房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展

1、房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展content15234選題背景選題背景中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程從日本的發(fā)展可以得到的檢驗(yàn)從日本的發(fā)展可以得到的檢驗(yàn)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀探求未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展探求未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展首付比下調(diào)：政策推動(dòng)第三個(gè)購(gòu)房窗口期 9月30日，中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，要求在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例從原來(lái)的下限30%調(diào)整為不低于25%。 購(gòu)房者的商業(yè)銀行貸款的首付比例下調(diào)到歷史罕見(jiàn)的25%水平，進(jìn)而促進(jìn)部分首付款籌集壓力大的購(gòu)房者能夠從容地步入購(gòu)房市場(chǎng)。第四季度成為今年的第三個(gè)最佳的購(gòu)房窗口期。山西省發(fā)布新

2、政，住房限購(gòu)正式取消 中國(guó)網(wǎng)山西 11月23日消息 山西省發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管新政，多項(xiàng)措施助力市場(chǎng)“起跑” 取消購(gòu)買(mǎi)商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷（預(yù)）售價(jià)格申報(bào)制度；取消對(duì)境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人在本地區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房的限制。住房的經(jīng)濟(jì)學(xué)屬性準(zhǔn)公共物品 住房是每個(gè)人必需品。 安置房，保障房等，沒(méi)有住房的人都有權(quán)利獲得，無(wú)排他性私人物品 商品房，被人購(gòu)買(mǎi)之后，別人不能擅自進(jìn)入 一套房無(wú)法住很多人房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)體中的地位2014年建筑業(yè)生產(chǎn)總值176713.4億，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值636138.7億。占比27.8%。是拉動(dòng)我國(guó)GDP的關(guān)鍵因素2中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程2000年后房屋建設(shè)變化趨勢(shì)中國(guó)房

3、地產(chǎn)政策演變第一階段第一階段：1986-1988，萌芽和起步階段，尚未開(kāi)始宏觀調(diào)控。第二第二階段階段：1998-2002，謹(jǐn)慎開(kāi)展宏觀調(diào)控，以規(guī)范為主。第三第三階段階段：2003-2005，宏觀調(diào)控政策開(kāi)始第一次轉(zhuǎn)向，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為目標(biāo)。第四第四階段階段：2006-2008.6，加大宏觀調(diào)控力度，防止通貨膨脹和房地產(chǎn)泡沫。第五第五階段階段：2008.9至今，國(guó)家宏觀調(diào)控政策再次轉(zhuǎn)向?yàn)榉龀?。關(guān)鍵的房地產(chǎn)政策20032003年年關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”20042004年年央行10年來(lái)首次宣布上調(diào)存貸款利率，

4、央行正式使用市場(chǎng)調(diào)節(jié)杠桿來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)關(guān)鍵的房地產(chǎn)政策20052005年年關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知第一次明確提出“對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、控制不力的，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任”。20062006年年出臺(tái)“國(guó)六條”、同時(shí)，央行兩次加息，要求商業(yè)銀行提高大戶型按揭貸款首付比例、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理等金融措施密集出臺(tái)。 關(guān)鍵的房地產(chǎn)政策20072007年年國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)明確肯定了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展就是為了改善居民的基本居住條件，住房的民生問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本。20082008年年1、將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。2、最低首付款

5、比例調(diào)整為20%。3、要求金融機(jī)構(gòu)根據(jù)客戶購(gòu)房性質(zhì)、信用記錄、還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在貸款利率下限之上有區(qū)別地確定利率水平。關(guān)鍵的房地產(chǎn)政策20092009年年1、對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；2、對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。3、貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。關(guān)鍵的房地產(chǎn)政策20142014年年政府為了激勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再購(gòu)買(mǎi)第二套房執(zhí)

6、行首套房貸款政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)變化房地產(chǎn)市場(chǎng)變化房地產(chǎn)市場(chǎng)變化3日本房地產(chǎn)發(fā)展史與經(jīng)驗(yàn)借鑒概況 上世紀(jì)90年代初日本爆發(fā)的房地產(chǎn)泡沫破裂，是世界各國(guó)歷史上迄今為止最大也是最深的一次房地產(chǎn)危機(jī) 日本的房地產(chǎn)泡沫破裂后，使日本的經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)14年的低迷。巨大的泡沫背后有其歷史客觀原因，也有政府政策失誤方面的因素。階段一 高速發(fā)展階段二戰(zhàn)結(jié)束至85年 二戰(zhàn)結(jié)束后，日本房地產(chǎn)從廢墟上建立起來(lái)。伴隨經(jīng)濟(jì)的抬頭和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地價(jià)格尤其是主要城市的土地價(jià)格不斷上漲，高度壟斷集中 從1955年到1965年，日本的地價(jià)增長(zhǎng)了589%，換算成年增長(zhǎng)率應(yīng)該是21.3%。再看日本同時(shí)期的名義GDP增長(zhǎng)，速度也在20%

7、左右，所以這兩者的速度還是基本一致的。另外，從1965年到1975年，日本的地價(jià)上漲速度平均每年是15.2%，這個(gè)速度只是略高于同時(shí)期的日本名義GDP增長(zhǎng)率。階段二 泡沫急劇膨脹階段1986-1990年 實(shí)際上即使是1985年泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，如果沒(méi)有后來(lái)5年時(shí)間中執(zhí)行的一系列錯(cuò)誤政策，泡沫破裂還是可以避免的 日本在上世紀(jì) 80年代后期，為了對(duì)沖日元升值的影響，奉行了寬松的貨幣政策，最終導(dǎo)致出現(xiàn)了大規(guī)模的資產(chǎn)泡沫政策失誤 第一，利率太低，資金泛濫，引導(dǎo)失誤監(jiān)管失控。 日元升值后，日本政府為了刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)過(guò)度，連續(xù)五次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史最低點(diǎn)，貨幣供應(yīng)量連

8、續(xù)每年超過(guò)10%，1998年超過(guò)15%，大量資金流入容易吸納和“見(jiàn)效”的股市樓市，造成股市樓市價(jià)格雙雙飆升。 1985年以后的4年時(shí)間中，東京地區(qū)商業(yè)土地價(jià)格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，在此過(guò)程中日本政府并沒(méi)有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽(tīng)之任之。 政策失誤 第二，盲目擴(kuò)大信貸，濫用杠桿作用。 為了追逐高額利潤(rùn)，日本各大銀行將房地產(chǎn)作為最佳貸款項(xiàng)目，來(lái)者不拒有求必應(yīng)。1990年危機(jī)已經(jīng)一觸即發(fā)，但是銀行繼續(xù)大規(guī)模貸款。這一年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款總額達(dá)到50萬(wàn)億日元，占貸款總額的四分之一，五年間猛增2.5倍。 為了擴(kuò)大杠桿作用增加利潤(rùn)，日本銀行違反

9、國(guó)際清算銀行的巴塞爾協(xié)議，將持股人未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)當(dāng)作資本金向外出借，1991年日本銀行總貸款額達(dá)到當(dāng)年國(guó)民生產(chǎn)總值的90%，而美國(guó)僅為37%。 階段三 泡沫破裂后的衰退 在5年短暫的“輝煌和燦爛”之后，日本經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)陷入了已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)14年的蕭條和低迷。 中日對(duì)比 經(jīng)濟(jì)學(xué)者梅建在一次采訪中表示，從一個(gè)宏觀的定位上來(lái)說(shuō)，中國(guó)現(xiàn)在的地價(jià)還處在日本1965年到1975年的發(fā)展階段。下一個(gè)十年中國(guó)的地價(jià)上漲速度會(huì)大幅下降。例如日本從1976年到1985年，地價(jià)的增長(zhǎng)速度就回落到了6.3%。“我想屆時(shí)地價(jià)增幅的回落，可能會(huì)使得房?jī)r(jià)對(duì)老百姓的壓力變得小一些?！敝腥諏?duì)比中日對(duì)比 日本戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快和人口紅利也有

10、關(guān)，而日本近來(lái)經(jīng)濟(jì)低迷也和紅利后的負(fù)債有關(guān)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入人口負(fù)債期以后，會(huì)出現(xiàn)工資增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)高于地價(jià)增長(zhǎng)速度的現(xiàn)象，導(dǎo)致房?jī)r(jià)地價(jià)的下跌總結(jié) 地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲幅度應(yīng)該略高于名義GDP的增長(zhǎng)率，這可以作為衡量地價(jià)和房?jī)r(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn) 完善監(jiān)管，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使GDP增速適當(dāng)放慢，特別是要控制通脹預(yù)期4中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀（1）房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長(zhǎng)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理 國(guó)房景氣指數(shù)是綜合反映全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的總體指數(shù)，可以從土地、資金、開(kāi)發(fā)量、市場(chǎng)需求等角度顯示全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況和波動(dòng)幅度。它以100為臨界值，指數(shù)值高于100為景氣空間，低于10

11、0則為不景氣空間。（2）國(guó)房景氣指數(shù)創(chuàng)新低該指數(shù)在去年年中在 95 左右徘徊了幾個(gè)月以后一路下行，2015 年 5 月國(guó)房景氣指數(shù) 92.43，創(chuàng)下了 1997 年指數(shù)創(chuàng)立以來(lái)的歷史低值。（資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理）政策刺激帶來(lái)的銷售溫和回暖并不能改變整個(gè)行業(yè)下行的趨勢(shì)。（3）房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)企占比高，運(yùn)營(yíng)效率相對(duì)較低資料來(lái)源：WIND，中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理雖然從數(shù)量和各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)權(quán)重來(lái)看，國(guó)企占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的半壁江山，但是，從運(yùn)營(yíng)效率來(lái)看，國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行效率卻低于行業(yè)平均水平。ROE方面，整個(gè)行業(yè)告別了高利潤(rùn)時(shí)代，ROE整體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，但國(guó)企 ROE 始終低于行業(yè)均值。2

12、014年行業(yè)平均 ROE是 12.4%，國(guó)企 ROE為 11.4%，低了 1 個(gè)百分點(diǎn)；費(fèi)用率方面，國(guó)企費(fèi)用率略高于行業(yè)均值，2014 年行業(yè)平均費(fèi)用率 8.7%，國(guó)企為 8.8%。從運(yùn)營(yíng)效率來(lái)看，國(guó)企有較大提升空間。房地產(chǎn)國(guó)企費(fèi)用率略高于行業(yè)均值房地產(chǎn)國(guó)企 ROE低于行業(yè)均值（4）土地供應(yīng)偏緊，價(jià)格漲幅較大我國(guó)土地供應(yīng)整體偏緊。2003年至2013年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積僅增長(zhǎng)了8.7%，而同期商品房銷售面積增長(zhǎng)了287.2%。主要城市土地供應(yīng)下滑速度尤為明顯。40個(gè)主要城市供應(yīng)土地占地面積同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地平均購(gòu)置價(jià)格土地平均

13、購(gòu)置價(jià)格（元（元/平米）平米）商品房銷售商品房銷售均價(jià)（元均價(jià)（元/平平米）米）土地平均購(gòu)?fù)恋仄骄?gòu)置價(jià)格置價(jià)格/商品商品房銷售均價(jià)房銷售均價(jià)2004722271426.62%2005739316823.33%2006990336729.39%20071124386429.09%20081177380030.96%20091607468134.34%20102054503240.82%20112006535737.45%20122077579135.87%20132555623740.97%年均復(fù)合增長(zhǎng)率15.07%9.69%_土地價(jià)格的增速明顯超過(guò)同期商品房銷售均價(jià)的上漲。2004年至201

14、3年，土地平均購(gòu)置價(jià)格年均復(fù)合增長(zhǎng)率15.07%，同期商品房銷售均價(jià)年均復(fù)合增長(zhǎng)率9.69%。土地平均購(gòu)置價(jià)格占商品房銷售均價(jià)的比例由26.62%上漲至40.97%。今年來(lái)房地產(chǎn)政策（1）中央放寬二套房首付比例及公積金貸款門(mén)檻 2015年3月30日，第二套房首付款比例調(diào)整為不低于40%， 繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30%（2）降息降準(zhǔn)組合發(fā)力 穩(wěn)定市場(chǎng)信心央行大幅降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，進(jìn)一步改善企業(yè)融資環(huán)境。內(nèi)容：1）合理安排住房及其用地供應(yīng)

15、規(guī)模；2）優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；3）統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；4）加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度（3）2015年3月27日國(guó)土部住建部聯(lián)合發(fā)文救市，嚴(yán)格控制供地規(guī)模，改善供求關(guān)系5探求房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)從需求看發(fā)展： 1、青年家庭未來(lái)需求趨漲 2、養(yǎng)老需求或成未來(lái)需求機(jī)會(huì)點(diǎn) 3、“城市新移民”催生新的需求 4、全面放開(kāi)二胎對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定正面影響未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)看發(fā)展 1、房地產(chǎn)業(yè)與其他許多產(chǎn)業(yè)上下關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)發(fā)展不景氣將意味著宏觀經(jīng)濟(jì)的衰退。 2、中國(guó)未來(lái)城鎮(zhèn)化率會(huì)進(jìn)一步增加，老房需要翻新重建，蘊(yùn)含著巨大的需求。 3、房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)一段時(shí)間在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍將起到基礎(chǔ)性作用，當(dāng)