資產(chǎn)評估導(dǎo)論課件

1、中央財經(jīng)大學(xué) 資產(chǎn)評估學(xué)資產(chǎn)評估學(xué) 中央財經(jīng)大學(xué)財政學(xué)院中央財經(jīng)大學(xué)財政學(xué)院 翟進(jìn)步翟進(jìn)步郵箱：郵箱：央財經(jīng)大學(xué)一、參考教材：1資產(chǎn)評估教程（第三版），劉玉平主編，中國財政經(jīng)濟(jì)出版社2 資產(chǎn)評估學(xué)教程（第三版），喬志敏等主編，中國人民大學(xué)出版社3 資產(chǎn)評估教程（第二版），于鴻君主編，北京大學(xué)出版社4 公司財務(wù)原理（Principles of Corporate Finance ,原書第7版），理查德A.布雷利（Richard A.Brealey,英國)，斯圖爾特C.邁爾斯（Stewart C.Myers）,方曙紅, 范龍振, 陸寶群等譯 ，機(jī)械工業(yè)出版社5 公司理財（

2、Corporate Finance,原書第6版），斯蒂芬A.羅斯（Stephen A.Ross)，倫道夫W.威斯特菲爾德（Randolph W.Westerfield）,杰弗利F. 杰富（Jeffery F.Jaffe）,吳世農(nóng)，沈藝峰，王志強(qiáng)等譯 ，機(jī)械工業(yè)出版社6 會計，中國注冊會計師協(xié)會編，2012，中國財政經(jīng)濟(jì)出版社中央財經(jīng)大學(xué)二、具體內(nèi)容1、導(dǎo)論；2、資產(chǎn)評估的程序和基本方法；3、機(jī)器設(shè)備評估；4、房地產(chǎn)價格評估；5、無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估；6、金融資產(chǎn)評估；7、企業(yè)價值評估；8、期權(quán)定價模型在資產(chǎn)價值評估中的應(yīng)用；9、流動資產(chǎn)評估流動資產(chǎn)評估；10、資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估報告 三、

3、學(xué)習(xí)要求（目標(biāo)） 掌握基本概念、基本觀點、基本理論，能運用基本方法分析和解決實踐中各種重要資產(chǎn)的價值評估問題；通過學(xué)習(xí)和思考，摸索一些較為前沿的資產(chǎn)估值方法為未來在金融、財政行業(yè)工作打下一個良好的專業(yè)知識基礎(chǔ)中央財經(jīng)大學(xué)四、學(xué)習(xí)方法：講義+認(rèn)真閱讀教材；獨立完成作業(yè)；多做練習(xí)題；多問老師和同學(xué)；認(rèn)真聽講 五、成績確定方法 課程成績：考勤和課堂表現(xiàn)15作業(yè)15期末考試70 考試形式：閉卷(卷面成績50分) 中央財經(jīng)大學(xué)主要內(nèi)容主要內(nèi)容n1.資產(chǎn)評估對象資產(chǎn)評估對象資產(chǎn)的含義及類型資產(chǎn)的含義及類型n2.資產(chǎn)評估概念及特點資產(chǎn)評估概念及特點n3.資產(chǎn)評估的目的及假設(shè)資產(chǎn)評估的目的及假設(shè)n4.資產(chǎn)評估

4、的價值類型資產(chǎn)評估的價值類型n5.資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估的原則中央財經(jīng)大學(xué)n1.1 1.1 資產(chǎn)的含義資產(chǎn)的含義q會計學(xué)角度會計學(xué)角度n資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益（者控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益（20062006版版企業(yè)會企業(yè)會計準(zhǔn)則計準(zhǔn)則- -基本準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則）的資源）的資源q經(jīng)濟(jì)學(xué)角度經(jīng)濟(jì)學(xué)角度n按經(jīng)濟(jì)本質(zhì)來定義，資產(chǎn)是指能在未來帶來經(jīng)濟(jì)利益的資按經(jīng)濟(jì)本質(zhì)來定義，資產(chǎn)是指能在未來帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源源q評估學(xué)角度評估學(xué)角度n區(qū)別于會計學(xué)角度，更強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的所有權(quán)或所有者權(quán)利，區(qū)別于會

5、計學(xué)角度，更強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的所有權(quán)或所有者權(quán)利，而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身n資產(chǎn)是載體，評估的是該資產(chǎn)某一方面的權(quán)利資產(chǎn)是載體，評估的是該資產(chǎn)某一方面的權(quán)利1.1.資產(chǎn)評估對象資產(chǎn)評估對象- -資產(chǎn)的含義及類型資產(chǎn)的含義及類型中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7n1.2 1.2 資產(chǎn)的類型資產(chǎn)的類型q按照存在形態(tài)劃分按照存在形態(tài)劃分n有形資產(chǎn)：具有實物形態(tài)，如機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)等有形資產(chǎn)：具有實物形態(tài)，如機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)等n無形資產(chǎn)：無實物形態(tài)，如專利技術(shù)、著作權(quán)、商標(biāo)無形資產(chǎn)：無實物形態(tài)，如專利技術(shù)、著作權(quán)、商標(biāo)q按照能否獨立存在的標(biāo)準(zhǔn)按照能否獨立存在的標(biāo)準(zhǔn)n可辨認(rèn)資產(chǎn)：能夠獨

6、立存在，有形資產(chǎn)和可辨認(rèn)資產(chǎn)：能夠獨立存在，有形資產(chǎn)和除商譽除商譽以外的資產(chǎn)以外的資產(chǎn)n不可辨認(rèn)資產(chǎn)：不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，商不可辨認(rèn)資產(chǎn)：不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，商譽是唯一不可辨認(rèn)的資產(chǎn)譽是唯一不可辨認(rèn)的資產(chǎn)1.1.資產(chǎn)評估對象資產(chǎn)評估對象- -資產(chǎn)的含義及類型資產(chǎn)的含義及類型中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7q按照是否具有綜合獲利能力按照是否具有綜合獲利能力n單項資產(chǎn)單項資產(chǎn)n整體資產(chǎn)：一組單項資產(chǎn)組合而成整體資產(chǎn)：一組單項資產(chǎn)組合而成1.1.資產(chǎn)評估對象資產(chǎn)評估對象- -資產(chǎn)的含義及類型資產(chǎn)的含義及類型有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)：房地產(chǎn)、道路、橋梁、水庫大壩、機(jī)器 設(shè)備

7、流動資產(chǎn)：原材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品 現(xiàn)金、銀行存款、短期債券、商業(yè)票據(jù)長期投資：長期債券、股票自然資源性資產(chǎn)：礦藏、森林、草原、水等可辨認(rèn)無形資產(chǎn)：專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專業(yè)技術(shù)不可辨認(rèn)無形資產(chǎn)：商譽資產(chǎn)金融資產(chǎn)中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7n2.1 2.1 資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估的概念q資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點某一時點的價值進(jìn)行估計的行為或過程。具的價值進(jìn)行估計的行為或過程。具體是指符合國家有關(guān)規(guī)定的體是指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)相關(guān)，依據(jù)相關(guān)法律、法法律、法規(guī)規(guī)和資產(chǎn)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估準(zhǔn)則，遵循適用的，遵循適用的評估原則評估原則，選擇適當(dāng)?shù)?，選擇適當(dāng)?shù)?/p>

8、價值類型價值類型，按照法定的按照法定的評估程序評估程序，運用科學(xué)的，運用科學(xué)的評估方法評估方法，對評估對象在，對評估對象在特定特定目的目的下評估下評估基準(zhǔn)日價值基準(zhǔn)日價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程過程q資產(chǎn)評估工作的八個構(gòu)成要素資產(chǎn)評估工作的八個構(gòu)成要素n評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的評估目的、評估原則、評估原則、價值類型、評估程序、評估方法價值類型、評估程序、評估方法2.2.資產(chǎn)評估概念及特點資產(chǎn)評估概念及特點中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7n評估依據(jù)評估依據(jù) （一）法律依據(jù)（一）法律依據(jù) 1、中華人民共和國

9、資產(chǎn)評估法中華人民共和國資產(chǎn)評估法； 2、財政部、中國人民銀、財政部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局和原國家國有資產(chǎn)管理局制定的有關(guān)企業(yè)財行、國家稅務(wù)總局和原國家國有資產(chǎn)管理局制定的有關(guān)企業(yè)財務(wù)、會計、金融、稅收和資產(chǎn)管理方面的政策、法規(guī)，如：務(wù)、會計、金融、稅收和資產(chǎn)管理方面的政策、法規(guī)，如：中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7n評估依據(jù)評估依據(jù) （二）資產(chǎn)評估準(zhǔn)則依據(jù)（二）資產(chǎn)評估準(zhǔn)則依據(jù) 截止截止2013年年12月月31日，我國已經(jīng)建立包括日，我國已經(jīng)建立包括2項基本準(zhǔn)則項基本準(zhǔn)則、12項具體準(zhǔn)則（其中項具體準(zhǔn)則（其中6項程序準(zhǔn)則、項程序準(zhǔn)則、6項實體準(zhǔn)則）項實體準(zhǔn)則）、4項資產(chǎn)項資產(chǎn)評估指南評估指

10、南、8項資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見、項資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見、2項專家提示項專家提示在內(nèi)的覆蓋資在內(nèi)的覆蓋資產(chǎn)評估主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域的比較完整的評估準(zhǔn)則體系。產(chǎn)評估主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域的比較完整的評估準(zhǔn)則體系。 具體準(zhǔn)則具體準(zhǔn)則中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7n2.2 2.2 資產(chǎn)評估的特點資產(chǎn)評估的特點q時點性時點性n指資產(chǎn)評估是基于某一時間點（評估基準(zhǔn)日）對特定資指資產(chǎn)評估是基于某一時間點（評估基準(zhǔn)日）對特定資產(chǎn)進(jìn)行估值產(chǎn)進(jìn)行估值n相比于相比于評估工作日評估工作日，評估基準(zhǔn)日評估基準(zhǔn)日可以是過去、現(xiàn)在或?qū)⒖梢允沁^去、現(xiàn)在或?qū)淼哪骋惶靵淼哪骋惶靟市場性市場性n資產(chǎn)評估的價值應(yīng)盡可能接近市場價值，接受市場價格資產(chǎn)評估的價值應(yīng)

11、盡可能接近市場價值，接受市場價格的檢驗，客觀的評估結(jié)果應(yīng)該是評估價值與市場價格之的檢驗，客觀的評估結(jié)果應(yīng)該是評估價值與市場價格之間的差異在允許的范圍內(nèi)間的差異在允許的范圍內(nèi)2.2.資產(chǎn)評估概念及特點資產(chǎn)評估概念及特點中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7q技術(shù)性技術(shù)性n資產(chǎn)評估需要進(jìn)行大量復(fù)雜的技術(shù)處理和必要計算資產(chǎn)評估需要進(jìn)行大量復(fù)雜的技術(shù)處理和必要計算n資產(chǎn)評估需要綜合的知識資產(chǎn)評估需要綜合的知識q工程技術(shù)方面的知識（如需了解資產(chǎn)的自然屬性）工程技術(shù)方面的知識（如需了解資產(chǎn)的自然屬性）q管理學(xué)知識（如會計、財務(wù)管理）管理學(xué)知識（如會計、財務(wù)管理）q經(jīng)濟(jì)學(xué)知識（如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)測）經(jīng)濟(jì)學(xué)知識（如宏觀

12、經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)測）q公正性公正性n客觀、公正進(jìn)行資產(chǎn)評估客觀、公正進(jìn)行資產(chǎn)評估n基于基于技術(shù)基礎(chǔ)技術(shù)基礎(chǔ)（遵循評估原則、評估程序、評估方法）（遵循評估原則、評估程序、評估方法）和和組織基礎(chǔ)組織基礎(chǔ)（對于相關(guān)當(dāng)事人，具有獨立性）（對于相關(guān)當(dāng)事人，具有獨立性）2.2.資產(chǎn)評估概念及特點資產(chǎn)評估概念及特點中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7q咨詢性咨詢性n資產(chǎn)評估結(jié)論只提供專業(yè)化評估意見，為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供資產(chǎn)評估結(jié)論只提供專業(yè)化評估意見，為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供一個參考價值，意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估主一個參考價值，意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估主體只是對評估結(jié)論的客觀性負(fù)責(zé)體只是對評估結(jié)論的客觀性負(fù)責(zé)n2.3

13、2.3 資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別n計價主體不同計價主體不同q資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估具有評估資格的社會中介機(jī)構(gòu)具有評估資格的社會中介機(jī)構(gòu)q會計計價會計計價財會人員財會人員n計價目的不同計價目的不同q會計計價提供可靠、具有相關(guān)性的會計信息，便于投會計計價提供可靠、具有相關(guān)性的會計信息，便于投資者、債權(quán)人和管理者決策資者、債權(quán)人和管理者決策2.2.資產(chǎn)評估概念及特點資產(chǎn)評估概念及特點中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7q資產(chǎn)評估具有特定目的基于財務(wù)報告目的、國有資產(chǎn)評估、資產(chǎn)涉訴、抵質(zhì)押、作價出賣、上市公司評估、財產(chǎn)保險、稅收。n計價前提條件不同計價前提條件不同q資產(chǎn)評估產(chǎn)權(quán)變動、會計主體

14、變動、生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷、以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值等q會計計價主要遵循會計主體不變，持續(xù)經(jīng)營、會計分期、貨幣計量等n二者聯(lián)系二者聯(lián)系q會計計價有時需要以資產(chǎn)估值為依據(jù)q公允價值、重置成本是會計要素重要計量屬性（2006版會計準(zhǔn)則） 其他計量屬性：歷史成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值2.2.資產(chǎn)評估概念及特點資產(chǎn)評估概念及特點中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7q3.1 資產(chǎn)評估的目的n指資產(chǎn)評估行為所服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動，即估價結(jié)果的用途q資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（置換、拍賣）、企業(yè)收購兼并、企業(yè)出售、以非貨幣資產(chǎn)對外投資、企業(yè)清算、抵押（質(zhì)押）、擔(dān)保、租賃、債務(wù)重組等q3.2 資產(chǎn)評估假設(shè)n同一資產(chǎn)在不同假設(shè)條件下

15、其價值實現(xiàn)受到的約束不同n假設(shè)類型q持續(xù)使用假設(shè)q公開市場假設(shè)q清算假設(shè)3.3.資產(chǎn)評估目的及假設(shè)資產(chǎn)評估目的及假設(shè)中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7q抵押，就是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移法律規(guī)定的可做抵押的財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法處理抵押物獲得優(yōu)先受償。q 質(zhì)押，就是債務(wù)人或第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法處理該動產(chǎn)獲得優(yōu)先受償。（動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)力質(zhì)押） q區(qū)別：1.抵押的標(biāo)的物通常為不動產(chǎn)；質(zhì)押則以動產(chǎn)動產(chǎn)為主。2.抵押要登記才生效，質(zhì)押則只需占有就可以；3.抵押只有單純的擔(dān)保效力，而質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人既

16、支配質(zhì)物，又能體現(xiàn)留置效力；4.抵押權(quán)的實現(xiàn)主要通過向法院申請拍賣，而質(zhì)押則多直接變賣。 中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7q持續(xù)使用假設(shè)n持續(xù)使用指資產(chǎn)按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用n資產(chǎn)持續(xù)使用的狀況（現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用、轉(zhuǎn)換用途原地現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用、轉(zhuǎn)換用途原地繼續(xù)使用、移地后繼續(xù)使用繼續(xù)使用、移地后繼續(xù)使用）不同，評估所考慮細(xì)節(jié)因素就不同，評估結(jié)果也不同n資產(chǎn)評估是否采用持續(xù)使用假設(shè)，需要考慮經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)方面是否可行等因素q公開市場假設(shè)n指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭市場上進(jìn)行交易，從而實現(xiàn)其市場價值n對市場化程度較高的資產(chǎn)宜作公開市場假設(shè)，如住宅、汽車3.3.資產(chǎn)評估目的及假

17、設(shè)資產(chǎn)評估目的及假設(shè)中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7q清算假設(shè)n指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實施等，將被迫以協(xié)商方式或拍賣方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售n評估價值往往低于持續(xù)使用和公開市場假設(shè)下的評估價值3.3.資產(chǎn)評估目的及假設(shè)資產(chǎn)評估目的及假設(shè)中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7q4.1 價值類型 n按照國際評估準(zhǔn)則分為市場價值和非市場價值q市場價值定義為“資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日交易的評估值，資產(chǎn)交易是買者與賣者在適當(dāng)?shù)牡氖袌錾献栽?、獨立進(jìn)行的交易，并且交易雙方都是精明、慎重、自愿的”q市場價值以評估基準(zhǔn)日可能獲得的最合理的市場價格來衡量n非市場價值指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下非公開交易市場條件下的

18、最可能價值q課稅價值：用于稅收征繳而基于公平市價的評估價值4.4.資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估的價值類型中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7q清算價值：指在非公開市場上限制拍賣的價格，由于變現(xiàn)時間甚至威脅等壓力會扭曲買賣雙方的價值判斷，該價值往往低于資產(chǎn)潛在市場價值q持續(xù)經(jīng)營價值：指企業(yè)持續(xù)經(jīng)營活動前提下的整體價值，這一價值是企業(yè)價值的概念q投資價值：某類投資者為確定目的而進(jìn)行投資的資產(chǎn)價值q保險價值：指保險合同中規(guī)定的資產(chǎn)價值，用于損壞保險賠付為目的q我國資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見提出的價值類型我國資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見提出的價值類型：投資價值、投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等在用價值、清算價值、殘余價值等4.4.資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估的價值類型中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7n4.2 國際資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)q以市場價值為基礎(chǔ)的評估標(biāo)準(zhǔn)將待評估資產(chǎn)視為公開市場上出售的資產(chǎn)而進(jìn)行估值主要方法有市場比較法、收益法、成本法q以非市場價值為基礎(chǔ)的評估標(biāo)準(zhǔn)不能夠視為公開市場上出售資產(chǎn)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，資產(chǎn)評估以非市場價值為標(biāo)準(zhǔn)適用于保險、稅收、投資、清算、專用資產(chǎn)價值評估或市場公開競爭受到限制下的資產(chǎn)評估主要方法為重置成本法4.4.資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估的價值類型中央財經(jīng)大學(xué)2022-5-7q以財務(wù)報告及會計事項為目的評估標(biāo)準(zhǔn)主要將資產(chǎn)視為按照當(dāng)前用途在公開市場上出售，遵循市場價