物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理7-9章演示教學(xué)

1、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理7-9章章一、成本管理2 2、物業(yè)管理成本構(gòu)成、物業(yè)管理成本構(gòu)成（兩部分）一）、物業(yè)管理成本含義及構(gòu)成一）、物業(yè)管理成本含義及構(gòu)成單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程發(fā)生的各項(xiàng)支出。主要包括人工費(fèi)用、辦公費(fèi)用、物業(yè)共同部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、保安費(fèi)、清潔綠化費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。1 1）、營(yíng)業(yè)成本：）、營(yíng)業(yè)成本：企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，包括直接人工、直接材料、間接費(fèi)用。注：是直接從事物業(yè)管理活動(dòng)，如公司的項(xiàng)目直接人工：即項(xiàng)目秩序維護(hù)人員、保潔人員、工程維修人

2、員工資、獎(jiǎng)金、加班費(fèi)各項(xiàng)福利等直接材料：指為項(xiàng)目物業(yè)管理及設(shè)備設(shè)施維護(hù)所產(chǎn)生的物料消耗，包括各種材料、燃料、動(dòng)力等間接費(fèi)用：是指為保證項(xiàng)目管理和有效運(yùn)行產(chǎn)生的相關(guān)人工費(fèi)用，物料費(fèi)用等，2 2）、期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：）、期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：指物業(yè)管理管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)沒(méi)有直接聯(lián)系，屬于會(huì)計(jì)期間耗用的費(fèi)用，主要為管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。注：是物業(yè)管理公司，而非項(xiàng)目，如公司總部人員工資及費(fèi)用。二）、物業(yè)管理成本的分類二）、物業(yè)管理成本的分類1 1、物業(yè)管理成本含義、物業(yè)管理成本含義一、成本管理單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)性質(zhì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)1 1、外購(gòu)材料、外購(gòu)材料 物業(yè)

3、管理成本分類經(jīng)濟(jì)用途經(jīng)濟(jì)用途計(jì)算依據(jù)不同計(jì)算依據(jù)不同與業(yè)務(wù)量的關(guān)系與業(yè)務(wù)量的關(guān)系與決策的關(guān)系與決策的關(guān)系2 2、工資、工資 5 5、利息支出、利息支出 4 4、折舊費(fèi)、折舊費(fèi) 3 3、職工福利費(fèi)、職工福利費(fèi) 7 7、其他支出、其他支出 6 6、稅金、稅金 1 1、營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)成本 2 2、期間費(fèi)用或經(jīng)、期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用營(yíng)管理費(fèi)用3 3、半固定半變動(dòng)成、半固定半變動(dòng)成本本 2 2、變動(dòng)成本、變動(dòng)成本 1 1、固定成本、固定成本 2 2、差異成本、差異成本 2 2、定額成本、定額成本 4 4、實(shí)際成本、實(shí)際成本 3 3、計(jì)劃成本、計(jì)劃成本 1 1、邊際成本、邊際成本 1 1、目標(biāo)成本、目標(biāo)

4、成本 3 3、機(jī)會(huì)成本、機(jī)會(huì)成本 4 4、估計(jì)成本、估計(jì)成本 6 6、可緩成本、可緩成本 5 5、沉沒(méi)成本、沉沒(méi)成本 7 7、可免成本、可免成本 8 8、附加價(jià)值成本、附加價(jià)值成本 一、成本管理五）、成本預(yù)算五）、成本預(yù)算1 1、包干制：、包干制：即所收取的物管費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)，目前我公司采取的為此種收費(fèi)方式。三）、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式三）、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式 2 2、酬金制：、酬金制：即所收取的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)企業(yè)的酬金，注：在兩種方式所收取的資金的措詞。四）、成本估算四）、成本估算 成本估算方法：成本估算方法：將物業(yè)管理成本按成本大類

5、進(jìn)行分類，對(duì)各大類成本項(xiàng)目下的具體成本內(nèi)容的年支付總額進(jìn)行估算，再匯總大類成本項(xiàng)目總成本，除以物業(yè)項(xiàng)目的總面積后，得出大類成本項(xiàng)目的單位面積成本，再將各項(xiàng)大類成本項(xiàng)目的單位面積成本加總，得出該物業(yè)項(xiàng)目的單位面積物業(yè)管理成本。 成本大類項(xiàng)目：成本大類項(xiàng)目：人工費(fèi)用、辦公費(fèi)用、其用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金。 成本預(yù)算的意義：成本預(yù)算的意義：1）、為企業(yè)預(yù)算期成本管理工作指明奮斗目標(biāo)2）、為企業(yè)進(jìn)行成本管理提供直接依據(jù)3）、能動(dòng)員和組織全休職工精打細(xì)算、挖掘潛力，控制成本耗費(fèi)，促使企業(yè)有效地利用人力、物業(yè)、財(cái)力努力改善

6、經(jīng)營(yíng)管理，以盡可能少的勞動(dòng)耗費(fèi)獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。4）、可作為物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。一、成本管理單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元七）、成本預(yù)算編制方法七）、成本預(yù)算編制方法六）、成本預(yù)算要求六）、成本預(yù)算要求1、成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)2、成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)3、成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證4、成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益5、成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地2、彈性預(yù)算（變動(dòng)預(yù)算）：是指在成本習(xí)性分析的基礎(chǔ)上，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤(rùn)之間的依存關(guān)系為依據(jù)，按照預(yù)算期可預(yù)見(jiàn)的各種業(yè)務(wù)量水平，分別確定相應(yīng)反映預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)支出的費(fèi)用數(shù)額，并據(jù)此編制能夠適應(yīng)各種情況的成本預(yù)算的

7、預(yù)算編制管理方法。1、固定預(yù)算（靜態(tài)運(yùn)算）：是指以過(guò)去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，如業(yè)務(wù)量水平可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響，在過(guò)去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。3、零基預(yù)算：指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算，在每一預(yù)算期對(duì)任何一項(xiàng)預(yù)算開(kāi)支項(xiàng)目，不考慮以往會(huì)計(jì)期間所發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目或費(fèi)用額，一切從實(shí)際需要和可能出發(fā)，逐項(xiàng)審議預(yù)算期內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的內(nèi)容及開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)是否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制成本預(yù)算。4、滾動(dòng)預(yù)算和概率預(yù)算成本控制成本控制事先控制事先控制按控制時(shí)間特征分按控制時(shí)間特征分含義：見(jiàn)含義：見(jiàn)P200頁(yè)頁(yè)一、成本管理一、成本管理前饋性控制前饋性控制按控制機(jī)制分按控制機(jī)制分事中控

8、制事中控制事后控制事后控制防護(hù)性控制防護(hù)性控制反饋性控制反饋性控制八）、成本預(yù)算編制程序及控制分類八）、成本預(yù)算編制程序及控制分類收集整理資料收集整理資料預(yù)測(cè)成本指標(biāo)預(yù)測(cè)成本指標(biāo)編制成本預(yù)算編制成本預(yù)算一、成本管理成本控制原則成本控制原則成本控制程序成本控制程序4 4、例外管理原則、例外管理原則3 3、責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則、責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則2 2、講求經(jīng)濟(jì)效益原則、講求經(jīng)濟(jì)效益原則1 1、全面控制原則、全面控制原則成本控制要實(shí)行全員控制，全過(guò)程控制成本控制要實(shí)行全員控制，全過(guò)程控制成本控制要與效益結(jié)合，不能為控制面控制，也不能成本控制要與效益結(jié)合，不能為控制面控制，也不能做無(wú)效控制，做無(wú)效控制，成

9、本控制的主體必須要責(zé)任與權(quán)利、利益相對(duì)等。成本控制的主體必須要責(zé)任與權(quán)利、利益相對(duì)等。對(duì)成本控制中出現(xiàn)的重要的、不正常的、不符合常規(guī)對(duì)成本控制中出現(xiàn)的重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本差異集中精力重點(diǎn)處理，深入分析、追的關(guān)鍵性成本差異集中精力重點(diǎn)處理，深入分析、追根究底，查明原因及時(shí)采取措施解決。根究底，查明原因及時(shí)采取措施解決。1 1、確定控制標(biāo)準(zhǔn)、確定控制標(biāo)準(zhǔn)2 2、執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)3 3、分析相關(guān)差異、分析相關(guān)差異5 5、進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰、進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰4 4、糾正成本偏差、糾正成本偏差九）、成本控制原則及程序九）、成本控制原則及程序十）、成本的日常管理十）、成本的日常管理一、

10、成本管理2 2、嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制、嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制1 1、利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制、利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制即對(duì)總額進(jìn)行控制，發(fā)生一筆減少總額一筆，即對(duì)總額進(jìn)行控制，發(fā)生一筆減少總額一筆，將支出累計(jì)控制在預(yù)算內(nèi)將支出累計(jì)控制在預(yù)算內(nèi)起步、成長(zhǎng)、成熟、衰退、消亡起步、成長(zhǎng)、成熟、衰退、消亡3 3、建立健全費(fèi)用開(kāi)支與報(bào)銷審批制度、建立健全費(fèi)用開(kāi)支與報(bào)銷審批制度對(duì)不同種類的費(fèi)用采取不同的人員進(jìn)行審批，對(duì)不同種類的費(fèi)用采取不同的人員進(jìn)行審批，保證費(fèi)用支付能得到有效控制保證費(fèi)用支付能得到有效控制十一）、摸擬練習(xí)十一）、摸擬練習(xí)二、合同與風(fēng)險(xiǎn)管理一）、合同定義一）、合同定義指平

11、等主體的自然人、法人、其他組強(qiáng)之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議指平等主體的自然人、法人、其他組強(qiáng)之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議二）、物業(yè)管理活動(dòng)中主要涉及的合同類型二）、物業(yè)管理活動(dòng)中主要涉及的合同類型1 1、物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同、物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同如：土地使用合同、設(shè)計(jì)規(guī)劃合同、建設(shè)如：土地使用合同、設(shè)計(jì)規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房合同等施工合同、售房合同等2 2、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同3 3、業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同、業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同4 4、物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司

12、簽訂的有關(guān)物業(yè)管、物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司簽訂的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同如：租賃合同、業(yè)主公約、業(yè)主與物業(yè)公如：租賃合同、業(yè)主公約、業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的裝修合同等司簽訂的裝修合同等如：電梯維保合同，保潔外包合同，消防如：電梯維保合同，保潔外包合同，消防維保合同等維保合同等二、合同與風(fēng)險(xiǎn)管理三）、物業(yè)服務(wù)合同的類型三）、物業(yè)服務(wù)合同的類型1 1、前期物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同四）、兩個(gè)物業(yè)服務(wù)合同的差異四）、兩個(gè)物業(yè)服務(wù)合同的差異2 2、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同1 1）、前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物）、前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂業(yè)管理企業(yè)簽訂2

13、2）、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性）、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性3 3）、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同）、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同1 1）、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互）、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提。信任為前提。2 2）、物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)模⑽飿I(yè)服務(wù)合同是有償?shù)? 3）、物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是）、物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。雙務(wù)合同。4 4）、物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。）、物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。特征特征特征特征合同主體差異、簽訂時(shí)間差異、合同有效期差異（詳見(jiàn)合同主體差異、簽訂時(shí)間差異、合同有效期差異（詳見(jiàn)P211P211頁(yè)）頁(yè)）二、合同與風(fēng)險(xiǎn)管理五）、物業(yè)

14、服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)（四要點(diǎn)）五）、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)（四要點(diǎn)）1 1、“宜細(xì)不宜粗宜細(xì)不宜粗”的原則的原則2 2、不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾、不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾4 4、明確界定違約責(zé)任與處理方式、明確界定違約責(zé)任與處理方式3 3、實(shí)事求是留有余地、實(shí)事求是留有余地六）、物業(yè)管理招投標(biāo)的原則六）、物業(yè)管理招投標(biāo)的原則1 1、公開(kāi)原則、公開(kāi)原則2 2、公平原則、公平原則3 3、公正原則、公正原則4 4、合理原則、合理原則指招標(biāo)過(guò)程中的各項(xiàng)程序都要公開(kāi)發(fā)布，使用關(guān)各方都指招標(biāo)過(guò)程中的各項(xiàng)程序都要公開(kāi)發(fā)布，使用關(guān)各方都能了解，便于行業(yè)監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督，保護(hù)招投標(biāo)雙方的能了解，便于行業(yè)監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督，

15、保護(hù)招投標(biāo)雙方的合法、正當(dāng)權(quán)益合法、正當(dāng)權(quán)益指要使所有物業(yè)管理企業(yè)在相同條件下參加投標(biāo)，招標(biāo)方指要使所有物業(yè)管理企業(yè)在相同條件下參加投標(biāo)，招標(biāo)方在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提供的資料、提出的投在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提供的資料、提出的投標(biāo)條件和投標(biāo)書編制要求都是一致的標(biāo)條件和投標(biāo)書編制要求都是一致的指要用同樣的準(zhǔn)則，作為衡量所有投標(biāo)書的尺度，即一視指要用同樣的準(zhǔn)則，作為衡量所有投標(biāo)書的尺度，即一視同仁同仁指評(píng)標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)過(guò)程中，在確定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、指評(píng)標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)過(guò)程中，在確定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、檔次、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要合理。內(nèi)容、檔次、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要合理。二、合同與風(fēng)險(xiǎn)管理七）、

16、物業(yè)管理招標(biāo)方式（三種）七）、物業(yè)管理招標(biāo)方式（三種）3 3、議標(biāo)、議標(biāo)2 2、邀請(qǐng)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)1 1、公開(kāi)招標(biāo)、公開(kāi)招標(biāo)八）、風(fēng)險(xiǎn)管理理論八）、風(fēng)險(xiǎn)管理理論2、風(fēng)險(xiǎn)類型、風(fēng)險(xiǎn)類型1、風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)3、風(fēng)險(xiǎn)成本、風(fēng)險(xiǎn)成本3 3）、）、可測(cè)性可測(cè)性2 2）、）、不確定性不確定性1 1）、負(fù)面性）、負(fù)面性風(fēng)險(xiǎn)是與損失或不利事件相聯(lián)系的，沒(méi)有損失就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)是與損失或不利事件相聯(lián)系的，沒(méi)有損失就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)是與偶然事件相聯(lián)系的，即不利事件和損失是不確定風(fēng)險(xiǎn)是與偶然事件相聯(lián)系的，即不利事件和損失是不確定的，可能發(fā)生，也可能不發(fā)生。的，可能發(fā)生，也可能不發(fā)生。風(fēng)險(xiǎn)都是與特定的時(shí)間和空間條件相

17、聯(lián)系的，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)都是與特定的時(shí)間和空間條件相聯(lián)系的，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是可以測(cè)定的。是可以測(cè)定的。純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)1 1）、按損失性質(zhì)劃分）、按損失性質(zhì)劃分2 2）、）、按風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象劃分按風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象劃分3 3）、）、按風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生原因劃分按風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生原因劃分1 1）、防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的費(fèi)用。）、防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的費(fèi)用。2 2）、）、風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失及處理費(fèi)用。風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失及處理費(fèi)用。3 3）、）、風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)成本。風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)成本。

18、二、合同與風(fēng)險(xiǎn)管理九）、保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)九）、保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)1 1、保險(xiǎn)定義、保險(xiǎn)定義2 2、保險(xiǎn)的一般原則、保險(xiǎn)的一般原則3 3、物業(yè)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種、物業(yè)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種保險(xiǎn)是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或意外事故，通過(guò)訂立合同實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或意外事故，通過(guò)訂立合同實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式。補(bǔ)償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式。1 1）、誠(chéng)信原則：訂立保險(xiǎn)合同雙方都要誠(chéng)實(shí)守信。）、誠(chéng)信原則：訂立保險(xiǎn)合同雙方都要誠(chéng)實(shí)守信。3 3）、近因原則：對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的致因要求以最直接的因果關(guān)系來(lái)衡量。）、近因原則：對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的致因要求以最直接的因果關(guān)系來(lái)衡量。2 2）、可保利益的原則：投保人對(duì)投標(biāo)的具有一定的經(jīng)濟(jì)利

19、益、經(jīng)）、可保利益的原則：投保人對(duì)投標(biāo)的具有一定的經(jīng)濟(jì)利益、經(jīng)濟(jì)效益或責(zé)任關(guān)系。濟(jì)效益或責(zé)任關(guān)系。4 4）、比例分?jǐn)傇瓌t：投保人對(duì)投保標(biāo)的進(jìn)行重復(fù)保險(xiǎn)情況下，投）、比例分?jǐn)傇瓌t：投保人對(duì)投保標(biāo)的進(jìn)行重復(fù)保險(xiǎn)情況下，投保標(biāo)的發(fā)生的損失按承保責(zé)任的大小來(lái)共同分?jǐn)?。保?biāo)的發(fā)生的損失按承保責(zé)任的大小來(lái)共同分?jǐn)偂? 1）、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)）、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)2 2）、雇主責(zé)任保險(xiǎn)）、雇主責(zé)任保險(xiǎn)3 3）、公眾責(zé)任保險(xiǎn)）、公眾責(zé)任保險(xiǎn)十）、摸擬練習(xí)十）、摸擬練習(xí)三、財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)一）、財(cái)務(wù)的含義一）、財(cái)務(wù)的含義二）、財(cái)務(wù)管理對(duì)象（兩方面）二）、財(cái)務(wù)管理對(duì)象（兩方面）1 1、企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)、企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng) 財(cái)務(wù)是指為了達(dá)到

20、既定的目標(biāo)所進(jìn)行的籌集和運(yùn)用資金等活動(dòng)及這些活動(dòng)所財(cái)務(wù)是指為了達(dá)到既定的目標(biāo)所進(jìn)行的籌集和運(yùn)用資金等活動(dòng)及這些活動(dòng)所體現(xiàn)的各種關(guān)系體現(xiàn)的各種關(guān)系。2 2、企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系、企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系1 1）、資金籌集）、資金籌集2 2）、資金運(yùn)用）、資金運(yùn)用3 3）、資金耗費(fèi)）、資金耗費(fèi)4 4）、資金收回）、資金收回5 5）、資金分配）、資金分配1 1）、企業(yè)同其所有者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系）、企業(yè)同其所有者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系2 2）、企業(yè)同其債權(quán)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系）、企業(yè)同其債權(quán)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系3 3）、企業(yè)同其債務(wù)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系）、企業(yè)同其債務(wù)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系4 4）、企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財(cái)務(wù)關(guān)系）、企業(yè)內(nèi)部各單位之間

21、的財(cái)務(wù)關(guān)系5 5）、企業(yè)同職工之間的財(cái)務(wù)關(guān)系）、企業(yè)同職工之間的財(cái)務(wù)關(guān)系6 6）、企業(yè)同國(guó)家機(jī)關(guān)之間的財(cái)務(wù)關(guān)系）、企業(yè)同國(guó)家機(jī)關(guān)之間的財(cái)務(wù)關(guān)系三、財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)三）、財(cái)務(wù)管理目標(biāo)三）、財(cái)務(wù)管理目標(biāo)1 1、總體目標(biāo)、總體目標(biāo)2 2、具體目標(biāo)、具體目標(biāo)1 1）、利潤(rùn)最大化）、利潤(rùn)最大化2 2）、資本利潤(rùn)率最大化）、資本利潤(rùn)率最大化或每股利潤(rùn)最大化或每股利潤(rùn)最大化3 3）、企業(yè)價(jià)值最大化或）、企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化股東財(cái)富最大化用最少的用最少的資產(chǎn)資產(chǎn)獲得最大的利潤(rùn)獲得最大的利潤(rùn)用即定的用即定的資本資本投入投入獲得最大的利潤(rùn)獲得最大的利潤(rùn)1 1）、籌資管理目標(biāo)）、籌資管理目標(biāo)2 2）、投

22、資管理目標(biāo)）、投資管理目標(biāo)3 3）、利潤(rùn)分配管理目標(biāo)）、利潤(rùn)分配管理目標(biāo)以較低的成本和較小的風(fēng)以較低的成本和較小的風(fēng)險(xiǎn)取得較多的資金險(xiǎn)取得較多的資金以較低的投資風(fēng)險(xiǎn)和資資以較低的投資風(fēng)險(xiǎn)和資資投放取得較多的投資收益投放取得較多的投資收益正確處理和分配各利益主正確處理和分配各利益主體的利潤(rùn)分配，提高企業(yè)體的利潤(rùn)分配，提高企業(yè)總價(jià)值總價(jià)值1 1）、籌資決策）、籌資決策2 2）、投資決策）、投資決策3 3）、利潤(rùn)分配決策）、利潤(rùn)分配決策3 3、財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容、財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)期間所能獲得的企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)期間所能獲得的凈利潤(rùn)的現(xiàn)值最大化凈利潤(rùn)的現(xiàn)值最大化三、財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)四）、財(cái)務(wù)報(bào)告

23、分析四）、財(cái)務(wù)報(bào)告分析1 1、財(cái)務(wù)報(bào)告構(gòu)成、財(cái)務(wù)報(bào)告構(gòu)成（兩部分）（兩部分）1 1）、會(huì)計(jì)報(bào)表部分）、會(huì)計(jì)報(bào)表部分2 2）、文字報(bào)告部分）、文字報(bào)告部分A A、主表、主表: :資產(chǎn)負(fù)責(zé)表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、成本表資產(chǎn)負(fù)責(zé)表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、成本表B B、附表、附表: :資產(chǎn)負(fù)責(zé)表附表（三個(gè)表）、利潤(rùn)表附表資產(chǎn)負(fù)責(zé)表附表（三個(gè)表）、利潤(rùn)表附表（兩個(gè)表（兩個(gè)表A A、會(huì)計(jì)報(bào)表附注：企業(yè)基本情況，不符合基本會(huì)計(jì)假、會(huì)計(jì)報(bào)表附注：企業(yè)基本情況，不符合基本會(huì)計(jì)假設(shè)的說(shuō)明，重要會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)及變更，或者事設(shè)的說(shuō)明，重要會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)及變更，或者事項(xiàng)的說(shuō)明，資產(chǎn)負(fù)責(zé)表日后事項(xiàng)的說(shuō)明等項(xiàng)的說(shuō)明，

24、資產(chǎn)負(fù)責(zé)表日后事項(xiàng)的說(shuō)明等B B、財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本情況；利潤(rùn)、財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本情況；利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)和分配情況；資金增減和周轉(zhuǎn)情況；對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)現(xiàn)和分配情況；資金增減和周轉(zhuǎn)情況；對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流有重大最響的其他事項(xiàng)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流有重大最響的其他事項(xiàng)三、財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)2 2、財(cái)務(wù)報(bào)告分析特征、財(cái)務(wù)報(bào)告分析特征3 3、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的方法、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的方法1 1）、拓展性：以財(cái)務(wù)報(bào)告信息為基礎(chǔ)，進(jìn)一點(diǎn)提供財(cái)務(wù)信）、拓展性：以財(cái)務(wù)報(bào)告信息為基礎(chǔ)，進(jìn)一點(diǎn)提供財(cái)務(wù)信息，是財(cái)務(wù)報(bào)告編制工作的延續(xù)和拓展。息，是財(cái)務(wù)報(bào)告編制工作的延續(xù)和拓展。2 2）、判

25、斷性：財(cái)務(wù)報(bào)告分析是通過(guò)比較，觀察等方法，對(duì)）、判斷性：財(cái)務(wù)報(bào)告分析是通過(guò)比較，觀察等方法，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)作出判斷。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)作出判斷。3 3）、依耐性：財(cái)務(wù)報(bào)告分析對(duì)科學(xué)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和適用的分）、依耐性：財(cái)務(wù)報(bào)告分析對(duì)科學(xué)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和適用的分析方法有較高的依耐性析方法有較高的依耐性1 1）、比率分析法：是最重要的分析方法，是將影響財(cái)務(wù)狀）、比率分析法：是最重要的分析方法，是將影響財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果的兩個(gè)或者兩個(gè)以上相關(guān)因素聯(lián)系起來(lái)，況、經(jīng)營(yíng)成果的兩個(gè)或者兩個(gè)以上相關(guān)因素聯(lián)系起來(lái)，通過(guò)計(jì)算比率，反映它們之間的關(guān)系，借以評(píng)價(jià)企業(yè)通過(guò)計(jì)算比率，反映它們之間的關(guān)系，借以評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、

26、經(jīng)營(yíng)成果的一種分析方法。（相關(guān)指標(biāo)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果的一種分析方法。（相關(guān)指標(biāo)比率、構(gòu)成比率、效率比率）比率、構(gòu)成比率、效率比率）2 2）、比較分析法：是最常用的分析方法，是將實(shí)際數(shù)同特）、比較分析法：是最常用的分析方法，是將實(shí)際數(shù)同特定的各種標(biāo)準(zhǔn)（基數(shù)）相比較，從數(shù)量上確定其差異，定的各種標(biāo)準(zhǔn)（基數(shù)）相比較，從數(shù)量上確定其差異，并找出產(chǎn)生差異的原因及其影響程度，為改進(jìn)物業(yè)經(jīng)并找出產(chǎn)生差異的原因及其影響程度，為改進(jìn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供參考的一種分析方法。（絕對(duì)數(shù)比較和相營(yíng)管理提供參考的一種分析方法。（絕對(duì)數(shù)比較和相對(duì)數(shù)比較）對(duì)數(shù)比較）三、財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)五）、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)五）、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)

27、價(jià)1 1、評(píng)價(jià)類型、評(píng)價(jià)類型2 2）、社會(huì)評(píng)價(jià)：企業(yè)出資人、債權(quán)人及利益相關(guān)者，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)）、社會(huì)評(píng)價(jià)：企業(yè)出資人、債權(quán)人及利益相關(guān)者，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定和自己評(píng)價(jià)的需要自行確定，并單獨(dú)或聯(lián)合有關(guān)方面組織實(shí)施定和自己評(píng)價(jià)的需要自行確定，并單獨(dú)或聯(lián)合有關(guān)方面組織實(shí)施的評(píng)價(jià)。的評(píng)價(jià)。1 1）、政府評(píng)價(jià)：主要對(duì)國(guó)有獨(dú)資或國(guó)家控股的其他企業(yè)集團(tuán)的下屬物）、政府評(píng)價(jià)：主要對(duì)國(guó)有獨(dú)資或國(guó)家控股的其他企業(yè)集團(tuán)的下屬物業(yè)管理子企業(yè)。業(yè)管理子企業(yè)。3 3）、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià)：企業(yè)集團(tuán)基于發(fā)展戰(zhàn)略、提前效益、加強(qiáng)）、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià)：企業(yè)集團(tuán)基于發(fā)展戰(zhàn)略、提前效益、加強(qiáng)管理等目的，對(duì)內(nèi)部物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的評(píng)價(jià)。

28、管理等目的，對(duì)內(nèi)部物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的評(píng)價(jià)。4 4）、企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)：物業(yè)管理企業(yè)法人根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)管理的特）、企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)：物業(yè)管理企業(yè)法人根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)管理的特定需要而自行組織開(kāi)展的績(jī)效評(píng)價(jià)。定需要而自行組織開(kāi)展的績(jī)效評(píng)價(jià)。5 5）、物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)：物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所管理的獨(dú)立的物業(yè)）、物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)：物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所管理的獨(dú)立的物業(yè)資產(chǎn)管理績(jī)效進(jìn)行的評(píng)價(jià)。資產(chǎn)管理績(jī)效進(jìn)行的評(píng)價(jià)。三、財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)2 2、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的基本要素（三要素）、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的基本要素（三要素）評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)價(jià)方法評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)價(jià)方法3 3、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系、物業(yè)管

29、理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系1 1）、基本指標(biāo)）、基本指標(biāo)A A、財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)、財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)B B、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況指標(biāo)、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況指標(biāo)C C、償債能力狀況指標(biāo)、償債能力狀況指標(biāo)a a、凈資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率b b、總資產(chǎn)報(bào)酬率、總資產(chǎn)報(bào)酬率a a、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率c c、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率b b、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率a a、資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率b b、利息保障倍數(shù)、利息保障倍數(shù)D D、發(fā)展能力狀況指標(biāo)、發(fā)展能力狀況指標(biāo)a a、營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率、營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率b b、資本積累率、資本積累率三、財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)2 2）、修正指標(biāo)）、修正指標(biāo)A A、財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo)

30、、財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo)B B、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況修正指標(biāo)、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況修正指標(biāo)C C、償債能力狀況修正指標(biāo)、償債能力狀況修正指標(biāo)a a、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率b b、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)a a、應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率c c、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率b b、不良資產(chǎn)比率、不良資產(chǎn)比率a a、流動(dòng)比率、流動(dòng)比率b b、速動(dòng)比率、速動(dòng)比率D D、發(fā)展能力狀況修正指標(biāo)、發(fā)展能力狀況修正指標(biāo)a a、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率b b、三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率、三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率c c、資產(chǎn)損失比率、資產(chǎn)損失比率c c、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率c c、三年資本平均增長(zhǎng)率、三年資本平均增長(zhǎng)率d d、長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率、長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率e e、經(jīng)營(yíng)虧損持賬比率、經(jīng)營(yíng)虧損持賬比率三、財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)3 3）、評(píng)議指標(biāo)）、評(píng)議指標(biāo)A A、經(jīng)營(yíng)者基本素質(zhì)、經(jīng)營(yíng)者基本素質(zhì)B B、服務(wù)滿意度、服務(wù)滿意度C C、基礎(chǔ)管理水平