經(jīng)典房地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程

1、建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收目錄目錄1施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)2施工質(zhì)量專業(yè)驗(yàn)收相關(guān)要求施工質(zhì)量專業(yè)驗(yàn)收相關(guān)要求3施工質(zhì)量事故施工質(zhì)量事故第一章第一章 ：房屋建筑常識(shí)：房屋建筑常識(shí)1 1，住宅平面分類，住宅平面分類平面平面復(fù)式復(fù)式躍式躍式其他其他錯(cuò)層錯(cuò)層平面平面一一 居居一居一居是指房型設(shè)計(jì)上有一間屋子用于居住；標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房3050平方米；商品房4080平方米二居二居 二居二居是指房型設(shè)計(jì)上有兩間屋子用于居?。粯?biāo)準(zhǔn)定位面積，公房5070平方米；商品房80120平方米三居三居 三居三居是指房型設(shè)計(jì)上有三間屋子用于居?。粯?biāo)準(zhǔn)定位面積，公房6090平方米；商品房12

2、0160平方米平面平面其他分類其他分類錯(cuò)層錯(cuò)層 錯(cuò)層錯(cuò)層是指房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺(tái)處于高度不同的平面上。 其他其他一般指在上述三種類型基礎(chǔ)上的衍生。例如：夾層（層高較低的錯(cuò)層） 躍層式躍層式躍式躍式是指房屋占據(jù)兩個(gè)完整的樓層，并通過房屋內(nèi)部的樓梯上下 復(fù)式復(fù)式 復(fù)式復(fù)式是指房屋占據(jù)兩層，但上層空間不是一個(gè)完整的層 高度不完整、空間不完整復(fù)式復(fù)式躍層躍層錯(cuò)層錯(cuò)層2 2，建筑結(jié)構(gòu)常識(shí)，建筑結(jié)構(gòu)常識(shí)建筑結(jié)構(gòu)特性構(gòu)成材料建筑結(jié)構(gòu)組成建筑結(jié)構(gòu)分類建筑結(jié)構(gòu)的特性建筑結(jié)構(gòu)的特性 建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)一般指指建筑物中由承重構(gòu)件組成的結(jié)構(gòu)體系。 結(jié)構(gòu)特性結(jié)構(gòu)特性結(jié)構(gòu)特性結(jié)構(gòu)特性一般指必須具備足夠

3、的強(qiáng)度、剛度、穩(wěn)定性、耐久性和耐火性等。建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)成材料建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)成材料構(gòu)成材料：構(gòu)成材料： 鋼筋、混凝土等?？梢杂梢环N材料構(gòu)成，也可以由兩種或多種材料構(gòu)成。建筑結(jié)構(gòu)的組成建筑結(jié)構(gòu)的組成 建筑結(jié)構(gòu)組成：建筑結(jié)構(gòu)組成： 基礎(chǔ)、柱、梁、板、墻等。 建筑結(jié)構(gòu)的分類建筑結(jié)構(gòu)的分類備注：備注：一般4層以下有磚木結(jié)構(gòu)的房屋，比較少見。 47層一般為磚混 高層多為框架木木結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)磚磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)鋼土鋼土筋結(jié)筋結(jié)混構(gòu)混構(gòu)凝凝鋼鋼結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)鋼土鋼土與結(jié)與結(jié)混構(gòu)混構(gòu)凝凝鋼土鋼土管結(jié)管結(jié)混構(gòu)混構(gòu)凝凝如何判別承重墻如何判別承重墻材質(zhì)材質(zhì) 一般標(biāo)準(zhǔn)磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。厚度厚度一般150mm厚的隔墻是非

4、承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多（37墻為承重墻）房屋檔次房屋檔次一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混結(jié)構(gòu)的。高檔的都是框架結(jié)構(gòu)的多。 承重墻承重墻一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。結(jié)合區(qū)分結(jié)合區(qū)分一般墻與梁間緊密結(jié)合的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻?？蚣芙Y(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)主要是靠板-次梁-主梁-柱-基礎(chǔ)-地基，這樣的方式傳遞荷載，墻不承重。磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)墻體是承受荷載的。3 3，基本知識(shí)常識(shí)，基本知識(shí)常識(shí)樓層描述 多層建筑（7層以下含6層，房屋所在層3層，簡寫3/6） 小高層建筑（811層，配電梯） 高層建筑（11層以上） 超高層建筑（1

5、00米以上）優(yōu)優(yōu) 樓房中多層樓有“金三銀四”的說法，即六層樓三層最佳，四層次之。劣劣 高層樓中層次較高的價(jià)位也較高，但二手房中頂樓除外。朝向知識(shí)朝向知識(shí)多層多層 多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向 高層板樓高層板樓高層板樓與多層樓的朝向相似 高層塔樓高層塔樓高層塔樓多為四角，其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向 朝向朝向以主臥室窗戶所對應(yīng)的方向?yàn)闇?zhǔn)朝向與通透朝向與通透客廳 臥室 廚衛(wèi)衛(wèi)生間能直接采光、通風(fēng)即可（西向除外）廚房一般來說不選北向?yàn)橐朔乐褂捎诔虿缓猛饷骘L(fēng)壓太大，引起油煙的倒灌一般以朝南為最佳，其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判標(biāo)

6、準(zhǔn)。臥室以南向?yàn)榧?，不要靠外墻。臥室朝向?yàn)闁|南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。面積知識(shí)面積知識(shí)占地面積占地面積建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積使用面積使用面積是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積，俗稱地磚面積；公攤面積公攤面積指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e建筑面積建筑面積指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。套內(nèi)面積套內(nèi)面積套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積

7、。公攤面積公攤面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括： 大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯前庭、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷凍機(jī)房、配電室、煤氣調(diào)壓室、空調(diào)房、電梯工休息室、警衛(wèi)室、衛(wèi)星接收等。不記入的公攤面積：不記入的公攤面積： 倉庫、車庫、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房、警衛(wèi)室第二章第二章 房屋建筑基本概念房屋建筑基本概念土地交易出讓年限土地交易出讓年限70年居住用地50年教科文衛(wèi)體育用地（商?。?0年工業(yè)用地商業(yè)、旅游、娛樂40年基礎(chǔ)基礎(chǔ)容積率容積率: :項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值, 反映土地利用程度、使用強(qiáng)度

8、及其經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);容積率 = 建筑總面積用地面積 別墅：1; 低層住宅：1-2; 高層住宅：3; 普通住宅與非普通住宅的區(qū)別（容積率低于1.0為非普通住宅）朝向知識(shí)朝向知識(shí)建筑密度建筑密度項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。也可以是建筑物基底總面積用地面積, 反映建筑用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度 綠地率綠地率是指項(xiàng)目綠化用地總面積占用地面積的比例。層高層高住宅高度以“層”為單位計(jì)算，是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，目前，一般住宅層高在2.8米左右，不得低于2.5米?；A(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)凈高凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面

9、之間的距離。 進(jìn)深進(jìn)深住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長度，指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度，進(jìn)深大的住宅可以有效的節(jié)約用地。開間開間指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，住宅開間一般為3.3、3.6、4.2米，較小的開間范圍，可縮短樓板的層間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性;第三章第三章 ：行業(yè)術(shù)語：行業(yè)術(shù)語住宅性質(zhì)住宅性質(zhì)普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅是指各區(qū)指導(dǎo)價(jià)以下且小于144平方米（市場上需求量最大），容積率高于1.0公寓公寓 公寓公寓是指商品房 24小時(shí)電梯、保安，24小時(shí)管道熱水;別墅別墅 別墅別墅是指獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼建筑;裝修分類

10、裝修分類毛坯毛坯 毛坯毛坯是指水泥地，白墻 一般用于住宅 簡裝修簡裝修簡裝修簡裝修是指地磚、白墻 一般用于住宅及商住兩用項(xiàng)目 精裝修精裝修精裝修精裝修是指木地板，包門、包窗 住宅及酒店式公寓基本生活設(shè)施基本生活設(shè)施雙氣雙氣一般指暖氣、燃?xì)猓ㄌ烊粴饣蛎簹猓┤R全齊 全齊全齊一般指常用家電（電視、冰箱、洗衣機(jī)）和家具（床、衣柜、沙發(fā)、電視柜、整體櫥柜）第四章，房地產(chǎn)交易類型第四章，房地產(chǎn)交易類型房屋分類房屋分類經(jīng)適房經(jīng)適房經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是指政府為照顧普通收入職工建造的微利商品房（利潤為3%以下）. 二手房二手房二手房二手房一般是指經(jīng)過一次交易之后再上市交易的房屋。房改房房改房房改房房改房是指

11、經(jīng)過房改辦批準(zhǔn)購買的房屋.商品房商品房商品房商品房是指開發(fā)商開發(fā)的以商品價(jià)出售的房屋，含成本和利潤兩部分.二手房概念二手房概念已購商品房獲準(zhǔn)上市交易的已購公房已購經(jīng)適房二手房是指由天津市國土資源和房屋管理局頒發(fā)所有權(quán)有效證件，業(yè)主擁有完全處置權(quán)的房屋。私產(chǎn)房二手房概念詳解二手房概念詳解私產(chǎn)房私產(chǎn)房 私產(chǎn)房又稱為私產(chǎn)住宅、私房，是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅，唯一一種可以做銀行貸款的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋. 已購商品房已購商品房 購買經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋稱為商品房 獲準(zhǔn)上市交易的已購公房獲準(zhǔn)上市交易的已購公房 指城鎮(zhèn)職工按照有關(guān)住房改革政策的規(guī)定，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法）購買的公有

12、住房；已購經(jīng)適房已購經(jīng)適房 指按政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，包括城鎮(zhèn)職工按照高于有國家及政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的成本價(jià)購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房房地產(chǎn)交易的基本類型房地產(chǎn)交易的基本類型房地產(chǎn)的買賣房地產(chǎn)的買賣 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 買方 按照成交價(jià) 1% 賣方 按照成交價(jià) 1%房地產(chǎn)的租賃房地產(chǎn)的租賃 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 共收取相當(dāng)于一個(gè)月租金金額作為代理 費(fèi)（買賣雙方各半）不能正常上市出售的房屋范圍不能正常上市出售的房屋范圍產(chǎn)權(quán)共有的房屋，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;房屋所在地區(qū)戶籍凍結(jié)，已列入拆遷公告范圍的;擅自改變房屋使用性質(zhì)的;以房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的住房面積超過本市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反固定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，超標(biāo)準(zhǔn)部分未按規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的法律、法規(guī)及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的;房屋上市出售后形成新的住房困難的;房屋出租人必須具備的出租條件房屋出租人必須具備的出租條件取得房屋所有權(quán)證，且是房屋所有權(quán)所有人共有房屋的出租人須具有共有人同意出租的證明書或