國內(nèi)外房地產(chǎn)基金的模式與融資方式及基礎(chǔ)

1、1. 1 1. 1 房地產(chǎn)基金定義房地產(chǎn)基金定義 所謂房地產(chǎn)基金所謂房地產(chǎn)基金, ,是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目或公司為投資對象是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目或公司為投資對象, ,在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價(jià)值鏈的不同環(huán)節(jié)銷售等價(jià)值鏈的不同環(huán)節(jié), ,及在不同的房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目中進(jìn)行投資的集合投資制及在不同的房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目中進(jìn)行投資的集合投資制度。度。 一、房地產(chǎn)基金概要一、房地產(chǎn)基金概要1. 2 1. 2 房地產(chǎn)基金的分類房地產(chǎn)基金的分類 一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式：一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式： 第一種為開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)高額回報(bào)；第一種為開發(fā)型

2、基金，投資于開發(fā)公司或項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)高額回報(bào)； 第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資；開發(fā)企業(yè)等來實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資； 第三種是資產(chǎn)運(yùn)營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（）為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目第三種是資產(chǎn)運(yùn)營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（）為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動(dòng)，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)

3、濟(jì)收益作為基金回報(bào)；投資活動(dòng)，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)；注：當(dāng)前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能注：當(dāng)前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進(jìn)而設(shè)立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進(jìn)行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。行的，因

4、此它又被稱為向特定對象募集的基金。1. 41. 4 房地產(chǎn)投資信托基金的一般投資特征1. 31. 3 房地產(chǎn)基金的投資領(lǐng)域 基金持有人基金持有人基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。金資產(chǎn)的所有者，對基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。 基金組織基金組織在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會(huì)、基金公司董事會(huì)及其它辦事機(jī)構(gòu)。在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會(huì)、基金

5、公司董事會(huì)及其它辦事機(jī)構(gòu)。其中，基金持有人會(huì)議是基金公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)負(fù)責(zé)對日常重大事項(xiàng)做出決策。其中，基金持有人會(huì)議是基金公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)負(fù)責(zé)對日常重大事項(xiàng)做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個(gè)無形機(jī)構(gòu)，可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在。在契約型基金中，基金組織是一個(gè)無形機(jī)構(gòu)，可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在。 基金管理人基金管理人基金管理人是管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是：進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運(yùn)作，負(fù)責(zé)基金管理人是管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是：進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運(yùn)作，負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)?；鸹鹳Y產(chǎn)的

6、財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)。基金管理公司內(nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)管理公司內(nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)等機(jī)構(gòu)。控制委員會(huì)等機(jī)構(gòu)。基金托管人基金托管人基金托管人又稱基金保管機(jī)構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金基金托管人又稱基金保管機(jī)構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動(dòng)作中各種資產(chǎn)活動(dòng)，辦理基金資產(chǎn)變動(dòng)的有關(guān)事宜。資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動(dòng)作中各種資產(chǎn)活動(dòng)，辦理基金資產(chǎn)變動(dòng)的有關(guān)事宜。1.

7、 5 1. 5 房地產(chǎn)投資基金的組織體系房地產(chǎn)投資基金的組織體系房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)：房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)：1. 6 1. 6 房地產(chǎn)投資基金的主要部門分工房地產(chǎn)投資基金的主要部門分工 基金規(guī)劃部基金規(guī)劃部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資標(biāo)的篩選確認(rèn)，規(guī)劃基金內(nèi)容和機(jī)構(gòu)，并負(fù)責(zé)基金所決定的房地產(chǎn)投負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資標(biāo)的篩選確認(rèn)，規(guī)劃基金內(nèi)容和機(jī)構(gòu)，并負(fù)責(zé)基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。資方案各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。 基金募集部基金募集部負(fù)責(zé)基金募集的銷售策略并協(xié)助金融機(jī)構(gòu)及證券公司，負(fù)責(zé)代銷基金

8、受益憑證募負(fù)責(zé)基金募集的銷售策略并協(xié)助金融機(jī)構(gòu)及證券公司，負(fù)責(zé)代銷基金受益憑證募集資金。集資金。 基金管理部基金管理部負(fù)責(zé)所有基金的房地產(chǎn)投資標(biāo)的購買，開發(fā)與管理及其他業(yè)務(wù)。負(fù)責(zé)所有基金的房地產(chǎn)投資標(biāo)的購買，開發(fā)與管理及其他業(yè)務(wù)。 投資服務(wù)部投資服務(wù)部按時(shí)提供投資報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人按時(shí)提供投資報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊，及時(shí)配發(fā)盈余給投資人。名冊，及時(shí)配發(fā)盈余給投資人。 財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)所有基金的會(huì)計(jì)、稅收及現(xiàn)金管理，并負(fù)責(zé)向證監(jiān)會(huì)定期報(bào)告并接受稅務(wù)當(dāng)局查負(fù)責(zé)所有基金的會(huì)計(jì)、稅收及現(xiàn)金管理，并負(fù)責(zé)向證監(jiān)會(huì)定期報(bào)

9、告并接受稅務(wù)當(dāng)局查賬等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。賬等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)在設(shè)立封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金時(shí)，國外發(fā)達(dá)國家一般都根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)在設(shè)立封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金時(shí)，國外發(fā)達(dá)國家一般都設(shè)有設(shè)有5個(gè)部門分工管理，分別為：個(gè)部門分工管理，分別為：2. 1 2. 1 房地產(chǎn)投資基金的管理模式房地產(chǎn)投資基金的管理模式 世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。二是委托基金管理公司管理模式。1、自行管理模式、自行管理模式 在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下

10、，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理。管理。自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會(huì)，又聘請職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并將投資自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會(huì)，又聘請職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并將投資基金的重大事項(xiàng)的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理基金的重大事項(xiàng)的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營權(quán)，但對重大事項(xiàng)及投資的決策往往由投資公司的董人團(tuán)隊(duì)可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營權(quán)，但對重大事項(xiàng)及投資的決策往往由投資公司的

11、董事會(huì)甚至控股股東掌控。事會(huì)甚至控股股東掌控。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會(huì)和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會(huì)和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn)現(xiàn)投資者主權(quán)投資者主權(quán)的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點(diǎn)。的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點(diǎn)。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：經(jīng)過幾年的實(shí)踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會(huì)和大股東控制權(quán)經(jīng)過幾年的實(shí)踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會(huì)和大股東控制權(quán)太大，管理團(tuán)隊(duì)缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不太大，管理團(tuán)隊(duì)缺

12、乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴(kuò)張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。利于發(fā)揮投資基金的擴(kuò)張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊(duì)）管理，也可視為一種特殊的自行管理有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊(duì)）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團(tuán)隊(duì)管理，可保證基模式，只不過其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團(tuán)隊(duì)管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。金管理的專業(yè)化水平。 二、房地產(chǎn)投資基金的管理、運(yùn)作及盈利模式二、

13、房地產(chǎn)投資基金的管理、運(yùn)作及盈利模式2、委托管理模式、委托管理模式基本特征：基本特征：投資基金不設(shè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗(yàn)的投資基金不設(shè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報(bào)酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵(lì)而實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報(bào)酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。機(jī)制和約束機(jī)制。一般運(yùn)作程序一般運(yùn)作程序：有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管

14、理運(yùn)作機(jī)制的有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運(yùn)作機(jī)制的受托投資管受托投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評(píng)估分析和提出投資建議書，報(bào)經(jīng)投資基金最高決策機(jī)構(gòu)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評(píng)估分析和提出投資建議書，報(bào)經(jīng)投資基金最高決策機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)、理事會(huì)、管委會(huì)等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目投資的具體事項(xiàng)和投（如董事會(huì)、理事會(huì)、管委會(huì)等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目投資的具體事項(xiàng)和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報(bào)送投資基金最高決策機(jī)構(gòu)決策。資后管理，然后再提出投資處置建議書，報(bào)送投資基金最高決策機(jī)構(gòu)決策。信托契約制地產(chǎn)投資基金由于信托契約制地產(chǎn)投資基金由于“信托信托”投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無

15、一例外類屬投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無一例外類屬于當(dāng)然的于當(dāng)然的“信托契約信托契約”委托管理模式。委托管理模式。優(yōu)勢：優(yōu)勢：相對于聘請職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢不言相對于聘請職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是專家理財(cái)、專業(yè)投資專家理財(cái)、專業(yè)投資。目前肩負(fù)地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開始改變過目前肩負(fù)地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開始改變過去去潛水運(yùn)行潛水運(yùn)行的低調(diào)姿態(tài)而逐漸的低調(diào)姿態(tài)而逐漸浮出水面浮出水面，如在地產(chǎn)投資市場日見活躍的福建，如在地產(chǎn)

16、投資市場日見活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。當(dāng)然，由于目前我國信用環(huán)境、限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。當(dāng)然，由于目前我國信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場的形成，還需要一個(gè)逐步發(fā)展和完善的過程。場的形成，還需要一個(gè)逐步發(fā)展和完善的過程。2. 2 2. 2 房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程房地產(chǎn)

17、基金籌集過程房地產(chǎn)基金籌集過程撤撤 資資 退退 出出投投 資資 后后 監(jiān)監(jiān) 督督詳詳 細(xì)細(xì) 評(píng)評(píng) 估估尋找和篩選項(xiàng)目尋找和篩選項(xiàng)目基金發(fā)起設(shè)立的過程基金發(fā)起設(shè)立的過程選擇正確的投資項(xiàng)目遠(yuǎn)比經(jīng)營管選擇正確的投資項(xiàng)目遠(yuǎn)比經(jīng)營管理投資項(xiàng)目重要理投資項(xiàng)目重要項(xiàng)目的市場潛力、資金狀況、管項(xiàng)目的市場潛力、資金狀況、管理隊(duì)伍、政策法規(guī)等多方面因素理隊(duì)伍、政策法規(guī)等多方面因素房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程2. 3 2. 3 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)面積開發(fā)面積20-30萬平米之間，年竣工銷售面積萬平米之間，年竣工銷售面積10-20萬平米，萬平米，年即可完成年即

18、可完成成長型企業(yè)成長型企業(yè)在管理、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊在管理、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段城市選擇城市選擇首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進(jìn)入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會(huì)城市如首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進(jìn)入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會(huì)城市如西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)城市如寧波、大連等西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)城市如寧波、大連等客戶選擇客戶選擇在二三先城市主要選擇在當(dāng)期排名前幾位并對當(dāng)?shù)厥袌鲇兄鲗?dǎo)影在二三先城市主要選擇在當(dāng)期排名前幾位并對當(dāng)?shù)厥袌鲇兄鲗?dǎo)影響力的開發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇

19、優(yōu)秀的項(xiàng)目響力的開發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目企業(yè)機(jī)制選擇企業(yè)機(jī)制選擇民企主要選擇已進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企民企主要選擇已進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場化程度較高，有利業(yè)；國企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場化程度較高，有利于與基金管理公司對接，遵守游戲規(guī)則于與基金管理公司對接，遵守游戲規(guī)則房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)：房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)：基金目標(biāo)客戶的選擇、基金選擇項(xiàng)目的傾向、組合投資基金目標(biāo)客戶的選擇、基金選擇項(xiàng)目的傾向、組合投資基金目標(biāo)客戶的選擇基金目標(biāo)客戶的選擇風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目

20、選擇品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過的項(xiàng)目注重良好的口碑和市場慣選擇品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過的項(xiàng)目注重良好的口碑和市場慣性性風(fēng)險(xiǎn)相對高收益也相對高的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對高收益也相對高的項(xiàng)目 選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推廣選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項(xiàng)目和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項(xiàng)目項(xiàng)目市場綜合優(yōu)勢強(qiáng)項(xiàng)目市場綜合優(yōu)勢強(qiáng) 項(xiàng)目和企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準(zhǔn)確，綜合項(xiàng)目和企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市

21、場感覺敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強(qiáng)能力強(qiáng)基金選擇項(xiàng)目的傾向基金選擇項(xiàng)目的傾向方式一方式一 選擇選擇2-3個(gè)好項(xiàng)目，安全快速實(shí)現(xiàn)回報(bào)個(gè)好項(xiàng)目，安全快速實(shí)現(xiàn)回報(bào)方式二方式二 選擇一個(gè)團(tuán)隊(duì)、理念、項(xiàng)目、資源和市場均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予選擇一個(gè)團(tuán)隊(duì)、理念、項(xiàng)目、資源和市場均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強(qiáng)勢企業(yè)，分享綜合收益支持，將其培育成強(qiáng)勢企業(yè)，分享綜合收益基金組合投資基金組合投資基金介入基金介入基金介入基金介入基金介入基金介入土地投標(biāo)土地投標(biāo)拿到預(yù)售證拿到預(yù)售證結(jié)構(gòu)封頂結(jié)構(gòu)封頂拿到四證拿到四證拿拿 地地 缺口一：缺口一： 啟動(dòng)資金啟動(dòng)資金 缺口二：缺口二： 四證未全，銀四證未全

22、，銀 行不發(fā)放開發(fā)行不發(fā)放開發(fā) 貸款貸款 缺口三：缺口三： 項(xiàng)目未封頂，項(xiàng)目未封頂， 銀行不發(fā)放按銀行不發(fā)放按揭貸款揭貸款 2. 42. 4 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)點(diǎn)及個(gè)案房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)點(diǎn)及個(gè)案1、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)點(diǎn)、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)點(diǎn) 北京左岸公社。項(xiàng)目在獲得立項(xiàng)后，資金出現(xiàn)問題，土地出讓金都沒辦法繳納。偉北京左岸公社。項(xiàng)目在獲得立項(xiàng)后，資金出現(xiàn)問題，土地出讓金都沒辦法繳納。偉業(yè)基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問題：業(yè)基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問題： 以項(xiàng)目控股權(quán)方的身份介入項(xiàng)目，偉業(yè)不參與項(xiàng)目分紅，但發(fā)展商須向其支付高于以項(xiàng)目控

23、股權(quán)方的身份介入項(xiàng)目，偉業(yè)不參與項(xiàng)目分紅，但發(fā)展商須向其支付高于銀行的利息；銀行的利息； 協(xié)助發(fā)展商向銀行貸款；協(xié)助發(fā)展商向銀行貸款； 資金鏈連上后，偉業(yè)作股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出項(xiàng)目。資金鏈連上后，偉業(yè)作股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出項(xiàng)目。 北京國恒基業(yè)大廈項(xiàng)目。該項(xiàng)目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后的北京國恒基業(yè)大廈項(xiàng)目。該項(xiàng)目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后的操作方式：操作方式： 偉業(yè)以項(xiàng)目全程打理方身份介入項(xiàng)目，調(diào)整原項(xiàng)目定位，提高其項(xiàng)目投資可行性；偉業(yè)以項(xiàng)目全程打理方身份介入項(xiàng)目，調(diào)整原項(xiàng)目定位，提高其項(xiàng)目投資可行性； 推薦有實(shí)力的建筑商帶資施工；推薦有實(shí)力的建筑商帶資施工； 自身拆借自身

24、拆借2500萬給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息；萬給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息； 發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款1.2億。億。 2、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)點(diǎn)的案例、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)點(diǎn)的案例資金缺口一的解決個(gè)案：資金缺口一的解決個(gè)案：資金缺口資金缺口二的解決個(gè)案：二的解決個(gè)案：資金缺口三比較突出的一個(gè)例子是北京今典集團(tuán)資金缺口三比較突出的一個(gè)例子是北京今典集團(tuán)“蘋果社區(qū)蘋果社區(qū)”的的“貼息委托貸款貼息委托貸款”案例。因?yàn)榘咐?。因?yàn)椤?21文文件件”規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款，為解決從拿

25、到預(yù)售證到項(xiàng)目規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款，為解決從拿到預(yù)售證到項(xiàng)目封頂這段時(shí)期內(nèi)的資金瓶頸，今典集團(tuán)推出封頂這段時(shí)期內(nèi)的資金瓶頸，今典集團(tuán)推出“發(fā)展商貼息委托貸款發(fā)展商貼息委托貸款”的策略，今典自己出資的策略，今典自己出資2億元，億元，以以“貼息委托貸款貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購房者進(jìn)行按揭，利率比正常的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購房者進(jìn)行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。精瑞基金和北銀行貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸

26、款。精瑞基金和北國投的介入改變來了上述模式：國投的介入改變來了上述模式：資金缺口三的解決個(gè)案：資金缺口三的解決個(gè)案： 先由北國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計(jì)劃，與精瑞基金在國外的資金能力相配合，先由北國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計(jì)劃，與精瑞基金在國外的資金能力相配合，向國內(nèi)外的機(jī)構(gòu)和個(gè)人融資；向國內(nèi)外的機(jī)構(gòu)和個(gè)人融資； 在項(xiàng)目樓盤封頂之前，是由北國投通過發(fā)行信托融得的資金，來向蘋果社區(qū)的購房者在項(xiàng)目樓盤封頂之前，是由北國投通過發(fā)行信托融得的資金，來向蘋果社區(qū)的購房者按揭貸款；按揭貸款； 樓盤封頂之后，北國投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國投相應(yīng)的款項(xiàng)，購房者樓盤封頂之后，北國投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀

27、行，銀行支付給北國投相應(yīng)的款項(xiàng)，購房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個(gè)人住房貸款利率來做；轉(zhuǎn)向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個(gè)人住房貸款利率來做；購購 房房 者者機(jī)構(gòu)和個(gè)人機(jī)構(gòu)和個(gè)人（精瑞基金）（精瑞基金）蘋果社區(qū)蘋果社區(qū)北北 國國 投投樓盤封頂之前提樓盤封頂之前提供按揭供按揭封封頂頂之之后后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按按銀銀 行行支支付付購購房房款款樓房封頂之后提供按揭貸款樓房封頂之后提供按揭貸款房產(chǎn)房產(chǎn)支付購房款支付購房款投資房貸信托投資房貸信托銷售房貸計(jì)劃銷售房貸計(jì)劃基金基金+信托介入解決資金缺口的操作流程圖信托介入解決資金缺口的操作流程圖前后兩種模式的最大變化是：舊模

28、式中發(fā)展商自己要拿前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿2億元出來委托銀行億元出來委托銀行“貼息貸貼息貸款款”。在新模式中，這。在新模式中，這2億元不用發(fā)展商出了，由信托計(jì)劃負(fù)責(zé)去融資，融資對象包括億元不用發(fā)展商出了，由信托計(jì)劃負(fù)責(zé)去融資，融資對象包括國外基金和國內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人國外基金和國內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人,信托和基金在這個(gè)時(shí)候發(fā)揮作用了。信托和基金在這個(gè)時(shí)候發(fā)揮作用了。 2. 5 2. 5 三種典型的盈利模式三種典型的盈利模式增值為王增值為王房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計(jì)的基本指導(dǎo)思想房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計(jì)的基本指導(dǎo)思想以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過系統(tǒng)地對目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施投資運(yùn)作

29、及管理運(yùn)作，尋以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過系統(tǒng)地對目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施投資運(yùn)作及管理運(yùn)作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營業(yè)務(wù)。因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營業(yè)務(wù)。 1、以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式、以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式2、以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式、以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式將房地產(chǎn)資本運(yùn)營（如房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)公司重組、以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式將房地產(chǎn)資本運(yùn)營（如房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)

30、公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。 3、以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式、以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提供融資支持和融資服務(wù)作為主以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運(yùn)營模式在目前市場環(huán)境下有著一定的發(fā)展空要經(jīng)營業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運(yùn)營模式在目前市場環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。間。 2. 6 2. 6 以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金的投資運(yùn)營和盈利模式以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金的投資

31、運(yùn)營和盈利模式 一是一是開發(fā)型投資開發(fā)型投資-對目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值；對目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值； 二是二是風(fēng)險(xiǎn)投資型投資風(fēng)險(xiǎn)投資型投資-運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值；業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值； 三是三是收租型投資收租型投資-長期持有寫字樓、購物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，長期持有寫字樓、購物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時(shí)透過房地產(chǎn)投資信托基

32、金方式在境尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時(shí)透過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值；外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； 四是四是抵押資產(chǎn)型投資抵押資產(chǎn)型投資-投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。深圳國際信托投資公司發(fā)行的益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。深圳國際信托投資公司發(fā)行的“深國投深國投深圳發(fā)展銀深圳發(fā)展銀行總行營業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃行總行營業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃” 于于2005年年1月月14日成立，這一日成立

33、，這一金融創(chuàng)新模式為國內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資金融創(chuàng)新模式為國內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資研究和借鑒的范例；研究和借鑒的范例； 五是五是不良資產(chǎn)處置型投資不良資產(chǎn)處置型投資-投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名投資銀行就對國內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨(dú)鐘。投資銀行就對國內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨(dú)鐘。 以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基

34、金，其投資運(yùn)營通常又可分為下列幾種具體的運(yùn)營以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金，其投資運(yùn)營通常又可分為下列幾種具體的運(yùn)營和盈利模式：和盈利模式： 3. 1 3. 1 進(jìn)入中國的境外房地產(chǎn)基金運(yùn)作機(jī)構(gòu)及其進(jìn)入中國的境外房地產(chǎn)基金運(yùn)作機(jī)構(gòu)及其基金基金產(chǎn)品產(chǎn)品澳大利亞最大投行澳大利亞最大投行“麥格理麥格理”公司（公司（MacquarieBank）與英國基金管理公司）與英國基金管理公司“施羅施羅德德”所屬的所屬的“亞洲物業(yè)集團(tuán)亞洲物業(yè)集團(tuán)”（SAP）合資成立了）合資成立了“第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司公司”，并成功開發(fā)了高檔住宅小區(qū)，并成功開發(fā)了高檔住宅小區(qū)“奧麗花苑奧麗花

35、苑”。這是上海住宅開發(fā)商中第一個(gè)。這是上海住宅開發(fā)商中第一個(gè)非亞洲區(qū)開發(fā)商。非亞洲區(qū)開發(fā)商。 1、第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司、第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司 “中國房地產(chǎn)基金中國房地產(chǎn)基金”由荷蘭由荷蘭 ING國際集團(tuán)與首創(chuàng)集團(tuán)在國際集團(tuán)與首創(chuàng)集團(tuán)在2002年在開曼群島共同年在開曼群島共同合資成立，基金的主要股東是來自歐美、東南亞、中國香港和中國臺(tái)灣地區(qū)的大合資成立，基金的主要股東是來自歐美、東南亞、中國香港和中國臺(tái)灣地區(qū)的大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)。該基金籌集資金超過型房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)。該基金籌集資金超過 60 億元，期限為億元，期限為810 年，這也年，這也是全球首家面向中國房地產(chǎn)市

36、場的基金，由是全球首家面向中國房地產(chǎn)市場的基金，由 ING 全資子公司霸菱投資管理。全資子公司霸菱投資管理。 中國房地產(chǎn)基金和首創(chuàng)置業(yè)合作開發(fā)中國房地產(chǎn)基金和首創(chuàng)置業(yè)合作開發(fā)“第三置業(yè)第三置業(yè)”，并占有，并占有 30的股份；而在的股份；而在東壩河附近的太平洋城，中國房地產(chǎn)基金也擁有東壩河附近的太平洋城，中國房地產(chǎn)基金也擁有80的控股權(quán)。的控股權(quán)。 中國房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人、北京太平洋城董事長胡旭成表示，他們所看中的是商務(wù)中國房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人、北京太平洋城董事長胡旭成表示，他們所看中的是商務(wù)開發(fā)。地產(chǎn)基金在國外投資的首選是收益較好的寫字樓。但在國內(nèi)，由于大多存開發(fā)。地產(chǎn)基金在國外投資的首選是收益較好

37、的寫字樓。但在國內(nèi)，由于大多存在非理性競爭、市場不穩(wěn)定等因素，這類能夠做好的物業(yè)并不多見。因此，在國在非理性競爭、市場不穩(wěn)定等因素，這類能夠做好的物業(yè)并不多見。因此，在國內(nèi)又不適合做投資基金。但是，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的誘惑，又使得他們難以割舍。內(nèi)又不適合做投資基金。但是，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的誘惑，又使得他們難以割舍。也正因?yàn)槿绱耍麄儾挪坏貌贿x擇自己投資開發(fā)新項(xiàng)目。也正因?yàn)槿绱?，他們才不得不選擇自己投資開發(fā)新項(xiàng)目。 2、 中國房地產(chǎn)基金中國房地產(chǎn)基金 三、境內(nèi)外房地產(chǎn)基金在中國的運(yùn)作機(jī)構(gòu)及基金產(chǎn)品三、境內(nèi)外房地產(chǎn)基金在中國的運(yùn)作機(jī)構(gòu)及基金產(chǎn)品 2003年年7月底月底,亞洲最大上市地產(chǎn)公司之一亞洲最

38、大上市地產(chǎn)公司之一新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布成立中國住宅發(fā)展基金成立中國住宅發(fā)展基金,來自歐美、新加坡、臺(tái)灣等地的投資者拿出來自歐美、新加坡、臺(tái)灣等地的投資者拿出 1億至億至 2 億美億美元成立中國住宅發(fā)展基金元成立中國住宅發(fā)展基金,投資于上?；虮本┑闹懈邫n私人住宅項(xiàng)目。同時(shí)，該投資于上?；虮本┑闹懈邫n私人住宅項(xiàng)目。同時(shí)，該基金也關(guān)注上海、北京和廣州等城市價(jià)位在基金也關(guān)注上海、北京和廣州等城市價(jià)位在500020000 元平方米的不同檔次元平方米的不同檔次的商品房投資。的商品房投資。、中國住宅發(fā)展基金、中國住宅發(fā)展基金 2003 2003 年年 7 7 月月 1

39、0 10 日日, ,摩根士丹利房地產(chǎn)基金摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF MSREF 宣布，與上海盧灣區(qū)政府宣布，與上海盧灣區(qū)政府控股的地產(chǎn)發(fā)展商永業(yè)集團(tuán)建立共同投資上海房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟。控股的地產(chǎn)發(fā)展商永業(yè)集團(tuán)建立共同投資上海房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟。 雙方同時(shí)還宣布了合作投資的第一個(gè)項(xiàng)目：摩根士丹利房地產(chǎn)基金雙方同時(shí)還宣布了合作投資的第一個(gè)項(xiàng)目：摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF MSREF 聯(lián)同聯(lián)同兩家新加坡公司，入股永業(yè)集團(tuán)旗下的大型地產(chǎn)項(xiàng)目錦麟天地雅苑。項(xiàng)目總投資兩家新加坡公司，入股永業(yè)集團(tuán)旗下的大型地產(chǎn)項(xiàng)目錦麟天地雅苑。項(xiàng)目總投資達(dá)達(dá)90009000萬美元折合人民幣萬美元折合人民幣7

40、 74545億元。該項(xiàng)目位于盧灣區(qū)，緊鄰上海著名的大型億元。該項(xiàng)目位于盧灣區(qū)，緊鄰上海著名的大型休閑區(qū)、由香港瑞安集團(tuán)開發(fā)的新天地旁。該項(xiàng)目由住宅、服務(wù)式公寓和商業(yè)組休閑區(qū)、由香港瑞安集團(tuán)開發(fā)的新天地旁。該項(xiàng)目由住宅、服務(wù)式公寓和商業(yè)組成。項(xiàng)目在成。項(xiàng)目在 2004 2004 年春完成預(yù)售，于年春完成預(yù)售，于 20052005年初竣工。這是美資首次進(jìn)軍上海高年初竣工。這是美資首次進(jìn)軍上海高端住宅市場，摩根士丹利在端住宅市場，摩根士丹利在 “ “錦麟天地雅苑錦麟天地雅苑”中的投資額大概占總投資額的中的投資額大概占總投資額的10%10%左右。左右。 、摩根士丹利、摩根士丹利以房地產(chǎn)公司面貌在大陸出

41、現(xiàn)的外資地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)公司面貌在大陸出現(xiàn)的外資地產(chǎn)基金新加坡投資公司旗下的新加坡投資公司旗下的GIC 地產(chǎn)地產(chǎn)斥資斥資 4200 萬美元萬美元,在浦東陸家嘴批租了一塊在浦東陸家嘴批租了一塊 7 萬平方米的土地萬平方米的土地, 興建寫字樓綜合物業(yè)興建寫字樓綜合物業(yè)、新加坡、新加坡 GIC 地產(chǎn)地產(chǎn) 2000年，美國成立了針對中國市場的房地產(chǎn)投資基金，年，美國成立了針對中國市場的房地產(chǎn)投資基金，2003年，著名投資銀行高年，著名投資銀行高 盛公司也宣布成立了此類機(jī)構(gòu)。盛公司也宣布成立了此類機(jī)構(gòu)。 2003 年，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房地產(chǎn)基金會(huì)、韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金會(huì)和德意志銀年，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房

42、地產(chǎn)基金會(huì)、韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金會(huì)和德意志銀行房地產(chǎn)投資基金開始尋找在中國落地的機(jī)會(huì)。目前這幾大基金巨頭都已經(jīng)尋找行房地產(chǎn)投資基金開始尋找在中國落地的機(jī)會(huì)。目前這幾大基金巨頭都已經(jīng)尋找到國內(nèi)合作企業(yè)。其中，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房地產(chǎn)基金已經(jīng)和北京置地展開合到國內(nèi)合作企業(yè)。其中，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房地產(chǎn)基金已經(jīng)和北京置地展開合作，在京城北部開發(fā)項(xiàng)目；德意志銀行房地產(chǎn)投資基金也鎖定北京、上海國內(nèi)兩作，在京城北部開發(fā)項(xiàng)目；德意志銀行房地產(chǎn)投資基金也鎖定北京、上海國內(nèi)兩家房地產(chǎn)企業(yè)，并和前者在東四環(huán)和小湯山附近開發(fā)項(xiàng)目；韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金家房地產(chǎn)企業(yè)，并和前者在東四環(huán)和小湯山附近開發(fā)項(xiàng)目；韓國房協(xié)房地產(chǎn)基

43、金則與國內(nèi)三十多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)接觸，已經(jīng)在中國房地產(chǎn)業(yè)撒下了一張網(wǎng)。則與國內(nèi)三十多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)接觸，已經(jīng)在中國房地產(chǎn)業(yè)撒下了一張網(wǎng)。 美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名跨國房地產(chǎn)投資基金美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名跨國房地產(chǎn)投資基金也紛紛進(jìn)入上海也紛紛進(jìn)入上海,已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達(dá)成緊密合作意向已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達(dá)成緊密合作意向,并進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。并進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。、其他、其他合作公司背景合作公司背景公司信譽(yù)公司信譽(yù)公司性質(zhì)公司性質(zhì)/ /背景背景公司業(yè)績公司業(yè)績注冊資金注冊資金項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目權(quán)屬項(xiàng)目權(quán)屬地理位置地理位置政府相關(guān)批文政府相

44、關(guān)批文市場評(píng)估市場評(píng)估成本價(jià)格成本價(jià)格回報(bào)率（回報(bào)率（IRRIRR）（一般要求（一般要求3 3年在年在25%25%以上）以上）市場租金市場租金/ /市場售價(jià)市場售價(jià)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合作方式合作方式項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓參股參股在對市場環(huán)境、項(xiàng)目投資回報(bào)的調(diào)研分析得基礎(chǔ)上，評(píng)估項(xiàng)目在市場層面上是否具有可操作性對合作公司的歷史、實(shí)力等背景情況進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)查研究，評(píng)估合作公司是否適合建立長期合作關(guān)系了解項(xiàng)目合作的方式，評(píng)估項(xiàng)目在法律層面上是否具有可操作性 2 2、海外基金投資項(xiàng)目盡職調(diào)查流程圖海外基金投資項(xiàng)目盡職調(diào)查流程圖3. 2 3. 2 國內(nèi)房地產(chǎn)基金產(chǎn)品及運(yùn)作機(jī)構(gòu)國內(nèi)房地產(chǎn)基金產(chǎn)品及運(yùn)作機(jī)構(gòu)

45、在利用房地產(chǎn)基金融資過程中，存在以下比較典型的運(yùn)作模式：在利用房地產(chǎn)基金融資過程中，存在以下比較典型的運(yùn)作模式：、偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金計(jì)劃、偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金計(jì)劃 偉業(yè)資產(chǎn)管理公司偉業(yè)資產(chǎn)管理公司合作銀行合作銀行房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目直接投資直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目間接投資間接投資房地產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化金融業(yè)務(wù)金融業(yè)務(wù)二手房吞吐二手房吞吐及中介業(yè)務(wù)及中介業(yè)務(wù)部分資金進(jìn)行部分資金進(jìn)行證券投資證券投資房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)投資股權(quán)投資投資人投資人偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金運(yùn)作模式偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金運(yùn)作模式2 2、中城房網(wǎng)投資管理有限公司房地產(chǎn)投資基金、中城房網(wǎng)投資管理有

46、限公司房地產(chǎn)投資基金 、 、 境內(nèi)投資人境內(nèi)投資人PRCInvestors集合資金信托計(jì)劃集合資金信托計(jì)劃Fund Trust Planning信托合同信托合同Trust Contract信托投資公司信托投資公司Trust Company北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司投資公司OnshoreBeijing ELITE Housing Industry Investment Co.咨詢顧問委托咨詢顧問委托Consultancy Agreement中國住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)中國住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)CHIA組織籌辦監(jiān)管組織籌辦監(jiān)管OrganizingSupervising境外投資人境外投資人Forei

47、gnInvestors中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金控股公司控股公司Offshore CHIEF holding Company基金管理公司基金管理公司OffshoreMGMT Company基金投資合同基金投資合同F(xiàn)I Contract聯(lián)合投資協(xié)議聯(lián)合投資協(xié)議Co-Invest Agreement投資設(shè)立投資設(shè)立Setting-up投資目標(biāo)投資目標(biāo)管理委托管理委托Mgmt Agreement國內(nèi)房地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式（案例）總結(jié)國內(nèi)房地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式（案例）總結(jié)四、房地產(chǎn)投資信托基金四、房地產(chǎn)投資信托基金（REITREITs s）與中國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合與中國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合REIT

48、s的定義的定義房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托基金（ Real Estate Investment Trusts,Real Estate Investment Trusts,簡稱簡稱REITsREITs）是一種以發(fā)行）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它是將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它是19601960年美國國會(huì)據(jù)年美國國會(huì)據(jù)房地產(chǎn)投資信托法案房地產(chǎn)投資信托法案的規(guī)定按一定的法人組織形式組建成

49、的。的規(guī)定按一定的法人組織形式組建成的。 4. 1 4. 1 REITREITs s概述概述REITs 實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或信托受益單位，吸引公實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或信托受益單位，吸引公眾投資者的資金，并委托專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理。眾投資者的資金，并委托專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理。REITs通過多元化（多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、通過多元化（多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、多種類型、多個(gè)地區(qū)）投資，有效地降低風(fēng)險(xiǎn)并獲取較高投資收益。多種類型、多個(gè)地區(qū)）投資，有效地降低風(fēng)險(xiǎn)并獲取較高投資收益。REITs的基本特性的基本特性稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠 在很多國家和地區(qū)，在很多國家和地區(qū)，REITs

50、的最大特點(diǎn)就是具有避免雙重征稅的特征，這對于投資者來的最大特點(diǎn)就是具有避免雙重征稅的特征，這對于投資者來說具有很大的吸引力。說具有很大的吸引力。 REITs 在投資信托公司（或機(jī)構(gòu)）層面是免征企業(yè)所得稅的。在投資信托公司（或機(jī)構(gòu)）層面是免征企業(yè)所得稅的。 穩(wěn)定的高收益穩(wěn)定的高收益 REITs 必須要把必須要把 90 的應(yīng)稅收入作為股利分配，因此的應(yīng)稅收入作為股利分配，因此 REIT 的收益率比其他股票綜合的收益率比其他股票綜合指數(shù)的收益率相對要高。指數(shù)的收益率相對要高。 REITs股利源自股利源自 REITs 所持有房地產(chǎn)的定期租金收入，因此所持有房地產(chǎn)的定期租金收入，因此 REITs 的股利

51、較為穩(wěn)定，波動(dòng)性小。盡管的股利較為穩(wěn)定，波動(dòng)性小。盡管 REITs 的股票價(jià)格也受到市場力量的影響，的股票價(jià)格也受到市場力量的影響，但是基于穩(wěn)定的租金收入，股票價(jià)格波動(dòng)較小。由于租金水平一般隨通貨膨脹的變動(dòng)而但是基于穩(wěn)定的租金收入，股票價(jià)格波動(dòng)較小。由于租金水平一般隨通貨膨脹的變動(dòng)而調(diào)整，因此調(diào)整，因此 REITs 股份相對固定收益證券而言，具有對抗通貨膨脹的功能。股份相對固定收益證券而言，具有對抗通貨膨脹的功能。流動(dòng)性強(qiáng)流動(dòng)性強(qiáng) 公開上市的公開上市的 REITs 可以在證券交易所自由交易。未上市的可以在證券交易所自由交易。未上市的 REITs 的股份或信托受益憑的股份或信托受益憑證一般情況下

52、也可以在柜臺(tái)市場進(jìn)行交易流通。因此，證一般情況下也可以在柜臺(tái)市場進(jìn)行交易流通。因此， REIT股份的流動(dòng)性相對較強(qiáng)。股份的流動(dòng)性相對較強(qiáng)。專業(yè)化管理專業(yè)化管理 REITs 對房地產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)化管理，這是散戶投資者所難以進(jìn)行的。在這個(gè)意義上，對房地產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)化管理，這是散戶投資者所難以進(jìn)行的。在這個(gè)意義上， REITs 具有基金的特點(diǎn)。具有基金的特點(diǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)分散化投資風(fēng)險(xiǎn)分散化 REITs的收入也受到房地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)基本面和市場力量的影響，具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。的收入也受到房地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)基本面和市場力量的影響，具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。但但REIT 一般擁有多樣化的房地產(chǎn)投資組合，比單個(gè)的房地產(chǎn)商或個(gè)人投

53、資者擁有更為一般擁有多樣化的房地產(chǎn)投資組合，比單個(gè)的房地產(chǎn)商或個(gè)人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn)，因而投資風(fēng)險(xiǎn)更為分散。多樣的房地產(chǎn)，因而投資風(fēng)險(xiǎn)更為分散。獨(dú)立的監(jiān)督獨(dú)立的監(jiān)督 大部分大部分 REITs 屬于公募性質(zhì)的投資機(jī)構(gòu)，因此受第三方監(jiān)督的力度越來越大。這些監(jiān)屬于公募性質(zhì)的投資機(jī)構(gòu)，因此受第三方監(jiān)督的力度越來越大。這些監(jiān)督者包括獨(dú)立的受托人委員會(huì)、獨(dú)立的審計(jì)師、證券交易委員會(huì)和投資分析師。督者包括獨(dú)立的受托人委員會(huì)、獨(dú)立的審計(jì)師、證券交易委員會(huì)和投資分析師。良好的融資渠道良好的融資渠道 就房地產(chǎn)商而言，就房地產(chǎn)商而言，REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。在在融資方面提供了更大的靈

54、活性和有效性。在REITs推出以前，推出以前，房地產(chǎn)融資對象主要是機(jī)構(gòu)投資者，而且房地產(chǎn)的種類也有限。房地產(chǎn)融資對象主要是機(jī)構(gòu)投資者，而且房地產(chǎn)的種類也有限。 REITs 則不同，它具則不同，它具有集聚大量散戶投資者資金的功能，這有助于提高房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性和效率。有集聚大量散戶投資者資金的功能，這有助于提高房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性和效率。 REITs 使房地產(chǎn)商能夠通過規(guī)范的使房地產(chǎn)商能夠通過規(guī)范的 REITs 渠道及時(shí)回籠資金，投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，渠道及時(shí)回籠資金，投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。 股本房地產(chǎn)基金股本房地產(chǎn)基

55、金 (Equity REITs)(Equity REITs) 投資形式：直接投資房地產(chǎn)市場投資形式：直接投資房地產(chǎn)市場 主要收入：租金主要收入：租金 按揭房地產(chǎn)基金按揭房地產(chǎn)基金 (Mortgage REITs)(Mortgage REITs) 投資形式：向發(fā)展商提供建筑資本或?yàn)槲飿I(yè)項(xiàng)目提供按揭投資形式：向發(fā)展商提供建筑資本或?yàn)槲飿I(yè)項(xiàng)目提供按揭 主要收入：利息主要收入：利息 混合房地產(chǎn)基金混合房地產(chǎn)基金(Hybrid REITs) (Hybrid REITs) 上述兩種基金的混合物上述兩種基金的混合物 私人地產(chǎn)基金私人地產(chǎn)基金(Private REITs)(Private REITs) 非上市

56、或場外交易的非上市或場外交易的REITsREITsREITs的種類的種類據(jù)資料顯示，據(jù)資料顯示，REITs擁有較投資政府債券更高的收益率，例如在美國，投資擁有較投資政府債券更高的收益率，例如在美國，投資REITs的平均收益率約的平均收益率約6.7%，而投資美國十年期國債券的平均收益率為約，而投資美國十年期國債券的平均收益率為約3.7%；在日本及；在日本及新加坡，兩者的平均收益率差距同為新加坡，兩者的平均收益率差距同為4%。 REITs的投資收益的投資收益4. 2 4. 2 REITREITs s的發(fā)展歷程的發(fā)展歷程REITsREITs最早出現(xiàn)于最早出現(xiàn)于6060年代初期的美國，此后得到日本、英

57、國等國家爭相仿效。年代初期的美國，此后得到日本、英國等國家爭相仿效。經(jīng)過近經(jīng)過近1010年的發(fā)展，在年的發(fā)展，在7070年代初達(dá)到頂峰，其后由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場的年代初達(dá)到頂峰，其后由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場的蕭條，房地產(chǎn)投資基金開始出現(xiàn)衰落，蕭條，房地產(chǎn)投資基金開始出現(xiàn)衰落，隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，在隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，在8080年代再次回升，資產(chǎn)價(jià)值不斷增年代再次回升，資產(chǎn)價(jià)值不斷增長。長。 截止到截止到20032003年年1111月，全球已有月，全球已有1818個(gè)國家和地區(qū)制定了個(gè)國家和地區(qū)制定了REITsREITs的相關(guān)法規(guī)。美國的相關(guān)法規(guī)。美國和澳大利亞

58、目前是世界上和澳大利亞目前是世界上REITsREITs發(fā)展規(guī)模最大的兩個(gè)國家。以美國為例，美國發(fā)展規(guī)模最大的兩個(gè)國家。以美國為例，美國REITsREITs在證券市場中的比重日益上升，已有超過在證券市場中的比重日益上升，已有超過30003000億美元的市值。億美元的市值。REITsREITs進(jìn)入亞洲是本世紀(jì)的事情，但是登陸亞洲后，近幾年來發(fā)展非常迅速。進(jìn)入亞洲是本世紀(jì)的事情，但是登陸亞洲后，近幾年來發(fā)展非常迅速。20022002年第一個(gè)年第一個(gè)REITsREITs產(chǎn)品在新加坡上市，當(dāng)時(shí)僅產(chǎn)品在新加坡上市，當(dāng)時(shí)僅3 3億坡幣，僅億坡幣，僅3 3年時(shí)間，已達(dá)到年時(shí)間，已達(dá)到9595億坡幣，三年增長了

59、億坡幣，三年增長了3030倍。倍。4. 3 4. 3 REITREITs s與集合信托的區(qū)別與集合信托的區(qū)別4. 4 4. 4 國外房地產(chǎn)投資信托基金（國外房地產(chǎn)投資信托基金（REITsREITs）基本情況）基本情況1 1、美國的、美國的REITsREITs歷史和發(fā)展歷史和發(fā)展法律核心規(guī)定法律核心規(guī)定美國美國REITs投資的資產(chǎn)類型投資的資產(chǎn)類型REITs投資的投資的美國美國REITs的盈利比較的盈利比較指數(shù)指數(shù)收益率收益率道瓊斯工業(yè)道瓊斯工業(yè)7.267.26Nasdaq Nasdaq 綜合綜合7.977.97S&p 500S&p 50010.6810.68權(quán)益型權(quán)益型REIT

60、sREITs12.3512.352 2、日本的、日本的REITsREITs簡簡 介介日本的日本的REITsREITs與美國的不同，它的信托財(cái)產(chǎn)不是資金而是土地及房產(chǎn)，它是以管理和與美國的不同，它的信托財(cái)產(chǎn)不是資金而是土地及房產(chǎn)，它是以管理和出售土地房屋為目的的信托。出售土地房屋為目的的信托。在日本，在日本，REITsREITs有兩種型態(tài)：一是公司型態(tài)，所發(fā)行的證券是投資憑證；另一種形式有兩種型態(tài)：一是公司型態(tài)，所發(fā)行的證券是投資憑證；另一種形式是稱為契約型，可以想象成是基金的形式，發(fā)行受益憑證是稱為契約型，可以想象成是基金的形式，發(fā)行受益憑證(beneficiary (beneficiary certific