公共維修基金管理辦法

1、公共維修基金管理辦法第一章總則第一條為加強物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)商品房屋（包括經(jīng)濟適用房、拆遷安置房）、已售公有住房等物業(yè)專項維修資金（以下簡稱維修資金）的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。第三條本辦法所稱維修資金，是指專項用于商品房屋和已售公有住房等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的部位，以及其他

2、在使用上、功能上為單幢物業(yè)或者整個物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的部位，一般包括：屋頂、戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、值班保安室、物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋及道路、綠地等。本辦法所稱物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，以及其他在使用上、功能上為單幢物業(yè)或者整個物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、下水管道、落水管、避雷裝置、單元防盜門、消防設(shè)施、安全防范智能系統(tǒng)、小區(qū)道路照明設(shè)備、非經(jīng)營性車場等。第四條維修資金的管理和使用實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、物業(yè)所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。第五條市房地產(chǎn)主管部門負責(zé)維修資金的交存

3、、使用和管理工作。各區(qū)建設(shè)主管部門按照規(guī)定的職責(zé)分工，負責(zé)物業(yè)專項維修資金的相關(guān)工作。市房地產(chǎn)主管部門可以委托下設(shè)的市維修資金管理機構(gòu)負責(zé)維修資金的交存、使用和管理的日常工作。第二章維修資金交存第六條下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存維修資金：（一）商品房屋，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；（二）已售公有住房。前款所列物業(yè)中的已售公有住房，除業(yè)主交存維修資金外，售房單位亦應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。第七條商品房屋的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存首期維修資金，每平方米建筑面積交存維修資金的數(shù)額為本市上一年度公布的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的7%第八

4、條出售公有住房的，按照以下規(guī)定交存首期維修資金：（一）業(yè)主按照購房款的2依存；（二）自管公房售房單位按照售房款的35流存，直管公房售房單位按照售房款的30姣存c第九條市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)委托本市商業(yè)銀行，作為維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立商品房屋維修資金專戶、已售公有住房維修資金專戶。開立商品房屋維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)帳，按戶門號設(shè)分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按戶門號設(shè)分戶賬。開立已售公有住房維修資金專戶，以售房單位為單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的維修資金，按戶門號設(shè)分戶帳。第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可或者房屋所有權(quán)初始登記時，

5、應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定的交存標準，為房屋買受人代交首期維修資金，并存入商品房屋維修資金專戶。第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房屋預(yù)售許可時，代交維修資金的，在取得建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的驗收合格備案證明后，房屋買受人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付代交的首期維修資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房屋初始登記時，代交維修資金的，在取得商品房屋備案證明后，房屋買受人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付代交的首期維修資金。第十二條已售公有住房的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋權(quán)屬登記時，將首期維修資金存入已售公有住房維修資金專戶，或者交由售房單位存入已售公有住房維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的維修資

6、金存入已售公有住房維修資金專戶。第十三條業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%勺，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。續(xù)交后的賬面余額不得少于規(guī)定的首期交存額。第三章維修資金使用第十四條維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則。第十五條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照以下規(guī)定分攤：（一）維修和更新、改造費用只涉及到商品房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由所涉及業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例分攤；（二）維修和更新、改造費用只涉及到已售公有住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，先使用公有住房售房單位交存的維修資金，按照已售公有住房的建筑面積比例分攤；公有住房售房單位交存的

7、維修資金余額不足時，再使用業(yè)主交存的維修資金，按照所涉及業(yè)主各自擁有物業(yè)建筑面積比例分攤；（三）維修和更新、改造費用涉及到商品房屋與已售公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)，再按照本條第（一）項、第（二）項的規(guī)定分攤。第十六條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造涉及尚未售出的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出房屋的建筑面積比例分攤維修和更新、改造費用。第十七條維修資金的使用按照以下程序辦理：（一）申請申請人應(yīng)當(dāng)組織制定維修資金使用方案。維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修的工程、列支范圍、費用預(yù)算及分攤清冊。成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)

8、域申請使用維修資金的，由業(yè)主委員會作為申請人向市房地產(chǎn)主管部門提出申請；未成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域申請使用資金的，由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主會議決定委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者社區(qū)居民委員會作為申請人向市房地產(chǎn)主管部門提出申請。申請使用公有住房售房單位交存的維修資金的，由公有住房售房單位或者由其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為申請人，向市房地產(chǎn)主管部門提出申請。（二）勘查、公示市房地產(chǎn)主管部門收到申請后，在七個工作日內(nèi)審查維修資金使用方案并組織現(xiàn)場勘查。申請人應(yīng)當(dāng)將維修資金使用方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)適當(dāng)位置公示七日。（三）業(yè)主表決維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)與物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主表決，在專有

9、部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意時，即為表決通過。成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，由業(yè)主委員會組織召開相關(guān)業(yè)主會議進行表決；未成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，由社區(qū)居民委員會組織召開相關(guān)業(yè)主會議進行表決。使用公有住房售房單位交存的維修資金的，由公有住房售房單位或者由其委托管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織召開相關(guān)業(yè)主會議進行表決。相關(guān)業(yè)主會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式表決，表決通過后的意見，作為業(yè)主會議決議。（四）核實劃轉(zhuǎn)市房地產(chǎn)主管部門核實同意相關(guān)業(yè)主會議決議后，在十五個工作日內(nèi)，按照核實的維修費用70喊1轉(zhuǎn)到維修項目施工合同約定的賬戶。使用公有住房售房單位交

10、存的維修資金的，按照核實的維修費用一次性劃轉(zhuǎn)到公有住房售房單位或者由其委托管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶。第十八條申請使用商品房屋維修資金的，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)主管部門提交下列資料：（一）申請書;（二）業(yè)主委員會成立的備案證明（未成立業(yè)主委員會的，受委托單位應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)業(yè)主會議決定的委托書）；（三）與物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主分戶清冊；（四）維修資金使用方案；（五）相關(guān)業(yè)主會議決議及公示的證明材料。第十九條申請使用公有住房售房單位交存的維修資金的，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)主管部門提交下列資料：（一）申請書；（二）維修資金使用方案；（三）公有住房售房單位交存的維修資金分攤清冊；（四）按幢提供房屋建筑

11、面積資料；（五）相關(guān)業(yè)主會議決議。第二十條維修項目竣工后，申請劃轉(zhuǎn)維修費用余額的，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)主管部門提交下列資料：（一）維修項目施工合同；（二）維修項目竣工驗收報告；（三）工程決算清單；（四）維修工程結(jié)算發(fā)票。市房地產(chǎn)主管部門在七個工作日內(nèi)對提交的資料核實后，將維修費用余額劃轉(zhuǎn)到維修項目施工合同約定的賬戶。第二十一條維修項目預(yù)算費用在10萬元以下（含10萬元）、維修項目決算金額超出核定預(yù)算費用在1萬元以上的，或者維修項目預(yù)算費用在10萬元以上、維修項目決算金額超出核定預(yù)算費用10必上的，超出核定預(yù)算金額的部分，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定重新申請。第二十二條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備危及生命財產(chǎn)安

12、全和嚴重影響業(yè)主正常生活，需要立即進行維修和更新、改造的，按照以下程序辦理：（一）申請人向市房地產(chǎn)主管部門提出書面申請;（二）市房地產(chǎn)主管部門收到申請后立即組織現(xiàn)場勘察；（三）經(jīng)勘察需要維修的，市房地產(chǎn)主管部門通知申請人立即組織維修，并按照核實的維修費用70%&J轉(zhuǎn)到維修項目施工合同約定的賬戶；（四）維修項目竣工后，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)將維修費用分攤清冊在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)適當(dāng)位置公示七日，公示期滿后按照本辦法第二十條的規(guī)定申請辦理維修費用余額劃轉(zhuǎn)手續(xù)。第二十三條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備危及生命財產(chǎn)安全和嚴重影響業(yè)主正常生活的緊急情況，一般包括：（一）屋面防水損

13、壞造成大面積滲漏的；（二）電梯出現(xiàn)故障危及人身安全，特種設(shè)備管理部門要求對電梯維修和更新、改造的；（三）下水管道嚴重堵塞，影響業(yè)主正常生活的;（四）樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的;（五）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的。第二十四條在維修項目施工過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人及相鄰人應(yīng)當(dāng)給予配合，不得阻撓正常施工。因維修項目施工不可避免原因造成業(yè)主自用部位損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)或者給予合理補償，費用計入維修成本。因施工單位責(zé)任造成業(yè)主自用部位損壞發(fā)生的相關(guān)費用由責(zé)任人承擔(dān)，不得計入維修成本。第二十五條在保證維修資金正常使用的前提下，市房地產(chǎn)主管部門可以

14、按照國家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于購買國債。利用維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。利用業(yè)主交存的維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。利用已售公有住房維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)財政部門同意。第二十六條下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入維修資金專戶滾存使用:（一）維修資金的存儲利息;（二）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，業(yè)主所得的收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；（三）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值；（四）利用維修資金購買國債的增值收益；（五）其他按規(guī)

15、定應(yīng)當(dāng)計入維修資金的收益。第二十七條下列維修費用不得從維修資金中列支：（一）依法應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護費用；（二）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用；（三）依法應(yīng)當(dāng)由經(jīng)營單位承擔(dān)的供水、排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；（四）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；（五）外檐、屋面等部位有合同約定單獨為業(yè)主使用，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行承擔(dān)的維修費用。第四章維修資金管理第二十八條維修資金自存入銀行專戶之日起按規(guī)定計算利息，利息轉(zhuǎn)作維修資金滾存使

16、用，本息每年轉(zhuǎn)存一次。維修資金的管理費用，在維修資金的增值收益中列支，并與維修資金分賬核算。第二十九條房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，交易雙方對維修資金有約定的，從其約定；沒有約定的，該房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)直接過戶給買受人。第三十條房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還維修資金：（一）房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金返還業(yè)主；（二）公有住房售房單位交存的維修資金賬面余額返還公有住房售房單位；公有住房售房單位主體消失的，按照公有住房售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，上繳同級國庫。第三十一條市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)每年向交存維修資金的業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：（一）維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；（二）發(fā)

17、生列支的維修項目、費用以及分攤情況；（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；（四）其他有關(guān)維修資金交存、使用和管理的情況。業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以向市房地產(chǎn)主管部門申請復(fù)核。市房地產(chǎn)主管部門自收到申請之日起五個工作日內(nèi)給予書面答復(fù)。第三十二條市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立維修資金查詢制度，接受交存維修資金的業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。第五章法律責(zé)任第三十三條違反本辦法第十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未代交維修資金的，由市房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，處以1萬元以上3萬元以下罰款第三十四條違反本辦法第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和公有住房售房單位未分攤維修和更新、改造費用的，由市房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，處以1萬元以下的罰款。第三十五條市房地產(chǎn)主管部門工作人員在維修資金管理工作中，玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或者上級主管部門依法給予直接責(zé)任人和直接負責(zé)的主管人員行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第六章附則第三十六條本辦法實施前未交存維修資金的業(yè)主，仍按照原標準交存首期維修資金。第三十七條各縣（市）維修資金的交存、使用及管