巡邏注意要點等相關(guān)培訓工作。4、制作物業(yè)前期介入的各部門相關(guān)崗位職責與管理規(guī)定。5、按照物業(yè)領(lǐng)導的要求與住房驗收標準對園區(qū)27棟樓3654戶住宅進行了驗收（敬請期待好推出更好文章：.）工

3、作。6、對已接收的住宅及各部位鑰匙進行封存加派專人進行管理。7、對于日常巡視中各部門發(fā)現(xiàn)的園區(qū)中存在的問題進行分類，制作園區(qū)現(xiàn)存問題匯總，聯(lián)系工程部門進行維修，跟蹤及記錄。8、充分合理調(diào)配人員對工程部的各項維修施工進行積極的配合。9、信息統(tǒng)計，包括7個施工單位的現(xiàn)場聯(lián)系人，電話等信息，3個窗廠及2個門廠的聯(lián)系方式等各外配套單位信息。1R對各檢驗項目的原始記錄資料進行錄入電腦形成電子檔，進行管理，對公司的資料文檔和有關(guān)會議記錄，認真做好錄入及編排打印，根據(jù)各部門的工作需要，制作表格文檔。11、定期對發(fā)放給各部門使用的辦公用品、服裝、設(shè)備使用情況及庫存進行清查、核實數(shù)量。第2頁共31頁12、根據(jù)領(lǐng)

4、導指示對周邊的物業(yè)公司進行了詳細的人員工資待遇的調(diào)查，制作了關(guān)于員工的工資調(diào)整報告。13完成上級領(lǐng)導指示的其它工作。在完成上述工作的過程中,我學到了很多，也成長了不少。工作中的磨礪了我的性格，提升了我的心理素質(zhì)。對于我這個剛投入物業(yè)客服主管崗位，工作經(jīng)驗還不夠豐富的人來說，工作中難免會遇到各種各樣的阻礙和困難，幸運的是在上級領(lǐng)導的信任與各部門同事的配合下，讓我在遇到困難時敢于能夠去面對，敢于接受挑戰(zhàn)。二、部門存在的問題湖畔新城項目回遷在即，客服部門工作雖然在平穩(wěn)的進行著，但在近期的培訓考核工作中也發(fā)現(xiàn)了很多問題，為做好日后工作，現(xiàn)將客服部門存在的問題總結(jié)出以下兩點。1、員工業(yè)務(wù)水平和服務(wù)素質(zhì)偏

5、低。通過客服部的工作實踐來看，客服部員工的業(yè)務(wù)水平偏低，服務(wù)思想素質(zhì)不高。主要表現(xiàn)在處理問題的技巧和方法不夠成熟，甚至曾經(jīng)與工程部人員發(fā)生過語言沖突。2、部門管理制度執(zhí)行不堅決雖然制作了相關(guān)的管理制度，但一些員工對制度的細節(jié)之處沒有堅決嚴格執(zhí)行，造成部分員工工作散漫，工作積極性不高，使部門的工作效率受到了一定影響。三、工作目標第3頁共31頁在日后的工作里，我要努力改正過去工作中存在的缺點，不斷提升自己，著重加強以下幾個方面的工作：1、自覺遵守公司的各項管理制度；2、努力學習物業(yè)管理知識，提高與他人交流的技巧，完善客服部規(guī)章制度并堅決執(zhí)行，達到逐步實現(xiàn)制度化管理為主與人性化為輔的管理目標。3、進

6、一步改善自己的性格，提高對工作耐心度，處理事件時更加注重細節(jié)，加強工作責任心和工作積極性，以達到盡快成為一名優(yōu)秀客服主管的目地。4、加強部門人員培訓I,確保客服員工的業(yè)務(wù)水平有明顯的提高。5、積極與各部門密切配合，確保物業(yè)工作流程順暢進行。回顧客服部門的前期工作，工作中員工與我都得到了學習與收獲，在日后的工作中還將繼續(xù)的得到鍛煉與成長，通過積極的參加相關(guān)培訓，在以后的工作中客服部門員工的專業(yè)知識與服務(wù)技能會更上一層，團結(jié)一致的為園區(qū)居民竭誠服務(wù)，為*物業(yè)公司的發(fā)展做出貢獻?？头恐鞴埽篨X年9月26日第二篇：前期物業(yè)介入年終工作總結(jié)年終工作總結(jié)XX年工作匯報第4頁共31頁一.在即將到來的新年伊

7、始，我在感懷逝去的XX年，回頭看看是一份份封裝的成長，我在沉思亦需要總結(jié)。我于XX年11月28號正式加入松芝萬象城的松芝物業(yè)管理公司，在管理員崗位上發(fā)揮自己的所學和服務(wù)業(yè)主，大致工作內(nèi)容如下：1與公司客服與財務(wù)人員共同準備前期交房準備工作。包括業(yè)主的商品房相關(guān)資料檔案和鑰匙以及相關(guān)填寫表格和須歸檔的填寫文件等等。2 .配合售樓部、財務(wù)部等相關(guān)部門參加前期交房工作。同公司與開發(fā)公司的相關(guān)部門共同合作完成了前期的交房工作，在此期間接觸到一線的相關(guān)程序和流程，實在覺得受益匪淺。3 .處理驗房相關(guān)事項。包括入戶門的整修、梢鋼調(diào)整、梢鋼刷漆、推拉門的調(diào)整、補縫刷漆、裂縫的重做等等業(yè)主提出的意見，在此很感

8、謝左經(jīng)理給予的相關(guān)指導意見以及錢師傅和艷姐、蘭姐還有張隊在實際工作中的支持和配合幫助。4熟悉物業(yè)的相關(guān)情況并做好每天的巡視，查看是否存在相關(guān)的安全隱患。5 .接待業(yè)主報修以及處理日常投訴糾紛。首先做好業(yè)主的情緒安撫、降火，再分析、調(diào)查問題的原因，結(jié)合所學以及相關(guān)物業(yè)管理法第5頁共31頁律法規(guī)給予業(yè)主準確的答復(fù)，切不可拖延，及時認真處理，給業(yè)主滿意答復(fù)，建立與業(yè)主的友好關(guān)系，方便日后相關(guān)工作的開展。6 .配合客服前臺做好相關(guān)已收資料的歸檔整理。及時更正檔案內(nèi)容，保持其時效性。7裝修監(jiān)督管理。主要是配合客服前臺檢查相關(guān)裝修手續(xù)的辦理和實際工作中的施工監(jiān)督管理。裝修手續(xù)包括裝修許可證和裝修工人的許可

9、證的辦理，施工監(jiān)督管理包括監(jiān)督裝修戶是否有違規(guī)施工的情況，及時發(fā)現(xiàn)、及時提出并要求其恢復(fù)整改。8 .做好管理處相關(guān)領(lǐng)導交付的其他工作。二.大致工作內(nèi)容如上，同時我也要深刻反思工作中的不足。1前期交房工作中工作內(nèi)容了解的不夠詳細。不詳細就不能及時給予業(yè)主滿意的答復(fù)，應(yīng)該做到有備而來，才不會手足無措。2對于遺留整改問題處理過后的回訪沒有深刻的認識導致工作的不到位。例如相關(guān)入戶門整改后回訪工作的不到位，業(yè)主對于整改結(jié)果的不滿導致現(xiàn)在和維修方的互相扯皮，當時左經(jīng)理多次提醒，都由于個人的本位思想使工作沒有開展，在此表示真摯抱歉并及時改正并希望左經(jīng)理能繼續(xù)給予指導幫助，我會好好學習。3 .由于相關(guān)工作經(jīng)驗

10、的缺乏，工作中有時出現(xiàn)了一些負面情緒，爭取端正態(tài)度，擺正心態(tài)，踏實工作。第6頁共31頁4在工作中與領(lǐng)導交流溝通上有所匱乏。工作中很多情況應(yīng)該及時反映給領(lǐng)導，然后再觀察學習上級領(lǐng)導處理該類事情的方法，自己根據(jù)實際情況結(jié)合自己的想法總結(jié)出具體一套自己的處理流程。當然需要反思與改正的遠遠不止以上我列出來的種種，因為我發(fā)現(xiàn)在我身上缺點遠遠多于優(yōu)點的。我喜歡有挑戰(zhàn)的工作，真誠并且真心接受同事和領(lǐng)導的批評。一個缺點或者是錯誤只有被提出來才會被改正，如果沒有被發(fā)現(xiàn)或者提出連改正的可能也不會有。處于涉世未深的我們需要跟多的批評與磨煉才會變得堅強和勇敢，才會有勇氣面對充滿荊棘的未來和坎坷的理想之路。三.關(guān)于XX

11、年的工作我覺得最重要的工作有以下一些：1相關(guān)未2次驗收的業(yè)主對于相關(guān)整改完成的再次驗收。這要求我做好跟蹤反饋和與開發(fā)商工程部的交接。2裝修監(jiān)督管理。由于今年年末將近，只有部分業(yè)主進行裝修工作，預(yù)測明年將有大批業(yè)主進行準修，做到工作內(nèi)容明晰不混亂。還包括外窗的統(tǒng)一規(guī)格以及空調(diào)外機的統(tǒng)一位輅的監(jiān)督等等。3相關(guān)資料整理的歸檔。關(guān)于松芝萬象城b座相關(guān)圖紙資料的原件或者復(fù)印件未接到開發(fā)商的移交，希望明年做好移交工作方便日常工作的開展。4 .處理上級交辦的其他事項。希望到來的一年是美好的，充滿歡喜的，祝福XX!祝福活在XX的整個世界！第7頁共31頁梁啟婷XX年1月28日第三篇：龍祥物業(yè)介入前期工作總結(jié)龍祥

12、物業(yè)前期籌備工作總結(jié)龍祥物業(yè)管理有限責任公司成立以來，通過總公司的大力支持龍祥物業(yè)公司正在不斷發(fā)展日益壯大，現(xiàn)將前期物業(yè)管理工作籌備總結(jié)如下：一、人員招聘、定崗根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要和物業(yè)公司的特殊工作性質(zhì)，制定了先定人后定崗的招聘方案。1、通過預(yù)選、初試、復(fù)式的一些“自我介紹、相關(guān)問題答辯以及應(yīng)變能力”的全面了解后篩選出來了14人。2、按照初定人員的自身素質(zhì)、性格、形象等將崗位調(diào)整為：客服中心：李夢茹、冀曉甜、王倩監(jiān)控中心：王珊珊翟珊珊秩序維護部：趙偉光、張衛(wèi)平、楊曉革、毛豪豪、李林泉、梁文龍工程部：陶書明、杲書權(quán)綠化部：馬雅麗二、人員培訓第8頁共31頁公司的發(fā)展與員工專業(yè)知識、服務(wù)技能和職業(yè)素

13、養(yǎng)的提高是息息相關(guān)的。公司領(lǐng)導對員工的培訓工作極為重視。1、管理人員培訓：公司派出劉科、王鐵峰至國內(nèi)一線企業(yè)“綠城物業(yè)”進行全面性的專業(yè)培訓（理論、實踐）；2、員工培訓內(nèi)容：物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、物權(quán)法、服務(wù)禮儀、消防知識、崗位職責、在物業(yè)管理中的一些突發(fā)事件以及軍訓。3、在培訓中物業(yè)人員不但掌握了一些物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、管理過程中的突發(fā)事件的應(yīng)急辦法而且培訓過程中穿插了一些團隊協(xié)作的小游戲，勞逸結(jié)合不但可以提高團隊協(xié)作意識，理論知識的接收程度也大有提高；三、公司各部門的協(xié)調(diào)公司各個部門之間應(yīng)該相互扶持，公司才能夠不斷壯大，團結(jié)就是力量。1、為了可以更好的了解項目，我們采取人員前期介入工程掌握一些項

14、目的基本情況，及時的查缺補漏，為以后的工作能夠順利開展打下基礎(chǔ)。在這里要感謝工程部對我們物業(yè)人員不厭其煩的細心指導。2、與售樓部之間的配合：9月9日一9月11日盛祥鳳凰城時尚博覽會作為我們公司一次大型的活動，物業(yè)人員也是積極參加，提前幾天在我們靈寶市區(qū)人流量較大的地方發(fā)傳單做宣傳，在活動中的答獎環(huán)節(jié)更是踴躍參加，真正的第9頁共31頁把鳳凰城作為我們自己的家。3、同時通過參與公司組織的10月2日與售樓部、業(yè)主共同參加的“娘娘山同游會”，使員工能夠有效的把理論與實踐相結(jié)合，真正體會到了“貼心服務(wù)”把業(yè)主當做自己家人一樣，對物業(yè)管理工作的認知都有了不同程度的提高。通過前期工作的開展，我深深的認識到“

15、一個沒有目標的團隊是不具備一加一大于二的特點的；一個沒有核心領(lǐng)導的團隊是不會有凝聚力的；一個沒有共同信念的隊伍是不會在發(fā)達和困難的時候始終一條心的?？傊粋€號的團隊是不容易組建的，沒有公司的大力支持和配合，我們也不可能這么快就能達成共識，融為一體。作為這個團隊的領(lǐng)頭羊，一定不負公司所望，做好自己的本職工作，嚴于律己、積極向上、任勞任怨，做好團隊的表率切實做到事事為先、處處帶頭，在最短的時間內(nèi)培養(yǎng)出一批優(yōu)秀的管理人員，使我們的團隊不斷壯大，為公司的健康發(fā)展砌磚添瓦。王鐵峰XX年10月13日第四篇：物業(yè)管理前期工作物業(yè)管理前期介入工作細則1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)該提出哪些意見？第

16、10頁共31頁答：一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應(yīng)的配輅和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業(yè)設(shè)計(說明)應(yīng)該提出以下幾點建議：(1)要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等)。(2)配套設(shè)施設(shè)備、管線配輅和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位輅及空調(diào)滴水管。(3)設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位輅不可上人的平臺、條柱等不利清潔。(4)高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配輅清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。(5)水、電、氣表的設(shè)輅要考慮到

17、抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。(6)信報箱的設(shè)輅亦要考慮郵政需要放在首層(放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費)，并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。(7)小區(qū)進出口位輅和數(shù)量配輅要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。(8)小區(qū)內(nèi)的車位配輅要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。第11頁共31頁(9)小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的。(10)小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。(11)綠化帶植物的品種(尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū))不要設(shè)計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大

18、方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。(12)小區(qū)內(nèi)標牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護。(13)小區(qū)內(nèi)盡量不要配輅有安全隱患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。(14)排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。(15)現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設(shè)計應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏(其中一個為洗水機排水用)否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。(16)低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機，又可以安放窗式空調(diào)機，還要方便以后維護、加雪種

19、拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題(滲漏)。(17)建筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足(第五面資源的利用)。第12頁共31頁(18)現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配輅預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配輅除在玄門外，在洗手間亦可配輅(以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。)(19)樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片(防涂鴉，防污漬)。找房地產(chǎn)資料到中國地產(chǎn)商(20)樓

20、道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄)。(21)小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用(在地面)油漆的紅管或不易退色的油漆管(以減少高空作業(yè))。(22)小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽(方便日常維修、減少開支)。(23)垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。(24)單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)(以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量)。第13頁共31頁(25)一般核定一個單元樓道燈

21、用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量(以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出)。(26)消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。(27)由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表(以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用)。(28)小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。(29)凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶(既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔)

22、。(30)建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗(以減少高空拋物現(xiàn)象)。(31)各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計加裝閉路電視監(jiān)控。(32)所有單元進戶門應(yīng)設(shè)計遮雨棚(防雨水和淋花水)。(33)商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計中應(yīng)考慮進去。第14頁共31頁(34)建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等(以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè))。(35)重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，(以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財)。(36)最容易發(fā)生問題(滲水)的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂(pv管)或生銹而破裂(鍍鋅管)故設(shè)計時最好設(shè)輅

23、套管。(37)小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位：(a)按物管要求配輅綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。(b)管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計中加以考慮。(c)陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進去。2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么？答：一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議：(1)對小區(qū)(大廈)的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選

24、擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格第15頁共31頁相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的那家。（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施

25、工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責任、費用（維修保證金卜違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。（5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓。第16頁共31頁(6)小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明(如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許

26、使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等)最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。(7)為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨立的電表或電表(便于情況分析和成本控制)，高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位輅最好能統(tǒng)一、集中(便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源)，電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標記，合理分配。(8)各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線

27、電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位輅，以及相應(yīng)的施工更改記錄。(9)重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。(10)物業(yè)的竣工驗收，物管人員應(yīng)會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)(包括設(shè)備設(shè)施)的二次接管驗收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。第17頁共31頁3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應(yīng)注意哪些事項？答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導消費者）；免x年管理費或只按

28、多少元/m2收取管理費（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供xx會所服務(wù)（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對開發(fā)商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。第五篇：物業(yè)接管前期工作物業(yè)接管前期工作XX-04-0616:18一、物業(yè)接管前期工作流程圖1 .簽訂物業(yè)管理委托合同；2 .委任總經(jīng)理，招聘高、中級管理人員；2.1 委任物業(yè)

29、公司總經(jīng)理，招聘高、中級管理人員2.2 由總部委任或?qū)ν庹衅妇哂卸嗄晡飿I(yè)管理經(jīng)驗的總經(jīng)理1名第18頁共31頁2.3 招聘各部門經(jīng)理、主管、員工：（綜合部、財務(wù)部、管業(yè)部、前臺接待、保衛(wèi)部、工程部）2.4 建議：在招聘技工時，可以選聘項目工地施工隊中對本物業(yè)項目（本專業(yè)）較為熟悉、了解，技術(shù)、素質(zhì)水平較高的人員，納入公司編制。說明：因物業(yè)公司組建之初，所招員工對本物業(yè)及工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊的人員可以從旁協(xié)助工程部經(jīng)理、主管盡快了解工程情況。3 .籌備、編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案；4 .聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)；5 .與開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前事宜，對重要資料進行交接；6

30、.對外委單位進行調(diào)研，簽定外委合同（辦理提前進行二裝的工程，并與開發(fā)商、總包單位進行協(xié)調(diào)）；7 .物業(yè)交竣驗收，正式接管（開發(fā)商負責返修）；8 .業(yè)主辦理收樓、單元驗收（見收樓流程）；9 .業(yè)主進行室內(nèi)二裝（見二裝流程）；10 .業(yè)主入住，物業(yè)公司提供相關(guān)服務(wù)（見入住流程）二、籌備前期物資，編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案1 .各部門共同匯編的文件：?.房屋使用、管理、維修公約?.房屋質(zhì)量保證書第19頁共31頁?.房屋使用說明書?.房屋交付（入住）通知?.入伙授權(quán)書?.業(yè)主（使用人）服務(wù)指南?.裝修管理規(guī)定?.辦理裝修流程說明?.治安、消防協(xié)議書?.二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書.二次裝修

31、協(xié)議書.業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表.收樓須知,物業(yè)管理費收費標準.公約承諾書備注：房屋使用、管理、維修公約編制后需經(jīng)開發(fā)商確認，并到北京市居住小區(qū)管理辦公室進行備案，備案生效后執(zhí)行。建議：公約承諾書與治安、消防協(xié)議書可裝訂成一冊（一式三份），在業(yè)主收樓時發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認可、執(zhí)行；公約、房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書、業(yè)主（使用人）服務(wù)指南、裝修管理規(guī)第20頁共31頁定、辦理裝修流程說明可合裝成一冊，作為業(yè)主收樓時的用戶手冊。同時，在用戶手冊正文內(nèi)容前增加：“總經(jīng)理致辭”。2 .各部門在前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜。2.1 綜合部2.1.1 編制員工手冊，經(jīng)公司領(lǐng)導批

32、準后，統(tǒng)一印刷成冊。2.1.2 制訂員工考勤制度，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報表”。2.1.3 制訂員工獎懲條例，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。2.1.4 制訂員工聘用辦法，建立“應(yīng)聘面試登記表”、“入職循環(huán)單”、“轉(zhuǎn)正審批表”、“離職結(jié)算表”、“調(diào)動通知單”、“勞動合同續(xù)簽審批單”。2.1.5 制訂員工培訓規(guī)定、培訓計劃，建立“培訓審批表”、“培訓協(xié)議”。2.1.6 制訂物資采購、驗收、入庫、報銷流程。2.1.7 制訂員工工服管理規(guī)定，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。2.1.8 制訂員工請假制度，建立“休假申請單”。第21頁共31頁2.1.9 制訂薪金實施細則，建

33、立“工資報表”、“薪金明細表”。2.1.10 制訂印章管理規(guī)定，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”；統(tǒng)計公司各種印章，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一刻制（公章、管業(yè)部章、保衛(wèi)部章、工程部章、財務(wù)專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。2.1.11 制訂庫房管理規(guī)定，建立“物品入庫登記單”、“物品領(lǐng)用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物品臺帳”、“月收、發(fā)、存報表”、“采購申請單”。2.1.12 制訂內(nèi)部行文管理規(guī)定，建立“文件簽收表”、“內(nèi)部請示報告”。2.1.13 制訂檔案管理規(guī)定，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閱登記表”。2.1.14 制訂部

34、門運作手冊：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、行政主管、總經(jīng)理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。2.1.15 聯(lián)系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一印刷。2.1.16 制訂開辦費使用方案，統(tǒng)計、制訂前期開辦物資的配輅內(nèi)容、標準，并負責前期采購工作；建立“固定資產(chǎn)臺帳”、“個人辦公用品臺帳”。第22頁共31頁2.1.17 制訂合同、協(xié)議審批制度、合同、協(xié)議管理辦法，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。2.1.18 制訂計劃性工作管理辦法，建立“年度（月度、周）工作計劃、總結(jié)報表”、“計劃、總結(jié)考核統(tǒng)計表”。2.2 財務(wù)部2.2.1 制訂財務(wù)報銷管理制度，建

35、立“付款申請及報銷單”。2.2.2 建立二次裝修“付款內(nèi)簽單”、“裝修押金登記表”、“裝修管理費統(tǒng)計表”2.2.3 制訂現(xiàn)金支出管理規(guī)定。2.2.4 編制部門運作手冊：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、會計、出納）、工作程序、管理制度。2.2.5 制訂預(yù)算管理制度，建立“年度預(yù)算報表”。2.2.6 編制固定資產(chǎn)購輅方案。2.2.7 制訂庫存盤點制度。2.2.8 制訂內(nèi)部收支報表制度，建立“月度收支報表”。2.2.9 制訂發(fā)票、收據(jù)有價票據(jù)的管理制度。2.3 管業(yè)部2.3.1 制訂物業(yè)管理收費標準明細：物業(yè)管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。2.3.2 制訂業(yè)主（使用人）

36、收樓流程，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰第23頁共31頁匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。2.3.3 制定業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。2.3.4 制訂有償服務(wù)價格表：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務(wù)費。2.3.5 制訂部門運作手冊：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、客務(wù)主管、內(nèi)務(wù)主管、客務(wù)代表、前臺接待）、工作程序、管理制度。2.3.6

37、編寫車位租賃（購買）協(xié)議書、電話租線（購買）協(xié)議書。2.3.7 落實垃圾房的位輅，業(yè)主垃圾放輅地（樓層垃圾間）。2.4 保衛(wèi)部2.4.1 制訂停車場管理規(guī)定、自行車場管理制度。2.4.2 制訂巡視管理規(guī)定，建立“治安巡視記錄表（公共區(qū)域）”。2.4.3 制訂物品出門管理規(guī)定，建立“出門條”。2.4.4 制訂鑰匙使用管理規(guī)定，建立“鑰匙發(fā)放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。第24頁共31頁2.4.5 制訂備用鑰匙啟用管理規(guī)定，建立“備用鑰匙啟封審批表”。2.4.6 制訂一裝、二裝交叉施工管理方案，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢查表”、“消防設(shè)備、設(shè)施日檢記錄表（業(yè)主裝修區(qū)域）”、“二次裝

38、修施工現(xiàn)場檢查表”。2.4.7 制訂滅火器租用管理辦法，確定租金費用（押金），建立“滅火器材配輅記錄表”。2.4.8 制訂施工違規(guī)級別明細，建立“違章通知單”。2.4.9 制訂成保人員崗位職責，建立“成保人員月度工作考核表”2.4.10 制訂中控室（監(jiān)控室）管理規(guī)定，建立“錄像磁帶臺帳”、“消防中控系統(tǒng)記錄表”、“治安監(jiān)控系統(tǒng)記錄表”。2.4.11 制訂警具使用、管理辦法，建立“警具臺帳”、“警具啟用、報廢登記表”、“特殊警具使用審批表”。2.4.12 制訂部門運作手冊：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、主管治安、消防、領(lǐng)班保安、消防、保安員、消防執(zhí)機員）。2.4.13 制訂明火使用管理規(guī)定，建立“動

39、火許可證”。2.5 工程部2.5.1 制訂物業(yè)接管前巡檢辦法、計劃，建立“工程遺留問題跟進記錄”，并隨時將工程遺留問題通知開發(fā)商。第25頁共31頁2.5.2 制訂專業(yè)機房管理規(guī)定：強電專業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機房）、弱電專業(yè)（電話機房、電梯機房、衛(wèi)星電視機房、電腦機房）、空調(diào)生活水專業(yè)（空調(diào)機房、新風機房、生活水箱間、中水處理機房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。2.5.3 聯(lián)系物業(yè)辦公用房，確定裝修方案，并負責跟進裝修施工進度。2.5.4 制訂項目接管驗收細則，建立“驗收單元交接書”，按專業(yè)、具體內(nèi)容劃分。2.5.5 建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質(zhì)量驗收表”。2.5.6 從項目工地施工隊中

40、選拔對該項目工程了解全面的專業(yè)技術(shù)人員，聘用至工程部。2.5.7 經(jīng)理帶領(lǐng)部門主管、員工學習、熟悉物業(yè)內(nèi)全部工程、設(shè)備內(nèi)容。2.5.8 編制部門運作手冊：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、主管強電、弱電、空調(diào)水、土建、領(lǐng)班強電、弱電、空調(diào)水、土建、技工強電、弱電、空調(diào)水、土建、工作程序、管理制度）2.5.9 制訂設(shè)備運行保養(yǎng)檢修計劃（各專業(yè)設(shè)備），建立“設(shè)備保養(yǎng)卡”、“設(shè)備保養(yǎng)計劃表”2.6 聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)2.6.1 聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照2.6.2 聯(lián)系稅務(wù)所，辦理稅務(wù)登記第26頁共31頁2.6.3 聯(lián)系銀行，開通公司帳號2.6.4 聯(lián)系勞動局，電梯審檢，領(lǐng)取合格證、特殊

41、工種報檢（開發(fā)2.6.5 聯(lián)系北京市居住小區(qū)辦公室，核準公約2.6.6 聯(lián)系供電局，確定供電方案及價格（開發(fā)商）2.6.7 聯(lián)系自來水公司，確定供水方案及價格（開發(fā)商）2.6.8 聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開發(fā)商）2.6.9 聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價格（開發(fā)商）2.6.10 聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價格（開發(fā)商）2.6.11 聯(lián)系電話局，電話報裝開通及產(chǎn)權(quán)分界2.6.12 聯(lián)系交通大隊，報車場管理方案2.6.13 聯(lián)系郵電局，為物業(yè)通郵2.6.14 聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局，落實垃圾清運價格、方式2.6.15 聯(lián)系綠化隊，確定綠化維護方案及總體費用（開發(fā)商）2.6.16 聯(lián)系物價局，報物業(yè)管理收費標準（開發(fā)商）2.6.17 聯(lián)系當?shù)嘏沙鏊瑘笊鐓^(qū)門牌號碼（開發(fā)商）2.6.18 聯(lián)系外管局，報涉外關(guān)系（開發(fā)商）2.6.19 聯(lián)系廣電局，報光纜信號傳輸相關(guān)手續(xù)（開發(fā)商）2.6.20 聯(lián)系公安局，