（精心整理）如何測(cè)算招拍掛土地的地價(jià)

1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地受讓的經(jīng)濟(jì)評(píng)估通常來說，企業(yè)可以通過以下渠道獲取土地：招拍掛出讓土地、協(xié)議出讓土地、補(bǔ)償用地、置換用地、配套用地、國(guó)有或集體土地租賃等。近幾年來，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式進(jìn)行土地出讓已成為政府出讓土地的最主要渠道。同時(shí)，由于城市的不同，招標(biāo)、拍賣、掛牌方式又可以分為常規(guī)方法、捆綁式方法和綜合評(píng)標(biāo)法等，如杭州通常實(shí)行的是常規(guī)招拍掛法，以出價(jià)最高為條件確定的受讓人；上海則多采用綜合評(píng)標(biāo)法，在考慮土地出讓金以外，還兼顧某些社會(huì)效益。此外，通過這三種方式出讓的土地都可分為凈地出讓和毛地出讓。本文中所討論的受讓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地僅指企業(yè)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式獲取的凈地。一、受讓土地評(píng)

2、估的步驟測(cè)算欲受讓的開發(fā)建設(shè)用地價(jià)值，通常采用假設(shè)開發(fā)法，即將欲受讓的土地未來開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)、和利潤(rùn)等，以此求取土地的客觀合理價(jià)值。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地價(jià)格，一般分為下列六個(gè)步驟進(jìn)行：調(diào)查土地的基本情況；選擇最佳物業(yè)開發(fā)類型；估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值；測(cè)算開發(fā)成本；進(jìn)行具體計(jì)算，求土地價(jià)格。（一）調(diào)查土地基本情況主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容：1、調(diào)查土地的位置。包括三個(gè)層次：土地所在城市的性質(zhì)、土地所在城市內(nèi)的區(qū)域性質(zhì)、土地具體坐落狀況。調(diào)查這些情況，主要是為選擇最佳的土地用途、確定最合適的開發(fā)檔次服務(wù)。例如：在受讓鄭州項(xiàng)目土地之前，就需了解鄭州的城

3、市性質(zhì)、在中原地區(qū)的地位；需了解鄭東新區(qū)的區(qū)域性質(zhì)、在鄭州、在河南的地位；鄭東新區(qū)與鄭州市區(qū)的關(guān)系及政府對(duì)該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等；此外還需了解地塊在該區(qū)的具體坐落狀況，如周遭的環(huán)境、進(jìn)出便利與否等。2、清楚土地面積大小、形狀、平整程度、地勢(shì)、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度等，了解這些，主要是為測(cè)算開發(fā)成本等費(fèi)用服務(wù)。3、清楚規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括了解規(guī)定的用途、建設(shè)高度、容積率等，這主要是為確定最佳物業(yè)開發(fā)類型服務(wù)，以及明確規(guī)劃條件是否合理。例如，杭州出讓2005【2】號(hào)地塊時(shí)，規(guī)劃條件中容積率雖設(shè)定為1.1-1.3，但同時(shí)又有建筑限高，經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)勘察，發(fā)現(xiàn)整個(gè)地勢(shì)有較大高差，根據(jù)建筑密度，實(shí)際容積率只能做到

4、0.9左右，這對(duì)其地價(jià)的測(cè)算影響重大。（二）選擇最佳物業(yè)開發(fā)類型選擇最佳物業(yè)開發(fā)類型必須考量受讓土地用途、規(guī)模、周邊物業(yè)檔次等。政府出讓土地過程中，絕大多數(shù)的容積率已定，因此其規(guī)模已基本確定，所以這個(gè)步驟的關(guān)鍵是選擇物業(yè)最佳類型、最佳檔次和最佳定位。我們常用的方法是根據(jù)欲受讓地塊的容積率、其它規(guī)劃條件以及周邊的環(huán)境，參照本公司現(xiàn)有的產(chǎn)品系列進(jìn)行評(píng)判。這種方法便于測(cè)算開發(fā)成本，倘若參考同一城市的產(chǎn)品，還便于測(cè)算開發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。選擇最佳物業(yè)開發(fā)類型：前面所介紹的2005【2】號(hào)地塊，位于占地11平方公里的西溪濕地南面，實(shí)際容積率只能為0.9，照其限高要求，建筑層數(shù)在3-4層左右，這塊土地的物

5、業(yè)開發(fā)類型面臨兩種選擇：一是選擇類似上海鼎邦麗池的產(chǎn)品；二是選擇類似北京青龍橋的產(chǎn)品。兩種不同的選擇不僅影響了下一步預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，且最終影響對(duì)土地價(jià)值的判斷。選擇最佳物業(yè)定位：2004年【52】地塊位于杭州市轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，規(guī)劃建筑面積為20萬平方米，其中公建面積為3萬平方米，在該區(qū)域，公建部分的用途若定位成寫字樓，將會(huì)面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此在該地塊估價(jià)中，必須考慮公建部分的定位及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，這同樣對(duì)預(yù)測(cè)土地價(jià)格影響較大。對(duì)物業(yè)最佳開發(fā)類型和定位有一定認(rèn)識(shí)后，便可進(jìn)行相關(guān)參數(shù)的估算。表格如下：參數(shù)計(jì)算備注一、地上建筑面積（m2）土地面積×容積率其中：住宅公建若規(guī)劃條件有規(guī)定，按

6、規(guī)劃條件確定公建面積；若規(guī)劃條件無規(guī)定，按照最佳用途確定公建面積二、總戶數(shù)（戶）地上建筑面積÷戶均面積根據(jù)最佳物業(yè)開發(fā)類型確定戶均面積三、車位數(shù)（個(gè)）根據(jù)最佳物業(yè)開發(fā)類型確定車位配比其中：地上地下四、地下建筑面積（m2）地下車位數(shù)×地下車位建筑面積按公司以往所開發(fā)小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，含人防、自行車等地下面積五、可售面積（m2）其中：住宅地上建筑面積-物管用房面積-社區(qū)用房面積-會(huì)所面積物管用房面積：總建筑面積的7；社區(qū)用房面積：每100戶配置30 m2（杭州標(biāo)準(zhǔn)）公建物管用房等不可售面積亦可在公建面積中扣除，視具體情況而定車位地下車位數(shù)×地下車位實(shí)用面積按公司以往所開

7、發(fā)小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)值 六、總建筑面積（m2）地上建筑面積+地下建筑面積（三）估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期參照我們常用的經(jīng)濟(jì)評(píng)估方式，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是指交納第一筆土地款項(xiàng)的日期，終點(diǎn)是指預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)開發(fā)完成后的日期，即交付日期。確定開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的是為了把握開發(fā)成本、期間費(fèi)用等款項(xiàng)發(fā)生的時(shí)間和數(shù)額、投資利息。常規(guī)產(chǎn)品的開發(fā)周期，通常按以下經(jīng)驗(yàn)數(shù)值進(jìn)行估計(jì)，與其它房產(chǎn)公司相比，我們的工期略長(zhǎng)。1、多層公寓：以1015萬平方米為一期：實(shí)例：預(yù)計(jì)開發(fā)周期為24個(gè)月。2、高層、小高層：以1015萬平方米為一期：實(shí)例：開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為31月。3、別墅：情況比較復(fù)雜，無統(tǒng)一的開發(fā)周期。但在現(xiàn)實(shí)中因某些特殊因素的影響，可能使開

8、發(fā)期延長(zhǎng)，如基礎(chǔ)開挖過程中發(fā)現(xiàn)的重要文物、遭遇惡劣天氣等。由于開發(fā)期延長(zhǎng)，企業(yè)要承擔(dān)更多的投資利息，此類特殊的非正常因素在估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期時(shí)一般不予考慮。（四）估算開發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值這是采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估最關(guān)鍵性一步。預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值，通常采用市場(chǎng)法，并考慮類似的物業(yè)的成交價(jià)格到未來的變動(dòng)趨勢(shì)。一般分為以下幾個(gè)步驟：1、選取可比實(shí)例為把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，需要選擇一些符合條件的交易實(shí)例作為參照比較的可比實(shí)例，可比實(shí)例的選取原則：項(xiàng)目的同一性、地點(diǎn)的類似性、時(shí)間的接近性、交易的正常性。一般要求選取3個(gè)以上、10個(gè)以下的可比實(shí)例。2、建立可比價(jià)格基礎(chǔ)選取可比實(shí)例后，要對(duì)這些可比實(shí)例的成交

9、價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其之間的口徑一致，相互可比，并統(tǒng)一到需求的價(jià)格單位上，為進(jìn)行后續(xù)的修正調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。如在寫字樓的出租價(jià)格中，有些以建筑面積為出租單位，有些以實(shí)用面積為出租單位，這時(shí)就要將出租面積口徑進(jìn)行統(tǒng)一，便于比較。3、交易日期調(diào)整在可比實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生三種變化，平穩(wěn)、上漲、下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，無需進(jìn)行交易日期的調(diào)整，但需考慮以下兩種因素：一是欲受讓土地處于非常成熟的區(qū)域內(nèi)，周邊在未來幾年內(nèi)都不可能有較大的基礎(chǔ)設(shè)施、配設(shè)施套變動(dòng)，如城市中心的土地。一是雖然欲受讓的土地位于正在大規(guī)模建設(shè)的新區(qū)，但由于市場(chǎng)對(duì)新區(qū)預(yù)期較好，目前的價(jià)

10、格已超過其實(shí)際價(jià)值，已無太多想象空間。如2005年【6】號(hào)地塊，位于濱江區(qū)，周邊項(xiàng)目成交價(jià)格為7000-7500元/m2，在估價(jià)時(shí)，我們認(rèn)為這個(gè)價(jià)格已無太多的想象空間，因此無需調(diào)整交易日期。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行交易日期的調(diào)整。在測(cè)算地處九堡區(qū)域的2004年【73】號(hào)地塊時(shí)，所搜尋到的區(qū)域內(nèi)可比實(shí)例成交價(jià)格較低，但我們認(rèn)為隨著城市東擴(kuò)、沿江的進(jìn)一步開發(fā)，以及該區(qū)域大量市政配套設(shè)施的建設(shè)，九堡區(qū)域有較大的發(fā)展前景，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)有較大的漲幅，此時(shí)便需進(jìn)行交易日期的調(diào)整。進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：×在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格交易日期調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格在現(xiàn)實(shí)中通

11、常憑借經(jīng)驗(yàn)的判斷來確定交易日期的調(diào)整系數(shù)。4、物業(yè)狀況調(diào)整這是預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值中最關(guān)鍵的一步。要進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整，首先應(yīng)列出對(duì)預(yù)估項(xiàng)目未來市場(chǎng)價(jià)格有影響的各方面因素。包括區(qū)位方面：如繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、公共服務(wù)設(shè)施的完善程度等；權(quán)益狀況：如土地使用年限、容積率等規(guī)劃條件等；實(shí)物狀況：新舊程度、建筑規(guī)模、工程質(zhì)量等。然后將可比實(shí)例與預(yù)估項(xiàng)目在這些方面進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異所造成的價(jià)格差異程度，最后根據(jù)價(jià)格差異可比實(shí)例進(jìn)行調(diào)整。比較常用的方法為直接評(píng)分法，以預(yù)估項(xiàng)目的物業(yè)狀況為基準(zhǔn)，通常定為100分，將可比實(shí)例物業(yè)狀況與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分，如可比實(shí)例物業(yè)狀況比預(yù)估項(xiàng)

12、目狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于100分，反之，就高于100分，然后將所的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率。物業(yè)狀況直接比較表物業(yè)狀況估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C區(qū)位繁華程度100交通便捷度100100權(quán)益土地使用年限100容積率100100實(shí)物新舊程度100建筑規(guī)模100100綜合1100100預(yù)估項(xiàng)目物業(yè)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其物業(yè)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例相對(duì)于預(yù)估對(duì)象的得分×5、求取比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例經(jīng)過了交易日期和物業(yè)狀況的修正和調(diào)整，就可把其實(shí)際成交價(jià)格變成預(yù)估項(xiàng)目在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀價(jià)格，計(jì)算方法如下：對(duì)象狀況價(jià)格實(shí)例狀況價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格成交日期價(jià)格預(yù)估對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)

13、例價(jià)格交易日期調(diào)整×××將經(jīng)過修正、調(diào)整的各比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，綜合成一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，最后：開發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值（總銷售收入）比準(zhǔn)價(jià)格×開發(fā)完成后的項(xiàng)目可售面積。為了便于比較，還需計(jì)算三個(gè)銷售單價(jià)：銷售單價(jià)一總銷售收入總建筑面積銷售單價(jià)二總銷售收入可售面積銷售單價(jià)三總銷售收入車庫(kù)銷售收入地上可售面積（五）測(cè)算開發(fā)成本由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算，所以在開發(fā)成本測(cè)算中，可按照公司三大產(chǎn)品系列：多層、高層、別墅，參照相似的項(xiàng)目，進(jìn)行各種費(fèi)用的測(cè)算，表格如下：需要說明的是：1、前期費(fèi)用、工程費(fèi)用：總金額單價(jià)×總建筑面積，單價(jià)參照類似項(xiàng)目成本跟

14、蹤表中實(shí)際發(fā)生的單價(jià)。2、財(cái)務(wù)費(fèi)用：即投資利息，需計(jì)息的款項(xiàng)包括欲受讓土地的價(jià)格、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、稅費(fèi)。計(jì)息期：計(jì)息的起點(diǎn)是第一筆土地款發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)是累計(jì)現(xiàn)金流出現(xiàn)正數(shù)的時(shí)間點(diǎn)。為便于計(jì)算，發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)通常按半年劃分。計(jì)息方式：以單利計(jì)算，利率以當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為準(zhǔn)。投資利息本金A×利率×計(jì)息周期本金B(yǎng)×利率×計(jì)息周期本金N×利率×計(jì)息周期3、成本：為便與比較，需計(jì)算三個(gè)單價(jià)成本：?jiǎn)蝺r(jià)成本一總成本總建筑面積單價(jià)成本二總成本總可售面積單價(jià)成本三總成本車庫(kù)銷售收入地上可售面積4、其它有些欲受讓土地的需代建道路、綠化等，也需一并計(jì)

15、入成本。（六）土地價(jià)值經(jīng)過前面的調(diào)查、測(cè)算，我們已知欲受讓土地開發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值、開發(fā)成本，最后只須確定目標(biāo)利潤(rùn)，便可得欲受讓土地的價(jià)格。欲受讓土地的價(jià)格開發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值開發(fā)成本目標(biāo)利潤(rùn)。另外一種輔助測(cè)算土地價(jià)格方法是：搜尋欲受讓土地周邊歷年土地出讓案例，采用同上文所介紹的市場(chǎng)法，進(jìn)行交易日期和地塊狀況調(diào)整，來判斷土地價(jià)格。我們?cè)跍y(cè)算2005【6】號(hào)地塊時(shí)，搜尋了周邊市場(chǎng)2001年-2004年所有出讓用地的成交實(shí)例，共27宗成交案例，然后對(duì)地塊狀況和交易日期進(jìn)行分析，作為判斷2005【6】號(hào)地塊土地價(jià)格的依據(jù)之一。需說明的是，經(jīng)過上述計(jì)算所得出的欲受讓土地的價(jià)格僅指土地的凈地出讓金，不包括契稅等相關(guān)費(fèi)用。由于每個(gè)城市的具體操作情況都不同，有些城市凈地出讓金中一般已經(jīng)包括土地征用費(fèi)用（含土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗費(fèi)、征地管理費(fèi)等費(fèi)用）、級(jí)差地租收益和大市政配套費(fèi)，如杭州的土地出讓已經(jīng)包含了契稅以外的所有稅費(fèi)；但是有些城市的凈地出讓金也可能不包括大市政配套費(fèi)和部分地方政府加收的稅費(fèi)，如上海，就未包括大市政配套費(fèi)。因此在計(jì)算過程中要留意。經(jīng)過以上計(jì)算所得出的結(jié)果是我們理想中的土地價(jià)格，但在實(shí)際競(jìng)買過程中，情況較為復(fù)雜多變，因此為應(yīng)付競(jìng)買過程