土地登記實務(wù)

1、土地登記實務(wù)何歡樂 01066562970中國土地勘測規(guī)劃院地籍所 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)2主要內(nèi)容：n一、土地登記概論一、土地登記概論n二、土地登記程序二、土地登記程序n三、土地總登記三、土地總登記n四、土地初始登記四、土地初始登記n五、土地變更登記五、土地變更登記n六、注銷登記六、注銷登記n七、其他登記七、其他登記n八、土地登記資料公開查詢八、土地登記資料公開查詢n九、土地登記代理九、土地登記代理中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)3一、土地登記概論（一）土地登記的概念 （二）土地登記效力（三）土地登記原則（四）土地登記內(nèi)容（五）土地登記分類（六）世界土地登記制度中國土地勘測規(guī)劃院土地登

2、記實務(wù)4一、土地登記概論（一）土地登記的概念 概念：概念：將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。(土地登記辦法第二條) 1、登記的權(quán)利類型 2、登記的字面含義 3、登記是不動產(chǎn)物權(quán)的公示公示 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)5一、土地登記概論（二）土地登記效力（兩種立法思想） 土地登記的法律后果：1、登記生效主義（形式主義的立法）不動產(chǎn)物權(quán)的變動（取得、變更、轉(zhuǎn)移、消滅）非經(jīng)登記不得生效。即必須登記，不登記不生效。2、登記對抗主義（意思主義的立法）不動產(chǎn)物權(quán)的變動（取得、變更、轉(zhuǎn)移、消滅）只因當(dāng)事

3、人的意思表示一致而發(fā)生效力，登記只是對抗第三人的要件（辦理登記的可以對抗第三人）。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)6一、土地登記概論（二）我國的土地登記效力不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。（物權(quán)法第9條 ）n因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。（物權(quán)法第28條）n因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。（物權(quán)法第29條）n依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要

4、辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。（物權(quán)法第31條）中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)7一、土地登記概論（三）土地登記的原則 1、依法登記的原則 2、依申請的原則 3、審查的原則 4、屬地登記的原則中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)8一、土地登記概論（三）土地登記的原則 屬地登記物權(quán)法第十條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理?！蓖恋氐怯涋k法第三條規(guī)定：“土地登記實行屬地登記原則?！敝袊恋乜睖y規(guī)劃院土地登記實務(wù)9一、土地登記概論（三）土地登記的原則 屬地登記（兩個要求）兩個要求）一是土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)堅持統(tǒng)一性。在一個登記區(qū)內(nèi)只能由一個土地登記機(jī)構(gòu)來登記，不能由兩個或兩個以上土地登記機(jī)

5、構(gòu)登記；二是土地登記資料應(yīng)當(dāng)保持完整性。同一個登記區(qū)內(nèi)的土地登記資料，只能由一個土地登記機(jī)構(gòu)建檔保存，不能由兩個或兩個以上土地登記機(jī)構(gòu)來分別保管。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)10一、土地登記概論（三）土地登記的原則 屬地登記（土地登記辦法第三條）申請人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權(quán)利證明書?？缈h級行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報土地所跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。在京中央國家機(jī)關(guān)使用的土地，按照在京中央國家機(jī)

6、關(guān)用地土地登記辦法的規(guī)定執(zhí)行。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)11宗地 土地以宗地為單位進(jìn)行登記。 宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。一、土地登記概論1、土地權(quán)屬性質(zhì)與來源國有土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)國有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)抵押權(quán)地役權(quán) 2、土地權(quán)利主體集體土地所有人國有土地使用權(quán)人集體土地使用權(quán)人抵押權(quán)人、地役權(quán)人3、土地權(quán)利客體坐落、界址、面積、用途、使用條件、價格等。（四）土地登記內(nèi)容 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)12一、土地登記概論（五）土地登記分類 n總登記：是指在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。n初始登記：是指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行

7、的登記。n變更登記：是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。n注銷登記：是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。n其他登記：是指上述登記類型以外的登記，包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記等。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)13一、土地登記概論（六）世界土地登記制度 契約登記契約登記 權(quán)利登記權(quán)利登記 托倫斯登記托倫斯登記權(quán)利權(quán)利+托倫斯托倫斯代表國家代表國家 法國（英美） 德國 澳大利亞 我國我國立法思想立法思想 登記對抗 登記生效 登記生效登記生效為主 登記審查登記審查 形式審查 實質(zhì)審查實質(zhì)審查實質(zhì)審查為主登記公信力登記公信力 無

8、 (案例)有 有 有 登記是否強(qiáng)制登記是否強(qiáng)制 否 是 初次不強(qiáng)制依申請登記簿的編成登記簿的編成 人 物 人 物 頒發(fā)權(quán)利憑證頒發(fā)權(quán)利憑證 否 否 否是 登記內(nèi)容登記內(nèi)容 動態(tài)為主 靜態(tài)為主 動態(tài)+靜態(tài)動態(tài)+靜態(tài)中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)14一、土地登記概論小結(jié)（一）土地登記的概念（不動產(chǎn)公示） （二）土地登記效力（兩種：登記對抗、登記生效）（三）土地登記原則（重點掌握“屬地原則”）（四）土地登記內(nèi)容（主體、客體、權(quán)屬性質(zhì)與來源）（五）土地登記分類（概念）（六）世界土地登記制度（契約、權(quán)利、托倫斯）中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)15二、土地登記程序（一）土地登記程序?qū)Ρ?（二）土地登記申請

9、 （三）權(quán)屬審核（四）注冊登記（五）核發(fā)證書中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)16二、土地登記程序（一）土地登記程序?qū)Ρ?根據(jù)土地登記規(guī)則:土地登記申請地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊登記核發(fā)證書根據(jù)土地登記辦法:土地登記申請權(quán)屬審核注冊登記核發(fā)證書地籍調(diào)查成果可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。（登記辦法第9條）中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)17二、土地登記程序（二）土地登記申請 申請人：1、自然人完全民事行為能力人限制和無民事行為能力人2、法人3、其他組織申請方式：1、直接申請2、代理申請委托代理法定代理指定代理中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)18二、土地登記程序單方申請與共同申請：土地登記辦法第

10、七條、第八條規(guī)定，土地登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請，但有下列情形之一的，可以單方申請：（1）土地總登記；（2）國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的初始登記；（3）因繼承或者遺贈取得土地權(quán)利的登記；（4）因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權(quán)屬爭議處理決定而取得土地權(quán)利的登記；（5）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權(quán)利的登記；（6）更正登記或者異議登記；（7）名稱、地址或者用途變更登記；（8）土地權(quán)利證書的補(bǔ)發(fā)或者換發(fā)；（9）其他依照規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的情形。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)19二、土地登記程序（二）土地登記申請 申請?zhí)峤坏奈募Y料：土地登記申請書

11、申請人身份證明土地權(quán)屬來源證明地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)地上附著物權(quán)屬證明法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證等其他證明材料中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)20二、土地登記程序（二）土地登記申請 登記申請的審查:u對人的審查（如法人資格、法定代表人身份證明、戶主資格、代理人代理手續(xù)的審查）；u對物的審查（土地權(quán)源證明、地上物權(quán)屬證明的審查）；u對其他問題的審查 。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)21二、土地登記程序（二）土地登記申請 登記申請的受理:u1.申請登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權(quán)的國土資源行政主管部門申請；u2.申請材料存在可以當(dāng)場更正的

12、錯誤的，應(yīng)當(dāng)允許申請人當(dāng)場更正；u3.申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在五日內(nèi)一次告知五日內(nèi)一次告知申請人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容；u4.申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理土地登記申請。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)22二、土地登記程序（三）權(quán)屬審核 1、權(quán)屬審核的依據(jù)法律依據(jù)： 指國家現(xiàn)行的有關(guān)土地的法律、政策及行政法規(guī)。 書證依據(jù)： 申請人的身份證明、宗地的權(quán)屬來源證明、地上物權(quán)屬證明、地籍調(diào)查成果等。2、權(quán)屬審核內(nèi)容土地登記申請人宗地自然狀況宗地權(quán)屬狀況中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)23二、土地登記程序（三）權(quán)屬審核 3、持證上崗未取

13、得國土資源部土地登記上崗資格證的人員，不得從事土地權(quán)屬審核和登記審查工作，不得在土地登記審批表和土地登記簿上簽字。 4、土地登記審查辦結(jié)期限(20+10)按照土地登記辦法，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)；特殊情況需要延期的，經(jīng)國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長十日。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)24二、土地登記程序（四）注冊登記 1、不予登記的情形土地登記辦法第18條規(guī)定，有下列情形之一的不予登記：土地權(quán)屬有爭議的土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的未依法足額交納土地有償使用費和其他稅費的申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的其他依法不予登記

14、的 不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請人不予登記的理由。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)25二、土地登記程序（四）注冊登記 1、不予登記的情形：國土資發(fā)（2008）70號文的規(guī)定（12種情形）土地權(quán)屬爭議未解決的；土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；未按合同約定付清全部土地價款的；按土地價款繳納比例分割申請登記的；申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；無合法用地批準(zhǔn)等土地登記申請要件的；對經(jīng)營性用地沒有按招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓的；協(xié)議出讓地價低于出讓底價的；違反規(guī)劃改變土地用途的；未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的；異議登記期間未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，申請辦理抵押登記的；查封登記解除前申請辦理抵押登記等。

15、中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)26二、土地登記程序（四）注冊登記 2、注冊登記依據(jù)和內(nèi)容依據(jù)：土地登記審批表是土地登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行注冊登記的重要依據(jù)。注冊登記的內(nèi)容主要包括：填寫土地登記卡和共用宗土地登記卡目錄、填寫土地歸戶卡、組裝土地登記簿。3、土地登記簿組成三部分：土地登記卡、土地登記卡續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)27二、土地登記程序（五）核發(fā)或更改土地權(quán)利證書 1、土地權(quán)利證書的種類4種證書： 國有土地使用證:國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán) 集體土地所有證:集體土地所有權(quán) 集體土地使用證:集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán) 土地他項權(quán)利證明書

16、：土地抵押權(quán)和地役權(quán)土地權(quán)利證書由國務(wù)院國土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)28二、土地登記程序（五）核發(fā)或更改土地權(quán)利證書 特別注意：土地權(quán)利證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)29二、土地登記程序回顧（一）土地登記程序?qū)Ρ龋ǖ丶{(diào)查前置） （二）土地登記申請（登記申請人與申請方式、申請?zhí)峤坏奈募Y料、登記申請的受理與審查） （三）權(quán)屬審核（權(quán)屬審核的依據(jù)、內(nèi)容，持證上崗，審查辦結(jié)期限）（四）注冊登記（不予登記的情形、登記依據(jù)和內(nèi)容、登記簿的組成、土地登記卡的填寫要求）

17、（五）核發(fā)證書(證書種類、權(quán)利證書與登記簿、核發(fā)程序、證書更換與更改)中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)30三、土地總登記（一）什么是土地總登記？（二）在什么情況下開展總登記? （三）總登記程序上的特殊性是什么？中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)31三、土地總登記（一）什么是土地總登記概念： 在一定時間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域土地進(jìn)行的全面登記。特點： 1、階段性、全域性、集中性。 2、程序的特殊性：增加了準(zhǔn)備工作，增加了通告和公告。 3、地籍調(diào)查：由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門組織實施。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)32三、土地總登記（二）在什么情況下開展總登記? 兩種主要情況： 一、

18、從未進(jìn)行過土地登記的地區(qū)。 二、原有登記需要全面更新的，如土地整理或國家法律、政策發(fā)生重大變化等需要對原已登記過的區(qū)域進(jìn)行全面的重新登記。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)33三、土地總登記（三）總登記程序上的特殊性增加了準(zhǔn)備工作，增加了通告和公告。1、準(zhǔn)備工作組織準(zhǔn)備行政準(zhǔn)備技術(shù)準(zhǔn)備中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)34三、土地總登記（三）總登記程序上的特殊性2、通告（1）在土地登記申請之前（2）通告的主要內(nèi)容：土地登記區(qū)的劃分土地登記期限土地登記收件地點土地登記申請人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)文件材料其他事項 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)35三、土地總登記（三）總登記程序上的特殊性3、公告（權(quán)屬審核結(jié)果的公

19、告）（1）在權(quán)屬審核后（2）公告的主要內(nèi)容： 土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址； 準(zhǔn)予登記的土地坐落、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)等； 土地權(quán)利人及其他利害關(guān)系人提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu)； 其他事項。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)36三、土地總登記回顧（一）什么是土地總登記？（概念、2個主要特點）（二）在什么情況下開展總登記? （兩種情形）（三）總登記程序上的特殊性（通告、公告內(nèi)容）中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)37四、土地初始登記概念：土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。土地初始登記特點：與總登記的關(guān)系 初始登記可能在總登記之后，也可能在總登記之前。經(jīng)常性分散性中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實

20、務(wù)38四、土地初始登記土地初始登記類型：（1）劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（2）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（3）劃撥轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（4）國家租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記（5）國家作價出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（6）國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（7）國有農(nóng)用地使用權(quán)初始登記；（8）集體土地所有權(quán)初始登記； （9）集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（10）宅基地使用權(quán)初始登記； （11）集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記；（12）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記；（13）地役權(quán)初始登記。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)39四、土地初始登記對每種登記類型，我們要關(guān)

21、注：1、是什么含義？2、有什么法律特征？3、登記要點，即登記中要注意什么問題？（申請權(quán)屬審核注冊登記發(fā)證）中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)40四、土地初始登記（一）劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、含義 總登記之外，對一宗土地上新設(shè)立的以劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)41四、土地初始登記（一）劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征（1）取得范圍限制根據(jù)土地管理法和房地產(chǎn)管理法：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 根據(jù)關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（

22、2008國務(wù)院3號文）軍事用地、社會保障性住房用地、特殊用地外，對機(jī)關(guān)、基礎(chǔ)設(shè)施等用地探索有償使用。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)42四、土地初始登記（一）劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征（2）處置受限制未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。經(jīng)過批準(zhǔn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，需滿足條件：(1)土地使用人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人(2)領(lǐng)有國有土地使用證(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明(4)補(bǔ)交了土地出讓金，或以抵押所獲收益抵交土地出讓金中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)43四、土地初始登記（一）劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 3、登記要點（權(quán)屬證明文件）國有建設(shè)用地劃撥決定書

23、縣級以上人民政府的批準(zhǔn)用地文件新開工大中型建設(shè)項目的竣工驗收報告征地勘測圖件其他證明文件中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)44四、土地初始登記（二）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、含義 總登記之外，對一宗土地上新設(shè)立的以出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)45四、土地初始登記（二）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征（1）主體廣泛（2）出讓方式：協(xié)議，招標(biāo)、拍賣、掛牌 招拍掛范圍，包括：（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地；（2）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的。 （3）受使用期限限制：70年（

24、居住）、50年、 40年（商業(yè)、旅游、娛樂）中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)46四、土地初始登記（二）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征（4）不得低于協(xié)議出讓最低價 協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補(bǔ)償費用以及國家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費之和。 有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%。低于最低價時國有建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓。 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)47四、土地初始登記（二）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征（5）付清土地出讓金后方可辦理土地登記 受讓人出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登

25、記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。 未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。 （案例2）中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)48四、土地初始登記（二）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、登記要點（申請人提交的權(quán)屬來源證明）n出讓合同；n出讓金全部繳納完畢的憑證；n有關(guān)稅費的交納憑證；n其他證明文件。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)49四、土地初始登記（三）劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、概念對經(jīng)登記的原劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為（協(xié)議）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)后而進(jìn)行的土地登記。中國土地勘

26、測規(guī)劃院土地登記實務(wù)50四、土地初始登記（三）劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征必須報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)范圍限制3、登記要點（申請人提交的權(quán)屬來源證明）人民政府批準(zhǔn)文件原國有土地使用證出讓合同土地出讓金及有關(guān)稅費繳納憑證其他證明文件中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)51四、土地初始登記（四）國家租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、概念國有土地租賃，是指土地使用權(quán)人與縣級以上人民政府國土資源行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。主要針對國有企業(yè)改革中劃撥國有土地使用權(quán)的處置。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)52四、土地初始登記（四）國家租賃國有建設(shè)用地使

27、用權(quán)初始登記 2、法律特征是國有土地有償使用形式，是出讓方式的補(bǔ)充。承租國有建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。有期限限制：短期一般不超5年，長期不超出讓最高年限 。承租土地提前收回，可以獲得合理補(bǔ)償。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)53四、土地初始登記3、登記要點（1）提交的土地權(quán)屬證明文件：）提交的土地權(quán)屬證明文件：n國有土地租賃合同；n建設(shè)用地批準(zhǔn)書；n原國有土地使用證；n其它證明文件。n（2）權(quán)屬審核權(quán)屬審核n申請人必須與國有土地租賃批準(zhǔn)文件和國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同中的土地使用人一致。n國有土地租賃合同應(yīng)由市、縣國土資源行政主管部門與承租人簽訂。n最高使用期限應(yīng)符合出讓國有建設(shè)用地使

28、用權(quán)的最高使用期限。短期租賃年限一般不超過5年。n國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)54四、土地初始登記（五）國家作價出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、概念國家以一定年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該國有建設(shè)用地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 2、登記要點申請人是改組后的新設(shè)企業(yè)企業(yè)土地資產(chǎn)處置方案由國土資源部或省級國土部門批準(zhǔn)中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)55四、土地初始登記（五）國家作價出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、登記要點（提交的土

29、地權(quán)屬證明文件為）：n（1）企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件；n（2）土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件；n（3）國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）合同；n（4）國土資源行政主管部門與國有股權(quán)持股單位簽訂的委托持股合同。n（5）建設(shè)用地批準(zhǔn)書；n（6）原國有土地使用證；n（7）其它證明文件。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)56四、土地初始登記（六）國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、概念國家根據(jù)需要，將一定年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營管理。被授權(quán)公司憑授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資（入股）或租賃

30、等方式配置土地。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)57四、土地初始登記（六）國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征土地資產(chǎn)處置方案必須依法批準(zhǔn)（部、省級兩級）范圍受限：三類企業(yè)（經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨資公司和集團(tuán)公司）在授權(quán)期限和范圍內(nèi)有處置權(quán)?？梢韵蛑睂倨髽I(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資（入股）或租賃等方式配置土地應(yīng)接受授權(quán)部門的監(jiān)督管理。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)58四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 1、集體土地所有權(quán)主體與行使代表屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)； 分別屬于村內(nèi)兩

31、個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)； 屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)59四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 2、集體土地使用權(quán)主體集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或農(nóng)村居民。集體農(nóng)用地使用權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人，則必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)60四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3

32、、集體“四荒”土地使用權(quán)集體“四荒”土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要與治理開發(fā)者簽訂合同或協(xié)議，并經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)生效后執(zhí)行；集體“四荒”土地使用權(quán)可以通過承包、租賃、拍賣等方式取得，其期限最長不得超過五十年；權(quán)利期限內(nèi)，集體“四荒”土地使用權(quán)人依法享有繼承、轉(zhuǎn)讓（租）、抵押或參股聯(lián)營的權(quán)利。但在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、參股聯(lián)營時，要經(jīng)同意和批準(zhǔn)。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)61四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 4、宅基地使用權(quán)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅。 國土資源部關(guān)于

33、進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知（國土資發(fā)通知（國土資發(fā)20082008146146號）號）（1）除繼承外，申請第二宗宅基地使用權(quán)登記的不予受理 （2）對宅基地面積超標(biāo)的處理（見下頁）（案例3）中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)62四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 4、宅基地使用權(quán)對宅基地面積超標(biāo)的處理（分階段：1982年、1987）n1982年村鎮(zhèn)建房用地管理條例實施前建房占用的宅基地，在條例實施后至今未擴(kuò)大用地面積的,可以按現(xiàn)有實際使用面積進(jìn)行登記。n1982年至1987年土地管理法實施時止，建房占用的宅基地超過當(dāng)?shù)?/p>

34、規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進(jìn)行登記。n1987年后，建房占用的宅基地超過面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后處理,并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)63四、土地初始登記（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 1、概念 土地使用權(quán)抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的占有，將該土地使用權(quán)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該土地使用權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)64四、土地初始登記（八

35、）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征抵押權(quán)設(shè)定范圍受限。 不得設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)有：土地所有權(quán)、耕地、宅基地等。 可以設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)有：有權(quán)處分的建設(shè)用地使用權(quán)、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)。劃撥土地經(jīng)過批準(zhǔn)并滿足4個條件，也可以抵押。（1）土地使用權(quán)人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；（2）領(lǐng)有國有土地使用證；（3）具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照規(guī)定簽訂出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地出讓金或者以抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)65四、土地初始登記（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征 特別注意：

36、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。（物權(quán)法183條）以承包經(jīng)營權(quán)和集體建設(shè)用地設(shè)定抵押的，實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地用途。 （物權(quán)法201條）中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)66四、土地初始登記（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。 債務(wù)人到期不清償債務(wù)或者出現(xiàn)當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，債權(quán)人可以對抵押的土地使用權(quán)進(jìn)行折價或者拍賣、變賣，以所得的價款優(yōu)先實現(xiàn)自己的債權(quán)。優(yōu)先受償:優(yōu)先于普通債權(quán)、優(yōu)先于后順位的抵押權(quán)優(yōu)先受償例外： 如設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使

37、用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣價款中繳納土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)67四、土地初始登記（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征多次抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)時的清償順序。 以抵押權(quán)登記的先后順序為標(biāo)準(zhǔn)，第一順序的優(yōu)先受償，處于第二順序的，只能就剩余的部分受償，依此類推。 如果抵押權(quán)登記的時間相同，也就是抵押權(quán)登記的順序相同，則按照各擔(dān)保債權(quán)的比例清償，所占比例大的，多受清償。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)68四、土地初始登記（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 3、登記要點（1）申請人：抵押人和抵押權(quán)人（2）應(yīng)提交的權(quán)屬證明文件:土

38、地權(quán)利證書；主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同；下列其他相關(guān)文件： 以劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，提交國土資源行政主管部門批準(zhǔn)抵押的文件（抵押登記視同審批） 以集體土地使用權(quán)抵押，提交集體土地所有權(quán)人同意抵押證明； 抵押人為股份制企業(yè)的，提交董事會同意抵押證明； 以共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押證明。最高額抵押的，應(yīng)記載最高債權(quán)額、最高額抵押的期間等。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)69四、土地初始登記（九）地役權(quán)初始登記 1、地役權(quán)的概念 地役權(quán)是一種獨立的用益物權(quán)，是指當(dāng)事人按照合同約定利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己不動產(chǎn)效益的權(quán)利。 需要利用他人土地才能發(fā)揮效用的土地，稱需役地（即地役

39、權(quán)人的土地）；提供給他人使用的土地，稱供役地。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)70四、土地初始登記（九）地役權(quán)初始登記 2、法律特征地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人； 設(shè)立地役權(quán)應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立地役權(quán)合同：未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)；地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓和不得單獨抵押。（從屬性）特別注意：地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。即地役權(quán)的期限應(yīng)小于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)71四、土地初始登記（九）地役權(quán)初始登記 3、登記要點（1）申請人：供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利

40、人 （2）應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件：土地權(quán)利證書地役權(quán)合同下列其他相關(guān)文件： 土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，提交用益物權(quán)人同意設(shè)立地役權(quán)的證明； 在共有土地使用權(quán)上設(shè)立地役權(quán)的，提交其他共有人同意設(shè)立地役權(quán)的證明。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)72四、土地初始登記（九）地役權(quán)初始登記 3、登記要點供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，如何處理？ 應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書上，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。 供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，向負(fù)責(zé)供役地登記的國

41、土資源行政主管部門申請地役權(quán)登記。負(fù)責(zé)供役地登記的部門完成登記后通知負(fù)責(zé)需役地登記的登記部門，由其記載于需役地的土地登記簿。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)73四、土地初始登記對每種登記類型，我們要明確：1、是什么含義？2、有什么法律特征？3、登記要點，即登記中要注意什么問題？（申請權(quán)屬審核注冊登記發(fā)證）中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)74四、土地初始登記土地初始登記類型：（1）劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（2）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（3）劃撥轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（4）國家租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記（5）國家作價出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（6）國家

42、授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（7）國有農(nóng)用地使用權(quán)初始登記；（8）集體土地所有權(quán)初始登記； （9）集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（10）宅基地使用權(quán)初始登記； （11）集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記；（12）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記；（13）地役權(quán)初始登記。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)75五、土地變更登記（一）變更登記的概念與特點（二）土地使用權(quán)變更登記 （三）抵押權(quán)、地役權(quán)變更登記 （四）姓名或名稱、地址變更登記（五）土地用途變更登記 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)76五、土地變更登記（一）變更登記的概念與特點1、概念： 已登記的土地權(quán)利，因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人的姓名或者名

43、稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的土地登記。2、主要特點 以總登記或初始登記為基礎(chǔ)，沒有進(jìn)行總登記或初始登記，不可能進(jìn)行變更登記。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)77五、土地變更登記（二）土地使用權(quán)變更登記 1、概念：土地使用權(quán)人發(fā)生改變。（重點3種情形）(1)出讓轉(zhuǎn)讓的，需符合條件及特征必須按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合： 已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證； 按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)的完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)的形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書通過轉(zhuǎn)讓方

44、式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，其使用年限為剩余年限。 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)78五、土地變更登記（二）土地使用權(quán)變更登記 (2)土地使用權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)79五、土地變更登記（二）土地使用權(quán)變更登記 (3)因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權(quán) 因人民法院、仲裁委員

45、會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。依照法院判決、仲裁裁決、繼承、遺贈等而取得的土地使用權(quán)，可以不經(jīng)登記。 但是：轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)或者設(shè)定土地抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)先將土地權(quán)利申請到其名下后，再申請變更登記。 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)80五、土地變更登記（三）抵押權(quán)變更登記 1、法律特征未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn) ，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。2、登記要點不需報

46、人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)國土資源行政主管部門批準(zhǔn)后，即可直接注冊登記； 在宗地原土地登記簿上進(jìn)行；收回并注銷原土地他項權(quán)利證明書，填制新的土地他項權(quán)利證明書分別核發(fā)給土地使用權(quán)人和抵押權(quán)人。 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)81五、土地變更登記（三）地役權(quán)變更登記 1、法律特征地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。 地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。地役權(quán)不得單獨抵押。 2、登記要點不需報人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)國土資源行政主管部門批準(zhǔn)后，即可直接注冊登記； 在宗地原土地登記簿上進(jìn)行；收回并注銷原土地他項權(quán)利證明書，填制新的土地他項權(quán)利證明書分別核發(fā)給土地使用權(quán)人和抵押權(quán)人（或地役權(quán)人）。 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)82五、土地

47、變更登記（四）姓名或名稱變更登記 一、概念姓名或名稱變更登記也稱更名登記，是指在土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的條件下，因土地權(quán)利人姓名或名稱的改變而進(jìn)行的變更登記。二、登記要點需要提交姓名或名稱變更的證明：如戶籍部門證明文件。需要重建土地歸戶卡需要換發(fā)土地權(quán)利證書 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)83五、土地變更登記（四）地址變更登記 一、概念因土地權(quán)利人地址改變而進(jìn)行的變更土地登記。二、登記要點需要提交地址變更的證明：如工商管理部門證明文件。需要更改土地登記簿需要更改土地歸戶卡不需對土地權(quán)利證書進(jìn)行更改和更換中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)84五、土地變更登記（五）土地用途變更登記 我國實行嚴(yán)格的土地用途

48、管制制度，因此，土地用途變更必須經(jīng)過批準(zhǔn)。1、提交的權(quán)屬文件資料土地權(quán)利證書地上建筑物、附著物權(quán)屬證明 土地用途變更的批準(zhǔn)文件2、登記發(fā)證變更登記簿更改歸戶卡上的“用途”欄目的內(nèi)容。土地證書不需更換，只需更改。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)85六、注銷登記1、概念: 因土地權(quán)利的消滅而進(jìn)行的登記。2、注銷登記的6種情形:依法收回的國有土地依法征收的農(nóng)民集體土地因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅非住宅國有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，國有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)已經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)終止中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)8

49、6六、注銷登記3、登記要點可直接辦理注銷登記的情形：u依法收回的國有土地；u依法征收的農(nóng)民集體土地；u因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅，當(dāng)事人未辦理注銷登記的。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)87六、注銷登記3、登記要點因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利滅失的，申請人應(yīng)當(dāng)提交土地權(quán)利滅失的證明材料當(dāng)事人未申請注銷登記的處理：u國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人限期辦理；逾期不辦理的，注銷公告，公告期滿直接辦理注銷登記。u特別注意：土地抵押期限屆滿，當(dāng)事人未申請土地使用權(quán)抵押注銷登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權(quán)抵押登記。中國土地勘

50、測規(guī)劃院土地登記實務(wù)88七、其他登記（一）更正登記（二）異議登記（三）預(yù)告登記（四）查封、預(yù)查封登記（五）補(bǔ)發(fā)或換發(fā)土地權(quán)利證書中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)89七、其他登記（一）更正登記1、概念 指當(dāng)土地登記簿記載的事項有誤或有遺漏時，由土地權(quán)利人和利害關(guān)系人申請或國土資源行政主管部門依職權(quán)更正原登記內(nèi)容的土地登記。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)90七、其他登記（一）更正登記2、更正登記的3種情形國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項錯誤的

51、，可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯誤的相關(guān)材料，申請更正登記。利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記。 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)91七、其他登記（一）更正登記3、更正登記的2種方式土地權(quán)利人和利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項有誤或有遺漏時，依照法定程序以書面形式向國土資源行政主管部門申請更正登記。經(jīng)國土資源行政主管部門審核，申請屬實的，應(yīng)當(dāng)予以更正。國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，如審查疏忽造成錯登、漏登的，國土資源行政主管部門可依職權(quán)，根據(jù)事實，在報經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記。 注意：更正登記內(nèi)容涉及土

52、地權(quán)利歸屬時，更正登記結(jié)果應(yīng)當(dāng)公告。 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)92七、其他登記（一）更正登記4、土地登記錯登和漏登的原因原始登記文件錯誤；登記申請人弄虛作假、偽造證件和文件，采取欺騙手段行為；土地登記人員審查疏忽或書寫錯誤。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)93七、其他登記（一）更正登記5、登記要點土地權(quán)利人申請?zhí)峤晃募Y料： 土地登記申請書 證明登記事項錯誤的有關(guān)材料 土地權(quán)利證書 涉及第三人的承諾書或其他證明文件利害關(guān)系人申請?zhí)峤晃募Y料： 土地登記申請書 證明登記事項錯誤的有關(guān)材料 土地權(quán)利人同意更正的書面證明文件中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)94七、其他登記（二）異議登記1、概念 異

53、議登記是指國土資源行政主管部門將事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對土地登記簿記載的事項提出的異議記入登記簿的行為。注：為事實上的真正權(quán)利人提供臨時性保護(hù)。 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)95七、其他登記（二）異議登記2、法律特征與登記要點異議登記屬于可單方申請的登記類型；將異議記載入土地登記簿，頒發(fā)異議登記證明，并書面通知登記名義權(quán)利人 ；異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)登記；異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，異議登記申請人應(yīng)當(dāng)賠償；異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)96七、

54、其他登記（二）異議登記3、注銷異議登記的3種情況異議登記申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒有起訴的人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的（案例4、5）中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)97七、其他登記（三）預(yù)告登記1、概念 物權(quán)法第20條：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。 預(yù)告登記，是指為保全將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)98七、其他登記（三）預(yù)告登記2、法律特征前提：簽訂了土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議。注冊登記后頒發(fā)預(yù)告登記證明。預(yù)告登記期間，未經(jīng)

55、預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個月內(nèi)當(dāng)事人未申請土地登記的，預(yù)告登記失效。 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)99七、其他登記（三）預(yù)告登記3、登記要點（1）申請人：簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議的轉(zhuǎn)讓方和受讓方（2）申請人應(yīng)當(dāng)提交的文件資料土地登記申請書；土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議。（3）注冊登記與核發(fā)預(yù)告登記證明建立宗地新土地登記簿依據(jù)土地登記簿填寫土地歸戶卡根據(jù)土地登記簿填發(fā)預(yù)告登記證明中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)100七、其他登記（三）預(yù)告登記4、預(yù)告登記消滅的4種原因預(yù)告登記的土地權(quán)利依法終止；預(yù)告登記權(quán)利人明確

56、作出放棄預(yù)告登記的意思；預(yù)告登記保全的請求權(quán)消滅； 如因債權(quán)消滅，或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個月內(nèi)當(dāng)事人未申請土地登記導(dǎo)致預(yù)告登記失效的；預(yù)告登記保全的請求權(quán)得到實際履行。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)101七、其他登記（四）查封、預(yù)查封登記1、概念： 對人民法院查封或者預(yù)查封的土地使用權(quán)進(jìn)行的登記。 查封已登記；預(yù)查封未登記最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知（法發(fā)20045號） 對處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)102七、其他登記（四）查封、預(yù)查

57、封登記什么情況下預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記？ 土地使用權(quán)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記。查封已登記；預(yù)查封未登記 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)103七、其他登記（四）查封、預(yù)查封登記兩個以上法院對同一宗土地進(jìn)行查封，怎么辦？ 查封與輪候查封（先來后到原則）： 國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)為先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)，對后送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記，并書面告知其該土地使用權(quán)已被其他人民法院查封的事實及查封的有關(guān)情況。 輪候查封登記的順序按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進(jìn)行排列。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)104七、其他登

58、記（四）查封、預(yù)查封登記2、法律特征在查封、預(yù)查封期間，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。查封、預(yù)查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應(yīng)當(dāng)重新制作查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，續(xù)封的期限不得超過一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所屬高級人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。 中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)105七、其他登記（四）查封、預(yù)查封登記3、登記要點申請人： 查封、預(yù)查封登記屬于囑托登記，由人民法院囑托國土資源行政主管部門辦理。人民法院應(yīng)提交文件資料:u人民法院執(zhí)行人員工作證和執(zhí)行公務(wù)證。u查封或預(yù)查封裁定書。u協(xié)助執(zhí)行通知書。中國土地勘測規(guī)

59、劃院土地登記實務(wù)106七、其他登記（四）查封、預(yù)查封登記3、登記要點權(quán)屬審核u不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實質(zhì)審查；u認(rèn)為人民法院的生效法律文書錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)107七、其他登記（五）補(bǔ)發(fā)或換發(fā)土地權(quán)利證書1、補(bǔ)發(fā)或換發(fā)土地權(quán)利證書的條件土地權(quán)利證書滅失、遺失的，可申請補(bǔ)發(fā)土地權(quán)利證書破損的，可申請換發(fā)2、補(bǔ)發(fā)證書的程序報失-刊登滅失或遺失聲明-提交補(bǔ)發(fā)申請書-審核與補(bǔ)發(fā)公告-補(bǔ)發(fā)證書（注明“補(bǔ)發(fā)”字樣）3、換發(fā)證書的程序提交申請書和原證書-查驗是否確需換發(fā)-換發(fā)土地權(quán)利證書-注銷破損證書中國土地勘測規(guī)劃院土地登記實務(wù)108七、其他登記（六）土地登記損