房地產(chǎn)開發(fā)對城市發(fā)展的影響

1、房地產(chǎn)開發(fā)對城市發(fā)展的影響 -以武漢光谷世紀城步行街為例 匯報人：徐璐 杜啟迪 調研日期：2013年5月 調研成果展示導圖選擇地塊 市場背景分析 地塊土地區(qū)位條件 世界城光谷步行街 周邊商業(yè)開發(fā)項目分析 土地用途 區(qū)位條件 武漢天地 經(jīng)濟區(qū)位 公共設施建設情況 萬達漢街 交通區(qū)位 周邊住區(qū)開發(fā) 案例的借鑒與分析 文化景觀區(qū)位 地標性建筑物分析 公共設施建設情況 商業(yè)步行街營銷定位 商業(yè)區(qū)規(guī)劃的總結建筑分區(qū)域分布 商業(yè)步行街招商與經(jīng)營代表性建筑房地產(chǎn)經(jīng)市場定位房地產(chǎn)經(jīng)營及營銷策略歷史文化街區(qū)與建筑保護單位 走訪方式： 實地調研 部門走訪 資料的整理及匯總前期調研調研成果匯報分析與總結 目標地塊的

2、鎖定what居??？商業(yè)？where哪里？how調研形式？調研內(nèi)容？ 實地調研考察前期調研 武漢“東方芝加哥”中國中部地區(qū)最大都市及唯一的副省級城市。中國內(nèi)陸地區(qū)最繁華都市及國家區(qū)域中心城市武漢號稱九省通衢，是中國內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐，國家的經(jīng)濟地理中心；全國僅次于北京、上海的第三大科教中心，在校大學生人數(shù)全球第一；內(nèi)陸地區(qū)的金融、商業(yè)、貿(mào)易、物流、文化中心，被譽為世界開啟中國內(nèi)陸市場的“金鑰匙”、經(jīng)濟發(fā)展的“立交橋”，具有承東啟西、接南轉北、吸引四面、輻射八方的區(qū)位優(yōu)勢。 美國硅谷，中國光谷人才的搖籃高等院校林立，有武漢大學、華中科技大學等18所高等院校，科研機構眾多，有中科院武漢分院、武

3、漢郵電科學研究院等56個國家級科研院所，10個國家重點開放實驗室，7個國家工程研究中心，700多個技術開發(fā)機構。世界一流的科技園區(qū)關東光電子產(chǎn)業(yè)園、關南生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、湯遜湖大學科技園、光谷軟件園、佛祖嶺產(chǎn)業(yè)園、機電產(chǎn)業(yè)園等園各具特色，2000家高新技術企業(yè)分類聚集，以光電子信息產(chǎn)業(yè)為主導，能源環(huán)保、生物工程與新醫(yī)藥、機電一體化和高科技農(nóng)業(yè)競相發(fā)展。依山傍水，風光秀麗。區(qū)內(nèi)地勢北高南低，湖泊密布，山巒起伏，三湖（東湖、南湖、湯遜湖）、六山（珞珈山、南望山、伏虎山、喻家山、馬鞍山、九峰山），再加上外圍的東湖風景區(qū)、南湖風景區(qū)、馬鞍山森林公園、九峰森林公園、湯遜湖旅游度假區(qū)，綠化和水面多達200

4、平方公里。 光谷步行街基于三大特色的選擇一、中國第一條大型體驗式世界風情步行街匯集全球各國標志風情，整條街實際分成四段，分別由四大建筑群落組成，由西到東是美式的現(xiàn)代西班牙的熱烈北歐的天真，和英倫的古典構成。在建筑設計中充分汲取各國建筑的精華，成為具有代表性的建筑博覽，包括廣告、柱飾、店招都渾然一體，給游人和顧客超越時空的跨際體驗，帶來“每次都有不同體驗，感覺永遠都沒逛完”的消費體驗。二、中國光谷之上的唯一的光概念特色 將以全世界最大規(guī)模的炫彩激光群落，打造武漢的世界級夜空。最高500米的光影效果，將是整個武漢都可以看見的高度，通過整條街的燈光規(guī)劃設計，形成一條發(fā)光的銀河，成為武漢夜空獨特的風景

5、 光谷步行街基于三大特色的選擇 光谷步行街基于三大特色的選擇三、代表性空間尺度趣味宜人化處理作為一條專為步行設計的商業(yè)街，在空間尺度和景觀空間的設計上秉持趣味宜人化原則，以形成“兩步之間的歡樂，一條街的開心”。 市場背景分析 光谷世界城步行街 區(qū)位條件分析 周邊住區(qū)開發(fā) 公共服務設施配建 地標性建筑 步行街營銷定位 步行街招商與經(jīng)營 調研成果匯報市場商業(yè)背景分析 武漢市商業(yè)概況武漢九省通衢，中國幾何中心城市全國商業(yè)最發(fā)達，商業(yè)消費最尖端城市之一常住人口達1000萬，流動人口近400萬人均GDP及GDP排名全國十強城市綜合實力強，二線城市的領頭羊城市居民投資力強，商用物業(yè)銷售單價屢創(chuàng)新高 武漢市

6、交通區(qū)位優(yōu)勢顯著，有黃金軌道京廣線、內(nèi)陸第一長江水運航道及京珠、滬蓉高速等國內(nèi)一級運輸通道。 天河機場是華中地區(qū)最大的航空港，年吞吐量1200萬/人次，僅次于北京、上海、廣州位居全國第四；新建成的武漢火車站開通直達深圳的高鐵，4小時超快動力拉近與珠三角的親密距離；建設中的陽邏深水港、漢口北列車編組站將成為國內(nèi)最大的內(nèi)陸深水港和亞洲最大的列車編組站。南寧為中心的北部灣經(jīng)濟圈廣、深、港珠三角城市圈上海為中心的長三角城市圈武漢，中國中部特大中心城市北京為中心的渤海城市圈全國GDP排名第十僅有的三個中部城市之一中部六省 No:1連續(xù)三年穩(wěn)坐中部六省第一的排名武漢市作為千萬級人口消費市場，消費力極其旺盛

7、全國消費品零售總額排名第六省會城市排名第二，僅次于廣州2007年武漢人均消費性支出破萬，LV強勢進駐武漢；2011年已達到17141元，進駐武漢的奢侈品牌有Gucci、LV、Chanel、Herms、等近百家國際一線品牌和國內(nèi)一線品牌商家武漢市2011年奢侈品零售總額超過60億元，漲幅位居第一，達到50%，繼續(xù)保持全國第五的位置2000年2007年2011年600080001000012000140001600018000武漢歷年人均消費性支出市場商業(yè)背景分析 武漢市商業(yè)概況n住宅板塊政策未放松，武漢市商鋪投資火熱武漢市2011年商鋪去化面積達87.2萬方，市內(nèi)核心區(qū)域商鋪均價超過2萬元/國內(nèi)

8、二線城市快時尚零售商集中度排名第七市場商業(yè)背景分析 武漢市商業(yè)概況國內(nèi)二線城市大型賣場集中度排名第四漢口三環(huán)線武昌文化植被豐厚高校云集有教育基地的美譽高新技術產(chǎn)業(yè)基地歷史商業(yè)老區(qū)現(xiàn)代金融港第三產(chǎn)業(yè)極為發(fā)達長江江漢沙湖東湖二環(huán)線中心商業(yè)區(qū)江漢路漢正街武廣鐘家村王家灣中南徐東市級商業(yè)中心內(nèi)環(huán)線漢陽司門口光谷唐家墩市級商業(yè)副中心街道口漢陽歷史文化名鎮(zhèn)宗教、旅游東風汽車城、工業(yè)基地武漢隨著城市化進程的加快，武漢呈多核模式發(fā)展，商圈分散，各自為陣，主要核心商圈集中在漢口市場商業(yè)背景分析 武漢市商業(yè)概況武廣商圈江漢路商圈漢正街商圈商業(yè)形態(tài)消費群體商圈優(yōu)勢發(fā)展趨勢以傳統(tǒng)百貨為主，輔以超市、餐飲省內(nèi)消費人群及

9、本地家庭型消費為主武漢傳統(tǒng)商業(yè)聚集地，地段優(yōu)勢明顯。品牌優(yōu)勢突出，知名度較高隨著國際廣場的開業(yè)，將帶動商圈的提檔升級，并呈多樣性、多元化發(fā)展，業(yè)態(tài)組合更加豐富及合理化以時尚百貨、商業(yè)步行街、品牌超市、時尚運動賣場為主旅游人群和時尚年輕消費人群商圈可達性較好，知名度較高。具有一定人文景觀優(yōu)勢，業(yè)態(tài)組合齊全，時尚性消費吸引力較強伴隨著商圈內(nèi)新興項目的不斷建成與新品牌的引進，商圈檔次不斷提升，商業(yè)進一步的升級換代 以專業(yè)批發(fā)賣場為主省內(nèi)及武漢城區(qū)消費人群規(guī)模和體量優(yōu)勢，知名度較高受城市規(guī)劃限制，逐漸向城市旅游發(fā)展，整體商業(yè)形象急需升級徐東商圈中南商圈以銷品茂、中檔百貨、大型超市、中檔餐飲娛樂為主周邊

10、居民及武昌，青山區(qū)消費人群為主內(nèi)環(huán)交通樞紐位置，周邊住宅開發(fā)體量較大，給商業(yè)發(fā)展提供了較好基礎隨著商圈現(xiàn)有商業(yè)的調整與新興項目的加入，商圈內(nèi)現(xiàn)有檔次及形象不斷提升以傳統(tǒng)百貨，家居家電賣場為輔武昌區(qū)域日常消費人群及政務及商務消費人群傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)，規(guī)模體量較大，可達性較好，業(yè)態(tài)的組合較為完善武昌總部經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展，使商圈范圍不斷延伸，未來將成為武昌區(qū)商務消費中心鐘家村商圈以時尚百貨、品牌超市為主，輔以餐飲娛樂區(qū)域消費人群以及旅游消費群體區(qū)域傳統(tǒng)商圈，后期潛在消費力巨大伴隨新型購物中心的建成與投入，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)將進一步完善及提升武漢地區(qū)主要大型購物中心有：武漢國際廣場、菱角湖萬達、銷品茂、金開

11、萬達、摩爾城等；主要大型商場有：新世界中心百貨、王府井百貨、莊勝崇光百貨、群光百貨、大洋百貨光谷、漢商銀座等；主要購物步行街有：江漢路步行街、武漢新天地、花園道、漢正街第一大道、光谷世界城、楚河漢街等；除此之外武漢還有一家奧特萊斯：百聯(lián)；漢口武昌漢陽市場商業(yè)背景分析 武漢市商業(yè)圈概況司門口商圈街道口商圈光谷商圈王家灣商圈商業(yè)形態(tài)消費群體商圈優(yōu)勢發(fā)展趨勢以潮流商業(yè)街為主區(qū)域學生與旅游消費人群武昌傳統(tǒng)區(qū)域商圈，具有一定人文旅游特征隨著市政規(guī)劃的不斷調整與新興項目的不斷加入，商業(yè)街的整體形象將得到有效提升以IT專業(yè)賣場，時尚百貨為主，輔以品牌超市及餐飲娛樂時尚白領及學生消費群體位于武漢市大專院校聚集

12、區(qū)，消費人群集中，地段優(yōu)勢明顯隨道新興項目不斷投建，商圈將加大品牌餐飲娛樂的規(guī)模，商圈功能將更完善以時尚百貨、品牌超市、商業(yè)步行街為主區(qū)域內(nèi)高校師生，周邊居民，光谷產(chǎn)業(yè)園從業(yè)人員區(qū)域商業(yè)規(guī)劃起點較高，交通便利，周邊消費力潛力巨大商圈將根據(jù)消費力的不斷提升，商業(yè)組合不斷豐富，商圈區(qū)域輻射面放大以品牌超市、家居家電等賣場為主，輔以餐飯娛樂區(qū)域周邊消費人群及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)消費人群較好的對接了硚口與沌口區(qū)域，并可有效開發(fā)三個區(qū)域消費人群隨著區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)的不斷升級以及新興項目的加入，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)形態(tài)將更新?lián)Q代唐家墩商圈以品牌超市、家電賣場為主，輔以餐飲區(qū)域家庭消費人群處于新老城區(qū)結合區(qū)域，住宅開發(fā)體量較

13、大，消費人群基數(shù)龐大，為商圈發(fā)展創(chuàng)造了良好基礎伴隨片區(qū)入住率的提高及新興項目的加入，商圈功能不斷完善，業(yè)態(tài)組合更加合理，輻射范圍不斷擴大武漢地區(qū)主要大型購物中心有：武漢國際廣場、菱角湖萬達、銷品茂、金開萬達、摩爾城等；主要大型商場有：新世界中心百貨、王府井百貨、莊勝崇光百貨、群光百貨、大洋百貨光谷、漢商銀座等；主要購物步行街有：江漢路步行街、武漢新天地、花園道、漢正街第一大道、光谷世界城、楚河漢街等；除此之外武漢還有一家奧特萊斯：百聯(lián)；漢口武昌漢陽市場商業(yè)背景分析 武漢市商業(yè)圈概況中國光谷（武漢光谷）位于武漢市東南部，在東湖、南湖和湯遜湖之間，與武昌區(qū)、洪山區(qū)、江夏區(qū)相鄰，東起武漢中環(huán)線，西至

14、民院路，北接東湖，南臨湯遜湖。光谷光谷區(qū)位條件分析 世界城光谷步行街全長1390米，位于武漢市武昌區(qū)魯巷廣場，是一條建設在以魯巷為中心的光谷核心地段上的全球第一步行街，由一條1350米目前世界最長純步行商業(yè)街串起，集購物消費、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑健身、商務辦公、酒店居住于一體的、多功能、全業(yè)態(tài)、復合型超級商業(yè)步行街區(qū)，與武昌以往任何一個項目不同，整個世界城項目由九大組團串起，復合了五星級酒店、高檔寫字樓、步行街以及高檔住宅的“四位一體”的大型城市中心建筑群。區(qū)位swot分析位于武漢市城市發(fā)展副中心魯巷。坐擁光谷高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)與武昌傳統(tǒng)觀商業(yè)區(qū)交匯點，是世界最長，也是中國唯一的光概念特色商業(yè)中

15、心。作為進入光谷高新技術開發(fā)區(qū)的門戶，世界城光谷步行街將吸納更多投資商和消費群體。缺乏文化遺存積淀，不具備城市象征。沒有泛商業(yè)圈支持，品牌定位大眾化，難以滿足高消費群體的需求。由于人口密集，經(jīng)常出現(xiàn)交通堵塞的現(xiàn)象。世界城光谷步行街任在建設，其中第三期意大利的風情街將帶來又一積極的促進因素。通過充分利用自身特點，擴大名氣，產(chǎn)生品牌效應。開展各種高宣傳活動來推動主題街的主題呈現(xiàn)，保證穩(wěn)定現(xiàn)有顧客群的同事擴大未來群體。周邊商業(yè)圈相同品牌的輻射競爭力StrengthweaknessopportunityThreat武漢光谷”周邊交通狀況及客流量、圖標的車站、停車場的位置 調研項目地處光谷核心地域，6條

16、交通網(wǎng)絡縱橫交錯，分別是：珞喻路，魯磨路，光谷，民族大道，卓豹路。又以珞喻路，民族大道為主要道路，車流與人流要高于其他四條道路。因項目地處中樞，交通客流量較大，特別是魯巷廣場附近每天有大量的人員流動中轉，附近既有（魯巷公交停車場）。我們在魯巷公交車站（兩邊車站）做過一項統(tǒng)計，平均每一分鐘有5輛公交車達，下車及中轉人數(shù)平均為53人次。 我在魯巷廣場及魯巷超市門口統(tǒng)計，每分鐘進入人次為19人，每五分鐘進人人次為86人次。區(qū)位條件分析 交通區(qū)位關山一路和關山二路已經(jīng)全線貫通。加之該區(qū)域已有的從民院路，兩湖大道，江夏大道八車道寬敞的行車路網(wǎng)已成型，三條縱向的主干道使光谷核心區(qū)和市區(qū)的交通聯(lián)系更加緊密，

17、中環(huán)線的全面竣工使人們從光谷核心區(qū)可從容通達三鎮(zhèn)各地?，F(xiàn)已有715、586、733、901、168等多路公交線路通達，加上運營穿梭的巴士線路，光谷核心區(qū)的交通狀況已經(jīng)大為改善。 軌道交通：香港地鐵公司欲投資260億元，參建3條地鐵線，包括近期(2010年)建成軌道交通一號線二期(宗關吳家山、黃浦路堤角)、二號線一期(常青花園魯巷)和四號線一期(武漢新火車站武昌火車站)，形成70公里的工字型線網(wǎng)骨架 軌道2號線規(guī)劃線路走向及建設計劃規(guī)劃走向：自常青花園漢口火車站青年路解放大道江漢路過江和平大道中山路小龜山中南路珞瑜路至關山止，全長32.294KM，設站25座。預留支線自魯巷沿關山一路至廟山，長9

18、.35KM，設站7座。在常青花園設車輛基地，在小龜山和關山設停車場。 分期建設計劃：一期工程（2010年建成）：常青花園魯巷，線路長約27.12公里，設站21座（比選：22座）。 二期工程：東延至關山（2020年建成）：魯巷關山，線路長約5.174公里，設站4座； 三期建設：魯巷廟山支線，線路長約9.35公里，設站7座。公共交通：注：（灰色為能達到魯巷）經(jīng)過項目周邊的公交線路主要有：703，733，702，715，15，18 ，510，518，521，536，581，591，593路通達武漢三鎮(zhèn)。區(qū)位條件分析 交通區(qū)位周邊住區(qū)開發(fā)周邊部分已建項目： 光谷中心花園：11.6萬 巴黎豪庭:35.5

19、萬 虹景花園:1.1萬 劍橋春天:25萬廣廈華庭:6萬 慧谷時空:3.9萬 光谷國際:10萬 高科大廈:3萬光谷創(chuàng)業(yè)街:21萬 保利花園:43.36萬 洪福家園:10萬 七零社區(qū):6.2萬楓林上城:13.8萬 陽光城:14萬 金地太陽城:23萬 關山春曉:35萬 坐標城:40萬 國際企業(yè)總部:40萬 萬科城市花園:39萬 銀河灣:30萬 英倫城邦:18.9萬周邊住區(qū)開發(fā)公共設施建設 周邊共有居委會： 華中科技大學東校區(qū)、中南財經(jīng)政法大學南湖校區(qū)、中建三局、學府、博苑、太陽智慧城、關山口、關山路、沙灣、南望、關南、黃金山、通惠、城南新居、徐東、金橋、石牌園、聯(lián)合、獅南、建材、左嶺、祥龍、王店、魯

20、巷街、長山、和平、板橋、武珞、廣埠屯、張家灣、鼓風。 村委會：關山村 原有老社區(qū)房屋棟數(shù)大概為：200棟左右（6層以上） (1) 本項目與各大學，中學，小學，娛樂/寫字樓/酒店的直線距離企業(yè)名稱直線距離（備注）武漢鐵路衛(wèi)生學校車行10分鐘（3站路）湖北郵電學校車行10分鐘（3站路）湖北民政學校車行10分鐘（3站路）湖北交通學校車行10分鐘（3站路）華中女子大學車行10分鐘（3站路）華中師范大學車行13分鐘（4站路）湖北供銷學校車行13分鐘（4站路）武漢科技大學車行20分鐘（6站路）湖北省藝術學校車行25分鐘（7站路）武漢大學車行35分鐘（9站路）華中科技大學車行2分鐘（1站路）武漢城建學院車行

21、7分鐘（3站路）湖北城市建設學校車行4分鐘（2站路）湖北廣播電視大學車行2分鐘（1站路）武漢電信技工學校就在本案附近武漢湖濱花園酒店車行7分鐘（3站路）福盛光谷酒店車行4分鐘（2站路）龍安大酒店車行2分鐘（1站路）楚源大廈車行13分鐘（4站路）湖北信息產(chǎn)業(yè)大樓車行2分鐘（1站路）公共設施建設規(guī)劃總平面第2 期T H E T WI C E第3 期T H E T H I R D第1 期T H E F I R S T各層平面圖地標型建筑物步行街營銷定位目標消費群體范圍項目周邊社區(qū)生活居住群體（項目所在區(qū)域已建及在建的各級別社區(qū)）武昌區(qū)內(nèi)13所高等院校及131所中小學組成的學生群體大武昌區(qū)內(nèi)居住及商務

22、群體（包括武昌區(qū),洪山區(qū),江夏,關南,青山區(qū)）武漢市及湖北省內(nèi)、外旅游群體（項目位于東湖磨山風景區(qū)及九峰山森林公園之間）國內(nèi)、外商務旅游群體（武漢光谷高科技會展中心為項目帶來商機）目標消費群體購物消費模式的設定從自由式分散購物向主題式定向一站式購物模式轉變從原居民外出購物消費逐步向區(qū)域內(nèi)集中購物消費轉變從吸引區(qū)域內(nèi)消費群向把握并吸引區(qū)外消費者的模式轉變從追求單一產(chǎn)品質量、價格、實惠性向享有全程優(yōu)質服務轉變從被動型消費向主動型、互動型、體驗型模式轉變集主題式定向購物；一站式步行街集主題式定向購物；一站式步行街區(qū)消費；集購物消費、餐飲娛樂、區(qū)消費；集購物消費、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑健身、商務辦公

23、、旅游觀光、休閑健身、商務辦公、酒店居住于一體，全程式優(yōu)質服務酒店居住于一體，全程式優(yōu)質服務的多功能、全業(yè)態(tài)、復合型超級商的多功能、全業(yè)態(tài)、復合型超級商業(yè)步行街區(qū)。業(yè)步行街區(qū)。購物餐飲娛樂旅游休閑健身辦公酒店居住步行街營銷定位華中第一超級互動式商業(yè)步行街區(qū)華中第一超級互動式商業(yè)步行街區(qū) 首創(chuàng)華中集購物、飲食、休閑、娛樂、旅游觀光與商業(yè)文化全程首創(chuàng)華中集購物、飲食、休閑、娛樂、旅游觀光與商業(yè)文化全程式服務、體驗式購物環(huán)境相結合的一站式多功能綜合性購物步行街式服務、體驗式購物環(huán)境相結合的一站式多功能綜合性購物步行街區(qū)。區(qū)。1) 1) 充分發(fā)揮充分發(fā)揮地理位置優(yōu)勢地理位置優(yōu)勢，項目規(guī)模優(yōu)勢，在快速填

24、補當?shù)厥?，項目?guī)模優(yōu)勢，在快速填補當?shù)厥袌鼋?jīng)營空白的同時，并從武漢市整體城市商業(yè)經(jīng)營高度上作規(guī)劃。場經(jīng)營空白的同時，并從武漢市整體城市商業(yè)經(jīng)營高度上作規(guī)劃。2) 2) 對對整體商業(yè)形象整體商業(yè)形象進行塑造及提升其商業(yè)價值及地位，形成商進行塑造及提升其商業(yè)價值及地位，形成商業(yè)新格局及商圈，強化其商業(yè)核心地位，增強項目經(jīng)營發(fā)展規(guī)模優(yōu)業(yè)新格局及商圈，強化其商業(yè)核心地位，增強項目經(jīng)營發(fā)展規(guī)模優(yōu)勢，形成深遠的社會影響力，擴大租售推廣范圍，提升租售價格及勢，形成深遠的社會影響力，擴大租售推廣范圍，提升租售價格及總體資金收益。總體資金收益。3) 3) 特色化特色化經(jīng)營定位創(chuàng)造商業(yè)價值，引入主力龍頭店的同時，

25、吸經(jīng)營定位創(chuàng)造商業(yè)價值，引入主力龍頭店的同時，吸納品牌旗艦店進駐，并憑借其市場號召力大范圍吸納散戶入場，同納品牌旗艦店進駐，并憑借其市場號召力大范圍吸納散戶入場，同時與獨特的經(jīng)營模式商業(yè)文化、全程式服務、體驗式購物環(huán)境相結時與獨特的經(jīng)營模式商業(yè)文化、全程式服務、體驗式購物環(huán)境相結合，打造全新一站式多功能綜合步行街區(qū)，并為長久旺盛經(jīng)營奠定合，打造全新一站式多功能綜合步行街區(qū)，并為長久旺盛經(jīng)營奠定良好的市場基礎。良好的市場基礎。魯巷商業(yè)核心武昌商業(yè)精華武漢商業(yè)奇跡 創(chuàng)建武漢商業(yè)“最具市場價值”的商業(yè)購物中心街區(qū) 創(chuàng)建各類消費群體“最愛去、最需要”的地方 創(chuàng)建武漢商業(yè)奇跡步行街的招商活動 周邊商業(yè)開

26、發(fā)項目分析 武漢天地 萬達漢街 案例的借鑒與分析 商業(yè)區(qū)規(guī)劃的總結 分析與總結周邊商業(yè)開發(fā)項目分析 萬達漢街n定位：以文化為核心，兼具旅游、商業(yè)、商務、居住功能的世界級文化旅游項目。持有的商業(yè)和酒店面積達60萬，投資500億元人民幣打造?！爸袊谝?，世界一流，業(yè)內(nèi)朝拜之地” 區(qū)域武昌環(huán)線一環(huán)內(nèi)占地面積57.77萬總建筑面積253.1萬漢街28萬萬達廣場15萬寫字樓45萬電影文化公園8萬住宅面積155萬漢秀劇場2.5萬酒店18萬容積率開發(fā)商武漢萬達東湖置業(yè)有限公司高尚居?。?55萬商業(yè)娛樂：33萬【已開業(yè)漢街面積18萬，全部持有】濱湖休閑：2.6萬商務辦公：44.3萬 【已推10.5萬、均價18

27、000元/】酒店：12.1萬環(huán)湖南路中北路沙湖路啟動區(qū)區(qū)位屬性：位于中北路商務區(qū)，是“東湖、沙湖聯(lián)通工程”的核心啟動項目。主要功能：購物、休閑、餐飲、娛樂、居住、辦公。 項目布局30億元投資的電影文化主題公園8萬155萬方精裝豪宅萬達廣場購物中心15萬4棟24層4棟40層甲級寫字樓45萬六星級萬達君悅酒店、六星級萬達威斯汀酒店、五星級萬達皇冠假日酒店、三星級假日快捷酒店和商務酒店18萬25 億打造的“漢秀劇場”2.5萬n 功能分布n項目物業(yè)形態(tài)45 萬平米寫字樓群8 棟甲級寫字樓，地上面積45 萬平方米，由4棟24層及4棟40層寫字樓組成。整層面積1700平方米，均價為1.7萬元/。155 萬

28、平米武漢御水豪宅規(guī)劃四個組團地上155 萬平方米高尚住區(qū)，打造精品豪宅。同時也配備住宅底商。預計2012年7月開盤。28 萬平米漢街楚河連通東湖、沙湖，全長2.2公里，兼具環(huán)保、旅游、休閑功能。漢街為中國最長的城市商業(yè)步行街，長1.5公里，建筑面積21萬平方米，包括文化、商業(yè)、美食、娛樂等多種業(yè)態(tài)n項目物業(yè)形態(tài)萬達廣場旗艦店19 萬平方米漢街萬達廣場。項目總共4層，擁有精品百貨、超市、電玩、KTV、電影城、健身中心、數(shù)碼廣場等主力店，并匯聚眾多國際國內(nèi)一線品牌，是萬達集團全國的一號旗艦店。項目招商目前正在進行中。豪華酒店集群共打造5 個酒店：六星級萬達君悅酒店、六星級萬達威斯汀酒店、五星級萬達

29、皇冠假日酒店、三星級假日快捷酒店和商務酒店，滿足游客各種檔次的需求?？偨?8萬方，共1200間客房。漢秀劇場萬達集團與世界一流的弗蘭克演藝公司合作，總投資25 億打造綜合演藝節(jié)目。劇場建筑由全球頂尖建筑大師馬克菲舍爾先生設計。“漢秀”劇場建筑外形靈感來自中國傳統(tǒng)紅燈籠造型。電影文化主題公園建筑創(chuàng)意取自楚漢文化精髓“編鐘”?？傋粩?shù)達到3500 座。共設有25 個影廳，囊括IMAX 巨幕廳、3D 影院、4D 影院， 5D 影院，飛行影院、體驗影院等。同時擁有目前國內(nèi)最大球形天幕。預計2014年年底開業(yè)預計2014年年底開業(yè) 目前已建至地上三層，預計2013年6月開業(yè)預計2014年開業(yè)品味生活區(qū)

30、個性潮流區(qū)國際時尚區(qū)n項目商戶組合經(jīng)營狀況客流量周一到周五客流15萬次，周六周日客流量30萬次，節(jié)假日200萬次客源構成社會各階層人士，外地旅客租金情況主力店如湘鄂情，杜莎夫人蠟像館等租金一般在100元/左右，一般有9個月左右免租期，其余租金在200-500元/范圍租賃情況店鋪級別店鋪代表店鋪面積租金范圍免租期主力店湘鄂情，杜莎夫人蠟像館1000-500040-80元/月6-9個月次主力店GAP，H&M，ZARA140-600100-220元/月3-6個月其他店鋪都可茶飲、泡沫劇，哈根達斯.100-500180-440元/月無戶型面積 推出套數(shù) 推盤比例 銷售套數(shù) 已售比 寫字樓110-120

31、2812%28100%寫字樓120-1306528%6498%寫字樓130-1404520%4396%寫字樓230-24010.4%1100%寫字樓240-25073%77%寫字樓250-2608437%6071%合計230100%20388%8月27日開盤，推出230套房源，當日銷售203套，報價14820-21120元/平米；折后均價16000元/平米，開盤銷售率為88%；K3-3K3-2戶型面積 推出套數(shù) 推盤比例 內(nèi)部銷控可售銷售套數(shù) 已售比 寫字樓126-13213640%6373157+7869%寫字樓144-1496820%3236寫字樓213-2256820%2939寫字樓23

32、6-2496820%3335合計34010011月19日加推，推出340套房源，當日銷售235套，報價15250-22219元/平米；折后均價17500元/平米，開盤銷售率為69%；項目寫字樓目前已經(jīng)銷售188套，成交總面積31658，累計成交金額5.42億元n項目寫字樓出售情況周邊商業(yè)開發(fā)項目分析 武漢天地區(qū)域漢口環(huán)線二環(huán)內(nèi)占地面積61.2萬總建筑面積145萬A區(qū)指標：建面68萬商業(yè)街5.7萬御江苑20.8萬甲級寫字樓、五星級酒店、高檔百貨41.5萬開發(fā)商 瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司武漢天地項目包括住宅、辦公樓、酒店、零售、餐飲及娛樂設施，內(nèi)設500個左右的店鋪，物業(yè)產(chǎn)

33、權只租不售。總投資額約100億元，項目總體規(guī)劃顧問為美國SOM公司。其中武漢天地內(nèi)歷史建筑重建項目的建筑設計師為原“上海新天地”的總設計師本杰明伍德先生，將項目內(nèi)的九幢歷史建筑進行改造和修繕，設計融合傳統(tǒng)建筑特色，并賦予它新的生命力，提升其商業(yè)經(jīng)營價值。BA總體規(guī)劃A6A8A10住宅住宅Residential開放空間開放空間Open Space公共設施公共設施Public Facilities辦公辦公/零售零售/酒店酒店Office/Retail/Hotel娛樂娛樂/ /餐飲餐飲/ /零售零售/ /辦公辦公Entertainment/F&B/Retail/Officen 區(qū)位及規(guī)劃整個項目由黃

34、浦大街（即長江二橋的引橋）分成A、B兩個地塊。南面為A地塊，總建筑面積約68萬方，以高檔零售、餐飲、娛樂、辦公樓、酒店為主，包括一幢250米高的標志性建筑，輔以少量住宅；北面為B地塊，以住宅為主，總建面約82萬方，輔以適量商業(yè)配套設施。整體規(guī)劃于2017年落成，將成為武漢市的新地標。御江苑御江苑新天地新天地商務群商務群 A4商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)一二三期已于2009年11月全面竣工，地上總建筑面積5.7萬，地下車庫總建筑面積2.5萬。截至2010年12月，A4商業(yè)區(qū)共有90家租戶，其中餐飲占52%,其他還包括零售、電影院、電玩城、超市、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)。 御江苑精裝住宅精裝住宅項目一期A9、A7總建筑面積

35、6.9萬,已全部交房，入住率達70%；二期A6、A8、A10總建筑面積8.9萬，已全部交房；三期A11、A12住宅項目總建筑面積5萬，已于2011年3月封頂。 總建筑面積約50萬平方米的武漢天地商務群項目，建成后將成為集甲級寫字樓、五星級酒店、高檔百貨等為一體的武漢市中心配套最齊全的商務中心商務中心。一期A5項目已于2009年10月開工，總建筑面積近5.9萬方，它將被打造為以辦公為主，少量商業(yè)為輔的30層130m高的甲級寫字樓。 武漢天地A區(qū)規(guī)劃設計餐飲娛樂休閑購物n 餐飲類共46家，主要分布在一期和二期范圍內(nèi)；n 娛樂類共6家，主要集中于三期東北-西南一線；n 休閑購物類共38家，主要分布在

36、一期西南和三期東北方向。 商業(yè)經(jīng)濟指標商業(yè)出租率達100%地上總建筑面積5.6萬，地下車庫總建筑面積2.5萬，商鋪面積區(qū)間201000，價格350元/月，物業(yè)費25元/月，只租不售。業(yè)態(tài)包括中西特色餐廳、酒吧、清吧、美容、美發(fā)、電影院、服裝、飾品、游戲廳、國際超市等。n 這里原是一片將軍樓，還有項英當年領導成立的新四軍軍部和民國第一任總統(tǒng)黎元洪住過的房子。n 保留9棟老建筑，為上世紀20年代外國租界名邸，西洋古典風格民居。老房子外設置了進出樓的上下階道，布置庭院式的氛圍，又可以避免大汛期老房子淹水。n 在9棟老建筑的周邊新建了一系列與這些老建筑風格基本保持一致的時尚小樓，3組數(shù)十棟各式建筑，均

37、為3層，以磚墻等自然材料建造，不用玻璃材料，突出自然、舒適的環(huán)境。n 時尚元素加現(xiàn)代化設施，立柱、雕塑、小陽臺、落地窗完美組合，突顯出歐式城鎮(zhèn)街區(qū)的風格特色。武漢天地的建筑設計師就是“上海新天地”的總設計師本杰明伍德先生法國藝術家 Jean Louis Simeray（讓路易 西蒙）設計的“武漢天地” 的主題雕塑既傳統(tǒng)又現(xiàn)代、自然、舒適的典型瑞安“新天地”空間體驗案例分析與借鑒定位先行定位先行在規(guī)劃之初即定位在“城市名片城市名片”的高度上，對項目的投入看起來是不惜代價，花重金全力打造，商業(yè)業(yè)態(tài)的整體布局在一開始就規(guī)劃好并全力按既定的方向打造，實際實現(xiàn)中也基本達到預期目標；萬達集團投資500億元

38、人民幣，打造以文化為核心，兼具旅游 、商業(yè)、商務、居住功能的世界級文化旅游項目。武漢中央文化區(qū)的規(guī)劃設計定位是“中國第一，世界一流，業(yè)內(nèi)朝拜之地”，將打造成世界文化新品牌。城市名片“八大看點”中國最長漢街總長1.5公里，是目前中國最長的城市商業(yè)步行街,(也是世界最長的商業(yè)步行街）最具文化品位“漢秀”劇場與美國弗蘭克演藝公司（美國拉斯維加斯的“O秀”、“夢秀”和澳門的“水舞間秀”）合作，投資25億元打造的號稱超越目前世界所有演藝水平的舞臺節(jié)目。世界唯一室內(nèi)電影文化公園投資35億元的室內(nèi)電影主題公園，設有4D影院、5D影院、飛行影院、互動影院、體驗影院、太空影院、魔幻餐廳等七個電影科技娛樂項目。中

39、國最大電影城萬達旗下最大的電影城，也是目前中國規(guī)模最大、設施最先進的電影城，共15個影廳，總座位數(shù)3000座，包括數(shù)字3D影廳、IMAX巨幕影廳等。最具建筑特色主體采用民國建筑風格，同時將時尚現(xiàn)代建筑和歐式建筑穿插在民國風格建筑中，實現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合。最豐富的商業(yè)內(nèi)容杜莎夫人蠟像館、迪士尼旗艦店、全國萬達廣場旗艦店、文華書城、正剛藝術畫廊、三十多品牌商家的中國旗艦店世界十大流行快時尚品牌最全包括ZARA、H&M、C&A、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、GAP、UR等流行品牌，全球首次實現(xiàn)世界十大快時尚品牌在同一條街上比鄰而居的盛況。夜景燈光最炫漢街的炫麗夜景與楚河景觀帶、四座跨河大橋

40、交相輝映，成為武漢乃至中國最具魅力的城市夜景旅游勝地。獨一無二的漢街獨一無二的體驗 經(jīng)營權的統(tǒng)一經(jīng)營權的統(tǒng)一 【銷售與持有經(jīng)營的矛盾】借鑒：借鑒：為了實現(xiàn)商業(yè)定位目標，漢街大部分商業(yè)均為持有經(jīng)營，以保證商業(yè)能統(tǒng)籌運營。因此，經(jīng)營權的統(tǒng)一至關重要。實踐：實踐：壹海城以銷售為主，局部持有，目前暫定的“返租銷售”模式是否最佳的解決、銷售與經(jīng)營矛盾方案還有待深入探討，對經(jīng)營權的統(tǒng)一，美格行近期給出的無錫哥倫布廣場“兩個合約”的操作模式可以參考（即：返租合同+委托經(jīng)營合同）楚河漢街控制核心商業(yè)界面控制核心商業(yè)界面借鑒：借鑒：漢街大部分核心界面的商業(yè)都為持有經(jīng)營型，只有少部分靠近住宅區(qū)的商業(yè)散售，這樣可以

41、很好的控制業(yè)態(tài)，又可以實現(xiàn)現(xiàn)金回籠；另外漢街的店招標識系統(tǒng)也均納入了立面景觀設計，為商業(yè)街的風情感添色不少；實踐：實踐：壹海城項目在商業(yè)核心界面的控制上除了店招統(tǒng)一設計及后續(xù)管理外，主力店、節(jié)點鋪的持有經(jīng)營勢在必行，以保證商業(yè)核心界面的形象。對主力店的店招有嚴格的控制，確保商業(yè)形象不雜亂與風情的有效展示；風情商業(yè)展示新方法：櫥窗背投視頻楚河漢街古代中式與現(xiàn)代時尚結合，外加植物點綴同時考慮到夜間效果，清晰明亮楚河漢街騎樓與小國旗黃磚與小雨篷玻璃幕墻路燈下的綠植也有層次沿路各式花草盆栽櫥窗背投視頻煙幕投影楚河漢街楚河漢街每天傍晚都會舉辦K歌比賽，市民與游客都可以免費上臺表演卡拉ok武漢天地商業(yè)區(qū)主

42、要由四條主干道組成，配以多條分支副干道；面寬 近4米最大進深290米4條主干道，人行通道總面積約4000290米約100米約90米3.1290米米90米米16米米25米米18米米建筑密度50%，高度20米，內(nèi)部街道寬度9米-12米n 內(nèi)向型回字流線內(nèi)向型回字流線打造內(nèi)部商業(yè)活力打造內(nèi)部商業(yè)活力案例分析與借鑒 商業(yè)引導體系的建立商業(yè)引導體系的建立出入口必定設置雕塑或重要景觀節(jié)點，吸引人流進入內(nèi)街；武漢天地商街靠近中心城區(qū)，交通優(yōu)勢明顯，位于十字路口，雙面臨街且臨街面長285米+150米150m150m285m285m多層大鋪外置，打造內(nèi)向型商業(yè)流線多層大鋪外置，打造內(nèi)向型商業(yè)流線n 更精致、更藝術的商業(yè)風情建立更精致、更藝術的商業(yè)風情建立武漢天地 無處不在的雙首層無處不在的雙首層短短+ +長樓梯長樓梯武漢天地商業(yè)外擺商業(yè)外擺擴大經(jīng)營面積