房地產(chǎn)前期定位策劃

1、房地產(chǎn)前期定位策劃定義房地產(chǎn)前期定位策劃是一種輔助決策的綜合性活動，目的是幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出合適的定位決策，控制和減少項目的開發(fā)風(fēng)險。 房地產(chǎn)前期定位策劃就是根據(jù)房地產(chǎn)前期策劃預(yù)期目標(biāo)，經(jīng)過對市場的深入研究和分析，整合各種資源，達到幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策在哪里開發(fā)、開發(fā)什么項目、怎樣開發(fā)、開發(fā)后賣給誰等一系列問題。 什么是房地產(chǎn)前期定位策劃？第1頁/共14頁房地產(chǎn)前期定位策劃的作用 作用一是能使企業(yè)決策更為準(zhǔn)確，盡量避免項目運作出現(xiàn)偏差；二是能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈的情況下為項目贏得主動地位；三是具有有效整合房地產(chǎn)項目資源，預(yù)測未來市場，滿足目標(biāo)客戶居住要求

2、的作用。 第2頁/共14頁(二)抓住市場空白點，找到突破口問題房地產(chǎn)前期定位策劃應(yīng)注意的問題(三)策劃方案要符合市場的需求 (四)策劃方案要具有前瞻性 (五)策劃方案要易于操作 (一)重視市場調(diào)查分析第3頁/共14頁 (一)重視市場調(diào)查分析重點調(diào)查的方面：第一，房地產(chǎn)開發(fā)項目所在區(qū)域的經(jīng)濟清況；第二，房地產(chǎn)項目周邊的市場情況，重點把握市場的供求情況、競爭對手樓盤開發(fā)情況、競爭對手實力、其經(jīng)營管理策略及其優(yōu)劣勢等；第三，項目所在地的區(qū)位情況，包括功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等；第四，不同層次消費者的興趣和購買習(xí)慣、消費者的需求和心理價位(可接受價格)等；第五，項目所在地的人文環(huán)境包括人口意識及文

3、化意識。（人口意識包括人口的數(shù)量和質(zhì)量水平、人口的布局、年齡結(jié)構(gòu)、家庭婚姻等；文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習(xí)慣、觀念、風(fēng)俗及宗教信仰等） 第4頁/共14頁(二)抓住市場空白點，找到突破口實踐證明，在眾多房地產(chǎn)項目中，能在激烈的競爭中實現(xiàn)銷售成功的，其策劃觀念一定創(chuàng)新出奇。創(chuàng)新表現(xiàn)為概念新、主題新、方法新、手段新，要使所運用的方法和手段能夠產(chǎn)生出不一樣的效果，甚至還要通過策劃實踐創(chuàng)造出新的方法和手段來。在現(xiàn)階段，策劃理念層出不窮，要善于找到能夠得到消費行認可的市場空白點，才有利于占領(lǐng)市場，建立自已的項目個性。 第5頁/共14頁(三)策劃方案要符合市場的需求策劃方案要注重項目開發(fā)的適應(yīng)性

4、和多樣性。建筑設(shè)計、建筑造型、建筑風(fēng)格、規(guī)劃布局、立面效果等在塑造項目個性方面影響很大，策劃要適應(yīng)并吻合市場的需要，自始至終要以客戶需求為導(dǎo)向，永遠以市場需求為依據(jù)，要能夠造就市場，甚至創(chuàng)造市場 。策劃人員要時刻掌握所策劃項目的變化信息，預(yù)測策劃對象的變化趨勢，掌握隨機應(yīng)變的主動性。必須經(jīng)常廣泛了解、全面搜集和及時分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實性、時效性、系統(tǒng)性和可靠的信息資料。第6頁/共14頁(四)策劃方案要具有前瞻性房地產(chǎn)策劃的理念、創(chuàng)意和所運用的手段應(yīng)具有超前性、預(yù)見性。房地產(chǎn)完成的周期少則二三年，多則三五年，甚至更長，如果沒有超前的眼光和預(yù)見的能力，則企業(yè)的損失將是巨大的。

5、策劃方案要能夠順應(yīng)時代潮流并能引領(lǐng)時代潮流。 第7頁/共14頁(五)策劃方案要易于操作策劃行為要時時刻刻地為項目的科學(xué)性、可行性著想。在房地產(chǎn)策劃運作的過程中，策劃人要使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際，策劃時要比較和選擇多種方案，要對各方案進行權(quán)衡比較，選擇最科學(xué)合理最具操作性的一種。同時要根據(jù)變化了的情況及時調(diào)整完善策劃方案，使其符臺市場的變化和要求。第8頁/共14頁當(dāng)市價總值出現(xiàn)非交易因素的變動時，采用“除數(shù)修正法”修正原固定除數(shù)，以維持指數(shù)的連續(xù)性，修正公式如下： 修正前采樣股的市價總值/原除數(shù)=修正后采樣的市價總值/修正后的除數(shù)由此得到修正后的連續(xù)性，并據(jù)此計算以后的指

6、數(shù)。點擊添加標(biāo)題第9頁/共14頁謝謝謝謝觀賞觀賞THANKSB U S I N E S S第10頁/共14頁 (一)重視市場調(diào)查分析重點調(diào)查的方面：第一，房地產(chǎn)開發(fā)項目所在區(qū)域的經(jīng)濟清況；第二，房地產(chǎn)項目周邊的市場情況，重點把握市場的供求情況、競爭對手樓盤開發(fā)情況、競爭對手實力、其經(jīng)營管理策略及其優(yōu)劣勢等；第三，項目所在地的區(qū)位情況，包括功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等；第四，不同層次消費者的興趣和購買習(xí)慣、消費者的需求和心理價位(可接受價格)等；第五，項目所在地的人文環(huán)境包括人口意識及文化意識。（人口意識包括人口的數(shù)量和質(zhì)量水平、人口的布局、年齡結(jié)構(gòu)、家庭婚姻等；文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習(xí)慣、觀念、風(fēng)俗及宗教信仰等） 第11頁/共14頁(四)策劃方案要具有前瞻性房地產(chǎn)策劃的理念、創(chuàng)意和所運用的手段應(yīng)具有超前性、預(yù)見性。房地產(chǎn)完成的周期少則二三年，多則三五年，甚至更長，如果沒有超前的眼光和預(yù)見的能力，則企業(yè)的損失將是巨大的。策劃方案要能夠順應(yīng)時代潮流并能引領(lǐng)時代潮流。 第12頁/共14頁(五)策劃方案要易于操作策劃行為要時時刻刻地為項目的科學(xué)性、可行性著想。在房地產(chǎn)策劃運作的過程中，策劃人要使自己的主