房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價

1、會計學1房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價2、房地產(chǎn)實物與權(quán)利 土地及其地上永久性建筑物衍生出的權(quán)利和義務關(guān)系的總和。（1）房地產(chǎn)實物 土地 建筑物 其他附著物房屋（狹義的建筑物）構(gòu)筑物 土地估價土地估價 land valuationland valuation： 1 1、在一定的市場條件下；、在一定的市場條件下； 2 2、根據(jù)土地的權(quán)利情況、經(jīng)濟和自然屬性；、根據(jù)土地的權(quán)利情況、經(jīng)濟和自然屬性； 3 3、綜合評定出在某一時點某宗土地在某一權(quán)、綜合評定出在某一時點某宗土地在某一權(quán)利狀態(tài)下的價格。利狀態(tài)下的價格。 評估出來的結(jié)果叫評估出來的結(jié)果叫基準地價基準地價，其特點：，

2、其特點： 1 1、平均性：、平均性：某一時段內(nèi)的某一時段內(nèi)的平均水平價格平均水平價格； 2 2、區(qū)域性：特定區(qū)域內(nèi)、區(qū)域性：特定區(qū)域內(nèi)的平均價格；的平均價格； 3 3、時效性：某一時段內(nèi)、時效性：某一時段內(nèi)的平均水平價格；的平均水平價格； 4 4、公示性：應定期向社會發(fā)布、公示性：應定期向社會發(fā)布，以便使社會，以便使社會及時了解地價水平和走向，使土地市場更透明。及時了解地價水平和走向，使土地市場更透明。 土地估價的作用土地估價的作用 ： 1 1、有助于土地交易的順利進行；、有助于土地交易的順利進行； 2 2、有助于企業(yè)投資決策；、有助于企業(yè)投資決策； 3 3、有助于土地市場的完善。、有助于土地

3、市場的完善。 4 4、有助于土地市場管理。、有助于土地市場管理。 農(nóng)業(yè)耕種用的土地農(nóng)業(yè)耕種用的土地 勘察地基土勘察地基土 場地平整場地平整打樁打樁澆灌筏板基礎澆灌筏板基礎 建筑物的分類：建筑物的分類： 1 1、按層數(shù)和高度分；、按層數(shù)和高度分； （1）住宅：）住宅：13層為低層建筑，層為低層建筑， 46層為多層建筑，層為多層建筑，79層為中高層建筑，層為中高層建筑，10層以上為高層建筑。層以上為高層建筑。 （2）公共建筑及綜合性建筑按總高度劃分，總高度超）公共建筑及綜合性建筑按總高度劃分，總高度超過過24m即為高層（但不包括即為高層（但不包括24m的單層建筑）。的單層建筑）。 （3）總高度超過

4、）總高度超過100m100m均稱為超高層建筑。均稱為超高層建筑。 建筑物的分類：建筑物的分類： 2 2、按建筑材料分；、按建筑材料分； （1）鋼結(jié)構(gòu)；）鋼結(jié)構(gòu)； （2）混凝土結(jié)構(gòu)；）混凝土結(jié)構(gòu)； （3）砌體結(jié)構(gòu)（磚混結(jié)構(gòu)）；）砌體結(jié)構(gòu)（磚混結(jié)構(gòu)）；（4）木結(jié)構(gòu)；）木結(jié)構(gòu)； （5）塑料結(jié)構(gòu)）塑料結(jié)構(gòu) （6）石結(jié)構(gòu)；）石結(jié)構(gòu)； （7）磚木結(jié)構(gòu)；）磚木結(jié)構(gòu)； （8）混合結(jié)構(gòu)。）混合結(jié)構(gòu)。香港國際中心大廈香港國際中心大廈鋼筋混凝土高層建筑，鋼筋混凝土高層建筑，共共7878層，總高度層，總高度374374米。米。深圳地王大廈深圳地王大廈鋼結(jié)構(gòu)高層建筑，共鋼結(jié)構(gòu)高層建筑，共6969層，層，總高度總高度38

5、3.95383.95米。米。 磚混結(jié)構(gòu)醫(yī)院磚混結(jié)構(gòu)醫(yī)院 磚混結(jié)構(gòu)住宅（在建）磚混結(jié)構(gòu)住宅（在建） 黃鶴樓（木塔）黃鶴樓（木塔） 輕型木結(jié)構(gòu)房屋輕型木結(jié)構(gòu)房屋建筑物建筑物建筑物建筑物構(gòu)筑物構(gòu)筑物建筑物建筑物構(gòu)筑物構(gòu)筑物建筑物建筑物構(gòu)筑物構(gòu)筑物1、五星級賓館的大型停車庫、五星級賓館的大型停車庫7、磚結(jié)構(gòu)煙囪、磚結(jié)構(gòu)煙囪6、省體育館省體育館5、長江三峽大壩、長江三峽大壩4、海底博物館、海底博物館3、廣播電視發(fā)射塔、廣播電視發(fā)射塔2、大型城市的立交橋、大型城市的立交橋 建筑物的特點：建筑物的特點： 1 1、滿足人們生活居住的需要；、滿足人們生活居住的需要； 2 2、具備形態(tài)的藝術(shù)性；、具備形態(tài)的藝術(shù)性

6、； 3 3、豐富多樣，具有創(chuàng)造性、豐富多樣，具有創(chuàng)造性。 建筑物價值受下列因素影響：建筑物價值受下列因素影響： 1 1、所處環(huán)境；、所處環(huán)境； 2 2、人們的需求各異；、人們的需求各異； 3 3、時間的發(fā)展變化，技術(shù)的進步、時間的發(fā)展變化，技術(shù)的進步。 1、不動產(chǎn) immovable property 不能移動，或者雖然可以移動，但移動后會破壞它的完整性、使用價值及其功能，或者會帶來明顯的經(jīng)濟損失的財產(chǎn)。 2、動產(chǎn) movable property 能夠移動而不損害其經(jīng)濟用途和經(jīng)濟價值的物品，一般指金錢，器物等。 不動產(chǎn)主要包括：（1）不可移動的土地；（2）土地上的定著物（房屋、橋梁、電視塔、

7、地下排水設施等）；（3）與土地尚未脫離的生成物（樹木、農(nóng)作物、花草等）。 不動產(chǎn)具有以下自然特性：l不可移動性l不可隱秘性l稀缺性（個別性、異質(zhì)性）l耐久性l數(shù)量有限性 在植物里，果實尚未采摘，收割之前，樹木尚未砍伐之前，都是定著物，屬于不動產(chǎn)，采摘之后就成了動產(chǎn)；鋼筋和混凝土是動產(chǎn)，建成房屋之后就成了不動產(chǎn)。 以能否移動并且移動是否會損害其價值為標準來區(qū)分。在數(shù)量上，大多數(shù)屬于動產(chǎn)。比如：機器設備、車輛、動物、生活用品等。法律上一般以列舉的方法界定較少的不動產(chǎn)之外的為動產(chǎn)。按按4方面區(qū)分方面區(qū)分： （1）權(quán)利設定方式不同：權(quán)利設定方式不同： 動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不需要書面形式，不動產(chǎn)必須采用書面的形式

8、； （2）公示方式不同：公示方式不同： 動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以交付為公示方式，而不動產(chǎn)以登記為公示方式；按按4方面區(qū)分方面區(qū)分： （3）權(quán)利派生的種類不同：權(quán)利派生的種類不同： 動產(chǎn)：物質(zhì)權(quán)、留置權(quán)； 不動產(chǎn)：地上權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)、地役權(quán) （4）管轄不同：管轄不同： 不動產(chǎn)產(chǎn)生的糾紛由不動產(chǎn)所在地法院專屬管轄。幾個重要概念幾個重要概念1、建筑高度：、建筑高度：又稱建筑限高，是指地塊內(nèi)允許的建筑（地面又稱建筑限高，是指地塊內(nèi)允許的建筑（地面上）最大高度限制上）最大高度限制 ；2、建筑密度：、建筑密度：又稱建筑覆蓋率，是指地塊內(nèi)建筑物的基底總又稱建筑覆蓋率，是指地塊內(nèi)

9、建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。面積占建筑用地面積的比率。 建筑密度建筑密度=基底總面積基底總面積建筑用地面積建筑用地面積三、建筑密度與容積率80%例1，一塊土地的總面積為1000m2，其上建筑的基地總面積為800m2，則建筑密度為 。例2，一塊正方形土地的邊長為50m，其上建筑的基地也是正方形，其邊長為40m，則建筑密度為 。64%3、容積率：、容積率：是反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標，是指是反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。 容積率容積率=總建筑面積總建筑面積建筑用地面積建筑用地面積

10、特殊情況，如果建筑物的各層面積均相同，則有： 總建筑面積總建筑面積=建筑基地總面積建筑基地總面積層數(shù)層數(shù) =建筑用地面積建筑用地面積建筑密度建筑密度 層數(shù)層數(shù)公式換算：容積率容積率=總建筑面積總建筑面積建筑用地面積建筑用地面積 =建筑密度建筑密度 層數(shù)層數(shù)三、建筑密度與容積率8例3，一塊土地的總面積為1000m2，其上建筑總面積為8000m2，則容積率為 。例4，一塊正方形土地的邊長為50m，其上建筑的基地也是正方形，其邊長為40m，共5層，則容積率為 。3.2例5，一塊長方形土地，長為40m，寬為20m，其上建筑的基地也是長方形，長為30m，寬為15m，共5層，頂部的樓梯間有個凸起的小塔樓，

11、面積為10m2，則建筑密度為 ，容積率為 。2.82556.25%1、物理特性：（、物理特性：（1）位置的不可移動性；）位置的不可移動性； （2）使用的長期性；）使用的長期性； （3）用途的多樣性；）用途的多樣性； （4）數(shù)量的有限性。）數(shù)量的有限性。商業(yè)建筑商業(yè)建筑辦公大樓辦公大樓高層住宅高層住宅工業(yè)廠房工業(yè)廠房2、經(jīng)濟特性：（、經(jīng)濟特性：（1）需求普遍性；）需求普遍性； （2）易受限制性；）易受限制性； （3）難以變現(xiàn)性；）難以變現(xiàn)性； （4）保值增值性。）保值增值性。1、按用途劃分：、按用途劃分：（1）居住房地產(chǎn)（住宅）：包括公寓、別墅、學生）居住房地產(chǎn)（住宅）：包括公寓、別墅、學生宿舍

12、。（常采用宿舍。（常采用市場比較法市場比較法來進行估價）來進行估價） 按檔次分為：普通、高級和簡易住宅。按檔次分為：普通、高級和簡易住宅。（2）商業(yè)房地產(chǎn)：包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物）商業(yè)房地產(chǎn)：包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心、超市。（常采用中心、超市。（常采用收益法收益法來進行估價）來進行估價） 通常具有通常具有4個特點：收益性；經(jīng)營內(nèi)容多；個特點：收益性；經(jīng)營內(nèi)容多；轉(zhuǎn)租經(jīng)營多；裝修高檔而復雜。轉(zhuǎn)租經(jīng)營多；裝修高檔而復雜。 影響其價格的主要因素：影響其價格的主要因素： 地段繁華程度；地段繁華程度；交通條件。交通條件。1、按用途劃分：、按用途劃分：（3）辦公房地產(chǎn)；（）辦公房地產(chǎn)；（4）

13、旅館房地產(chǎn)；）旅館房地產(chǎn)；（5）娛樂房地產(chǎn)；（）娛樂房地產(chǎn)；（6）餐飲房地產(chǎn)；）餐飲房地產(chǎn)； （7）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)；（）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)；（8）特殊用途房地產(chǎn)；）特殊用途房地產(chǎn)；（9）工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等；）工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等；（常采用（常采用成本法成本法來進行估價）來進行估價） 通常具有通常具有3個特點：涉及行業(yè)多；非標準廠個特點：涉及行業(yè)多；非標準廠房多，單價差異大；受腐蝕損害可能性大。房多，單價差異大；受腐蝕損害可能性大。 影響其價格的主要因素：影響其價格的主要因素： 交通條件；基礎交通條件；基礎設施；地理位置。設施；地理位置。2、按開發(fā)程度（時間的先后順序）

14、劃分：、按開發(fā)程度（時間的先后順序）劃分：（1）生地生地：保留自然風貌，不具有城市基礎設施的：保留自然風貌，不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農(nóng)地。土地，如荒地、農(nóng)地。（2）毛地毛地：具有一定的城市基礎設施，單尚未完成：具有一定的城市基礎設施，單尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。房屋拆遷補償安置的土地。（3）熟地熟地：具有較完善的城市基礎設施，且土地平：具有較完善的城市基礎設施，且土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地。整，能直接在其上進行房屋建設的土地。（4）在建工程在建工程：已開始建設但尚未建成，不具備使：已開始建設但尚未建成，不具備使用條件。用條件。（5）現(xiàn)房現(xiàn)房：已建成，可直接使用。：

15、已建成，可直接使用。3、按經(jīng)營的方式劃分：、按經(jīng)營的方式劃分：（1）出售的房地產(chǎn)出售的房地產(chǎn)：住宅等。：住宅等。（2）出租的房地產(chǎn)出租的房地產(chǎn)：場館等。：場館等。（3）營業(yè)的房地產(chǎn)營業(yè)的房地產(chǎn)：飯店等。：飯店等。（4）自用的房地產(chǎn)自用的房地產(chǎn)：學校等。：學校等。 一宗房地產(chǎn)可以同時符合以上一宗房地產(chǎn)可以同時符合以上2種或多種情況。種或多種情況。4、按是否產(chǎn)生收益來劃分：、按是否產(chǎn)生收益來劃分：（1）收益性房地產(chǎn)收益性房地產(chǎn)：寫字樓、餐館、加油站等。：寫字樓、餐館、加油站等。（2）非收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)：生地、宮殿、寺廟等。：生地、宮殿、寺廟等。1 1、房地產(chǎn)估價的定義、房地產(chǎn)估價的定義（

16、1）以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員；（2）根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法；（3）在綜合分析各方面因素的基礎上，結(jié)合自己的豐富經(jīng)驗，對房地產(chǎn)客觀合理價格的估計、推測或判斷。2 2、專業(yè)估價人員、專業(yè)估價人員（1）經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格；（2）由有關(guān)主管部門審定注冊；（3）取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價業(yè)務。 房地產(chǎn)估價專業(yè)人員房地產(chǎn)估價專業(yè)人員房地產(chǎn)估價專業(yè)人員房地產(chǎn)估價專業(yè)人員房地產(chǎn)估價專業(yè)人員的服務對象房地產(chǎn)估價專業(yè)人員的服務對象房地產(chǎn)估價專業(yè)人員應具備的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員應具備的4個條件個條件1、扎實的估價理論和方法、扎實的估價理論和方法2、豐富的務實經(jīng)

17、驗、豐富的務實經(jīng)驗 3、良好的職業(yè)道德修養(yǎng)、良好的職業(yè)道德修養(yǎng) 4、較高的市場調(diào)查、判斷能力、較高的市場調(diào)查、判斷能力3 3、估價目的：、估價目的：在一個具體估價項目中，估價結(jié)在一個具體估價項目中，估價結(jié)果的期望用途。包括：權(quán)數(shù)轉(zhuǎn)移（買賣、租賃、果的期望用途。包括：權(quán)數(shù)轉(zhuǎn)移（買賣、租賃、抵押、典當）、糾紛調(diào)處（賠償、分割、合并）。抵押、典當）、糾紛調(diào)處（賠償、分割、合并）。4 4、估價時點：、估價時點：估價結(jié)果對應的日期，通常用年、估價結(jié)果對應的日期，通常用年、月、日表示。月、日表示。5 5、估價原則：、估價原則：人們在反復實踐和理論探索中，人們在反復實踐和理論探索中，總結(jié)出一些簡明扼要的、在

18、估價活動中應當遵循總結(jié)出一些簡明扼要的、在估價活動中應當遵循的法則或標準。的法則或標準。6 6、估價程序：、估價程序：估價全過程中的各項具體工作，估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在的聯(lián)系排列出的先后次序。按照其內(nèi)在的聯(lián)系排列出的先后次序。（1 1）獲取估價業(yè)務；（）獲取估價業(yè)務；（2 2）受理估價委托，明確）受理估價委托，明確基本事項；（基本事項；（3 3）擬定估價作業(yè)方案；（）擬定估價作業(yè)方案；（4 4）搜集）搜集估價所需資料；（估價所需資料；（5 5）實地勘察估價對象；實地勘察估價對象；（6 6）選定估價方法計算；（選定估價方法計算；（7 7）確定估價結(jié)果；）確定估價結(jié)果；（8 8）撰

19、寫估價報告；（撰寫估價報告；（9 9）審核估價報告；（）審核估價報告；（1010）出）出具估價報告；（具估價報告；（1111）估價資料歸檔。）估價資料歸檔。7 7、估價方法：、估價方法：三大基本方法三大基本方法（非常重要）（非常重要）（1 1）市場比較法；市場比較法；（2 2）成本法；（）成本法；（3 3）收益法。）收益法。還有：還有：（4 4）假設開發(fā)法；（假設開發(fā)法；（5 5）長期趨勢法；）長期趨勢法；（6 6）路線價法；（）路線價法；（7 7）購買年法。）購買年法。1 1、科學性：、科學性：需應用多種科學方法。需應用多種科學方法。2 2、藝術(shù)性、藝術(shù)性：（1 1）估價人員需要有豐富的經(jīng)驗

20、；）估價人員需要有豐富的經(jīng)驗； （2 2）需要很強的推理判斷能力；）需要很強的推理判斷能力； （3 3）需要一定的技巧。）需要一定的技巧。3 3、綜合性、綜合性：（1 1）估價人員需要綜合性知識；）估價人員需要綜合性知識； （2 2）評估過程涉及面廣；）評估過程涉及面廣； （3 3）需要綜合作業(yè)；）需要綜合作業(yè)； （4 4）具有一定的政策性。）具有一定的政策性。二、現(xiàn)實中的必要性二、現(xiàn)實中的必要性（8 8種）種）：1 1、房地產(chǎn)交易的需要；、房地產(chǎn)交易的需要；2 2、房地產(chǎn)抵押的需要；、房地產(chǎn)抵押的需要；3 3、房地產(chǎn)保險及損害賠償?shù)男枰?；、房地產(chǎn)保險及損害賠償?shù)男枰? 4、房地產(chǎn)課稅的需要

21、；、房地產(chǎn)課稅的需要；5 5、房地產(chǎn)征收拆遷補償?shù)男枰?；、房地產(chǎn)征收拆遷補償?shù)男枰? 6、房地產(chǎn)糾紛解決的需要；、房地產(chǎn)糾紛解決的需要；7 7、企業(yè)資產(chǎn)組合的需要；、企業(yè)資產(chǎn)組合的需要；8 8、房地產(chǎn)管理的需要。、房地產(chǎn)管理的需要。2 2、某塊土地總面積為、某塊土地總面積為200m200m2 2，地上建筑物各層建，地上建筑物各層建 筑面積均相同，建筑密度為筑面積均相同，建筑密度為60%60%，建筑容積率，建筑容積率 為為6 6，求該建筑物共有多少層？總建筑面積為，求該建筑物共有多少層？總建筑面積為 多少？多少？ 土地估價的作用土地估價的作用 ： 1 1、有助于土地交易的順利進行；、有助于土地交易的順利進行； 2 2、有助于企業(yè)投資決策；、有助于企業(yè)投資決策； 3 3、有助于土地市場的完善。、有助于土地市場的完善。 4 4、有助