房屋使用權(quán)買賣合同標準版

1、房屋使用權(quán)買賣合同Bothpartiesjointlyacknowledgeandabidebytheirresponsibilitiesandobligationsandreachanagreedresult.甲方：乙方：時間：HP用范本|DOCUMENTTEMPLATE編號：FS-DY-20768房屋使用權(quán)買賣合同說明：本合同資料適用于約定雙方經(jīng)過談判、協(xié)商而共同承認、共同遵守的責任與義務，同時闡述確定的時間內(nèi)達成約定的承諾結(jié)果。文檔可直接下載或修改，使用時請詳細閱讀內(nèi)容。!J北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知（XX年12月15日京高法

2、發(fā)XX391號）市第一、第二中級法院；各區(qū)、縣法院：為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，日前高級法院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開了農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則專題研討會，就農(nóng)村私有房屋買賣中的若干疑難問題進行了研討，并形成了會議紀要。特此印發(fā)，請各院在審判中參照執(zhí)行。執(zhí)行中有何問題和情況，請按業(yè)務歸口與高級法院聯(lián)系。附件：農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要近年來，我市法院受理了一批涉及農(nóng)村私有房屋買賣的第2頁/總13頁HP用范本|DOCUMENTTEMPLATE合同糾紛案件，由于目前相關(guān)法律、法規(guī)不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，在一定程度上產(chǎn)生了此類案件在不同法院

3、、不同業(yè)務庭、不同審判人員之間裁判標準不統(tǒng)一的問題。為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，XX年12月，高院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開會議，就農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定及案件處理原則等問題進行了專門研討，初步形成了處理意見，紀要如下：一、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋由賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，由賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有由賣給同村村民的情況；從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在XX年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，由賣人交付了房屋，買受人入

4、住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，由賣人受利益驅(qū)動第3頁/總13頁HP用范本|DOCUMENTTEMPLATE而起訴；從標的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。二、關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定與會人員多數(shù)意見認為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務院辦

5、公廳1999年頒布的關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民由售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭?990國土函字第97號關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應用問題請示的答復也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人由資翻建房屋，給由資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，第4頁/總13頁HP用范本|DOCUMENTTEMPLATE與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義

6、上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記,故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護。第四，認定買賣合同有效不利于保護由賣人的利益，在許多案件中，由賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。三、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則：第一，要尊重歷史，照

7、顧現(xiàn)實。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織相對渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、第5頁/總13頁HP用范本|DOCUMENTTEMPLATE房屋拆遷補償?shù)壤骝?qū)動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實；同時要認識到此類案件產(chǎn)生的復雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以宥利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、

8、有利于規(guī)范當事人交易行為”為指導,起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是由賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留由合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。特此紀要。農(nóng)村宅基地上的房屋買賣合同無效第6頁/總13頁HP用范本|DOCUMENTTEMPLATE1、此類合同違反了法律的強制性規(guī)定。土地管理法明確規(guī)定：農(nóng)民集

9、體所有的土地的使用權(quán)不得由讓、轉(zhuǎn)讓或者由租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！币虼?，在農(nóng)村宅基地上所建商品房買賣合同違反了法律的強制性規(guī)定。根據(jù)合同法第52條的規(guī)定，違反法律的強制性規(guī)定的合同無效，由此就可以得由此類合同無效的結(jié)論。2、此類合同購買主體必須是本村村民，除此以外合同無效。1999年5月6日發(fā)布的國務院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民由售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。XX年8月31日山東省人民政府關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的通知明確規(guī)定：嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、

10、買賣宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買實的土地建設(shè)等行政管理部門不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理?！背执擞^點的人認為農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無償取得的與第7頁/總13頁HP用范本|DOCUMENTTEMPLATE集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。如果非本村村民獲得該房屋，應主體資格的變動，就會改變宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，因而不具有可交易性。3、由于合同標的不能而無效所謂標的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務人的義務在客觀上有成為現(xiàn)實的可能。如果標的無法實現(xiàn)，則不發(fā)生

11、法律上的效力。當事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標的是買受人交付價金、由賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)管理部門要么只辦理城市國有土地上所建房屋的權(quán)屬證書，要么依據(jù)有關(guān)法律規(guī)章不予辦理，導致農(nóng)村房屋無法辦理過戶。4、未經(jīng)村委會同意和政府審批而無效。山東省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見第56條明確規(guī)定：農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準未經(jīng)審查批準，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效?！闭刭I賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地第8頁/總13頁HP用范本|DOCUMENTTEMPLATE管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟

12、組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。河北省農(nóng)村宅基地管理辦法第二十條規(guī)定：“非法轉(zhuǎn)讓宅基地或者非法轉(zhuǎn)讓土地建設(shè)住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收非法所得，并可處以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任關(guān)于農(nóng)村宅基地能否向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的問題，目前國家是采取刀切”的做法，即禁止轉(zhuǎn)讓，沒有特例?，F(xiàn)在的司法實踐對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地一概認定無效，雙方如果存在爭議，起訴到法院，法院按無效合同的處理辦法來處理這類糾紛，購買人將房屋交還，由賣人返還房款。XX年，北京市高院專門下發(fā)了一個文件，即買賣農(nóng)村宅基地一律認定無效。制定這樣政策或法律規(guī)定的

13、生發(fā)點是國家保護農(nóng)民的利益及賴以生存的耕地。具體的理由如下：第一，宅基地的所有權(quán)屬于集體，個人無權(quán)把宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)由集體之外；第二，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，將導致農(nóng)村土地的浪費；第三，住房和宅基地是農(nóng)民安身立命的最后保障，如果允許轉(zhuǎn)讓，一旦農(nóng)民進城打第9頁/總13頁HP用范本|DOCUMENTTEMPLATE工無法在城市立足，就會造成農(nóng)民流離失所，帶來社會問題。正在審議的物權(quán)法草案也規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。你們的宅基地買賣合同是無效的，法律不予保護。一、農(nóng)村房屋買賣應注意哪些必要程序？1、房屋買賣應經(jīng)集體即村民委員會書面同意。2、如系共有房屋，必須征

14、得其他共有人同意。3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。4、應到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應由相關(guān)職能部門審批，并辦理宅基地證”或集體土地使用證”的過戶更名手續(xù)；還應到房產(chǎn)管理部門依法辦理房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。二，村民能否由賣其宅基地上房屋？中華人民共和國土地管理法規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)；第10頁/總13頁HP用范本|DOCUMENTTEMPLATE農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民生

15、賣、由租住房后，再申請宅基地的不予批準。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民生賣、由租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。農(nóng)村房屋買賣的由售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟組織以外的成員。1、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標準；二是已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準；三是已在集體經(jīng)濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)定標準的村民，再中請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規(guī)定標準

16、的，也不應得到批準。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。江蘇省土地管理條例第35條規(guī)定：購買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應當符合申請建房用地的條件。據(jù)此對照上列三種情況：第一種情況已不能再申請建房，故無法購買村民房屋；第11頁/總13頁HP用范本|DOCUMENTTEMPLATE第二種情況能不能購買村民房屋，則取決于其所占用的宅基地是否超標；第三種情況應屬符合申請建房用地條件，故可以購買村民房屋。2、如果是集體經(jīng)濟組織以外的成員，會由現(xiàn)兩種情況：(1)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國務院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民由售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體

17、土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。1999年江蘇省政府關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理的通知也強調(diào)：禁止農(nóng)民將住宅向城鎮(zhèn)居民由售。因此，城鎮(zhèn)居民不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。(2)本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。三、關(guān)于執(zhí)行農(nóng)村買賣房屋合同時不過戶的問題最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見(以下簡稱意見)第56條規(guī)定：買賣雙方自愿，并第12頁/總13頁HP用范本|DOCUMENTTEMPLATE立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，