房地產(chǎn)業(yè)納稅會計

1、 主講人：邵啟芳河南大光華稅務(wù)師事務(wù)所第一部分、房地產(chǎn)業(yè)概述第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)的運作階段和涉 稅簡介第三部分、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)特點第一部分、房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)業(yè)概念及其經(jīng)營模式二、我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀一、房地產(chǎn)業(yè)概念及其經(jīng)營模式 概念:是房地產(chǎn)企業(yè)專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，同時與廣大人民群眾的利益息息相關(guān)。 經(jīng)營模式：總體上可以劃分為以下兩類： A. 是將開發(fā)完的房地產(chǎn)通過銷售的方式移交給購買者，一次性取得銷售收入； B. 是將開發(fā)完的房地產(chǎn)留作自用，通過出租、聯(lián)營、自營等方式分期取得經(jīng)營收入。 二、我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀 (一)起

2、步階段的房地產(chǎn)行業(yè)迅速蓬勃發(fā)展 (二)進(jìn)一步發(fā)展階段的房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存 (三)成熟階段的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品差異化日趨明顯 (四)完善階段的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式的變化 房地產(chǎn)企業(yè)的運作階段和涉稅簡介 一、前期準(zhǔn)備階段 二、建設(shè)施工階段 三、銷售階段 四、自營階段 五、非特定模式非特定流程涉稅 六、房地產(chǎn)企業(yè)未來涉稅重點物業(yè)稅一、前期準(zhǔn)備階段 (一)契稅:中華人民共和國契稅暫行條例規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的承受單位和個人。 (二)印花稅:房地產(chǎn)企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段獲得土地時，簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，要按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”這個稅目交納印花稅。 二、建設(shè)施工

3、階段 (一)營業(yè)稅 房地產(chǎn)企業(yè)用自己的施工隊建筑工程項目時應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。 (二)增值稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)附設(shè)的工廠、車間生產(chǎn)的水泥預(yù)制構(gòu)件、其他構(gòu)件或建筑材料，用于本單位或本企業(yè)的建筑工程的，應(yīng)在移送使用時征收增值稅。 (三)城市維護(hù)建設(shè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅是對從事工商經(jīng)營并繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種稅。 (四)城鎮(zhèn)土地使用稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過受讓或轉(zhuǎn)讓獲得國有土地的使用權(quán)后，根據(jù)占用土地面積,在建筑年限內(nèi)每年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 (五)印花稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑工程發(fā)包時要與承包企業(yè)簽訂建筑安裝工程承包合同。此時，需要按照“建筑安裝工程承包合同”的稅

4、目交納印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果自行建筑，購買建筑材料時會簽訂購銷合同，此時要按照“購銷合同”的稅目交納印花稅。 (六)車輛購置稅 車輛購置稅的納稅義務(wù)人是指在我國境內(nèi)購置車輛購置稅暫行條例規(guī)定應(yīng)當(dāng)征稅的車輛的單位和個人。 (七)車船稅 按照中華人民共和國車船稅暫行條例，車船稅是以車船為征稅對象，向擁有車船的單位和個人征收的一種稅。 三、銷售階段 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的銷售方式可以分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種類型。 預(yù)售:就是俗稱的期房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在建筑工程竣工之前進(jìn)行的銷售； 現(xiàn)售:就是指房地產(chǎn)開發(fā)商在建筑工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之后進(jìn)行的銷售。 預(yù)售和現(xiàn)售兩種類型的涉稅情況：(一)預(yù)售方式下的涉稅

5、情況(二)現(xiàn)售方式下的涉稅情況 (一)預(yù)售方式下的涉稅情況 1.營業(yè)稅 根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的其納稅義務(wù)發(fā)生的時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此在預(yù)售銷售方式下，企業(yè)會發(fā)生營業(yè)稅的納稅義務(wù)。 2.城市維護(hù)建設(shè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅是對從事工商經(jīng)營并繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售階段交納營業(yè)稅的同時，需要交納城市文化建設(shè)稅和教育費附加。 3預(yù)繳土地增值稅 根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則關(guān)于“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市

6、地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定”的規(guī)定。對于納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人因當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅報，并按規(guī)定比例預(yù)繳，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。 4.預(yù)繳企業(yè)所得稅 按照中華人民共和國所得稅實施條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季(或月)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品、在完工前采取預(yù)售方式銷售取得預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季(或月)計算出預(yù)計利潤額計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行

7、調(diào)整。 (二)現(xiàn)售方式下的涉稅情況 1.營業(yè)稅 房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)完成的產(chǎn)品出售給購買者的時候會發(fā)生不動產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓此時應(yīng)按照“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”和“銷售不動產(chǎn)”兩個稅目交納營業(yè)稅。 2.城市維護(hù)建設(shè)稅(略) 3.印花稅(略) 4.土地增值稅(略) 四、自營階段 對于采用經(jīng)營性物業(yè)模式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們并不是通過一次性的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移回籠現(xiàn)金獲得利潤而是通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式取得租金或經(jīng)營收入。2l世紀(jì)以來。經(jīng)營型物業(yè)作為一種新興的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式。具有長期收益性，已為越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采用。該階段涉及的稅種有： (一)營業(yè)稅 房地產(chǎn)企業(yè)將其開發(fā)產(chǎn)品用于出租而非出售時仍

8、然要交納營業(yè)稅。但是此時不再按照“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”和“銷售不動產(chǎn)”這兩個稅目來征收，而是按照“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。 (二)城市維護(hù)建設(shè)稅（略）。 (三)印花稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)產(chǎn)品用于出租時，要簽訂房屋租賃合同，此時屬于印花稅的征稅范圍，應(yīng)按照“財產(chǎn)租賃合同”稅目征收印花稅。 (四)城鎮(zhèn)土地使用稅 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完產(chǎn)品后未銷售，則原來占有的城鎮(zhèn)土地現(xiàn)仍為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占有。在其持有期間，仍然要按年計算，分期繳納。 (五)房產(chǎn)稅 根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房

9、屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。因此，在經(jīng)營性物業(yè)模式 下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用本企業(yè)建造的商品房，應(yīng)該從價計征房產(chǎn)稅，出租、出借本企業(yè)建造的商品房，應(yīng)該從租計征房產(chǎn)稅。 五、非特定模式非特定流程涉稅 不管是預(yù)售還是現(xiàn)售的銷售模式，不管是銷售性物業(yè)還是經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他所有企業(yè)一樣，都要按照中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例的規(guī)定按年計征，分月或者分季預(yù)繳企業(yè)所得稅，并在年終進(jìn)行匯算清繳，多退少補(bǔ)。同樣也要替企業(yè)職工代扣代繳個人所得稅。 六、房地產(chǎn)企業(yè)未來涉稅重點物業(yè)稅 (一)物業(yè)稅簡介 物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅。主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民財產(chǎn)所征收的一項稅種。 (二)開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)企業(yè)的影響 1 加快房地產(chǎn)企業(yè)的