物業(yè)管理最新法律法規(guī)培訓學習資料

1、物業(yè)管理最新法律法規(guī)培訓【課前小品課前小品】 法律本身不是什么好東西，只是因為人法律本身不是什么好東西，只是因為人性的不完善，所以制定出來約束人的不良行性的不完善，所以制定出來約束人的不良行為。當你按常規(guī)出牌時，你會發(fā)現(xiàn)法律是善為。當你按常規(guī)出牌時，你會發(fā)現(xiàn)法律是善良的；當你不按常規(guī)出牌時，你會發(fā)現(xiàn)法律良的；當你不按常規(guī)出牌時，你會發(fā)現(xiàn)法律是邪惡的。是邪惡的。o 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理主要法規(guī)介紹物業(yè)管理主要法規(guī)介紹o 第二節(jié)第二節(jié)物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例 o 第三節(jié)第三節(jié)物權法物權法o 第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)服務糾紛的司法解釋物業(yè)服務糾紛的司法解釋一、一、物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例 中華人民共和國

2、國務院令第504號，（物業(yè)管理條例（2007修訂）自2007年10月1日起施行 ）二、二、中華人民共和國物權法中華人民共和國物權法 中華人民共和國主席令第 62號（2007年3月16日，自2007年10月1日起施行）三、三、最高人民法院最高人民法院2424日公布了日公布了關于審理建筑物區(qū)分關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（共19條，下稱“19條”）和關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（共13條，下稱“13條”），并將于2009年10月1日起施行。第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理主要法規(guī)介紹物業(yè)管理主要法規(guī)介紹四、四、住宅室

3、內裝飾裝修管理辦法住宅室內裝飾裝修管理辦法已于2002年2月26日經第53次部常務會議討論通過,現(xiàn)予發(fā)布,自2002年5月1日起施行. 五、五、房屋建筑工程質量保修辦法房屋建筑工程質量保修辦法（建設部第80號部令，2000年6月30日頒布并實施）六、物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法 （建設部第164號部令，2004年3月17日頒布，2007年10月30日修改）七、前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法（建設部“建住房2003130號”文件，2003年6月26日頒布，2003年9月1日起實施）第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理主要法規(guī)介紹物業(yè)管理主要法規(guī)介紹八、住宅

4、專項維修資金管理辦法住宅專項維修資金管理辦法（中華人民共和國建設部部令第165號，2007年12月4日頒布，2008年2月1日起施行）九、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（國家發(fā)改委、建設部“發(fā)改價格20072285號”，2007年9月10日頒布，2007年10月1日施行）十、物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定（國家改革發(fā)展委員會、建設部“發(fā)改價檢20041428號”文件，2004年7月19日頒布，2004年10月1日起施行）十一物業(yè)服務收費管理辦法物業(yè)服務收費管理辦法（國家發(fā)展改革委員會、建設部“發(fā)改價格20031864號”文件，2003年11月13日頒布，20

5、04年1月1日起實施）第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理主要法規(guī)介紹物業(yè)管理主要法規(guī)介紹o 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例 o 1 1、20032003年年6 6月月8 8日，經國務院第日，經國務院第9 9次常務會議通過并公次常務會議通過并公布布物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例（中華人民共和國國務院令第（中華人民共和國國務院令第379379號），自號），自20032003年年9 9月月1 1日起施行。日起施行。o 2 2、20072007年年8 8月月2626日，國務院做出關于修改日，國務院做出關于修改物業(yè)管理物業(yè)管理條例條例的決定（詳見中華人民共和國國務院令第的決定（詳見中華人民共和國國務院令第504504號），自號

6、），自20072007年年1010月月1 1日起施行。日起施行。o 3 3、物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例共七章七十條，由總則、業(yè)主及共七章七十條，由總則、業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主大會 、前期物業(yè)管理、前期物業(yè)管理 、物業(yè)管理服務、物業(yè)管理服務 、物業(yè)的、物業(yè)的使用與維護使用與維護 、法律責任、附責共七部分組成。、法律責任、附責共七部分組成。第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例 根據(jù)根據(jù)中華人民共和國物權法中華人民共和國物權法的有關規(guī)定，的有關規(guī)定，國務院決定對國務院決定對物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例作如下修改：作如下修改： 一、將第十條第一款修改為：將第十條第一款修改為：“同一個物同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)

7、主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責?！?” 刪除第十條第二款。刪除第十條第二款。第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例二、將第

8、十一條修改為：二、將第十一條修改為：“下列事項由下列事項由業(yè)主共同決定業(yè)主共同決定：o “（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；o “（二）制定和修改管理規(guī)約；（二）制定和修改管理規(guī)約；o “（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；o “（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；o “（五）籌集和使用專項維修資金；（五）籌集和使用專項維修資金；o “（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；o “（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（七）有關共有和共同管理權利的

9、其他重大事項?！钡诙?jié)第二節(jié) 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例 三、將第十二條修改為：三、將第十二條修改為：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。o“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。o“業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事

10、項，應當經專有部分占建筑物總面積事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/32/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/32/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經專有以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積部分占建筑物總面積過半數(shù)過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。的業(yè)主同意。o“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。o“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民

11、法院予以撤銷。侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例 四、四、政府的撤銷權政府的撤銷權：將第十九條第二款修改為：將第十九條第二款修改為：“業(yè)主業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷撤銷其決定，并通告其決定，并通告全體業(yè)主。全體業(yè)主?！贝送猓鶕?jù)此外，根據(jù)中華人民共和國物權法中華人民共和國物權法的有的有關規(guī)定，將關規(guī)

12、定，將“物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)”修改為修改為“物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)”，將，將“業(yè)主公約業(yè)主公約”修改為修改為“管理規(guī)約管理規(guī)約”，將，將“業(yè)主臨時公約業(yè)主臨時公約”修修改為改為“臨時管理規(guī)約臨時管理規(guī)約”，并對個別條文的文字作了修改。，并對個別條文的文字作了修改。 【提示提示】審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件司法解釋審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件司法解釋第十第十二條，業(yè)主的撤銷權：二條，業(yè)主的撤銷權： 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權法第七十八條第二款的規(guī)

13、定請求人民法院依據(jù)物權法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷撤銷該決該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內行使出決定之日起一年內行使。 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例解讀解讀1 1、 明確開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)各自職責明確開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)各自職責o 條例規(guī)定：房地產開發(fā)項目在規(guī)劃、設計、施條例規(guī)定：房地產開發(fā)項目在規(guī)劃、設計、施工階段應聘請前期物業(yè)管理企業(yè)，并明示雙方的工階段應聘請前期物業(yè)管理企業(yè)，并明示雙方的權利和義務。權利和義務。o 條例要求：住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招條例要求：住宅物業(yè)

14、的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；對投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；對于其他物業(yè)的建設單位，提倡按照房地產開發(fā)與于其他物業(yè)的建設單位，提倡按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標方式選聘具物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例o 條例還規(guī)定：建設單位應當在物業(yè)銷售前條例還規(guī)定：建設單位應當在物業(yè)銷售前將其制訂的業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，將其制訂的業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明；建設單位與物業(yè)買受人簽訂的并予以說明；建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買

15、賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。內容。 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例解讀解讀2 2、 公共設施用途不得隨意改變公共設施用途不得隨意改變 o 條例規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管條例規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施的用理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施的用途；途；o 條例規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線條例規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應該依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管電視等單位，應該依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。線和設施

16、設備維修、養(yǎng)護的責任。o 條例提出：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告條例提出：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例解讀解讀3 3、合同中明示服務內容、合同中明示服務內容 o 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例進一步強化了合同的內容，規(guī)定服進一步強化了合同的內容，規(guī)定服務內容、物業(yè)服務收費等都要在合同中明示。務內容、物業(yè)服務收費等都要在合同中明示。 o 條例對物業(yè)服務合同的形式和基本內容作了明確規(guī)條例對物業(yè)服務合

17、同的形式和基本內容作了明確規(guī)定：業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之后，業(yè)主委員會應當定：業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之后，業(yè)主委員會應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行明確約定。條例還規(guī)定，合同期限、違約責任等內容進行明確約定。條例還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應當辦理物業(yè)驗收手續(xù)，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應當辦理物

18、業(yè)驗收手續(xù)，新舊物業(yè)管理企業(yè)之間要做好交接工作。新舊物業(yè)管理企業(yè)之間要做好交接工作。 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例解讀解讀4 4、“六費六費”該由誰來收該由誰來收 o 條例規(guī)定，物業(yè)服務收費應區(qū)別不同物業(yè)的性質條例規(guī)定，物業(yè)服務收費應區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務院價格主管部和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制訂的物業(yè)服務收費門會同國務院建設行政主管部門制訂的物業(yè)服務收費辦法執(zhí)行。辦法執(zhí)行。o 考慮到普通住宅的物業(yè)服務費用涉及廣大群眾的考慮到普通住宅的物業(yè)服務費用涉及廣大群眾的切身利益，目前物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善，物業(yè)管

19、切身利益，目前物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善，物業(yè)管理作為一種商品，應遵循等價和有償原則，在國家必理作為一種商品，應遵循等價和有償原則，在國家必要的指導和規(guī)范下，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務要的指導和規(guī)范下，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務內容和標準協(xié)商約定。內容和標準協(xié)商約定。o 條例同時規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供條例同時規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。取有關費用。 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例解讀解讀5 5、拖欠物業(yè)費受制約、拖欠物業(yè)費受制約 o 條例規(guī)定：個別業(yè)主條例規(guī)定：個

20、別業(yè)主“搭車消費搭車消費”、拖欠物、拖欠物業(yè)服務費用的行為，將受到業(yè)主委員會和法律的業(yè)服務費用的行為，將受到業(yè)主委員會和法律的監(jiān)督。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納監(jiān)督。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。法院起訴。這一規(guī)定保障了物業(yè)管理企業(yè)的正常這一規(guī)定保障了物業(yè)管理企業(yè)的正常活動，也符合條例所遵循的維護全體業(yè)主合法權活動，也符合條例所遵循的維護全體業(yè)主合法權益的原則。益的原則。 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理條例物業(yè)管

21、理條例1 1、物權法物權法編制過程編制過程o 物權法物權法共編條，這部法律從醞共編條，這部法律從醞釀到出臺，共經歷了釀到出臺，共經歷了1414年。早在年，年。早在年，立法部門就正式開始了物權法的起草工作。隨立法部門就正式開始了物權法的起草工作。隨后，這部法律草案歷經中國九屆全國人大常委后，這部法律草案歷經中國九屆全國人大常委會、十屆全國人大及其常委會八次審議，創(chuàng)造會、十屆全國人大及其常委會八次審議，創(chuàng)造了中國立法史上單部法律草案的審議次數(shù)之最。了中國立法史上單部法律草案的審議次數(shù)之最。第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法o 中國全國人大常委會還通過向社會全文中國全國人大常委會還通過向社會全文公布草案，舉

22、行座談會、論證會等方式，廣公布草案，舉行座談會、論證會等方式，廣泛聽取各方面的意見，并據(jù)此進行了多次修泛聽取各方面的意見，并據(jù)此進行了多次修改。最終改。最終中華人民共和國物權法中華人民共和國物權法于于 2007 2007 年年 3 3 月月 16 16 日，日， 在第十屆全國人民代在第十屆全國人民代表大會第五次會議通過（中華人民共和國主表大會第五次會議通過（中華人民共和國主席令第席令第 六十二六十二 號），自號），自20072007年年1010月月1 1日起日起施行。施行。第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法2 2、物權法的核心內容、物權法的核心內容 o 物權法物權法第一次以國家法律的形式，明確規(guī)定對第

23、一次以國家法律的形式，明確規(guī)定對公有財產和私有財產給予平等保護，具體、詳盡地規(guī)公有財產和私有財產給予平等保護，具體、詳盡地規(guī)定了財產共有、不動產相鄰關系以及業(yè)主的建筑物區(qū)定了財產共有、不動產相鄰關系以及業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的法律準則，為預防和妥善解決家庭財產糾分所有權的法律準則，為預防和妥善解決家庭財產糾紛、鄰里糾紛、住宅小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務公司之間以紛、鄰里糾紛、住宅小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務公司之間以及業(yè)主之間的糾紛，提供了切實的法律依據(jù)。及業(yè)主之間的糾紛，提供了切實的法律依據(jù)。o 涉及物業(yè)服務主要條款：第六章涉及物業(yè)服務主要條款：第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權（第分所有權（第707

24、0條至第條至第8383條）條）第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法3、物權法物權法加大了對公有財產的保護力度加大了對公有財產的保護力度 物權法物權法第五十六條規(guī)定：第五十六條規(guī)定：“國家所有的國家所有的財財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞搶、私分、截留、破壞”。 針對國有企業(yè)財產流失的問題，物權法第五針對國有企業(yè)財產流失的問題，物權法第五十七條規(guī)定，十七條規(guī)定，“違反國有財產管理規(guī)定，在企業(yè)違反國有財產管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關聯(lián)交易等過程中，低價轉改制、合并分立、關聯(lián)交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔?；蛘咭云渌绞皆斐?/p>

25、國讓、合謀私分、擅自擔?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a損失的，應當依法承擔法律責任有財產損失的，應當依法承擔法律責任”。 第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法4 4、物權法物權法規(guī)定了業(yè)主對房屋專有部分、共有部分規(guī)定了業(yè)主對房屋專有部分、共有部分的權利及義務的權利及義務o 物權法物權法第七十條規(guī)定：第七十條規(guī)定：“ “ 業(yè)主對建筑物內的住宅、業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。共有部分享有共有和共同管理的權利?！眔 物權法物權法第七十一條規(guī)定：第七十一條規(guī)定：“ “ 業(yè)主對其建筑物專有部業(yè)主對

26、其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。益?！?” o 物權法物權法第七十二條規(guī)定：第七十二條規(guī)定：“ “ 業(yè)主對建筑物專有部分業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。利不履行義務?！钡谌?jié)第三節(jié) 物權法物權法解讀解讀1 1、專有及共有的概念、專有及共有的概念o 1 1）專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定）專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特

27、定空間及露臺等。其中，特定空間是指無固定空間及露臺等。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。他私用的空間范圍。o 舉例：舉例：o 如車位、攤位等。如車位、攤位等。第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法o 2 2）共有部分除明確的建筑區(qū)劃內的道路、綠地）共有部分除明確的建筑區(qū)劃內的道路、綠地等，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部等，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，如外墻分、公共設施設備部分和公共空間等，如外墻面、屋頂、通道等都屬于共有部分。面、屋頂、通道等都屬于共有部分。o 3 3）滿足下

28、列兩個條件的應當認定為共有部分：）滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：o不屬于業(yè)主專有部分；不屬于業(yè)主專有部分；o不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法解讀解讀2 2、權利與義務對等、權利與義務對等 小區(qū)公共設施設備的維修，業(yè)主需承小區(qū)公共設施設備的維修，業(yè)主需承擔義務。因此對暫未收取專項維修資金的擔義務。因此對暫未收取專項維修資金的住宅小區(qū)，涉及到大中修公共維修項目住宅小區(qū)，涉及到大中修公共維修項目時，業(yè)主也應承擔分攤維修費用的義務。時，業(yè)主也應承擔分攤維修費用的義務。第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法5 5、停車場問題、停車場問題o

29、 物權法第七十四條規(guī)定：物權法第七十四條規(guī)定：“ “ 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 o 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。出售、附贈或者出租等方式約定。 o 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。有。”o【提示提示】審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件司法解釋審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件司法解釋o第五條第

30、五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關關“應當首先滿足業(yè)主的需要應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。 第六條第六條 建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道

31、路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。的車位。 第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法解讀：如何理解首先滿足業(yè)主的需要？解讀：如何理解首先滿足業(yè)主的需要？o 如果建設單位已經按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)如果建設單位已經按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為已符合的，應當認定其行為已符合物權法物權法第第7474條第條第1 1款款有

32、關有關“應當首先滿足業(yè)主的需要應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。的規(guī)定。第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法理由：理由：o 規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只業(yè)主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業(yè)主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、要業(yè)主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經得到了車庫，就應當認為其需要已經得到了“首先滿首先滿足足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位、車。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位、車庫提出過度主張。庫提出過度主張。 第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法6 6、陽光權問題、陽光

33、權問題o 物權法物權法對公民維護對公民維護“陽光權陽光權”做出規(guī)定：做出規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。o 【提示提示】相鄰權分一般相鄰權和建筑物區(qū)分相鄰權分一般相鄰權和建筑物區(qū)分所有權的相鄰權。所有權的相鄰權。陽光權屬于一般相鄰權。陽光權屬于一般相鄰權。第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法解讀解讀1 1、開發(fā)建設環(huán)節(jié)、開發(fā)建設環(huán)節(jié) 開發(fā)商在規(guī)劃設計時，應嚴格按照國家相關開發(fā)商在規(guī)劃設計時，應嚴格按照國家相關規(guī)定執(zhí)行。如涉及到影響采光的樓棟間距、層規(guī)定執(zhí)行。如涉及到影響采光的樓

34、棟間距、層高等因素。高等因素。解讀解讀2 2、物業(yè)管理環(huán)節(jié)、物業(yè)管理環(huán)節(jié) 日常管理中，應及時發(fā)現(xiàn)、制止、上報各種日常管理中，應及時發(fā)現(xiàn)、制止、上報各種違章搭建現(xiàn)象。杜絕因業(yè)主私搭亂建、裝修時違章搭建現(xiàn)象。杜絕因業(yè)主私搭亂建、裝修時影響相鄰住戶采光而造成的投訴。影響相鄰住戶采光而造成的投訴。第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法 7 7、住改商、住改商 物權法物權法第七十七條規(guī)定：第七十七條規(guī)定：“ “ 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及

35、管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。” ” 【提示提示】審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件司法解釋司法解釋 第十條第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為將住宅改變?yōu)榻?/p>

36、營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。進行抗辯的，人民法院不予支持。 第十一條第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主有利害關系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內，本。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響?；钯|量受到或者可能受到不利影響。 第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法解讀解讀1 1、如何理

37、解、如何理解“有利害關系業(yè)主有利害關系業(yè)主”？o 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，本棟建筑物業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為內的其他業(yè)主，應當認定為“有利害關系的業(yè)有利害關系的業(yè)主主”。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響?；钯|量受到或者可能受到不利影響。解讀解讀2 2、一票否決、一票否決 o 將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數(shù)有利將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，法院不予害關系的

38、業(yè)主同意其行為進行抗辯的，法院不予支持。支持。第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法8 8、業(yè)主可以自由選擇物業(yè)管理模式、業(yè)主可以自由選擇物業(yè)管理模式o 物權法物權法第八十一條規(guī)定：第八十一條規(guī)定：“ “ 業(yè)主業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。 o 對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。其他管理人，業(yè)主有權依法更換?！钡谌?jié)第三節(jié) 物權法物權法解讀：物業(yè)管理多元模式解讀：物業(yè)管理多元模式o 物業(yè)管理模式已由物業(yè)管理模式已由物業(yè)管理條例

39、物業(yè)管理條例中規(guī)定中規(guī)定的單一的物業(yè)管理企業(yè)管理模式，變?yōu)闃I(yè)主自行的單一的物業(yè)管理企業(yè)管理模式，變?yōu)闃I(yè)主自行管理、委托物業(yè)管理機構管理與委托其他專業(yè)機管理、委托物業(yè)管理機構管理與委托其他專業(yè)機構管理三種模式并存的局面。物業(yè)管理多元模式構管理三種模式并存的局面。物業(yè)管理多元模式打破了我國原有的物業(yè)管理單一格局，使業(yè)主有打破了我國原有的物業(yè)管理單一格局，使業(yè)主有了更多的選擇自由，客觀上推進了物業(yè)管理的市了更多的選擇自由，客觀上推進了物業(yè)管理的市場化進程，加劇了物業(yè)管理市場競爭的廣度和深場化進程，加劇了物業(yè)管理市場競爭的廣度和深度。度。第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法9 9、住宅使用期屆滿后還需交費嗎？、

40、住宅使用期屆滿后還需交費嗎？o 物權法物權法第一百四十九條規(guī)定：第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設用地使住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”o 土地使用年限：土地使用年限：o 根據(jù)根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第十第十二條規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：二條規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地居住用地7070年；工業(yè)用地年；工業(yè)用地5050年；教育、科技、文化、衛(wèi)年；教育、科技、文化

41、、衛(wèi)生、體育用地生、體育用地5050年；商業(yè)、旅游、娛樂用地年；商業(yè)、旅游、娛樂用地4040年；綜合年；綜合或者其他用地或者其他用地5050年。年。第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法解讀解讀1 1、確立權益、確立權益o 居住者擁有自己的住房居住者擁有自己的住房7070年及更長時間的使用年及更長時間的使用權。權。解讀解讀2 2、焦點問題、焦點問題o 自動續(xù)期是否收費，自動續(xù)期是否收費，物權法物權法并沒說明。并沒說明。第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法1010、業(yè)主及業(yè)主大會的權利與義務、業(yè)主及業(yè)主大會的權利與義務物權法物權法第七十六條規(guī)定：下列由業(yè)主共同決定：第七十六條規(guī)定：下列由業(yè)主共同決定： （一）制定和修

42、改業(yè)主大會議事規(guī)則；（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 第三節(jié)第三節(jié)

43、物權法物權法 【提示提示】決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。同意?！?” 第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法1111、業(yè)主及業(yè)主大會的處置權、業(yè)主及業(yè)主大會的處置權 物權法物權法第八十三條規(guī)定：第八十三條規(guī)定：“ “ 業(yè)主應當遵守法律、業(yè)主應當遵守

44、法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。法規(guī)以及管理規(guī)約。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！?” 第三

45、節(jié)第三節(jié) 物權法物權法解讀：未享受服務就可以不交物業(yè)費嗎？解讀：未享受服務就可以不交物業(yè)費嗎？o 選聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物選聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供了相關服務，則物業(yè)費的業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供了相關服務，則物業(yè)費的交納義務對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或交納義務對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務合同等有另外的規(guī)定或者約定。者物業(yè)服務合同等有另外的規(guī)定或者約定。o 物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗服務，

46、業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，法院不予支持。辯理由的，法院不予支持。 o 有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務企業(yè)已經提供的服務有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務企業(yè)已經提供的服務（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務）或者無需接受（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務）或者無需接受相關物業(yè)服務（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）相關物業(yè)服務（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。提出抗辯。第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法1212、物企未獲續(xù)聘有權收費嗎？、物企未獲續(xù)聘有權收費嗎？ o 物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移

47、員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，人民法院應予支交物業(yè)服務用房和相關設施，人民法院應予支持。持。o 如果物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務區(qū)域，如果物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務區(qū)域，并以存在事實物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支并以存在事實物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，法院不予支持。法院不予支持。 第三節(jié)第三節(jié) 物權法物權法一、一、最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋具體應用法律若干問題的解釋 法釋法釋200972009

48、7號，號，20092009年年3 3月月2323日最高人民法院審日最高人民法院審判委員會第判委員會第14641464次會議通過）次會議通過） 中華人民共和國最高人民法院公告中華人民共和國最高人民法院公告 最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋件具體應用法律若干問題的解釋已于已于20092009年年3 3月月2323日日由最高人民法院審判委員會第由最高人民法院審判委員會第14641464次會議通過，現(xiàn)予次會議通過，現(xiàn)予公布，自公布，自20092009年年1010月月1 1日起施行。日起施行。 第四節(jié)第四節(jié) 司法解釋司法解釋

49、【背景和依據(jù)背景和依據(jù)】 為正確審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據(jù)中華人民共和國物權法等法律的規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。 第四節(jié)第四節(jié) 司法解釋司法解釋 1.1.業(yè)主身份的判定：業(yè)主身份的判定： 【登記生效登記生效】 依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。六章所稱的業(yè)主。 【登記對抗登記對抗】 基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專

50、有部分，但尚未依法辦理所有經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。 第四節(jié)第四節(jié) 司法解釋司法解釋 2.2.專有部分的特征專有部分的特征 建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分： （一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成

51、為特定業(yè)主所有權的客體。（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。注意：注意：本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。 第四節(jié)第四節(jié) 司法解釋司法解釋 3.3.共有部分的認定共有部分的認定 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為物

52、權法第六章所稱的共有部分：下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；分；（例舉例舉） （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。分或者其他權利人所有的場所及設施等。（推定推定 ）建筑區(qū)劃內的土地，

53、依法由業(yè)主共同享有建設用地使用建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外道路、綠地占地除外。 第四節(jié)第四節(jié) 司法解釋司法解釋 4.4. 業(yè)主對公共部分的合理利用業(yè)主對公共部分的合理利用 業(yè)主基于對住宅、經營性用房等專有部分特業(yè)主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害

54、定為侵權。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權益的除外。他人合法權益的除外。 第四節(jié)第四節(jié) 司法解釋司法解釋 5. 5. 物業(yè)建筑面積的認定物業(yè)建筑面積的認定 物權法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的物權法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：認定：（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記

55、載的面積計算；買賣合同記載的面積計算； （二）建筑物總面積，按前項的統(tǒng)計總和計算。（二）建筑物總面積，按前項的統(tǒng)計總和計算。注意：建筑總面積等于注意：建筑總面積等于（實測實測+ +合同合同+ +登記登記）。）。第四節(jié)第四節(jié) 司法解釋司法解釋 6.6. 業(yè)主人數(shù)的認定業(yè)主人數(shù)的認定 物權法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總物權法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)，可以按照下列方法認定：人數(shù)，可以按照下列方法認定： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已

56、出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；專有部分的，按一人計算； （二）總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。（二）總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。注意：同一業(yè)主擁有同一小區(qū)的多套物業(yè)按一人計算。注意：同一業(yè)主擁有同一小區(qū)的多套物業(yè)按一人計算。 第四節(jié)第四節(jié) 司法解釋司法解釋 7.7.業(yè)主的五項知情權業(yè)主的五項知情權 業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用（一）建筑物及其附屬設施

57、的維修資金的籌集、使用情況；情況； （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄； （三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；（三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況； （四）建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的（四）建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；處分情況；（五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。（五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。 注意：其中第四項為新增部分。注意：其中第四項為新增部分。 第四節(jié)第四節(jié) 司法解釋司法解釋 8. 8. 有關業(yè)主共有部分的禁

58、止規(guī)定有關業(yè)主共有部分的禁止規(guī)定 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的

59、其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。及其合理性承擔舉證責任。 第四節(jié)第四節(jié) 司法解釋司法解釋 9.9.損害他人合法權益的行為損害他人合法權益的行為 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關強制性標準、管理規(guī)約業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為為“損害他人合法權益的行為損害他人合法權益的行為”：1 1）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消

60、防設施，在建筑物內放）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；2 2）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；3 3）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；4 4）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。5 5）損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施）損害或者違章使用電