房地產(chǎn)調(diào)研報告

1、房地產(chǎn)調(diào)研報告當前，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，占固定資產(chǎn)投資的%占gdp的房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，對幾十個相關產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消

2、費得到實質(zhì)性的啟動。XX年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資億元，比上年增長%占當年固定資產(chǎn)投資的房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量。為進一步促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關建議分析如下：一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)市場供給狀況1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)

3、資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家；國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。XX年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大，尤其從XX年開始，受城建規(guī)模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高倍；XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長倍，高于同期全社會固定

4、資產(chǎn)投資增速倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，XX年為,XX猛增至%XX年再創(chuàng)新高達為%成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。3、商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突生。“xx”末期，在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，XX年XX年，住宅建設投資占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的%從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資

5、呈下降趨勢，但其主體地位依然突生。4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨康禺a(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長倍。同時，土地投放由原來的單體地塊由讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)模化、整體化由讓轉變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)生讓土地面積為畝，XX年為畝，XX年為畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。X

6、X年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%,華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降XX年比XX年下降私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。6、房地產(chǎn)開發(fā)建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導地位。從各類資金

7、的動態(tài)情況看，國內(nèi)貸款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為畸口;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為%;而同期自有資金分別為%（二）房地產(chǎn)市場需求狀況1、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)由“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。XX年XX年銷售面積分別為32646m2、35362m280811m2,同期預售面積分別為、和，從XX年開始，預售面積超過了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2在商品房住宅銷售調(diào)查中，90110m2戶型住宅占銷售總額的

8、110130m2戶型住宅占銷售總面積的90m2以下戶型占12%130平方米以上戶型占%明顯呈現(xiàn)由“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。2、個人消費成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退由了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。XX年，全縣個人購房面積達，占銷售面積的;XX年個人購房面積達80628m2占總銷售面積的%個人已成為市場消費的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，XX年個人購買住宅面積達70941m2,占個人購房總面積的%從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫

9、”。3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經(jīng)濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計，XX年商品住宅平均售價約987元/m2,比上年度上升XX年平均售價約1140元/m2,同比上升%而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為%4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。自1999年房改房上市政策由臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積，XX年共成交243起，面積，XX年共成交225起，面積21300m2近三年的交易量中，住宅占總

10、交易起數(shù)的%房改房約占住宅交易起數(shù)的%因而成為存量房交易市場的“生力軍”。房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。二、當前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。（一）房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規(guī)劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風險性。（二）市場化運作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議由讓，拖欠土地招標由讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實

11、力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發(fā)，加大了投資風險。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。（五）城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。（六）市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（七）住宅體系不完善，經(jīng)濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。（八）房地產(chǎn)開發(fā)結構不合理，住宅品種單一，難以

12、滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高,由現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢（一）行業(yè)趨于整合，結構面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定。1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提局。隨著城市建設規(guī)模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；?、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調(diào)，要加強房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強，我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場競爭中趨于規(guī)范整

13、合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而生，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰由局的危險。2、房地產(chǎn)開發(fā)結構將面臨調(diào)整，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變。我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體,這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風險較小，且利潤空間

14、較大。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房。而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右；全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%+,將有近XX套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體

15、消費的總價位較低的住宅（如近郊90110m2戶型、城區(qū)80100m2戶型）是今后幾年的開發(fā)主流。同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務之急的一件大事。3、供需趨于平衡，價格相對穩(wěn)定因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。XX年新開工的面積達188450m2,其中商品住宅1265551m2營業(yè)用房61899m2XX年的供應量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷

16、售總量為95360m2空置面積（待售面積）有60077m2其中住宅25413m2,商業(yè)用房34659m2,年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應上看，XX年為公頃，XX年為公頃（包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約公頃），XX年11月止約投放公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設將動工，實際的開發(fā)面積將不會減少。另土地儲備目前還有番灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結構的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，

17、給市場帶來持續(xù)動力。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。另據(jù)XX年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，XX年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2,雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩(wěn)定。（二）發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊。1、城市化進程的不斷推進，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力?？h城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在番灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個中心兩個副中心”的規(guī)劃布局結構，城市形態(tài)由原來的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展

18、。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。按縣城城市總體規(guī)劃（XX2020）»對人口規(guī)模的預測，規(guī)劃近期（至XX年）縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計，縣城區(qū)至XX年因人口增加需求建筑面積達30萬m2,集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需12萬m2住房；另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求

19、。這些真實的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力。2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實施，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進一步增強，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設穩(wěn)步推進，生態(tài)城市功能進一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通絡。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示由它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。一片“山

20、秀、天藍、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個具有相當經(jīng)營規(guī)模、資金實力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景。四、政策建議（一）建立預警預報制度，加強行業(yè)調(diào)查分析，引導行業(yè)健康發(fā)展。盡快建立房地產(chǎn)市場預警預報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求、結構

21、、價格、漲幅、空置數(shù)量、投資動向等情況。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查分析，引導開發(fā)企業(yè)理性投資，消費者理性購房。（二）加強政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實現(xiàn)供需平衡保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。政府及有關部門應發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。規(guī)劃方面應發(fā)揮導向作用，通過城市建設方向和進度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結構（如針對目前商業(yè)用房供應過多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設

22、計條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓）;有計劃地進行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié)；控制單體開發(fā)建設有利于開發(fā)的規(guī)模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。土地方面要科學編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項目年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據(jù)市場需求和城市建設需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實行經(jīng)營性用地招標、拍賣、桂牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)

23、行為。金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監(jiān)控，實行封閉運行。加強對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款，嚴格控制經(jīng)營不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款，擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持。（三）完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。各職能部門就應嚴格履行管理職責，完善市場監(jiān)管制度。加強資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門關”；加強房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管

24、理，把好“發(fā)證關”；加強房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理，把好“交易關”。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告等違規(guī)、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。（四）堅持市場化導向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運作。不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實行公開的市場化運作，經(jīng)營性土地使用權的由讓和轉讓,按規(guī)定都必須進入市場交易，采取招標、拍賣和桂牌方式,杜絕協(xié)議由讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進行開發(fā)。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開發(fā)也應推向市場運作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費用，適當留有開發(fā)微利等方式運作。（五）加強住房政策性保障，引導商品房結構調(diào)整，完善住房供給體系。經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用。應科學合理投放經(jīng)濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實際，經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務，政策性補貼豉勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發(fā)展。要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新