2016年度投資計(jì)劃可行性研究報(bào)告

1、2016年度投資計(jì)劃可行性研究報(bào)告一、投資計(jì)劃情況1.1編制依據(jù)和范圍1.1.1 上年度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)營收益額、利潤率、主營業(yè)務(wù)收入等1.1.2 投資計(jì)劃編制原則為了使得該研究報(bào)告工作能夠有效進(jìn)行，在實(shí)際編制中依照相關(guān)的原則進(jìn)行合理規(guī)范化的操作，16年公司主要項(xiàng)目是物業(yè)公司，根據(jù)實(shí)際需求，在發(fā)展中制定了相應(yīng)的編制原則，以此適應(yīng)公司發(fā)展。（1）依照頒布的企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法、國家發(fā)改委關(guān)于實(shí)行企業(yè)投資項(xiàng)目備案制指導(dǎo)意見的通知等國家有關(guān)規(guī)定編制，在編制中采用科學(xué)合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案、節(jié)約建設(shè)投資，為公司發(fā)展節(jié)約相應(yīng)的投資。（2）結(jié)合公司的發(fā)展方向，制定完善的市場開發(fā)應(yīng)對管理模式，不斷拓展產(chǎn)業(yè)維度

2、，適應(yīng)市場發(fā)展。（3）16年物業(yè)公司作為公司的主要項(xiàng)目，對公司的未來發(fā)展可以起到極為重要的作用，根據(jù)物業(yè)市場需求，結(jié)合公司未來發(fā)展方向，確定項(xiàng)目規(guī)模、主要內(nèi)容及投資估算。（4）在項(xiàng)目投資建設(shè)中按照環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生、消防“三同時(shí)”的方針，選用高效、防塵設(shè)備，促進(jìn)經(jīng)營便捷和消防保護(hù)，確保達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。1.2投資規(guī)模與資金來源2016年主要投資的項(xiàng)目是海誠物業(yè)管理有限公司，在各項(xiàng)工作安排中重點(diǎn)明確物業(yè)公司的未來市場發(fā)展以及相應(yīng)的市場開發(fā)。1.2.1計(jì)劃投資額及資金來源此次組建的海誠物業(yè)管理有限公司共投資資金500萬元，主要用于公司開展經(jīng)營的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)支出，資金來源主要是三個(gè)方面：山東海洋商

3、業(yè)投資有限公司、誠信行、第三方企業(yè)。1.2.2 資金比重及構(gòu)成此次注冊500萬資金，可以劃分為三個(gè)方面股份構(gòu)成，其中海商投認(rèn)繳出資200萬元，持有海誠物業(yè)40%的股權(quán)；誠信行認(rèn)繳出資200萬元，持有海誠物業(yè)40%的股權(quán)；海誠物業(yè)其余20%的股權(quán)計(jì)劃由海商投參股的第三方企業(yè)持有。1.3投資項(xiàng)目1.3.1投資項(xiàng)目簡介此次新建設(shè)的項(xiàng)目是山東海誠物業(yè)管理有限公司，從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中可以看到物業(yè)作為一種重要的組織結(jié)構(gòu)形式，與居民的日常生活有著極為密切的聯(lián)系，針對山東當(dāng)?shù)氐氖袌?，以寫字樓和商業(yè)物業(yè)運(yùn)營為基礎(chǔ)，為客戶提供精細(xì)化的服務(wù)，在本地市場中建立起一個(gè)具有很強(qiáng)知名度的物業(yè)公司。1.3.2投資主體企業(yè)投

4、資主體企業(yè)是山東海洋商業(yè)投資有限公司，擁有公司40%的股份，對各項(xiàng)工作的開展進(jìn)行全面的管理，確保公司運(yùn)營發(fā)展的持續(xù)性。1.3.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表1：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及明細(xì)時(shí)間備注第一期2015年-2016年完成公司注冊，建立專門的管理隊(duì)伍以及相應(yīng)的服務(wù)人員體制；公司發(fā)展資金投資工作能夠按照實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；針對市場發(fā)展進(jìn)行相關(guān)的業(yè)務(wù)活動(dòng)提升。第二期2017年-2018年辦公樓資產(chǎn)運(yùn)營；市場業(yè)務(wù)開發(fā)；服務(wù)增值第三期2019年之后增值服務(wù)業(yè)務(wù)拓展此次項(xiàng)目投資是以資金形式進(jìn)行的，對各項(xiàng)業(yè)務(wù)管理采用的是持續(xù)性投入的方式，以此適應(yīng)市場發(fā)展需求。二、本年投資計(jì)劃可行性分析2.1內(nèi)外部環(huán)境分析2.1.1行業(yè)發(fā)展趨勢當(dāng)

5、前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展離不開物流行業(yè)的支持，傳統(tǒng)形式的物流發(fā)展模式已經(jīng)難以適應(yīng)市場快速發(fā)展需求，為了在實(shí)際中構(gòu)建一種積極有效的現(xiàn)代物流管理體系，要有針對性的服務(wù)管理提升。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)正向規(guī)?；⒓s化、品牌化方向發(fā)展。目前正是企業(yè)整合、品牌塑造、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，通過精細(xì)化服務(wù)外包降低勞動(dòng)力成本，同時(shí)把主要精力放在整體管理水平提升和經(jīng)營潛能的發(fā)揮上，逐步將管理和服務(wù)分離，向管理型企業(yè)轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理擁有最終的消費(fèi)群體，因而在第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈中處于中心位置，對維護(hù)社會(huì)公共秩序、提高居民生活質(zhì)量、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長具有不可或缺的作用，擁有巨大的商業(yè)升值潛力。2.1

6、.2競爭力分析公司在發(fā)展中已經(jīng)認(rèn)識到物流企業(yè)的巨大發(fā)展空間，并在實(shí)際中采用多種方式進(jìn)行相應(yīng)的公司構(gòu)建與管理，形成了一定的管理經(jīng)營優(yōu)勢。海商投高效利用國企背景平臺(tái)優(yōu)勢，規(guī)范運(yùn)營流程，嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)，具有巨大的發(fā)展?jié)摿洼^高的社會(huì)公信度，在當(dāng)前的發(fā)展中具備了廣泛的資源整合優(yōu)勢，依托良好的政企合作關(guān)系和社會(huì)資源，打造核心市場競爭力，在面向國有企業(yè)和政府機(jī)關(guān)的服務(wù)市場中具備先天優(yōu)勢。借助投融資渠道方面的優(yōu)勢，較易獲得資本市場的青睞，為合資物業(yè)公司規(guī)模擴(kuò)張奠定良好的基礎(chǔ)，而且現(xiàn)有服務(wù)業(yè)務(wù)運(yùn)行平穩(wěn)，即將入駐的漢峪金谷大樓項(xiàng)目為合資物業(yè)公司提供了良好的項(xiàng)目儲(chǔ)備。2.2必要性與可行性分析2.2.1政策可行性本項(xiàng)

7、目的開展是在當(dāng)?shù)卣闹С窒逻M(jìn)行的，宣傳國家政策傳達(dá)政府的意圖反映全行業(yè)的要求，起到政府與公司之間的橋梁和紐帶作用，保護(hù)單位的合法權(quán)益，制定行規(guī)與行紀(jì)，積極組織行業(yè)內(nèi)公司之間、行業(yè)與國際上相關(guān)組織、相關(guān)公司的合作與交流，為公司提供優(yōu)良服務(wù)，促進(jìn)全行業(yè)健康發(fā)展。經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展使得生產(chǎn)處于一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增加出口創(chuàng)匯、提高人民生活質(zhì)量等各方面需要一個(gè)安全的物業(yè)服務(wù)管理方式，發(fā)展物業(yè)的現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)意義，與國家整個(gè)宏觀調(diào)控政策相一致的。222產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化隨著公司的進(jìn)一步發(fā)展，如何在多樣化的市場環(huán)境構(gòu)建一個(gè)積極合理的現(xiàn)代企業(yè)管理模式直接關(guān)系到市場開拓，針對市場需求提供相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)，嚴(yán)格

8、遵守國家的相關(guān)規(guī)定和要求，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化安全經(jīng)營，針對市場發(fā)展需求進(jìn)行相應(yīng)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，可以在發(fā)展中形成一種持續(xù)有效的市場應(yīng)對模式，滿足當(dāng)前市場對高精度自動(dòng)化生產(chǎn)設(shè)備的需求。公司在發(fā)展中對管理非常重視，針對市場發(fā)展實(shí)際情況構(gòu)建了相對比較完善的管理體系，不斷調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略，不斷提高實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營能力的，實(shí)現(xiàn)公司快速發(fā)展的目的。223支撐要素具備山東海洋投資有限公司是山東省實(shí)施山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略的核心投融資平臺(tái)、海洋科技成果孵化和技術(shù)轉(zhuǎn)化平臺(tái)、海洋戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)整合平臺(tái)，是國內(nèi)首家以海洋經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)投資領(lǐng)域的國有投資公司。借鑒業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)公司先進(jìn)的物業(yè)管理理念、成熟的管理模式、考核機(jī)制與培訓(xùn)體系

9、，通過市場化運(yùn)作模式和員工持股機(jī)制，組建具備創(chuàng)業(yè)精神的服務(wù)管理隊(duì)伍，明晰責(zé)權(quán)，優(yōu)化資源配置，降低服務(wù)成本，提高服務(wù)質(zhì)量。在延續(xù)原有工作職能的基礎(chǔ)上，通過專業(yè)培訓(xùn)，培育物業(yè)管理從業(yè)素養(yǎng)，成為物業(yè)公司后續(xù)發(fā)展和業(yè)務(wù)拓展的主力軍，實(shí)現(xiàn)服務(wù)團(tuán)隊(duì)職業(yè)能力的整體提升與可持續(xù)發(fā)展。三、效益風(fēng)險(xiǎn)分析31項(xiàng)目投資主體企業(yè)承受能力分析32財(cái)務(wù)預(yù)算銜接情況33預(yù)期效益分析331經(jīng)濟(jì)效益公司投資的物業(yè)公司主要是針對市場客戶提供各種類型的服務(wù)，以收益率較高的大型寫字樓、商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目為主，以住宅類物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營為輔，前期主要是服務(wù)于漢峪金谷大樓，作為公司自營寫字樓在各項(xiàng)經(jīng)營方面處于一個(gè)良好的運(yùn)營期，不存在相關(guān)的虧損問題，隨

10、著后期經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，物業(yè)公司的服務(wù)范圍會(huì)不斷的擴(kuò)展，多數(shù)寫字樓物業(yè)、商業(yè)物業(yè)實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)和能源費(fèi)預(yù)收制，且該類項(xiàng)目利潤率較高，平均利潤率在4%-10%；住宅類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目涉及業(yè)主較多，是未來增值服務(wù)的主要開拓市場，也是提升公司形象的關(guān)鍵。表2：物業(yè)公司成本及利潤測算表（單位：萬元）項(xiàng)目2015年2016年2017年2018年?duì)I業(yè)收入國華項(xiàng)目營業(yè)收人113.75453.75337.500.00漢峪項(xiàng)目營業(yè)收入37.5050.00299.47424.25小計(jì)151.25503.75636.97424.25營業(yè)成國華項(xiàng)目營業(yè)成本105.63420.95312.150.00漢峪項(xiàng)目營業(yè)成本33.0

11、344.04265.71372.68本1小計(jì)138.66464.99577.86372.68財(cái)務(wù)費(fèi)用0.060.100.090.05開辦費(fèi)3.000.000.000.00營業(yè)稅金及附加8.5528.4635.9923.97營業(yè)利潤0.9810.2023.0427.55所得稅0.242.555.766.89凈利潤0.737.6517.2820.67凈利潤率0.49%1.52%2.71%4.87%營業(yè)成本主要是各種類型的人員工資福利保障、日常設(shè)備維護(hù)費(fèi)、綠化費(fèi)、清潔費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、特種設(shè)備年檢費(fèi)、辦公費(fèi)等，這些費(fèi)用支出占到整個(gè)營業(yè)成本的90%，是影響公司收益的關(guān)鍵性因素。3.3.2社會(huì)效益在社會(huì)效

12、益方面主要體現(xiàn)在隨著公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的開展需要雇傭本地大的勞動(dòng)者作為發(fā)展員工，從當(dāng)前的工作需求出發(fā)大約需要20人規(guī)模的初期服務(wù)隊(duì)伍，所有人員都是在當(dāng)前招聘，發(fā)揮本企業(yè)在服務(wù)本地社會(huì)中的積極作用，并且隨著未來公司形象的提升，對本地的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到的作用更為明顯。3.4投資風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對3.4.1 投資風(fēng)險(xiǎn)（1）混合所有制風(fēng)險(xiǎn)。合資公司設(shè)立之初海商投、誠信行持股比例為6:4，在這種混合所有制模式下，公司的各項(xiàng)經(jīng)營會(huì)受到外來因素的影響，發(fā)展經(jīng)營受到一定干擾，在應(yīng)對市場發(fā)展方面存在著一定的不利因素。這種風(fēng)險(xiǎn)是難以有效避免的，尤其是在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的進(jìn)程中，各種因素的變化都會(huì)對公司的發(fā)展造成影響。（2）

13、物業(yè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)經(jīng)營管理中存在著各種類型的風(fēng)險(xiǎn)，例如經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)包括雷擊、洪澇等自然災(zāi)害造成項(xiàng)目大額經(jīng)濟(jì)損失的賠付風(fēng)險(xiǎn)，服務(wù)管理服務(wù)不到位造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害的訴訟、索賠風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目運(yùn)行維護(hù)中員工不規(guī)范操作造成自身損害的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)和突發(fā)性生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要市場人工成本上漲導(dǎo)致盈利空間下滑的收益風(fēng)險(xiǎn)，過度承諾、盲目擴(kuò)張影響的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，服務(wù)費(fèi)拖欠造成有收益無現(xiàn)金的現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)等，防范不利會(huì)對企業(yè)造成致命打擊。除此之外，還包括人員流失風(fēng)險(xiǎn)、解聘退管風(fēng)險(xiǎn)、拓展受限風(fēng)險(xiǎn)等。3.4.2 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限；根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)，指導(dǎo)性文件，不做過多承諾，不做不切實(shí)際的承諾；對

14、違約責(zé)任的約定，要在服務(wù)合同里明確業(yè)主違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實(shí)用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。物業(yè)公司應(yīng)盡可能考慮到一切不安全因素和隱患，全力消除及時(shí)整改；在所有管理環(huán)節(jié)中、所有服務(wù)過程之中都要做好“預(yù)防性提示服務(wù)”，即對于一些潛在的、可能發(fā)生的、但又不可預(yù)測不可杜絕的事故，盡量作到事前的預(yù)防、事中的監(jiān)督、事后的處置和總結(jié)。對于風(fēng)險(xiǎn)影響較大、企業(yè)不可接受、可分散的部分風(fēng)險(xiǎn)工程采用外判的方式分包出去，由專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)的其他專門公司承擔(dān)相應(yīng)工作，例如外墻清洗，電梯維保等。對于無需或無法轉(zhuǎn)移的不可控風(fēng)險(xiǎn)，考慮風(fēng)險(xiǎn)投保，包括物業(yè)公司投保的公眾責(zé)任險(xiǎn)和為業(yè)主推廣、代投的

15、場所責(zé)任險(xiǎn)。同時(shí)，實(shí)施人員監(jiān)督和使用好公共維修基金。制訂企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)，穩(wěn)打穩(wěn)扎，不盲目擴(kuò)張；強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)，建立人才培養(yǎng)機(jī)制；減少事故發(fā)生率，逐步樹立品牌形象；建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，提高競爭力，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御力；打造具有核心競爭力的增值服務(wù)板塊，向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。四、市場推廣隨著公司業(yè)務(wù)的逐漸拓展，相應(yīng)的市場開發(fā)要進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬?yōu)化調(diào)整，建立一種持續(xù)有效的市場開發(fā)應(yīng)對模式是推動(dòng)公司發(fā)展的關(guān)鍵，結(jié)合2016年的公司發(fā)展重點(diǎn)項(xiàng)目，對相關(guān)的市場進(jìn)行推廣，達(dá)到提升市場占有率的目的。4.1目標(biāo)客戶物業(yè)公司建立的主要目標(biāo)客戶是各種類型的寫字樓、住宅小區(qū)等，針對這部分客戶的實(shí)際需求，提供多樣化的產(chǎn)品和服務(wù)

16、，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得服務(wù)者的認(rèn)可，提高項(xiàng)目的被認(rèn)可度，現(xiàn)代物業(yè)的發(fā)展需要更多對的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，公司在發(fā)展中建立相關(guān)的應(yīng)用管理模式的同時(shí)，要積極推廣相應(yīng)的服務(wù)，通過更為完善的服務(wù)和產(chǎn)品，才能吸引更多的潛在用戶，對提升市場形象也具有重要作用。4.2推廣策略宣傳在當(dāng)前產(chǎn)品市場發(fā)展中具有非常重要的作用，積極開展宣傳活動(dòng)，特別要采取軟新聞與硬廣告結(jié)合的方式，以更多的觸角去影響消費(fèi)者。加強(qiáng)擴(kuò)大公司知名度和影響力的宣傳工作，為了滿足實(shí)際發(fā)展的需要，要在目標(biāo)市場相關(guān)的報(bào)刊、雜志上刊登廣告，在有影響力的電視臺(tái)播放產(chǎn)品廣告，在這些媒體公司中詳細(xì)介紹公司產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)及特點(diǎn)，最大限度地吸引目標(biāo)客戶群，讓更多的用戶群體認(rèn)識到

17、這一公司產(chǎn)品的實(shí)際優(yōu)勢。市場發(fā)展是多樣的，在實(shí)際的應(yīng)用推廣過程中，要認(rèn)識到不同客戶群體的實(shí)際價(jià)值，這樣才能為公司公司的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的市場環(huán)境，進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展對策的同時(shí)，對豐富公司產(chǎn)品與服務(wù)，建立一個(gè)完善的市場發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃具有重要意義。利用各種公司營銷推廣的過程中，要通過對目標(biāo)客戶進(jìn)行問卷調(diào)查，采用多種方式介紹行業(yè)方面的相關(guān)知識，讓目標(biāo)客戶注意到公司物業(yè)的特色及優(yōu)勢，在對比分析中選擇該公司作為自己的發(fā)展目標(biāo)。實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在發(fā)展中要認(rèn)識到品牌在公司發(fā)展中的積極作用，對提升公司在市場中感知力和形象具有積極的推動(dòng)作用，要不斷加大宣傳工作和品牌經(jīng)營力度，擴(kuò)大的知名度和美譽(yù)度，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，使之成為行業(yè)內(nèi)的著名品牌。只有在激烈的市場競爭中建立一個(gè)良好的品牌才能吸引更多的潛在客戶群體，在公司中選擇相關(guān)的產(chǎn)品與服務(wù)的同時(shí)，對擴(kuò)大公司的市場知名度具有非常重要對的作用。在營銷推廣中采用品牌營銷戰(zhàn)略，在市場發(fā)展中要樹立良好的品牌形象，通過各種媒體的宣傳作用，同時(shí)加大對的宣傳與品牌經(jīng)營力度，通過實(shí)施品牌戰(zhàn)略，使之成為行業(yè)內(nèi)的著名品牌，讓更