房地產(chǎn)合理避稅方法

1、2022-5-92022-5-91 1各位同事各位同事新年好新年好!前言前言 p 什么叫經(jīng)濟(jì)？經(jīng)濟(jì)是人類社會(huì)的物質(zhì)基礎(chǔ)，是什么叫經(jīng)濟(jì)？經(jīng)濟(jì)是人類社會(huì)的物質(zhì)基礎(chǔ)，是構(gòu)建人類社會(huì)并維系人類社會(huì)運(yùn)行的必要條件。構(gòu)建人類社會(huì)并維系人類社會(huì)運(yùn)行的必要條件。其具體含義，大到一國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，小到一家其具體含義，大到一國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，小到一家的收入支出。的收入支出。2022-5-92022-5-92 2p P P（利潤(rùn)）（利潤(rùn)） = R( = R(收入收入) ) C C（費(fèi)用）（費(fèi)用）p C(C(費(fèi)用）費(fèi)用） = = 土地費(fèi)土地費(fèi) + + 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi) + + 建筑安裝建筑安裝工程費(fèi)工程費(fèi) + + 基礎(chǔ)

2、設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) + + 公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi) + + 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) + + 稅金稅金2022-5-92022-5-93 3p 稅指國(guó)家向企業(yè)或集體、個(gè)人征收的貨幣或?qū)嵨飌 稅金特點(diǎn)：1,強(qiáng)制性 2,無(wú)償性 3,穩(wěn)定性。p 稅率:稅額與課稅對(duì)象之間的數(shù)量關(guān)系或比例關(guān)系，是指課稅的尺度。p 稅法：稅法是國(guó)家制定的用以調(diào)節(jié)國(guó)家與納稅人之間在納稅方面的權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。中國(guó)稅負(fù)全球排名第二中國(guó)稅負(fù)全球排名第二 ! !房地產(chǎn)稅金房地產(chǎn)稅金(TAX) : (TAX) : 1) 1) 營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅+ +城建稅城建稅+ +教育稅教育稅附加附加+ +地方教育稅附加地方教育

3、稅附加 2) 2) 房產(chǎn)稅（所）房產(chǎn)稅（所）3) 3) 個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅4) 4) 土地增值稅（流）土地增值稅（流）5) 5) 契稅契稅6) 6) 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 7) 7) 印花稅印花稅8 8）土地使用稅）土地使用稅2022-5-92022-5-94 4稅金稅金房?jī)r(jià)房?jī)r(jià) X 15%上有政策上有政策?國(guó)富o 節(jié)約稅金方法節(jié)約稅金方法 ：偷稅、漏稅、避稅：偷稅、漏稅、避稅o 偷稅偷稅 ：納稅人利用各種手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款o 漏稅漏稅 ：由于納稅人不熟悉稅法規(guī)定和財(cái)務(wù)制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的o 避稅避稅 ：納稅人利用稅法允許的辦法，作適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)安排或稅收策劃，在不違反稅

4、法規(guī)定的前提下，達(dá)到減輕或解除稅負(fù)的目的2022-5-92022-5-95 5節(jié)約稅金下有對(duì)策！下有對(duì)策！2022-5-92022-5-96 6o概念：概念：中國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅o稅率：稅率：3%-5%3%-5%o計(jì)算方法：計(jì)算方法：營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)額X X稅率稅率o避稅方法：以房抵債，傭金抵收入避稅方法：以房抵債，傭金抵收入2022-5-91-1.1-1.營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅（Business tax）2022-5-92022-5-97 7案例案例1 1（偷稅）（偷稅）. .以房抵債以房抵債營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)額 100100萬(wàn)，費(fèi)用萬(wàn)，費(fèi)用 8

5、080萬(wàn)，其中營(yíng)業(yè)額萬(wàn)，其中營(yíng)業(yè)額2020萬(wàn)以房抵債萬(wàn)以房抵債案例案例2 2（避稅）（避稅）. .營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)額(3000+300)/(3000+300)/每平米每平米2022-5-91-2.1-2.營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅（Business tax）區(qū)區(qū) 分分實(shí)實(shí) 際際變變 更更節(jié)節(jié) 稅稅營(yíng)業(yè)額10080費(fèi)用8060營(yíng)業(yè)稅541區(qū)區(qū) 分分實(shí)實(shí) 際際變變 更更其其 他他營(yíng)業(yè)額33003000費(fèi)用29702700營(yíng)業(yè)稅165150152022-5-92022-5-98 8o概念：概念：房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅o稅率：稅率：12%12%，1.2%1.2%

6、o計(jì)算方法：計(jì)算方法：租金租金X12%,X12%,房屋余值房屋余值X1.2%X1.2%o節(jié)稅方法：節(jié)稅方法：1.1.虛增租賃面積虛增租賃面積( (偷稅）偷稅） 2022-5-92-1.2-1.房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅( (Property taxProperty tax) )3.3.稅收優(yōu)惠（避稅）稅收優(yōu)惠（避稅）2.2.稅金權(quán)重（避稅）稅金權(quán)重（避稅）2022-5-92022-5-99 9案例案例1 1（偷稅）（偷稅）. .虛增租賃面積虛增租賃面積100100萬(wàn)的萬(wàn)的100100平房屋平房屋, ,出租出租6060平租金平租金6 6萬(wàn)萬(wàn)案例案例2 2（避稅）（避稅）. .租金權(quán)重租金權(quán)重, ,避重就輕避重

7、就輕100100萬(wàn)的房屋租金萬(wàn)的房屋租金1010萬(wàn)時(shí)萬(wàn)時(shí)2022-5-92-2.2-2.房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅(Property tax)(Property tax)區(qū)區(qū) 分分實(shí)實(shí) 際際變更（租賃面積虛增）變更（租賃面積虛增）其其 他他房屋租金6*12%=0.726*12%=0.72房屋價(jià)值40萬(wàn)X0.8X1.2%=0.3820萬(wàn)X0.8X1.2%=0.19合計(jì)1.10.910.19區(qū)區(qū) 分分實(shí)實(shí) 際際變變 更更其其 他他房屋租金10*12%=1.2房屋價(jià)值100萬(wàn)X0.7X1.2%=0.840.960.362022-5-92022-5-910102-3.2-3.房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅(Property tax)

8、(Property tax)案例案例3 3（避稅）（避稅）. .利用稅法優(yōu)惠政策利用稅法優(yōu)惠政策( (個(gè)人用于自住的房屋免交房產(chǎn)稅）個(gè)人用于自住的房屋免交房產(chǎn)稅） 以個(gè)人名義買(mǎi)賣二手房還可節(jié)約營(yíng)業(yè)稅，所得稅等很多費(fèi)用以個(gè)人名義買(mǎi)賣二手房還可節(jié)約營(yíng)業(yè)稅，所得稅等很多費(fèi)用 磨練精工，世進(jìn)精工，磨練精工，世進(jìn)精工，KTE KTE 區(qū)區(qū) 分分實(shí)實(shí) 際際變變 更更其其 他他房屋價(jià)值100萬(wàn)X0.7X1.2%=0.84免稅2022-5-92022-5-91111o概念：個(gè)人所得而繳納的稅金概念：個(gè)人所得而繳納的稅金o稅率：超額累進(jìn)稅率稅率：超額累進(jìn)稅率o計(jì)算方法：計(jì)算方法： ( (工資工資- -五險(xiǎn)一金五

9、險(xiǎn)一金- -扣除額扣除額)X)X稅率稅率- -速算扣除額速算扣除額o避稅方法：避稅方法：1.1.年末一次性發(fā)獎(jiǎng)金年末一次性發(fā)獎(jiǎng)金 2. 2.提高住房公積金比率提高住房公積金比率3.3.員工一般生活費(fèi)用沖減公司成本員工一般生活費(fèi)用沖減公司成本3-1.3-1.個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅(Personal income tax)(Personal income tax)2022-5-92022-5-91212級(jí)數(shù)全月應(yīng)納稅所得額（含稅級(jí)距）稅率(%)速算扣除數(shù)1不超過(guò)1,500元302超過(guò)1,500元至4,500元的部分101053超過(guò)4,500元至9,000元的部分205554超過(guò)9,000元至35,0

10、00元的部分251,0055超過(guò)35,000元至55,000元的部分302,7556超過(guò)55,000元至80,000元的部分355,5057超過(guò)80,000元的部分4513,505個(gè)稅稅率表2022-5-92022-5-91313案例案例1 1（避稅）（避稅）. .分兩次的節(jié)日獎(jiǎng)改為年末一次性支付分兩次的節(jié)日獎(jiǎng)改為年末一次性支付基本工資基本工資 32003200元元/ /月月 X 1.5 X 1.5倍倍 X 2 X 2次次案例案例2 2（避稅）（避稅）. .公司部分公積金比率公司部分公積金比率10%10%提高到提高到25%25%實(shí)際實(shí)際(績(jī)效獎(jiǎng)分兩次支付績(jī)效獎(jiǎng)分兩次支付)改善改善(績(jī)效獎(jiǎng)年末一

11、次性支付績(jī)效獎(jiǎng)年末一次性支付)其他其他4800X20% X 2=19209600 X 3% = 28816323-2.3-2.個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅(Personal income tax)(Personal income tax)現(xiàn)行現(xiàn)行(10%)改改 善（公積金比率提高）善（公積金比率提高）其他其他(8000-1600-3500)X10%-105=185(7000-1400-3500)X10%-105=10580/月1,5866589282022-5-92022-5-91414o概念：概念：對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅o稅率：稅率： 增值率增值率= =（收入（收入

12、- -扣除數(shù)）扣除數(shù)）/ /扣除數(shù)扣除數(shù)扣除數(shù)扣除數(shù) = a= a）取得土地使用權(quán)的支付的金額）取得土地使用權(quán)的支付的金額 b b）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 c c）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 d d）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金及附加）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金及附加 e e）加計(jì)扣除金額（土地使用權(quán)）加計(jì)扣除金額（土地使用權(quán)+ +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）X 20%X 20%4-1.4-1.土地增值稅土地增值稅( (land appreciation tax )級(jí)次級(jí)次增值率增值率稅率稅率速算扣除數(shù)速算扣除數(shù)1未超過(guò)50%的部分30%02未超過(guò)50-100%的部分40%5%3未超過(guò)100-200%的

13、部分50%15%4超過(guò)200%以上的部分60%35%2022-5-92022-5-91515o計(jì)算方法：計(jì)算方法：土地增值稅=增值額稅率-扣除額X扣除數(shù)o節(jié)稅方法：節(jié)稅方法：1 1。免稅優(yōu)惠政策（增資額。免稅優(yōu)惠政策（增資額不超過(guò)不超過(guò)20%20%的普通住宅免稅（避稅）的普通住宅免稅（避稅）2.2.清水房和裝修部分分開(kāi)核算，減少清水房和裝修部分分開(kāi)核算，減少課稅金額（避稅）課稅金額（避稅）3.3.增加扣除的利息費(fèi)用增加扣除的利息費(fèi)用4-2.4-2.土地增值稅土地增值稅( (land appreciation tax )2022-5-92022-5-916162022-5-92022-5-917

14、172022-5-92022-5-91818 1 1、不做賬、不申報(bào)，公然偷、不做賬、不申報(bào)，公然偷逃稅款；逃稅款； （有勇無(wú)謀，格調(diào)低下）（有勇無(wú)謀，格調(diào)低下） 2 2、 將代銷傭金直接沖減收將代銷傭金直接沖減收入，偷逃稅款入，偷逃稅款 ； （價(jià)廉物美，（價(jià)廉物美，易于操作易于操作）2022-5-92022-5-91919 3 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建筑安裝相互、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建筑安裝相互勾結(jié)作假、虛增成本，多計(jì)成勾結(jié)作假、虛增成本，多計(jì)成本偷逃稅款；本偷逃稅款； （瞞天過(guò)海，深得三十六計(jì)精髓）（瞞天過(guò)海，深得三十六計(jì)精髓） 4 4、以商品房或門(mén)面抵工程款，、以商品房或門(mén)面抵工程款，不記收入偷逃稅款

15、不記收入偷逃稅款 ；（一舉；（一舉兩得）兩得） 5 5、隱瞞預(yù)售房款，不申報(bào)納稅、隱瞞預(yù)售房款，不申報(bào)納稅 （稅務(wù)緊盯這一塊）（稅務(wù)緊盯這一塊）2022-5-92022-5-92020 6 6、利用行業(yè)特點(diǎn)，調(diào)整成本偷、利用行業(yè)特點(diǎn)，調(diào)整成本偷逃稅款（靠山吃山，靠水吃水）逃稅款（靠山吃山，靠水吃水） 7 7、借用銷售公司、物業(yè)公司等、借用銷售公司、物業(yè)公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)，進(jìn)行偷逃稅款（上關(guān)聯(lián)企業(yè)，進(jìn)行偷逃稅款（上陣父子陣父子, ,兵打仗親兄弟）兵打仗親兄弟） 8 8、借代收各種、借代收各種“初裝費(fèi)初裝費(fèi)”及基及基金的名義，不記收入偷逃稅款金的名義，不記收入偷逃稅款（牙好，胃口就好，吃嘛嘛香）（牙好

16、，胃口就好，吃嘛嘛香） 2022-5-92022-5-92121牛人是怎么煉成的？ 9 9、明為合作建房以房換地，暗、明為合作建房以房換地，暗中不記收入偷逃稅款中不記收入偷逃稅款 （袖里（袖里乾坤，十分隱秘）乾坤，十分隱秘） 1010、土地評(píng)估增值虛增開(kāi)發(fā)成、土地評(píng)估增值虛增開(kāi)發(fā)成本，多計(jì)成本偷逃稅款本，多計(jì)成本偷逃稅款 （一（一個(gè)好漢三個(gè)幫，練成這招可不個(gè)好漢三個(gè)幫，練成這招可不容易）容易） 1111、利用、利用“預(yù)提費(fèi)用預(yù)提費(fèi)用”帳戶，帳戶，虛增成本偷逃稅款（老土的招虛增成本偷逃稅款（老土的招數(shù)，屢試不爽）數(shù)，屢試不爽）2022-5-92022-5-92222 1212、采取、采取“假借款、真按揭假借款、真按揭”，偷逃稅款（誰(shuí)讓銀行是咱